浅析国际旅游岛背景下海南旅游地产的发展概况.doc

江西科技学院本科生毕业设计（论文）密级： 学号： 本科生毕业（设计）论文浅析国际旅游岛背景下海南旅游地产的发展概况系 别： 管理学院 专 业： 工商企业管理 班 级： 2010级统专工商（1）班 学生姓名： 唐闻明 指导老师： 徐 进 完成日期： 2012.10.25 摘要 中共十一届三中全会以后，改革开放的春风吹遍祖国大地，海南岛的大规模开发开放也被提上日程。1988年海南脱离广东成立海南省并建立全国最大的经济特区，从此开启了海南新的发展历程。1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特区效应因此得到全面释放，海南的房地产热从此开始。据不完全统计，1992年到1994年间，流入海南省的资金多达1000亿元，这些资金绝大部分来自银行贷款。流入海南省的资金，只有一小部分资金从事房地产开发，绝大部分用来炒作地皮套利，而其中就也包括海南的旅游地产。仅海口一地，地价就由1991年的每亩十几万元飙升至1993年每亩600多万元，在海口、三亚、琼海等地，上万公顷的土地被购置。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以卖出转手，有的项目甚至被转手加价20次以上，来自房地产交易的暴利，吸引了众多的国内外客商进入，泡沫经济导致年轻的海南省经济虚假繁荣一时。1992年，海口的经济增长率达到了惊人的83。另一个热点城市三亚也达到了73.6，海南全省财政收入的40来源于房地产业。1991年海南的商品房平均价格为1400元/平方米，1992年迅速上涨到5000元/平方米，1993年达到最高的7500元/平方米，两年时间暴涨超过400。可以说，当时的房地产价格已远远高于成本几倍，与房地产购买者的真正需求背道而驰。 1993年6月24日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控的意见，提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。宏观调控导致海南房地产泡沫经济彻底破灭，其中海南的旅游地产也首当其冲，海南经济金融陷入困境。据当时的数据，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。由于积压的房地产产权不清，债权债务纠纷普遍，严重地影响海南经济的健康发展和对外开放形象。这是海南建省和办经济特区以来第一次房地产热，给海南的经济发展带来赤裸裸的教训。 直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。 2009年12月，海南迎来了又一个春天。中央出台国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 随着海南国际旅游岛建设的深化和发展，随之而来的国家房地产调控的进一步深入新“国八条”在各重点调控城市的相继落地。海南的旅游地产的发展进入了一个全新的时期。如何进一步转变发展方式、发展方向和提升旅游地产的发展质量便成为整个海南旅游地产亟须解决的关键问题。海南作为一个旅游资源丰富并且独一无二的热带岛屿，作为外地购房者首选目标地点之一。其在这种背景下海南旅游地产的发展无疑成为了全国旅游地产发展的风向标之一。关键词：房地产热；机遇；国际旅游岛；旅游地产；转变25目 录第一章 旅游地产的概述11.1.1 旅游地产的定义及分类 2 1.1.2海南旅游地产的发展特征3 1.1.3海南旅游地产的发展历程41.2 海南旅游地产发展的现状4第二章 海南旅游地产的发展环境 2.1.1 政策及法律环境5 2.2.1 经济环境6 2.3.1 社会环境12 2.3.4 行业坏境 13 第三章 国际旅游岛背景下海南旅游地产发展方向 3.1.1 海南发展的三大马车 13 3.2.1 海南旅游地产的发展定位15 3.3.1 基础配套及旅游服务能力的提高16 第四章 海南旅游地产SWOT分析 4.1.1 优势 17 4.2.1 劣势 18 4.3.1 机会 21 4.4.1 威胁22 第五章 海南旅游地产开发可持续发展方向 5.1.1 旅游地产开发中存在的问题及对策22 5.2.1 海南旅游地产与本土化23 第六章 结论与展望 6.1.1 结论24 6.2.1 展望24参考文献25第一章 旅游地产的概述1.1 概述随着经济的快速发展，我国的旅游也发展迅猛。据2009年数据统计，我国国内旅游人次达到19.02亿，旅游业收入超过1万亿元。伴随着旅游业的发展，房地产产业无疑成为首先被拉动的行业之一，尤其以旅游为目的的房地产开发项目成为新一轮经济的兴奋点和房地产投资的时尚。海南的旅游地产始于20世纪90年代，当时是为了处理由于房地产泡沫积压的空置房、烂尾楼而将其改建为各类旅游休闲的场所，旅游房地产由此开始兴起。近年来，随着旅游业的快速发展以及国家对住宅房地产的调控，更多的投资者、开发商将目光聚焦到旅游房地产，与商品房住宅相比，旅游地产正迎来了崭新的春天。2009年，中央出台了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。国际旅游岛建设吸引了岛外众多的知名地产开发商、国外有名的投资公司纷纷在海南各地沿海海岸线上进行了一场“圈地”运动，投资数十亿乃至上百亿元的旅游地产项目比比偕是。但机遇和挑战并存，在盲目的开发中也存在着一些坏境及其他问题，例如海防林遭到破坏、公共海滩被开发商独占己有、本土化不够、差异化不足等。此外，旅游地产开发面积较大，前期投入大，一般需要占用大量的资金，收益周期长，对于开发商的财务压力比较大。1.1.1 旅游房地产的定义及其分类 （一）旅游房地产的定义：时下我国对旅游房地产的界定还不统一，运用比较广泛的观点认为：所谓的旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产投资、开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。对旅游房地产的主要归为三个特征：首先，旅游房地产必须位于旅游风景区、度假旅游区；其次，旅游地产必须满足人们度假旅游的需要；最后，旅游地产的开发和消费方式必须具有多样化的特点，能满足人们对旅游物业投入资金少、使用时间短、使用次数多和增值的要求。 （二）旅游地产开发模式的分类1. 以第一住所为主要目的的景区住宅开发。其主要目的是为本地置业者提供第一居所，多建在城市内或市郊。依托旅游资源，如优美的自然风光、主题突出的人文景观、多种休闲娱乐设施等，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产基本有三种类型：1) 直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅2) 在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，以环境带动地产，以旅游与房地产相结合全面发展。3) 与旅游景观开放为一体的房产开发。此类模式与旅游景观开发高度融合，发车本身就是旅游景观的载体或表现形式。2. 以旅游为度假目的的度假房地产开发1) 产权式酒店。即将酒店的每一个各单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下投资人拥有酒店每年一定时间段的免费居住权。2) 时权酒店。即将酒店的每一个等单位分为一定的时间段，如将一年分为52周，出售每一个时间段的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在酒店每年一定时间的居住权。3) 时值度假型酒店。指消费者购买一定数量的“分数”, 这些“分数”就成为消费者购买产品的货币。消费者可以使用这些分数在不同的时间、地点、档次的度假村灵活的选择住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。4) 养老型酒店。指投资人在退休之前购买退休养老度假村的某一单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报。一般情况下，该物业的产权人去世以后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。5) 在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的运动度假6) 别墅。3. 以旅游接待为目的的自营式酒店开发4. 与旅游相关的写字楼开发5. 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发1.1.2 海南旅游地产的发展特征一、旅游地产的发展因地域、城市的不同存在较大差异，主要以一、二、三线城市划分，并多数集中于沿海地区。由于海南地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，海南旅游地产业集中分布在沿海地区，而海南的中、西部旅游地产数量较少，且多集中在城市的附近相邻市县。二、旅游地产类型多样化，开发方式逐渐向综合化、多元化发展。海南的旅游地产市场基本呈现出多样化、综合化、多元化的发展态势。众多的知名旅游房地产开发商已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、养老、旅游、休闲、娱乐、健康、热带农业观光为主题的旅游房地产项目逐步兴起。三、旅游地产置业者需求放在投资和消费上获得平衡旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。4、 海南旅游地产置业人群区域划分为北京、东北一带、西北、江浙、成都等。 海南的旅游地产置业者多来自岛外，购房者占据了九成以上，大都来自在北京、上海、江浙、东北一带，其中不乏明星和巨商。 据悉，从海南搜房网上了解到，海南各城市的房价相差颇大，三亚与陵水是海口等城市的数倍。在最新发布的8月7日楼市成交监控数据中，海南全省签约住宅均价为19034.04元/平方米，其中海口为6548.91元/平方米，琼海为4396.60元/平方米，文昌为6414.81元/平方米，三亚则高达36261.28元/平方米。 在售的新盘中，海口等城市鲜有均价过万的楼盘，而三亚显示状态为在售的两个楼盘均价分别为45000元/平方米和25000元/平方米。这些楼盘均打出临海旅游地产的旗号，有的直接由旅游区公司开发，户型既有200平方米以上的大平层和别墅，也不乏20平方米左右的小户型。 五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富如今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。 1.1.3 海南旅游地产的发展历程 海南的旅游地产始于20世纪90年代，当时是为了处理由于房地产泡沫积压的空置房、烂尾楼而将其改建为各类旅游休闲的场所，旅游房地产由此开始兴起。1993年6月24日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控的意见，提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。宏观调控导致海南房地产泡沫经济彻底破灭，其中海南的旅游地产首当其冲，海南经济和金融从此陷入困境。直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。2009年12月，中央出台国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南旅游地产发展面临新的历史机遇。 1.2 海南旅游地产发展的现实状况（一）目前海南资源足够丰富 海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8。虽然也非小数目，但考虑到如中部有对农村耕地、森林山地等的保护，甚至一些地区有火山喷发带、控制填海造田等所形成的限制，还有海南整体的城镇化率还偏低，目前所推出的沿海土地便往往带有稀缺性、排他性，甚至唯一性，这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。 走进海南，不难发现，三亚房地产的开发无不与旅游息息相关，三亚之“景”成为众多楼盘的主要卖点，以海景房为例,据了解,价格一般都在每平方米7000元1.2万元以上，相比较而言，位于市区的商品房，价格一般只有一线海景房的一半。但是，市区商品房中能够看到“海景”、“山景”的户型，价格也随之升高，可卖到每平方米60008000元。首先，从区域经济特色看，三亚的旅游业是蜘蛛产业，据统计数据表明，近几年来，强调“健康、生态、美丽”的三亚旅游正成为斐声国内外的品牌，使三亚扩大了开放度。每年三亚市旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上，每年旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产投资强劲增长，目前，三亚已拥有旅游饭店138家，其中五星、四星级或相当星级的酒店有38家。正是由于旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市，而投资者的涌入又进一步带动了三亚旅游业的发展，形成双向互动。其次，从购房信息群体看，据当地开发商介绍，外地购房者占有绝对比例，约占楼盘客户的7成以上，并且多数为二次甚至多次置业者，其中多数是北方人，近一两年来，来自四川、成都、昆明、贵阳等地的购房者有逐年增加的迹象，正成为三亚楼市的又一生力军。特别是一些临海小区，记者在三亚采访期间，正值当地旅游淡季，在一些已入住的小区内，据物管人员告诉记者，目前多数已售住房空置，而到了每年十月以后，就会有大量业主到此度假。从收入方面看，早年购房者，以高收入群体及商界成功人士为主，由此也造成早期“豪宅开发热”，最终使得部分高档住房滞销，某些2001年开发的高端产品目前还处于消化阶段。而目前的购房群体中除高收入者外，外地退休人员和中高收入群体成为重要的组成部分。这类购房者的出现，使得三亚商品房结构有所变化，百平方米以下的中小户型成为销售主流，占市场比例的一半以上。通过旅游认识三亚，最终成为三亚楼市客户，也由此凸显该地区旅游品牌的成功打造。三亚楼市发展主线，最主要的是凭借当地旅游经济的发展，旅游是当地经济的支柱产业，房地产则是这一旅游产业链中不可缺少的一环，大思路决定了三亚楼市的大出路在于旅游。旅游地产也随起兴起。特别是旅游地产开发也随之出现无所适从的局面。可见，三亚市要进一步整合旅游资源，开发海南旅游地产这块宝地，还任重道远。（二）发展规划-专业化、国际性旅游城市1. 国际旅游岛海南在国际关系中有独特的区位优势，是祖国的真正南大门。2010年，海南申请国际旅游岛正式获得国务院批准通过，海南将以更宽广的怀抱和美丽的容颜接待八方来客。以三亚为例，三亚市政府出台三亚市推进海南国际旅游岛建设行动方案确立了以2010年、2015年和2020年为节点，明确了三个阶段的基本发展目标：即2010年全面启动推进国际旅游岛建设各项工作；2015年完成旅游要素的国际化改造，成为具有国际竞争力的旅游度假胜地；到2020年，城市公交、公共服务等综合环境达到国际先进水平，城市文明素质得到显著提高，知名度和美誉度进一步提升，成为世界级的度假天堂。2. 度假经济圈海南海口市、三亚市、保亭县、陵水市等市县城市，已经逐级上报了所在城市的土地利用总体规划，并均已得到国土资源部的批准。顺应了海南国际旅游岛规划中建设六大功能组团的精神，大三亚度假休闲经济圈已经率先启动。在政府的主导下，三亚经济圈将有望成为海南省真正热带区域的下一步发展亮点。三亚市相关领导曾多次表示，三亚不能仅仅满足自身的发展，还要助理三亚的发展，从而为保卫18阴暗中国唯一热带地区大的整体崛起贡献力量。第二章 海南旅游地产的发展环境分析2.1.1 政策及法律环境 在国务院出台国务院关于推进海南国际旅游岛建设诺干意见的政策指导下，海南省政府也相继出台了海南国际旅游岛建设规划纲要，指明了海南今后的的发展方向和目标。相关法律法规也相继出台，海南的旅游地产发展获得了新的发展机遇。 1对外开放的机遇。海南是全国唯一的全省范围的经济特区。国家对海南建设国际旅游岛明确给予大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。从而让海南岛以符合国际标准的姿态出现在世界舞台，以国际旅游岛的形象带动海南经济的发展，带动中国旅游的对外开放，最终形成全方位的对外开放格局。2. 新法规的出台。2011年1月14日，海南省人大常委会会议审议通过了海南国际旅游岛建设发展条例、海南经济特区旅行社管理规定、海南经济特区导游人员管理规定、海南省旅游景区景点管理规定、海南经济特区旅游价格管理规定五项国际旅游岛建设发展相关法规。这五项法规从2011年2月1日起开始实施，填补了旅游景区景点管理的空白，解决我省旅行社、导游行业存在的问题提供了法律依据。其中海南国际旅游岛建设发展条例将国务院、省委有关国际旅游岛建设发展的总体部署以法规的形式固定下来，结合海南国际旅游岛建设发展的要求，围绕海南国际旅游岛六大战略定位，对建设发展的原则、规划编制、产业发展等进行整体把握，明确和解决了海南国际旅游岛建设发展中的主要问题，从而将国际旅游岛建设纳入法制轨道，有力助推海南国际旅游岛的建设发展。 3优惠的政策。国家给与海南发展国际旅游的特殊优惠政策支持。国务院已批准海南对21个国家的旅游团实行从海南开放口岸入境，在海南居留15天内免签证的优惠政策。海南实行了对台湾同胞的特别签证，拥有了全国有权为台湾居民审查签发一次性有效签证的四个口岸中的两个城市。海南岛实行了面向全球的落地签证，所有来海南的旅游团，都可在海口、三亚口岸签证机关办理即落地签证。中国国家民航总局正式批复将海南作为中国民航开放三、四、五航权的试点地区。 随着海南国际旅游岛建设的不断推进，各旅游要素呈现快速发展之势，旅游购物却一直是海南旅游业发展的“短板”。但从2011 1月1日，海南开始正式实施境外旅客购物离境退税政策。同时，2010年12月，国务院批准了海南离岛旅客免税购物政策试点实施方案。紧接着，2011年3月23日，海关总署发布了中华人民共和国海关对海南省离岛旅客免税购物监管暂行办法。离岛免税政策是国家赋予海南国际旅游岛建设一系列政策支持中最重要的政策之一，这项政策含金量高，影响面广，有利于改善海南旅游环境、扩大旅客购物的规模、提高旅客购物的档次，促进游客数量和人均消费增长，带动以旅游业为龙头的现代服务业发展；有利于保持和发挥海南的生态资源优势，支持海南绿色和可持续发展；有利于提升海南旅游业的国际竞争力，切实推进海南国际旅游岛发展战略的实施，可以直接带动海南旅游业和现代服务业的进一步发展，加快海南国际旅游岛建设的步伐。 2.1.2 经济环境表2.2.1 一、海南国际旅游岛建设主要经济指标2、 各项经济运行情况（一） 在当今国家房地产政策的严厉调控下海南的旅市场平稳增长，小有回落 根据海南省统计局2012年4月份统计资料，全省共接待旅游过夜人数257.26万人次，同比增长7.8%，增速比3月份回落2.8个百分点。其中，入境游客8.52万人次，同比增长2.9%；国内游客248.74万人次，增长8.0%，增速比上月回落2.8个百分点。旅游总收入25.33亿元，同比增长14.3%；旅游饭店客房开房率57.39%，比上月低7.47个百分点。 1-10月，全省共接待旅游过夜人数1112.72万人次，比上年同期增长9.6%；全省旅游总收入137.83亿元，增长20.7%；旅游饭店客房开房率63.67%。 （二）在当今国家调控背景下海南房地产开发投资略有放缓，商品房销售降幅进一步收窄 1-10月，全省房地产开发投资完成212.10亿元，比上年同期增长20.5%，增速较一季度放慢0.8个百分点;房屋施工面积3683.94万平方米，增长47.9%，增速较一季度放慢8.3个百分点。从区域看，东部地区房地产开发投资总量和增速均居全省首位，1-4月累计投资额176.51亿元，同比增长22.1%，占全省比重83.2%；中部和西部分别增长14.9%、12.7%。 1-10月，全省房屋销售面积244.80万平方米，同比下降14.9%，降幅比一季度收窄3个百分点。分区域看，文昌、琼海、万宁、三亚、陵水、保亭、澄迈7市县的房屋销售面积实现增长。 表2.2.2 2012年9月17日签约套数表2.2.3 2012年9月26日签约套数 表2.2.4 2012年10月17日签约套数 表2.2.5 2012年10月26日签约套数表2.2.6 2012年前三个季度主要房企销售额表2.2.7 2012年前三个季度主要房企销售面积（三)消费品市场保持较快增长，但增幅回落比较明显 据海南省统计局资料显示，4月份全省社会消费品零售总额67.74亿元，比上年同期增长14.2%（国家统计局评估认定数），增幅同比回落4.4个百分点；1-4月，全省社会消费品零售总额283.85亿元，比上年同期增长16.0%，增幅比预期目标低2个百分点，比一季度回落0.6个百分点。 在国人离岛免税政策实施效应翘尾作用的带动下，化妆品、金银珠宝等仍然是引领消费的热点，零售额实现强劲增长，推动商品零售消费较快增长。4月份，商品零售57.80亿元，增长15.0%。限上企业商品零售中，化妆品类增长96.1%、日用品类增长82.1%、金银珠宝类增长35.8%、通讯器材增长1.4倍、石油及制品类增长25.5%、家用电器和音响器材类增长16.9%，共同拉动限上企业商品零售额增长16.7个百分点。汽车销售额和住宿业营业额下降是影响4月份消费增长明显回落的主要原因。一方面，汽车消费市场持续低迷，汽车类零售额下降19.2%，影响限上企业商品零售额下降6.0个百分点。另一方面，限上住宿业营业额今年首次出现下降，3.3%的降幅与去年同期37.4%的增长相比，明显回落。 （四）工业生产增速明显回落 4月份，全省规模以上工业完成增加值38.67亿元，比上年同月增长3.7%，增速比3月份回落7.5个百分点；1-4月，全省规模以上工业完成增加值150.93亿元，比上年同期增长8.0%，增幅比一季度回落1.8个百分点，与预期目标的差距进一步拉大。4月份，大企业生产下降是工业生产增速回落的主要原因，去年完成总产值5亿元以上的49家企业工业总产值同比下降2.6%，影响全省工业总产值下降2.1个百分点。49家企业中26家生产下降，其中前四大企业生产均下降。一是，在缺少新增产能的情况下，原油加工量同比下降1.8%，石油加工业总产值下降5.3%，影响全省工业总产值下降1.8个百分点；二是，受设备检修、国家药物政策调整、以及市场销售不畅等因素影响，化工、医药、造纸和汽车等支柱产业分别下降23.6%、2.5%、14.1%、21.4%，共同影响全省工业总产值下降4.7个百分点。（五）物价涨幅持续回落，但高于全国平均水平 4月份，全省居民消费价格同比上涨3.8%，涨幅较上月回落0.2个百分点,高于全国0.4个百分点；1-4月，全省居民消费价格累计同比上涨3.9%,与一季度持平，高于全国0.2个百分点。物价调控工作仍要进一步紧抓。 八大类别全面上涨，4月份，食品类上涨5.8%，涨幅较上月回落1.1个百分点；居住类上涨1.8%,涨幅回落0.1个百分点；其他依次为：衣着类上涨5.2%、家庭设备用品及维修服务类上涨5.1%、交通和通讯类上涨2.5%、医疗保健与个人用品类上涨2.4%、娱乐教育文化用品及服务类上涨2.1%、烟酒及用品类上涨1.8%。 2.1.3 社会环境 旅游是随着人们生活水平提高、物质相对丰富而相应发展的产业。近年来政策的开放和经济的高速发展，为海南旅游业的发展创造了良好条件，海南旅游业得到了迅猛的发展，并由此产生了可观的经济效益。与此同时，海南旅游业资源破坏、旅游区环境质量下降的问题也日益突出。 上世纪80年代末，海南旅游进入国人视野。1987年海南被列为全国七大重点旅游区之一。按照规划至20世纪末，计划接待国内外游客300万人次。海南旅游业的迅猛发展之势超过了预期。1988年海南建省办经济特区，全省接待国内外游客近120人次，旅游总收入逾2.87亿元。至2008年全省接待国内外游客逾2000万人次，旅游总收入达192亿元。从建省之初的“工、农、贸、旅并举”，到后来的“一省两地”（新兴工业省、热带高效农业基地和度假休闲旅游胜地），再到现在的建设国际旅游岛，海南以热带、生态、海岛、海洋为主要特色，具有得天独厚的复合型旅游资源。海南岛纬度与夏威夷、巴厘岛、普吉岛等世界著名旅游胜地相近，亚龙湾可与夏威夷相媲美，海口作为世界少有的北岸城市，海阔浪平。海南拥有原生态的热带雨林，丰富的动植物物种资源。海南的“蓝色+绿色”组合堪为世界独有，而海南高度综合性的生态系统在世界来说都是罕见的。2.1.4 行业环境 目前，在海口的东西海岸，以及海口至三亚数百公里的海岸线上，旅游地产的开发成为第一冲击波，引领着海南旅游产业的升级。富力地产、雅居乐、鲁能、华润置业、万科等房企大鳄已经完成布点开发，建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游休闲地产项目。按照以上的投资分析，有几家公司值得关注：一线地产商：鲁能、富力、雅居乐；二线城市地产商（非海南本土企业）：中国宝安、万通地产、中体产业；海南本土产业：正和股份、ST珠江、海韵、海航集团。第三章 国际旅游岛背景下海南旅游地产发展方向3.1.1 海南发展的三大马车1、 建筑业-交通、能源、水利领域基础设施齐头并进由于历史原因，海南基础设施建设水平整体滞后，欠账很多，令海南长时间陷入交通不便、电力供应不足、工程性缺水等一系列窘境。也正因为缺乏完善的基础设施，海南各个产业的发展缺乏支撑和载体，中西部发展相对滞后于东部，各种稀缺资源难以体现出应有的市场价值，与海南发展步伐不相适应。 2010年12月，海南东环高铁开通运营，让海南步入高铁时代，完善了立体交通体系。2010年8月，曾搁浅10多年的海口至屯昌高速公路重新开建，计划今年底建成通车。去年底，海南一南一北两大国际机场旅客吞吐量先后突破千万人次大关。此外，洋浦港三期工程、洋浦30万吨级原油码头、海口港二期工程、华能东方电厂配套5万吨级煤码头工程等相继投入使用，构筑起海南“四方五港”格局。公路、铁路、航空建设齐头并进，为海南构建了一条条快捷顺畅的“黄金通道”。交通领域的发力并非“独舞”，能源领域的基础设施同样精彩。去年，海南电网220千伏主网架实现了从“东部单环西部双回”到“全岛双环网”的转变；总投资约190亿元的海南昌江核电工程一期1号、2号机组于2010年开建；海南感城、四更、峨蔓等5个风力发电项目已并网运行；海南太阳能光伏发电项目临高20兆瓦光伏并网示范工程正式并网发电未来，海南将逐步实现核电、火电、风电、太阳能光伏发电、水电等“五电”齐发的格局。工程性缺水，是多年来制约海南农业发展的突出问题。近几年，海南加大水利基础设施建设，启动大项目，以破解工程性缺水难题。2009年，大广坝戈枕水利枢纽工程竣工，让周边几十万农民不再“望天吃饭”，从根本上改变了海南西部干旱缺水现状。去年，备受关注的红岭水利枢纽工程开建，将彻底解决琼东北地区工程性缺水的难题。建成后，海南将编织起北有松涛、南有大隆、西有大广坝、东北有红岭的完善水网。 按照规划，在未来几年里，海南强力推进以琼州海峡跨海通道、环岛高速铁路、“田字型”高速公路、核电、机场、港口、公路、水利、能源、“三网融合”十大工程为重点的基础设施建设，构建现代化的交通、能源、水利、通信等基础设施体系。2、 旅游业 旅游业是拉动海南经济发展的“三驾马车”之一，作为海南的重要产业旅游业在国际旅游岛背景下，将进一步得到完善和发展。旅游也应相应的配套措施完善旅游市场，应实施以下措施：（1） 建立海南日用消费品免税区实现旅游产业高度开放关键一步。 建立海南日用消费品免税区的基本内涵。即在全岛范围内对海内外旅游者及本岛居民实行日用消费品免关税、消费税和增值税的政策。对在海南出售的国产日用消费品视同出口，可以参照国家规定的出口退税率给予税收优惠。在条件成熟时，可以由旅游相关的日用消费品免税政策扩大到相关的生活资料。 （二）完备的医疗服务是国际旅游岛建设的基本保障。随着国际旅游岛建设进程的加快，日益增长的国内外游客对海南医疗急救体系的应急能力、专业技术水平和救治质量提出更高的要求。（三）金融保险服务是国际旅游岛建设的重要支持。旅游及相关服务业的参与主体对金融服务，如信贷业务、结算业务、外币兑换业务、资金管理业务、保险代理提出了更高要求。（四）文化体育娱乐业是提高国际旅游岛软实力的重要手段。休闲度假旅游将成为海南主导旅游。加快海南文化体育娱乐产业开放，引进和发展国际通行的娱乐项目，就可以吸引大批境外高端游客来海南休闲度假、娱乐和消遣，从而带动相关服务业的发展。（五）会展业是海南旅游发展的新增长点。会展业的繁荣与发展不仅可以源源不断地吸引众多游客，同时，还带来巨大的消费和旅游市场。（六）电信服务是实现国际旅游岛信息化建设的重要因素。适应国内外游客的文化消费和信息咨询的需求，以及文化创意等新型服务业的发展，迫切要求加快推进电信产业开放进程。3、 酒店和房地产业在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。海南省旅游资源非常丰富，2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，为包括海南酒店业在内的多个行业的未来发展提供了巨大的机遇与广阔的市场空间。据统计，截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。从酒店品牌来看，希尔顿等21家国际酒店管理集团进驻海南，涉及32个品牌、48家酒店(含在建/拟建)。此外，还有具有影响力的国内酒店管理集团6家落户海南，涉及9个品牌、23家酒店(含在建/拟建)。在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。未来5年海南将引进20家国际知名酒店管理集团，提升海南酒店业整体形象和国际管理水平，促进海南酒店业向规模化、品牌化和国际化方向发展。届时，国际一线、国内顶级品牌酒店将遍布海南海滨和腹地，沿着海岸线聚集，呈带状分布。 目前，富力地产在海南已经取得了近万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地、在海口的680亩土地和澄迈的6700亩土地。其中，富力地产在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，投资超过15亿元，并吸引13家大公司进驻。而2009年9月9日富力地产在海南的另一项目“富力红树湾”在澄迈县正式开工，计划投资逾百亿元。雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。海南鲁能城规划总占地面积约19平方公里，土地储备达8000亩。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线。在旅游休闲地产概念下，海南已经成为星级酒店最密集的地方。根据国务院关于海南国际旅游岛建设若干意见中指出，保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。3.2.1 海南旅游地产的发展定位及其未来发展趋势（一）海南旅游地产正在从单一型的旅游房地产业逐步过度到综合性，外向型，多元化的产业趋势。 由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，如景区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店、等多类型的旅游地产共同发展。（二）注重房地产与旅游业相结合其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，可以得出：1、发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件。2、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。3、发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。必须认真研究和解决发展中的问题，使其沿着健康的方向发展。 （三）在稳定置业型旅游房地产产品的基础上，应该加快分时度假、产权酒店等产品的开发，推动海南由适居地向度假地的切实转变，使海南旅游房地产的结构更加优化。 一方面，围绕旅游房地产，另一方面，在目的地综合开发中发展一批特色突出、风格不同、档次较高的旅游项目，与房地产项目形成配套，并提高海南的休闲氛围、康乐度假氛围，从而最终推动海南旅游业的整体提升。 (四) 旅游地产开发应突出独特性、差异化、满足多样化市场需求 海南旅游地产业的开发不能够与内陆城市千篇一律、要突出海南独特的优势、要具有差异化。海南旅游地产在开发时要突出海南独特的旅游资源及文化含蕴，如滨海资源，山林风景、少数民族旅游等资源优势都可以体现在旅游地产产品当中，符合当地环境，做出特色才能吸引更多的购房者。3.2.2 基础配套及旅游服务能力的提高（一）交通 根据海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)中指出：加强海南交通运输业的建设，以提高旅游服务接待能力，提高效率。 1.进出岛通道。推进琼州海峡跨海通道工程的前期工作。加快海口至广州、海口至南宁高速公路建设。对海口美兰机场、三亚凤凰机场进行扩能改造;适时建成开通运营博鳌机场;开展西部机场前期工作。加强港口基础设施和集疏运体系建设，重点建设洋浦、海口(马村)、八所、三亚、清澜五个港口，尽快形成功能完善、配套齐全的港口格局。加快推进马村海洋石油专用码头和服务基地建设。加快建设邮轮码头，完善配套设施和服务，推进国际邮轮母港发展。2.岛内交通网络。2010年底前建成开通东环铁路，2015年底前建成西环铁路，适时建设西线铁路扩能改造和洋浦支线铁路项目。推进中线地方高速公路和万宁至洋浦地方高速公路建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到2015年，形成岛内“2小时旅游交通圈”。3.旅游交通设施。延伸沿海公路主干线，分期、分段建设沿海观光公路，配套完善观景点设施。打通主干道通往旅游景区的连接通道以及景区和景区之间的连接通道，提高景区的可进入性。逐步建设完善登山道、自驾车服务基础设施、露营地设施，规范引导自发性旅游活动。重点滨海旅游城市要逐步建设完善游艇基础设施，在主要内河预留旅游航运通道和游艇码头发展空间。在主要旅游城市和大型旅游度假区，规划建设慢行交通系统及配套设施，满足自行车、轮滑、步行等休闲交通需求。（2） 能源海南加强能源建设是建设国际旅游岛的有力保障，是旅游地产发展的强有力的后盾。目前海南在规划建设中的有：1.海南昌江核电2台65万千瓦核电机组2.条件成熟建设海南东方电厂二期3.海南积极推进LNG发电项目和抽水蓄能电站的前期工作4.大力发展风能、太阳能、生物质能等新能源，加快建成东方感城、四更、高排等风电项目，以及临高县光伏并网示范工程等太阳能发电项目，按照规划有序开发海上风电项目。（三）水利据悉海南雅居乐清水湾建设有自己企业的自来水公司，而水的来源则是海南陵水的小妹水坝。 海南省政府在规划中提出，要合理开发利用水资源。重点实施一批水源工程、节水灌溉工程。目前开工建设的水坝有红岭水利枢纽，并做好迈湾、天角潭等水库工程的前期准备工作，论证后将适时开工建设，基本解决海南岛的工程性缺水问题。完善城乡和旅游区供水设施。在用水量较大的中心城镇和水质安全性较差地区，新建、扩建水厂，统一处理，集中供水，辐射周边旅游区，满足城乡居民和旅游业发展的需要;在游客集散地和主要景区设置达到饮用水标准的便捷取水设备。2013年城镇自来水普及率达到90%。第四章 海南旅游地产SWOT分析4.1.1 优势(1) 先天禀赋的自然资源海南四面环海，在长达1928公里的海岸线上，沙岸约占50%-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5，土地资源丰富。这些地区气候宜人，风景秀丽，十分有利于旅游地产的规划与建设。海南的热带雨林、原始森林资源丰富以及珍稀动植物，部分已被列为国家级保护的动植物。以此作为基础发展起来的登山和避暑山庄、野生动物自然保护区、热带原始森林公园，对热衷于生态旅游的消费者具有很大吸引力。这些地区特色鲜明，稀缺性优势明显，虽然土地资源十分有限，但非常适合发展以小型“农家乐”为主的体验式旅游地产。（2） 有较好的地质、温泉条件较著名的游海口火山口公园温泉、兴隆温泉、南平温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉、大田温泉、官塘温泉等。以这些地区为依托，十分适宜以休闲、养生、度假为主题的旅游地产的发展。（3） 气候状况 海南岛地理位置为北纬30至20.07度，东经108.15至120.05度，海南岛属热带季风海洋性气候。四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，温差小，平均气温高；光、热、水资源丰富，年均温22.5-25.6C，海水温度一般为18-30；年日照时数1780-2600小时, 年降水量1500-2500毫米。气候宜人，适合居住。是旅游地产养老、避寒有利的栖息地。（4） 地理位置海南岛（包括南海诸岛）位于华南和西南陆地国土和海洋国土的结合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遥望台湾，内靠我国经济发达的珠三角，外邻亚太经济圈中最活跃的东南亚；位于太平洋环形带上，处在日本到新加坡的中段，直接面向东南亚，靠近国际深水航道；连接亚洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我国通往东南亚、印度洋直到非洲、欧洲的海上通道，海运交通位置重要。（5） 经济特区的优