商业地产项目定位研究分析报告 .doc

商业地产项目定位研究报告 2 作者： 日期：Page 1商业地产项目定位研究报告 2009.01项目定位专题研究唐山项目商业部分市场分析及定位摘要01 唐山项目商业部分市场分析及定位摘要背景一、唐山项目商业介绍1. 项目基本情况2. 商业部分方案图纸3. 项目情况分析二、唐山商业市场分析1. 城市经济研究2. 城市商圈发展分析3. 典型案例分析4. 主要业态分析5. 消费者研究主要结论三、项目定位研讨建议1. 形成一致的意见与建议2. 各部门意见与建议3. 外部专家意见与建议4. 不同经营方案收益对比5. 会后董事长基本认可的图纸修改内容四、 前期定位工作流程改进建议1. 业态规划和设计建议研讨流程2. 项目开发前期主要对接工作分析附件一现场主要发言记录附件二 消费者研究一、唐山项目商业介绍1. 项目基本情况项目位置项目位于唐山市核心区，行政隶属于路南区，具体位置在抗震纪念碑和大钊公园东侧，东至-曾盛路，西至-文化路，南至国防道，北至新华道。规划指标用地面积21.27万平方米（用地红线内面积），总建筑面积104.6万平方米（其中地上88.6万平方米，地下16万平方米），容积率4.17，建筑密度46%，其中地上建筑面积中：大商业14万，酒店4万，写字楼14万，住宅33万，回迁23.6万（指标来源为规划院提供的2008年8月18日图纸）用地性质商业，住宅。其中：商业用地40年，住宅用地70年。项目现状地块四面临街，正在实施拆迁，现状主要为居民住宅，以二层为主。2. 商业部分方案图纸3. 项目情况分析项目周边物业项目周边道路项目周边公交项目主要临近商业二、唐山商业市场分析1. 城市经济研究（为便于形成比较经验，与大连进行比较）城市人口概况城市综合经济概况城市经济研究分析 资源型、重工业城市特征显著，经济实力强劲，经济高速发展 农业人口比重较大，尚处于城市化进程中 城市属于内向型经济，第三产业发展明显滞后 GDP、国税指标较高，地方性税收收入明显偏低，导致城市基础建设滞后 社会零售消费总额较低，发展较快，消费理念相对保守 贫富差距较大，少数富人阶层消费占比例较大 批发零售、居住餐饮均高速发展，商业消费进入转型时期2. 城市商圈发展分析基本情况 “一轴一线多点”综合布局 一轴是指整个新华道 一线指贯通南北的建设路 多点指各区域性包括社区性的商业中心发展分析 以百货大楼为中心，呈“卅字型”格局的中心商业圈，其品牌档次、品类丰富性、商业集中体量，处于绝对领先地位 中心商圈已成为唐山市内居民、周边县区及外地来唐人员购物消费的集中区域，其商圈地位稳定 中心商圈以传统百货为主，各种档次商品供应较为齐全，服装等零售业态占有绝对比例优势 中心商圈餐饮、休闲业态匮乏，显示城市商业发展尚属传统阶段 除中心区域外，各个城区都比较平衡地分布有一些大体量的区域性商业项目，满足了其区域型的消费需求 新兴商业区域出现大型卖场和新型商业综合体，但由于分布较为分散，项目体量规模较小、前期投入不高，对中心商圈影响作用有限3. 典型案例分析唐山百货大楼唐百集团营业面积达22万平米，是集零售、批发、超市、餐饮于一体的大型商贸集团，2007年年销售达25亿；旗下建于1984年的唐山百货大楼是唐山市最大的百货商店 ；旗下新建项目凤凰购物广场为唐山最高端商场。项目特征分析A 市中心老项目 唐山百货大楼作为本地最有影响力的传统百货项目，在本地百货零售市场中份额最大 人流巨大，销售状况良好；消费者中年轻人比例较低 经营以扣点方式为主，其中部分高端品牌，如Samsonite等为自营 品牌保持持续升级，其中：-名表珠宝本地实力最强 -鞋类中档品牌齐全，中高档不足，例如：Le saunda -女装品牌偏重成熟，时尚性有待提高 -男装档次有待提高 传统百货品类仍有较大市场，如：毛衣（绒衣）区 业态模式、动线组织、形象展示传统，缺乏休闲体验 通道狭长，散光源照明，商业空间压抑，商业形态落后，受建筑结构等因素影响，未来发展潜力有限 国有企业色彩明显，人员成本巨大B 新建项目 a 八方购物广场 北新道八方购物广场为旗舰，中档购物中心模式：首层为生活超市，楼上为中档百货； 八方购物龙泽路店、八方购物裕华道店：全部为超市形式。b 凤凰购物广场 唐山目前最高档次百货 “品牌形象-商业形象” 匹配较好 各业种均有引领性品牌，二线奢侈品开始进入 装修时尚、典雅，环境舒适 商品陈列：中岛区高柜处理科学、合理；边厅形象展示充分 百货服务水平略显滞后 仍为传统百货形式，缺乏休闲体验，购物目标明确三利国际购物中心 位于建设路与新华道交叉口 与石家庄三利百货为同一管理团队 2006年初开业，建面3.7万平米，租金1500万/年 地下原为自营超市，后改为苏宁电器（6000平米，开业日销售额600万）项目特征分析 该购物中心核心为百货，建筑形态等决定距离购物中心尚有差距 百货是唐山目前经营最好的中高档时尚百货，开创唐山百货经营新时期 商业主题清晰明确，商业收入稳定增长 百货采取集中收银模式，06年0.8亿，07年1.2亿 双动线设计合理，空间利用充分 中庭视线通透效果较好，商业形象广告等控制较好 整体形象较为时尚，中性色彩玻化砖地面，通道运用泛光 品牌组合档次适中，基本囊括国内目前主流时尚品牌 很多品牌均为唐山首家或唯一，具有一定的差异化商业资源 整体商业体量有限，发展空间有限远洋城购物中心 唐山首个真正意义现代化购物中心，建筑面积为12万平方米 自2003年4月启动建设，2004年12月18日开业 打造“一站式”购物模式，商业组合：购物、餐饮、娱乐、休闲、运动； 首层外街部分临街产权销售，主体产权持有； 其中主力店五联百货2007年销售1.07亿、保龙仓超市1.45亿。项目特征分析 该项目标志唐山进入购物中心时代，是目前唐山功能最全，业态最丰富完整的商业项目； 商业主动线清晰简单，内部空间规划、商业平面规划合理； 建设时间较早，招商资源有限，主（次主）力店：数量较多，多为自营，市场竞争能力一般； 项目营销推广手段先进：自有网站，常年举办主题营销活动； 位置距离传统商业中心较远，临近项目缺乏跟进建设，难以形成对整个城市商业影响力； 品牌档次大众化，高端品牌难以生存，首层品牌类似大型超外，目前区域性购物中心形象显著； 二层局部商铺进深过大，采用第二动线，至今招商困难。其他临近项目图15图164. 主要业态分析大型超市分析 大润发：1家，祥云道与华岩路交叉口，目前销售状况最好，三层独立物业，超外6000平米以上 华盛超市：40家，本地最有影响力超市，总店在地块东北角 保龙仓：1家，为远洋城业主经营，河北省连锁超市 华润万家（原“家乐”，即“家世界”）：三家（路北店、新华道店、新天地店），由于售卖假货，声誉差，经营较差。百货“业态-档次”分析图17电器业态分析 苏宁：07年实现2.22亿元，同比增长45.72%，现有4加店：北新道、三利店、新华道、远洋城； 国美：07年实现2.39亿元，同比增长62.69%，现有4家店：尚座店、新华道、学院路、新天地； 唐山百货大楼电器：传统电器卖场，人气高； 凤凰购物广场：高端电器卖场 VERTU IPOD。餐饮业态分析 北方风味餐饮：烤肉、北方火锅等普遍受欢迎； 海鲜等高档餐饮具有一定市场； 西式快餐：肯德基、麦当劳、牛排等销售状况良好，味千拉面、吉野家、罗杰斯等品牌尚未进入； 中式快餐：发展相对滞后，缺乏永和、真功夫全国性连锁中式快餐；时尚餐厅、茶餐厅：发展滞后。影院发展分析 数量较少，看电影未能成为城市重要的夜间娱乐项目，目前现代影城有新华影院（4厅，位于项目正北侧，新华电影城是河北中联院线的支柱影城，年票房200余万元）、百老汇影院（4厅）、远洋城（4厅）。电玩发展分析 数量较少，规模较小，设备更新一般，其中世博电玩城在三利国际购物中心。KTV发展分析 数量较少，档次不高，专业化程度一般，品牌有亨利、开心100、天上人间、沸城、淘爱俱乐部。服装发展分析 代理发展较为充分，典型代表有鞋类：百丽、WALKSHOP，运动类：百丽、海阔、YYsport； 直营系列品牌扩张迅速，如绫致、ELAND、Baleno、影儿、宝姿； 商务休闲男装开店不足，如：U2、G2000； 品牌集成类店铺没有，例如Balano旗下Balano由唐山本地代理，旗下其他品牌由天津区域负责管理； 部分中档时尚休闲服装尚未进入，如：阿瑟斯、浪漫宣言等； 男装部分奢侈品牌在唐山饭店形成专卖店：Givenchy、Aquascutum； 男正装发展相对滞后，KALTENDIN、VICUTU等国内品牌成为本地高端。5. 消费者研究主要结论 被调查者的特征描述：25-35岁之间的消费者，家庭月收入在2001-5000元； 消费者偏好的购物场所中以百货大楼居多，其次是八方购物、远洋城和三利购物，选择华联商厦和凤凰购物的很少； 喜欢某购物场所的原因包括地理位置方便、购物环境舒适和有自己喜欢的品牌； 唐山现有购物场所或商场的不足包括：营销活动、购物乐趣、餐饮服务和聚会谈事等； 被访者喜欢逛的区域有休闲服饰和化妆美容用品区域，其次是运动专卖区域和餐饮消费区域。消费特征分析 主要购物场所营业时间均为9：0020：00，并且周中人流量主要集中在11：0015：00之间，下午6点以后人流量大幅减少，夜间外出活动少； 周末人流主要集中在下午1：00-6：00，流量远远超过非周末； 受唐山市产业结构和收入结构的影响，当地消费者“很讲排场”，上层人士更是喜欢名车、名包等奢侈品； 对服饰和餐饮品牌而言，当地消费者对娱乐品牌的了解较少，主要集中在现有的几个主要影院、KTV和网吧，其他娱乐品种和品牌较少； 受访者有丰富夜生活的需求，但当地尚未形成该种消费文化和氛围，相对应的业态极为缺乏； 购物场所业态配比不合理，餐饮和休息场所极度缺乏，并且周边底商餐饮品种也相对较少，到市中心的消费者一般都随便吃点，除购物外其他消费一般离开中心商业区。三、项目定位研讨建议1. 形成一致的意见与建议 塔楼管理用房与大商业管理用房分开设置 立面、景观设计应考虑两道高空坠物防护措施 回迁管理用房应包含在回迁面积内 主力店与步行街连通口不小于两跨 书店1-2层给百货使用，书店在 4-5层相应置换面积 餐饮类店铺考虑设置后勤通道 超市经营面积控制在1. 6万平方米 步行街餐饮店铺比例不超过50% 步行街左下角大铺设置外铺，消化面积2. 各部门意见与建议发展部1、 唐山财富人群收入很高，建议做成高端商业，酒店五星级甚至白金。 规划院1、唐山项目需做地质灾害评测、地质安全评测，限高可能影响总平面布局，需发展部尽快落实，规划院跟进。 2、小学根据当地要求，建议挪到用地东南角;需发展部尽快落实并协调，将影响总平面规划。 百货公司1、因当地的市场现状和我项目的优势位置，万千百货定位在当地中高端，并有意向高端发展。为此，为配合此定位，百货在项目一、二层需要较多的经营面积和外立展示面（建议向东延展至目前书城位置），以配合高端品牌入驻。 2.具体建议如下:总经营面积 30000 m2左右，中庭面积不小于 500 m2，一、二层面积不小于 8500 m2。3.地下考虑 500-600平方米员工更衣室和餐厅，办公用房和商管公司一并由规划院统一进行规划设计。 4.最好能实现百货吃掉书城一、二、三层，书城放四、五层；发展部落实，规划院荣斌跟进。 5.将两个分散入口集中设置一个大出入口，与步行街连通。商管公司1.步行街规模可行，但单个铺位面积分割不宜大，进深不宜过深，具体建议周五前提供规划院。 2、对于步行街规划流线建议：南侧商铺大，建议南侧设一二层外铺，与住宅区一同构成室外商业街。 3、步行街招商餐饮店铺比例及规划布置：45-50%，1、2楼部分洋快餐，3楼除百货旁区域外其余均预留餐饮点位，设餐饮；三层餐饮区背侧应设辅助通道。 4、综合楼和娱乐楼正面除预留主力店入口外，其余力争规划精品店；既提高租金，又提高档次和形象；建议电玩上三楼，以便客流共享。 5、百货与步行街连接的开口可以适当放宽，形成客流共享，模糊掉步行街与百货的区分；书店与步行街可不要开口。 6、停车位不做要求，但分割问题要考虑，具体建议一周内提出来。 7、应体现出北侧沿街建筑的商业价值，适当减少写字楼出口、辅助出口等，尽量使外立面完整、时尚。 8、插蜡烛项目应考虑高空坠物问题，应结合雨棚和景观设两道防坠物屏障。 9、大系统划分:大商业与酒店、住宅绝对分开，回迁与其他功能分开，规划院提出的大商业的大系统划分可行。 10、大商业宜设三个地下车库出入口。商务部 1、超市经营面积 16000 m2。一层二层三层四层五层备注综合楼和娱乐楼分设HOLA和迪卡侬，或者租金更高的零售业态分设运动100和国美分设电玩和KTV分设健身中心和影城分设餐饮和影城富余空间可考虑儿童娱乐业态2、首层综合楼与娱乐楼间可增加辅助通道，作为特定业态统一分租给二至三家次主力店；运动100可在二层设置；3、主力店沿主街可考虑只设主入口，余沿街面可给精品店；4、书店入口不朝中庭；5、综合楼和娱乐楼业态规划：商业地产研究部1、 项目定位：“都市型、核心区、综合性、超大型”购物中心形象，倡导新型城市生活方式的时尚形象，中端偏高人群；塑造万达倡导新型城市生活方式的时尚形象，加强购物中心生活体验引导，开拓唐山商业消费新理念，提升商业生活品质；2、 针对本地夜间消费薄弱的特点，加强夜晚各种营销活动、促销等，发现唐山健康夜生活潜力。3、 克服唐山城市中产阶层不足的消费结构特征，将高端人群向时尚中端方向引导，加强对中低端人群的消费带动性。4、 业态百货加强公共空间时尚氛围营造，通过一定的时尚品牌差异化；适当加强国内一线中高档男装（商务、商务休闲）引进；加强步行者首层品牌领动作用；通过与绫志、Baleno等集团合作，通过组合其旗下品牌，力争形成具有一定规模的品牌集成店，开创唐山品牌消费新模式；结合唐山城市产业特征、项目临近政府机关，引入一家满足高端商务、婚庆宴请的餐饮品牌，形成城市商务生活名片；将健身、电影院等中高端休闲业态与本地名车消费相联系，发掘城市富裕阶层消费潜力。充分利用购物中心综合性服务优势，提高餐饮经营比例，与整个市中心商圈原有高比例零售业态形成互补。 5、 建筑规划北面临街尽量保证完整的形象面，且空间尽量多留出用于商业经营，将写字楼等入口尽可能调整至其他区域。关注公共建筑空间细节，提升卫生间、服务总台形象档次，构建唐山一流的商业环境设施。3. 外部专家意见与建议黄子龙：（深圳九洲远景商业地产公司总裁，曾任北京贵友大厦外方董事、华润百货有限公司董事总经理、香港华润零售集团董事副总经理、深圳国际商场连锁商业有限公司总经理、澳门彩虹集团中国区总经理）1、 细分客群在商业不发达地区很难实现，应打造全客层购物中心。2、 商业定位要整体协调，书城回迁不可控，餐饮、娱乐是否与零售做到了协调3、 研究目标消费群体，在全客层同时，突出重点客层4、 突出家庭消费，整体高端是不可行的，局部高端更现实5、 唐山的高端消费外溢严重，国际一线是否会在唐山选址，对消费量深入研究6、 600份问卷才能达到调研要求，应委托专业公司，保证调研独立性7、 研究消费者群体构成特征，其消费期望的空白点8、 系统化、逻辑性、客观地研究业态比例、分布，确保商业价值最大化9、 以可持续发展眼光，最大化商业价值，最小化经营风险10、 考虑不同业态之间的互动与排斥关系，评价大卖场对购物中心的杀伤力，超市距离万千远一些11、 着重解决客流、货流流线，应考虑、出租车落客站等。地下车库动线科学性，出租车地面预留位置12、 物流区域：设置2-3个卸货平台13、 目前规划两个机动车出入口过少，停车位应增加，停车位0.6不够，对于快速发展城市每100平米1个车位14、 对于品牌租户的位置预留，考虑今后升级李盈霖：（北京中关村国际商城发展有限公司总经济师，英国留学获MBA学位后，2007年获得中国人民大学经济学博士学位，其论文购物中心开发实证研究获得业内好评）1、 整个项目方案应进行颠覆性调整，搞错了主力店和小店铺的关系。主力店应是群众演员，小店是明星，蜡烛要后移，主力店面积要缩小2、 主力店和次主力店面积之和小于50%3、 客层不宜全客层，一定要有定位，超市不能百货化4、 餐饮可以竖切，可背向步行街布置5、 书店为目的性消费，尽量在高楼层6、 西入口为主入口7、 百货做中等偏上。4. 不同经营方案对比(说明：按照集团相关要求，以下隐去租金及测算方案的相关数据） 通过对项目的深入讨论，百货、商管、商务部根据形成的一致意见，对各自的面积区域进行了调整的尝试，商务部根据规划院综合考虑调整后的面积指标，这样就前后分别形成租金收益相关三个预测方案，调整后的方案既有图纸，又有租金收益的变化比较，在给董事长汇报后，调整方案基本获得了认可，现比较如下：A.讨论前方案1、 主力店楼号客户租赁区域租赁面积(M2)首年租金(元/M2/月)百货楼万千百货百货楼1F-5F29500综合楼HOLA综合楼1F3200国美综合楼2F3200儿童区综合楼3F3200健身综合楼4F2880酒楼综合楼5F2880娱乐楼迪卡侬娱乐楼1F4250大玩家娱乐楼2F4250大歌星娱乐楼3F4300万达院线娱乐楼4F（含夹层）5300超市待定地下1F18000合计78，960楼层一层二层三层面积（平方米）216001740017400租金（元/M2/月)首年租金（元）二、步行街三、合计首年租金合计为： *万元（不含停车场和物业费受益）B.讨论后方案一1、 主力店楼号客户租赁区域租赁面积(M2)首年租金(元/M2/月)百货楼万千百货百货楼1F-3F27654综合楼国美综合楼1F382国美综合楼2F3276运动100综合楼2F3885健身综合楼4F2995酒楼综合楼5F3095娱乐楼-娱乐楼1F1107大玩家娱乐楼3F3276大歌星娱乐楼3F3507万达院线娱乐楼4F（含夹层）6260超市待定地下1F16000合计71437楼层一层二层三层面积（平方米）271511806318584租金（元/M2/月)首年租金（元）二、步行街三、合计首年租金合计为： *万元（不含停车场和物业费受益）C.讨论后方案二一、主力店楼号客户租赁区域租赁面积(M2)首年租金(元/M2/月)百货楼万千百货百货楼1F-4F28400综合楼精品店综合楼1F1409零售区域综合楼1F层3208国美综合楼1-2F3668运动100综合楼2F3885健身综合楼4F2995酒楼综合楼5F3095大玩家娱乐楼3F3276大歌星娱乐楼3F3507万达院线娱乐楼4F（含夹层）6262超市待定地下1F16000合计75705二、步行街楼层一层二层三层面积（平方米）21705.2718063.9418325.90租金（元/M2/月)首年租金（元）三、合计首年租金合计为：*万元（不含停车场和物业费受益）5. 会后董事长基本认可的图纸修改内容 规划院结合与会者意见、建议，配合商务部的新方案，对原图纸进行了相应的调整。原设计首层消防梯、楼梯后移，增大临街经营面积缩小娱乐楼首层，增大零售经营面积增加外铺，与南侧酒店入口产生互动车辆出入口调整至非重要区域增加外铺，与南侧住宅底商形成步行街百货垂直梯移位，百货垂直梯移位，减少临街立面遮挡百货首层面积扩大，且与中庭产生互动控制此主力店与步行街互动，减少一通道调整后首层（结合定位工作贯穿整个大商业的需要，初拟定以下工作流程及不同阶段对接工作内容）4、 前期定位工作流程改进建议 1、业态规划和设计建议研讨流程I：输入，各部门针对“商业定位阶段”项，需要提供的调查、研究、建议O：输出，各部门通过“商业定位阶段”工作后，需要得到、推进的工作2、项目开发前期主要对接工作分析商业定位阶段建筑规划设计主力店招商管理商业管理百货发展影院发展一、整体地块开发定位：1.1 整体地块定位I：城市发展研究I：备选主力店城市发展战略 城市评价I：备选领导商户城市发展战略 城市评价I：备选领导品牌城市发展战略 城市评价1.2 地块功能区定义1.3 功能区定位1.4 功能区指标、各系统平面关系O：项目总体规划1.5 商业项目概念方案O：完成商业概念方案I：主力店概念设计建议I：步行街概念设计建议I：百货概念设计建议I：影院概念设计建议1.6 商业项目开发进度协调二、商业项目市场定位：2.1 目标消费者定位O：目标消费者商业建筑理解2.2 目标商圈定位I：目标商圈主力店经营调查I：目标商圈商户经营调查I：目标商圈百货经营调查2.3 商业主题形象、档次定位O：商业建筑立面、空间风格建议O：1、潜在主力店概念测试2、潜在主力店营业额预测3、主力店招商方案4、潜在主力店招商工具O：1、潜在领导品牌概念测试2、潜在领导品牌营业额预测3、潜在领导品牌招商方案4、潜在领导品牌招商工具O：1、 消费者定位2、 商业主题设计2.4 商管服务定位O：管理服务设备、设施规划O：1、潜在领导商户概念测试2、潜在领导商户营业额预测3、潜在领导商户招商方案4、潜在领导商户招商工具I：管理服务设备设施要求I：管理服务设备设施要求2.5 与现有项目差异化定位O：差异化设计规划O：差异化主力店选择方案O：差异化商户选择方案O：差异化品牌选择方案O：差异化经营方案三、商业项目业态功能定位：3.1 业态功能定义3.2 业态功能比例O：业态功能面积 楼层位置3.3 业态功能档次O：所有主力店 确认面积、位置O：所有领导商户 确认面积、位置O：确认面积、位置O：确认面积、位置3.4 与现有项目差异化O：1、完成主力店、百货、影院方案设计2、完成步行街方案设计I：方案设计修改建议I：方案设计修改建议I：方案设计修改建议I：方案设计修改建议4、 主力店业种定位：（按各主力店）4.1 主力店业种定义、面积比例O：主力店、百货、影院方案深化设计I：百货平面、业种建议I：影院平面、经营建议4.2 主力店业种档次品牌4.3 主力店销售额、租金测算O：主力店租金谈判I、百货各业种销售数据支持4.4 主力店商务、物业条件确定O：完成主力店、百货、影院初步设计O：主力店商务、物业谈判I：主力店商务、物业参考建议I：百货物业要求O：百货整体招商方案5、 步行街业种定位：（按各业态功能）5.1 步行街业种定义、面积比例O：步行街方案深化设计I：步行街平面、业种建议5.2 步行街业种档次品牌O：步行街深化方案调整5.3 步行街业种销售额测算I：领导商户销售额数据支持5.4 步行街租金测算O：步行街动线方案优化O：步行街整体招商方案六、招商营销推广定位：6.1 项目招商营销核心主题定义O：内外设计、景观、照明、导向概念方案I：1、 主力店合同签署2、 整体招商营销建议I：1、 整体招商营销建议2、 步行街招商营销建议I：1、 整体招商营销建议2、 百货招商营销建议I：1、 整体招商营销建议2、 影院营销建议6.2 招商营销方案确认O：招商用效果图O：步行街整体招商营销方案七、商业管理定位：7.1 商业管理服务工作范围、流程O：商业设施相关设计I：当地商服水平O：商服工作范围、流程7.2 物业管理服务工作范围、流程O：物业设施设备相关设计I：当地物服水平O：物服工作范围、流程7.3 相关收费标准、收费方式I：当地收费水平O：管理收费标准、收费方式7.4 标准租赁合同确认I：当地、以往合同借鉴O：标准租赁合同确认7.5 标准管理合同确认I：当地、以往合同借鉴O：标准管理合同确认7.6 装修管理工作范围、流程O：1、完成步行街初步设计2、完成整体初步设计I：当地、以往装修管理借鉴O：装修管理方案确认项目商业调研简要分工提纲（包括但不限于如下）一、 项目所在城市及周边主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度）1、 项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；2、 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；3、 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；4、 统计年鉴（城市经济指标）总表；5、 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。发展部提供二、 城市商圈状况分析：1、 商圈结构组织；2、 商圈演变过程时间节点；3、 唐山未来3-5的市政规划和商业规划。4、 商圈内代表性企业及离我司直线或实际距离；5、 项目周边交通组织、公交系统；6、 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。商管、商务、百货各自做。7、 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。商管、商务、百货各自做。三、 城市商业个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）1、 整体规模、业态结构、业态配比；2、 租金水平（商管、商务、百货各自做）；3、 辅助及配套设施情况。四、 本项目分析：1、 与政府谈判中土地出让条件（包括：回迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、地上地下障碍物等的约定），发展部提供；2、 回迁商业的性质或用途，发展部提供。附件一现场主要发言记录内部人员发展部：唐山有钱人有支撑，缺乏高端商业，高档酒店，白金级。商务部：n 西入口附近店铺面积、进深过大，超过此主力店要求n 东入口希望超市地上首层功能区要有1000平米n 建议将回迁书店南移，运动100与百货连在一起商管：1、 从城市人均商业面积看唐山有商业发展潜力2、 唐山目前购物中心代表是远洋城，首层10-15元/月*平米，二层6-8元/月*平米，三层4元/月*平米，物业费15元/月*平米（不含空调）3、 品牌直营少，故典型店铺面积不可过大4、 优衣库、C&A短期内不可能进入唐山5、 回迁书店挪位，或者更改出口6、 神采飞扬与步行街等配合很差，建议上三层百货丁总：n 定位前置很重要，外部专家共同协作n 项目研究更加照顾随机消费n 重视垂直分割与水平分割相互结合n 掌握好的表达方式，用唐山地方的文化讲述新鲜的概念，帮助唐山做好宣传n 项目规模够大，但城市够小，只能上下通吃商管：n 1000个车位数量不够n 2个车辆进出口不够，建议都是双进出n 回迁住宅单独做小区，大家系统独立分开n 新华街临街商业价值严重削弱，没有商业展示n 蜡烛后移n 步行街面积增加要有更好的布局商务部：6、 横向调整，主力店临街面划给商管做品牌店7、 西侧大面积可做品牌店、休闲餐饮8、 唐山超市建议1.8-2万平米，不能小于1.6万9、 考虑货流动线、卸货区10、 卫生间分布宜分散一些张院长：1、 项目前期定位借鉴“开球会”形式，统一思想、统一认识8、 今后在项目发展不同阶段，不同部门牵头组织适于该阶段的研讨会，不断深化、落实项目定位附件二消费者研究 （一）被调查者的背景资料由于本次调查的主要调研对象是唐山当地消费者的购物习惯和偏好，在202位被访问者中，以女性消费者为主。此外，鉴于我们的调查主体，为了更好地了解顾客对购物场所品质和偏好等方面内容的看法，在调研前，我们进行了判断抽样，年龄段在25-35岁区域的消费者居多，被调查者的学历也普遍较高，以专科及本科以上学历的被调查者为主。 （二）消费者对购物场所偏好1偏好的购物场所图19 被调查者偏好购物场所-年龄、家庭月收入交叉分析从唐山市几个主要竞争对手与被访者年龄、家庭月收入交叉分析可以得知，在被调查消费者中，绝大多数对百货大楼有较强的偏好，其次是八方购物、远洋城和三利购物，选择华联商厦和凤凰购物的被调查者很少；当地购物场所的主要目标群体是年龄在25-35岁之间的消费者，家庭月收入在2001-5000元之间的消费者，这一收入阶层是各个购物场所的主力消费人群。2喜欢该购物场所的原因在调研中，被访者喜欢该购物场所的原因累计频次明显较高的有三项：地理位置方便，购物环境舒适和有自己喜欢的品牌。由于万达新建购物中心地处中心商圈，交通便利，所以塑造舒适的购物环境和有吸引了市场主导品牌的引进是我们今后规划和运营中要重点关注的内容。3现有购物场所或商场的不足被调查消费者认为现有的购物中心不足的地方有：营销活动、购物乐趣、餐饮服务和聚会谈事等，这些不足要求我们在环境营造和后期运营要加强的方面，在业态配比上，应该增加餐饮娱乐方面的比重，来满足消费者这些未满足的需求。4被访者喜欢逛的区域在有效样本中，消费者经常消费的类型有休闲服饰和化妆美容用品，这和我们的目标消费群体的消费特征很吻合，其次是运动专卖和餐饮消费。 （三）关于购物场所的休闲娱乐1选择休闲娱乐消费关注的方面在被调查消费者中，很大比例的消费者选择价格实惠和环境舒适作为他们选择休闲娱乐注重的重要因素，说明当地消费者具备典型的地级市务实性消费特征，并对