2011-0502 建设西路以北加油站用地投资咨询报告.doc

中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司位于建设西路以北加油站项目投资咨询报告老楼地产南昌南京西路277号金阳光大厦B座1706室 电话6397016 传真邮政编码:330006目 录第一章 总 论（3）第二章 南昌市宏观经济分析（8）第三章 南昌市房地产市场分析（12）第四章 项目建设的必要性分析（15）第五章 市场预测分析（22）第六章 项目概况（25）第七章 建设规模与产品方案（29）第八章 环境保护（37）第九章 劳动安全与工业卫生（38）第十章 消防（46）第十一章 组织机构与人力资源配置（47）第十二章项目实施进度（48）第十三章质量保证体系及工程招投标方案（49）第十四章 地价测算（52）第十五章 财务分析（59）第十六章 社会评价（62）第十七章 风险分析（64）第十八章 结论（68）附件及附图第一章 总 论1项目背景1.1项目名称项目名称：建设西路以北加油站新建项目 建设单位: 中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司1.2编制依据国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南（2002）国家发改委2006年建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国城市规划法建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）建设部房地产开发项目经济评价方法江西省规划实施技术导则国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范国有土地使用证编号：洪土国用（登西2009）第330号中华人民共和国建设用地规划许可证编号：地字第360100201000094号南昌市地产交易中心成交确认书编号：洪国土资（交成）字200791号合资新建建设路加油站协议组织机构代码证副本编号71656185-81.3编制原则根据国家有关部门和委托方对项目的要求，本报告的编制应遵循以下原则：遵循和贯彻国家有关部门的法规、标准和规范。在深入分析经营市场需求的基础上，全面分析项目的竞争能力，合理确定经营规模，实现资源利用的最优化和经济效益的最大化。贯彻“三高、三少”的设计原则，以适应市场经济和社会化大生产的要求。“三高”：高起点、高水平、高投资回报率；“三少”：少投资、少占地、少定员。采用成熟工艺，操作运行稳定可靠，达到节约能源、节约土地、降低运行费用，杜绝 “三废”排放的目的。充分依托当地各项有利建设条件，最大程度地发挥其公用工程的优势，控制工程总投资，加快建设进度，降低经营成本，使本项目获得较好的经济效益。遵循国家可持续发展的战略要求，高度重视环境保护，落实各项环保处理措施，尽量减少对周边环境的影响，使项目建设与生态环境协调发展。项目的设计应贯彻“安全第一，预防为主”的方针，运营应符合职业安全卫生的要求，以便确保职工的安全及健康。1.4项目提出的背景为加强成品油市场监督管理，规范成品油经营行为，维护成品油市场秩序，保护成品油经营者和消费者的合法权益，根据国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定（国务院令第412号）和有关法律、行政法规，商务部于2006年12月4日以中华人民共和国商务部令2006年第23号文发布了成品油市场管理办法，自2009年1月1日起实施。面对着开放的成品油市场，机遇与挑战并存。为贯彻执行国家对成品油零售经营企业的要求，中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司决定选择周边环境优越、交通运输车辆繁多的地段新建加油站。加油站建成后，有利于建立健康有序的市场环境，有利于建立布局合理、竞争有序、功能完善的成品油销售服务网络体系，从而推动整个行业步入持续健康、稳定的发展轨道，为当地经济和企业的发展起到持续的推动作用。1.5 投资的目的、意义和重要性中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司在长期的经营过程中，形成固定顾客群，为其提供了优质的油品和服务。根据我国加入世界贸易组织的承诺，2006年12月11日中国成品油市场已经全面开放。面对成品油市场开放的机遇和挑战，中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司按照国家商务部成品油管理办法的规定和要求适时加强经营力度，营造营销网络，不断加大占领市场的份额，努力把加油站的经营业务做大做强。1.6报告研究的范围本咨询报告对项目提出的背景，对投资建设本项目意义和必要性，建设方案和站址选择，对装卸成品油及加油工艺技术路线的选取和站区罩棚、罐区、站房的设置，对公、辅设施及总平面布置的优化，对项目建设的有利条件，对工程节能、环境保护、职业安全卫生、消防安全，对项目实施进度计划，对项目的管理及油品的营销，对工程建设的总投资和经济效益比较综合的、全面的进行分析和评价。2项目概况2.1项目建设地点本项目位于西湖区建设西路以北。2.2建设规模与目标2.2.1建设规模该加油站为一级加油站，油罐总容量为120-150m3。2.2.2主要目标保证油品质量，追求最大效益，年经营利润达710万元。3主要技术经济指标表1 主要技术经济指标表序号项目名称单位设计指标备注1经营规模一级加油站2油罐总容量120-150 m33年工作日天3654经营制度班/天25加油站定员人76年消耗车用乙醇汽油、柴油吨/年14,6007用地面积平方米3,924.458总建筑面积平方米1,004.409加油区规划占地面积平方米40010项目总投资万元500.3611年经营利润万元71012经营期年3613税后利润总额万元14,75114投资回收期年1.7税后4综合评价结论本项目作为道路配套设施之一，既方便群众又提升城市形象，具有明显的社会效益。同时，该项目具有广阔的市场前景，经济效益高，投资回收期短，风险低。因此，兴建该加油站是可行的。具体表现在：1、本项目建设场地选择在南昌市西湖区，其水、电、原料及燃料供应均有保障，建设和谐协作条件好。2、本项目充分考虑了环境保护、工业卫生及安全，因此，不会造成环境污染，其经济、社会效益显著。3、随着城市不断发展，机动车保有量每年在以17%的速度递增，加之该加油站所在位置为交通要道，车辆加油量不断加大，对成品油的需求也在不断增加，市场前景广阔。4、本项目从财务分析上是可行的，投资少，投资回收期短，本项目建成后，可实现年经营利润总额710万元，经济效益较为显著。5、降低油料运输成本，使销售油品效益提高。6、采用成熟的工艺技术及设备，操作可靠。第二章 南昌市宏观经济分析2011年一季度，南昌市经济保持了平稳发展势头，主要经济指标保持稳定增长。 一、农业生产开局良好 一季度，全市实现农林牧渔业总产值29.11亿元，同比增长5.6%。据统计，全市生猪出栏87.63万头，增长2.8%；生猪存栏180.93万头，增长1.8%；肉类总产量9.10万吨，增长3.4%；家禽出栏1123.67万只，增长2.4%；禽蛋产量3.31万吨，增长4.8%。 二、工业生产增势放缓 一季度，全市工业生产平稳开局，工业经济增势较上年有所放缓，但仍保持“二”位数增长。全市规模以上工业企业累计完成增加值160.79亿元，同比增长14.3%；其中制造业完成增加值139.61亿元，增长13.8%。分经济类型看，集体企业、股份合作企业和私营企业增长较快，分别增长27.4%、24.4%、15.1%；分轻重看，重工业生产增长快于轻工业，重工业企业增加值增速快于轻工业7.6个百分点。 与工业经济平稳运行的同时，一季度，全市企业生产经营综合景气状况稳步趋好，企业家对宏观经济发展的信心保乐观，据调查显示：一季度全市企业景气指数和企业家信心指数分别为139.72、139.93，继续保持在较高平台运行。 三、固定资产投资状况平稳 一季度，全市500万元以上固定资产投资完成231.32亿元，同比增长27.1%。按国民经济行业分，工业投资完成87.49亿元，增长31.2%；其中，制造业完成投资81.45亿元，增长32.9%，占工业投资比重达93.1%。房地产开发完成投资35.86亿元，增长31.0%。按注册登记类型分，港澳台投资和外商投资增长较快，港澳台投资完成10.61亿元，增长42.2%；外商投资完成11.17亿元，增长69.7%。资金到位情况良好。一季度，全市500万元以上固定资产投资本年资金来源小计为328.57亿元，增长26.5%。其中，利用外资11.57亿元，增长106.2%；自筹资金224.37亿元，增长38.7%。 一季度，全市房屋施工面积继续保持增长，商品房销售面积增速出现明显下滑。商品房施工面积1953.54万平方米，同比增长21.0%。其中，住宅施工面积1552.90万平方米，增长18.5%；商品房新开工面积162.33万平方米，增长125.4%，其中，住宅新开工面积101.21万平方米，增长88.3%。商品房销售面积75.62万平方米，增长3.9%，增速与上年同期比下滑21.7个百分点；其中，住宅销售面积66.43万平方米，同比下降3.7个百分点。 四、消费市场保持活跃 一季度是传统消费旺季，在商家想尽各种办法打折促销活动的拉动下全市消费品市场保持活跃，按在地口径统计全市累计实现社会消费品零售总额250.75亿元，同口径增长17.1%。按行业分，全市批发和零售业实现零售额227.26亿元，增长17.1%；其中，限额以上批发和零售业企业实现零售额95.79亿元，增长20.0%，占全市社会消费品零售总额的38.2%。住宿和餐饮业实现零售额23.49亿元，增长17.2%。按销售单位所在地分，城镇实现零售额238.54亿元，增长17.1%；乡村实现零售额12.21亿元，增长16.2%。 五、财政收支增长较快 一季度，全市实现财政总收入103.50亿元，同比增长41.3%。实现地方财政一般预算收入48.93亿元，增长52.9%。在一般预算收入中，税收收入40.37亿元，增长56.9%。其中，五种共享税、企业所得税、营业税和个人所得税增长较快，分别增长168.0%、111.6%、47.6%、42.9%。 财政支出力度继续扩大，涉及民生方面的支出仍然保持较快增长。一季度，全市地方财政一般预算支出50.62亿元，同比增长49.7%。其中，社会保障和就业支出13.91亿元，增长241.6%；科学技术支出0.52亿元，增长70.8%；医疗卫生支出4.43亿元，增长52.4%。 六、金融运行总体平稳 3月末，全市金融机构各项存款余额4546.11亿元，比年初增长7.4%。其中，企业存款余额2639.94亿元，增长6.1%；城乡居民储蓄存款余额1542.65亿元，增长9.0%。3月末，全市金融机构各项贷款余额3670.61亿元，比年初增长5.3%。其中，短期贷款余额1213.91亿元，增长4.9%；中长期贷款余额2427.17亿元，增长6.7%。 七、利用外资增长较快 一季度，全市新批外商投资项目33个，同比增长37.5%；合同外资5.92亿美元，增长147.1%；实际利用外资5.72亿美元，增长31.3%。实际利用内资148.44亿元，增长21.7%。其中，省外5000万元以上工业项目进资71.85亿元，增长34.1%。 八、对外贸易增长稳健 一季度，全市对外贸易增长稳健，海关出口高速增长，实现海关进出口总额12.84亿美元，同比增长50.2%。其中，海关出口总额8.86亿美元，增长71.9%；进口总额3.98亿美元，增长17.4%。 九、居民收入稳步增长 一季度，全市城镇居民人均可支配收入为5257元，增长12.9。其中，工资性收入为3697元，增长7.9%。城镇居民人均消费性支出3790元，增长7.4。农民人均现金收入3059元，增长26.4%；人均生活消费支出1199元，增长9.1%。 十、市场物价继续上涨 今年以来，南昌市居民消费价格总水平呈惯性攀升，一季度居民消费价格总水平同比上涨4.9%，比上年第四季度涨幅扩大了0.5个百分点，八大类商品价格指数呈“五升三降”。食品类价格上涨8.3%、烟酒及用品类价格上涨0.1%、衣着类价格上涨14.4%、医疗保健及个人用品类价格上涨1.9%、居住类价格上涨5.5%，家庭设备用品及维修服务类价格下降0.7%、交通和通信类价格下降1.0%、娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.4%。环比看，3月份南昌市居民消费价格环比总水平转升为降，降幅为0.1%，主要原因是春节的渐行远去，同时受气候变化影响食品类价格下降。其中，受天气晴好的影响，南昌本地蔬菜供应充足，仅鲜菜价格比上月就下降了6.7%，拉动食品类指数下降了0.8个百分点。11- 11 -第三章 南昌市房地产市场分析 土地市场与制度2010年，南昌市商住用地共成交59宗，面积4,324亩，成交总额107.75亿元，总建筑面积676万，平均地价249万元/亩，同比增长110%，平均楼面地价1592元/，同比增长71%。2010年，南昌市土地市场呈现一片繁荣景象，成交宗地主要集中在朝阳新城、城东片区和红谷滩新区，成交单价最高的为红谷滩一宗商业、办公、居住综合用地，为1,088万元/亩，而朝阳新城也创下最高821万元/亩的记录。楼面地价最高的为11月份出让的师大南路宗地，楼面地价达到5,884元/平米。2011年度南昌市城区国有建设用地供应总量控制在1504.26公顷以内，供应存量土地1089.82公顷以内，供应新增建设用地414.44公顷以内。其中住宅用地中供应存量土地382.25公顷，供应新增建设用地127.85公顷。供应总量中，商服用地187.80公顷，工矿仓储用地484.66公顷，住宅用地510.10公顷（其中：廉租房用地16.97公顷、公共租赁房用地5.33公顷、棚户区改造用地65.60公顷、中小套型商品房用地280.10公顷、其他普通商品房用地149.40公顷），公共管理与公共服务用地133.39公顷，交通运输用地181.58公顷，水域及水利设施用地0.73公顷，特殊用地6公顷。在2011年度确保重点及优势产业用地需求，适当增加居住用地和商服用地供应总量，全面协调和科学安排公共管理与服务用地和交通用地等基础设施用地需求，以提升城镇土地承载能力。有序推进旧城改造，完善城市新区配套基础设施建设，科学合理配置城镇存量土地，进一步优化土地供应结构，提高土地资源利用效率，促进土地资源可持续利用。为切实增加住房建设用地特别是保障性住房用地供应，稳定房地产市场预期，南昌市2011年度国有建设用地供应将确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地得到优先供应，且 “三类”用地的供应量确保不低于70%的住宅用地供应总量。南昌市将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。在土地出让方面，将探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济增长要加快保障性安居工程建设步伐，改善中低收入群众基本住房条件，促进房地产市场平稳健康发展期平稳较快发展。在土地出让方面，自2011年8月1日起，南昌市将启动国有建设用地使用权网上交易，这一举措保证了土地出让更加公开、公平、公正交易。表2 南昌市近年出让加油站用地一览表宗地位置交易时间土地面积(亩)主要规划要求成交单价 (万元/亩)总地价(万元)竞得人抚河南路以北、玉带河以东 2011年4月14日11.15 容积率2.6；建筑密度25；绿地率35%3674092 江西省水利投资房地产开发有限公司红谷滩新区生米大桥西桥头两侧2009年9月7日9月18日13.91 加油站等级：二级 901252 中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司高新区乐温高速公路引道以东、麻丘村以南、启航加油站以西、昌万公路以北2009年11月6日9.65 容积率1.0；建筑密度35%；绿地率30%22.72219 江西启航实业有限公司湾里区招贤镇昌湾大道以北、铁路支线以西、蔬菜村以南2008年11月24日-12月5日1.64 容积率0.8；建筑密度16%；绿地率45%80131 南昌市湾里区石油公司高新区京东大道以东、塘南余家以北2008年1月14日-1月25日6.16 加油站等级为二级5803573 中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司 住房制度南昌市住房建设规划（20102012年）提出了南昌市住房建设政策与策略，包括发展住房二级和三级市场，增加中低价位、中小套型住房供应，收回闲置土地优先安排普通住房建设，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等进行查处。根据规划，至2012年，南昌市住房总需求约1158.2万平方米，三年新建普通商品房9.71万套，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。南昌市城市总体规划2001-2020 确定2020年主城区城市人口280万人，城市建设用地面积265平方公里，规划居住用地面积7316.5万。至2020年，主城区人均居住面积达到30 /人，住宅总量达到8400万。居住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。 住宅建设重点布局普通商品住房、经济适用住房建设用地，以旧区调整改造、存量用地置换与新区开发并重，重点加强配套设施建设，改善居住环境。 房地产市场2010年，南昌市房地产市场总体保持了持续健康发展的态势，房地产投资继续加大、税收收入显著提高、市场交易量稳步回升。 商品房供应量同比增长：2010年，市区商品房规划报建面积为640.22万，同比增长82.46%，其中住宅401.74万，同比增长99.52%。市区商品房新开工面积为437.99万，同比增长57.69%，其中：住宅281.83万，同比增长84.59%。市区商品房新批上市量为346.24万，同比增长33.69%，其中住宅288.43万，同比增长35.11%。 商品房交易量逐渐回升：2010年，市区商品房销售量368.63万，同比下降24.69%，其中住宅销售28869套，面积305.4万，同比分别下降22.39%、27.19%。 存量房市场保持活跃：2010年，市区存量房交易面积为239.79万，同比增长15.42%；其中市区存量住房交易量25183套，同比增长13.38%，交易面积为212.69万，同比增长14.76%。 房价上涨压力较大：2010年，市区商品房销售均价6477元/，同比增长35.25%。其中：商品住宅销售均价6067元/，同比增长34%。2010年下半年以来，市区商品住宅价格不断上涨，其主要原因：一是通胀预期的影响。二是精装房、别墅等高档房的入市，且销售量比重较大，在一定程度上拉升了整体房价。三是新出让土地价格提高，给房价上涨预期带来空间。四是外地居民购房比重增加。第四章 项目建设的必要性分析（一）城市概况南昌位于东经11527-11635，北纬2809-2911，地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，东北方濒临我国最大的淡水湖鄱阳湖。东与进贤县，南昌县毗邻，西与安义县、新建县交界，北距九江市170公里，东离鹰潭市160公里。为江西省南北水陆交通要冲和京九铁路上唯一的省会城市。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区5个区，以及南昌经济技术开发区(经开区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)、江西桑海经济技术开发区和南昌英雄经济技术开发区。南昌市人民政府驻南昌市红谷滩新区。南昌市是我国中部地区的特大城市，全市10个县区、土地总面积为7,042平方公里。2009年底户籍总人口497.33万人，常住人口（居住半年以上）达464.89万人，其中城区人口222.5万人。南昌是江西省省会，全省的政治、经济、文教、科技和信息中心。全国历史文化名城。长江中游地区重要中心城市。五代南唐南都，国家重要性历史文化名城。红色革命根据地，民国至解放新中国第一面军旗升起之地。国家综合交通枢纽、重要制造业基地，长三角、珠三角，闽东南经济地区及国外大型产业与总部转移对接基地。在2007-2008全球城市竞争力报告中显示，南昌跻身全球发展最快城市之列，其经济增长列第15名。在第五届中国总部经济论坛发布的“全国个主要城市总部经济发展能力评价报告”中，排定全国35个主要城市总部经济发展能力座次，北京、上海、广州和深圳分列前四名，南昌市总部经济综合实力位列第26名。南昌还被中国社会科学院工业经济研究所评为2006年跨国公司眼中最具投资潜力前20强城市，排名高居第二位。（二）道路状况目前，南昌市道路总长855公里，城市桥梁108座，排水管道总长892公里，形成了比较完备的道路网络和排水系统。实施了供水管网改造，老城区给水管线总长2050公里，城区供水普及率100%，饮用水源综合合格率99.82%，全市日供水能力达到151万吨。城市燃气管网逐步完善，全市供气率达91.4%。全市共有园林经地面积6199公顷，建成区绿化率为36.9%，经化覆盖率39.2%，人均公共绿地面积8.25平方米。城市污日处理污水能力达81万吨，城市污水处理率达80%以上，城市垃圾处理率达100%。南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区，2007年4月全国铁路第六次大提速后，南昌至上海、北京、广州等主要城市的铁路运行时间进一步缩短，铁路客货运输更加快捷、方便和高效。2012年向浦铁路建成后，南昌到闽东南地区将比京九线缩短222公里，比沪昆线缩短117公里，成为南昌快速出海的铁路通道。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。国际航空港的开通，南北与东西铁路动脉的交汇，国际集装箱码头的运营，高速公路网的结点，构建起了南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边个直辖和省会城市的“经济圈”。南昌轨道交通是江西省首条轨道交通运输系统，将连接南昌的主城区和各个卫星城，于2009年正式开工建设，其中1、2号线一期总长50.996公里（一号线均为地下线）。2014年底正式通车载客运营，随其城市发展，南昌轨道交通线路的规划已经增加到5条。南昌至九江城际铁路(昌九城际)是中国第二条开始建设的城际高速铁路，于2010年9月20日正式运营通车，速度为每小时250公里，使南昌到九江缩短至40分钟。昌九城际是连结南昌中心城市与浔阳古城九江等辐射城市之间的高速铁路系统。（三）机动车保有量据有关部门数字显示，目前，南昌市机动车保有量超过57万辆，预计5年内将突破100万辆。随着经济的发展，企业的增多、交通网络的完善、人们生活水平的提高等，南昌市内的机动车数量将日益增多。近5年来，南昌市机动车保有量平均增长率均保持在12.57%左右。在各类车型中，汽车类机动车占南昌市机动车保有量的比重最大，呈现出逐年上升趋势。其中，载客汽车占汽车的比重继续增大，为52.19%；载货类汽车的占有比重增幅缓慢，维持在13.4%。在现有的载客机动车类中，私有汽车发展迅速。近五年来，南昌市的经济总量稳步上升，GDP增长速度始终高于全国水平，保持在15%左右，预计机动车的增长速度应该超越GDP的增长速度，保持在17%-20%之间。随着摩托车和超标电动车、助力车在2011年底彻底退出南昌城市交通的舞台，公共交通工具和汽车将成为更多人的代步工具，而且国家继续实行经济刺激计划，给予汽车产业以税费优惠支持，间接刺激了汽车消费的持续性增长。预计南昌市的机动车增长量将进入持续快速增长时期，增长量可能突破20%的峰值。从2012年开始，随着地铁一号线的建成、南昌市路网的不断拓展、公共交通的不断延伸，可能会从一定程度上缓解南昌市民购买机动车的急迫感，届时，南昌市机动车的增长速度可能会保持一个平稳的速度，以平均20%的速度增长。（四）加油站发展情况根据南昌市成品油分销体系“十二五”发展规划，南昌市未来五年将新增加油站点76个。城区加油站以间距不低于0.9公里均衡布置，中心城区主要以小型加油站为主，高速公路、城郊结合部等地域的加油站向大型化加油站“靠拢”。其中中心城区新增加油站点18个，主要分布在扬子洲、红角洲、昌东大道、昌南大道等区域；县级城区的网点将安排新增加油站13个，主要分布在桑海开发区、新建县工业园（璜溪区域）等。另外，随着南昌水运的发展，今后南昌市还将建立3个水上加油站，满足水运船只的需求。目前，南昌已经敲定建设朝阳片区桃花路、生米大桥西侧、经济开发区枫林大道东段、高新区鱼尾村段、生米大桥西侧、高新区瑞丰科技园段、白水湖工业园区、高新区艾溪湖段等8座加油站。南昌新增的加油站，按规定，高速公路沿线每百公里不超过2对（4座），国道、省道沿线每百公里加油站不超过6对（12座），县乡道每百公里不超过16座。今后五年，西湖区将着力打造成全省文化和创意产业中心区、全省现代服务业核心区，力争现代服务业发展速度年均增长超过50%；通过核心区的打造，使西湖区成为全省总部经济最集中、最具影响力的区域。打造集旅游、购物、休闲为一体的文化商业特色街区，促进文化与经济的融合发展，营造老城区经济繁荣圈最优消费环境，聚集国际国内一流的商品和消费设施。将加快提升现有商贸经济形态，大力引进现代商贸企业落户，形成大市场、大商贸、大餐饮和大物流为主体的商贸服务体系。随着西湖区项目建设和商贸业的发展，对石油的需求量也日益加大。（五）项目建设的必要性1、经过几十年的发展，汽车工业已成为江西的支柱产业，在国民经济中占有重要地位。到目前为止，全行业从业人数达4.5万人，汽车、专用汽车（民用改装车）、摩托车及零部件生产企业150余家，其中汽车制造厂4家、专用车厂12家、摩托车厂1家。至2005年底，全行业总资产达194亿元，固定资产净值44亿元，已形成年产汽车38万辆、专用车1万辆的能力。其中江铃公司年产10万辆、昌河公司年产26万辆能力。主要产品有江铃轻型载货车、宝典皮卡车、江铃全顺轻型客车、江铃陆风SUV，昌河利亚纳轿车、北斗星多功能车、爱迪尔微轿、昌河微型面包车，富奇SUV，上饶客车、安源客车、江氧大型液化槽车、江特环保型压缩式垃圾车等。2、2006年，江西省汽车工业企业共生产汽车206150辆，销售209310辆，占全国市场份额的3.61%。完成销售收入189.2亿元，占全省规模以上工业企业的6.56%；完成工业增加值38.8亿元，占全省规模以上工业企业的5.47%；利税总额18.7亿元，占全省规模以上工业企业的6.79%。其中江铃汽车集团公司生产汽车88266辆，销售汽车86798辆，销售收入达112.7亿元，实现工业增加值23.9亿元，利税达14.4亿元；昌河汽车股份有限公司生产汽车115652辆，销售汽车120208辆，销售收入达33.8亿元，实现工业增加值6.8亿元，利税1.1亿元。全省共出口汽车13833辆，创汇10298万美元，折合人民币8.33亿元。表3 2008年江西汽车产量统计月份单位本月止累计本月本月止累计比去年同期增长（%）本月比去年同期增长（%）2月辆31353161746.674.493月辆55950244028.199.734月辆79254233042.96-7.765月辆94125.614687.6-1.13-18.776月辆11348719362-2.87-10.567月辆133038195510.4825.658月辆146802137643.0436.799月辆165305185033.466.8710月辆179190138850.36-25.9811月辆19467615486-1.73-22.412月辆21194217288-4.62-26.793、随着汽车市场的快速发展和汽车零部件价值含量的迅速提高，中国汽车零部件产业将形成巨大经济规模效应，成为支持汽车工业发展的相对独立的新兴支柱产业。我国汽车零部件有巨大的市场规模，国外厂商蜂拥而入。国际众多厂商看好中国汽车零部件市场的巨大发展空间，纷纷采取跟随原国际知名汽车厂或与中国企业合资、独资或控股的方式来抢占中国汽车零部件市场，希望在中国的汽车零部件市场占有一席之地。目前我国的汽车零部件还处于起步阶段，遂导入技术研发和新产品开发，向汽车产业链条中高科技含量、高附加值的环节发展是必要的趋势。2007年，鹰潭铜产业、新余光伏产业、南昌汽车及零部件产业、赣州钨和稀土产业、青山湖纺织服装等产业基地共实现主营业务收入1460亿元，实现利税155亿元，均较上年同期增长30%以上，分别占全省规模以上工业的23.4%和25.5%。4、在2009年南昌市人民政府的政府工作报告明确指出，强化工业主导地位，全力推进先进制造业重要基地建设。进一步明确产业定位。坚持科技强市，用高新技术改造传统产业，大力发展高新技术产业。以高新、经开两个国家级开发区和小蓝经济开发区为重点，支持各开发区打造特色、差异发展、扬优成势。围绕一园（承接台资企业转移基地和台商创业园）、两基地（光伏产业基地和航空产业基地）、三产业（半导体照明、汽车及零部件、服务外包产业）、四重点（机电制造、冶金和新材料、医药食品、电子及电子信息产业），继续抓好“3010”工程和“十百千亿工程”。进一步实施重大项目推动战略。重点打造光伏、LED、汽车及汽配3个主营业务收入可望超千亿元的产业，以及电子信息、新型材料、机电制造、医药食品4个主营业务收入可望超500亿元的产业，壮大一批主营业务收入超50亿元的龙头企业。5、江西省经济贸易委员会关于进一步推进我省产业基地发展的若干意见等文件中指出：加快产业基地建设，是推进产业经济“十百千亿工程”的必然要求，有利于实现产业发展战略、培育工业经济新的增长点。在我省产业经济总体规模较小、技术水平不高、产业竞争力较低的情况下，有重点、有步骤地集中力量建设好一批产业基地，能够有效整合各类资源，优化生产要素配置，促进优势产业的快速发展，迅速做大做强我省产业经济总量；加快产业基地建设，是提升工业园区发展层次的必然要求，有利于破解工业园区发展中存在的瓶颈问题。产业基地拥有良好的政策环境和产业优势，能够吸引同行业的优势企业、优势项目以及资金、技术、人才等向其聚集，有效解决园区发展中存在的产业层次低和融资难、招工难等问题，更好地实现集约化发展，有力地提升园区发展层次和水平。到2010年培育形成30个省级产业基地，年主营业务收入总额达到7000亿元，利税920亿元；全省单个省级产业基地年主营业务收入均超过20亿元，其中过1000亿元的3个、100-1000亿元的10个、50-100亿元的12个以上。到2012年培育形成50个省级产业基地，年主营业务收入总额达到14000亿元，利税1800亿元；全省年主营业务收入过50亿元的产业基地45个以上，其中6000亿元的1个、1000-1500亿元的2个、400-1000亿元的3个、100-400亿元的12个以上。第五章 市场预测分析1产品介绍车用乙醇汽油是指在不含氧化合物的专用汽油组分油中，按体积比加入一定比例（我国目前暂定为10%）的变性燃料乙醇，由车用乙醇汽油定点调配中心按国家标准GB 18351一2004 的质量要求，通过特定工艺混配而成的点燃式内燃机车用燃料。车用乙醇汽油辛烷值分为90# 、93#、95#、97#四个牌号。车用乙醇汽油的特性接近于汽油。车用乙醇汽油现已推广普及。柴油主要用作柴油机的燃料。轻柴油的闪点为不低于45，轻柴油分为7个牌号，其中35#、50#为乙类火灾危险性的液体，其余几个牌号均为丙类危险性可燃液体。2 成品油市场2.1一季度成品油市场运行情况根据国家发改委发布的数据显示，今年以来，石油行业主要生产经营完成较好，产量稳定增长，进口持续扩大，资源供应较为充足，市场运行总体平稳，“两节”、“两会”、农业抗旱春耕、抗震救灾等重点用油需求得到有效保证，但近期国际油价持续快速上涨对国内成品油稳定供应带来一定压力。原油产量较快增长，进口持续增加。一季度累计生产原油5074万吨，进口原油6617万吨，同比分别增长5.8%和15.5%。原油加工量、成品油产量较快增长。一季度原油加工量10265万吨，同比增长9.4%。成品油产量6165万吨，同比增长9.3%，其中汽油1882万吨，柴油3855万吨，分别增长8.7%和10.1%。成品油消费保持较高水平。一季度成品油消费量5839万吨，同比增长10.2%，其中汽油增长5.6%；柴油增长10.6%。分月看，1月份成品油消费同比增长9.1%，2月份主要受春节假期等因素影响，工农业生产节奏放缓，需求有所下降，日均消费环比下降2%，但同比仍增长9.4%。3月份，随着天气逐步转暖，汽车出行增多，拉动成品油消费快速增长；建设施工、工业生产、物流运输等行业用油需求恢复正常；农业抗旱与春耕叠加拉动农业用油增长；加之国际油价快速上涨，调价预期进一步促使消费量放大。3月份成品油表观消费达到2173万吨的月度新高，日均环比增长13.9%，同比增长11.7%。成品油库存高位回落。成品油库存在2月底达到历史最高水平后开始回落，3月底成品油库存与去年同期基本持平。2.2四月份成品油市场运行情况根据国家发改委发布的数据显示，4月份成品油市场运行总体平稳，产量稳定增长，资源供应较为充足，库存保持较高水平，重点用油需求得到有效保证。原油产量稳步增长。4月份原油产量1679万吨，同比增长3.6%。1-4月份，生产原油6754万吨，同比增长5.3%。原油加工保持较高负荷。4月份原油加工量3356万吨，同比增长4.9%；成品油产量2039万吨，增长6.8%。1-4月份，加工原油13621万吨，生产成品油8204万吨，同比分别增长8.2%和8.6%。成品油消费增长较快。4月份成品油表观消费量2040万，同比增长8.3%，1-4月份，成品油表观消费量7833万吨，同比增长9.0%。其中汽油增长8.9%；柴油增长8.6%。消费柴汽比2.11，较去年同期下降0.01。成品油库存同比略增。4月底成品油库存较去年同期增加45万吨，基本处于合理水平。2.3政策动态国家发展改革委於近日下发关於保障当前成品油市场稳定供应的通知，对相关工作做出安排部署：一、保持高度重视，全面落实要求。二、加强监测预警，把握运行动态。三、优化生产安排，增加资源供应。四、加强产销交接，保障重点急需。五、强化经营监管，维护市场秩序。六、加强宣传引导，稳定市场预期。2.4市场分析与预测国家统计局日前公布的主要工业品出厂价格变动情况显示，汽、柴油价格环比涨幅均创2009年12月10日以来新高。与去年同期相比，93#汽油出厂价上涨15%，97#汽油出厂价上涨14.7%，0#柴油出厂价上涨15.9%。预计从抑制通胀考虑，国家发改委或是缓调成品油价，或是降低调价幅度。南昌成品油市场行情仍无波动迹象，需求未有明显增加，市场观望气氛浓厚，中间商谨慎操作行情持稳。受电荒的支撑，主营价格持续坚挺，近期仍未能放开销售，业者表示短期市场行情持稳。第六章 项目概况根据南昌市成品油分销体系“十二五”发展规划的要求，结合南昌市的具体实际情况，为完善南昌市城市道路网络的配套和优化城市投资环境，拟在建设西路以北地块新建一座加油站，具体情况详述如下：一、 项目概况1、项目名称：中石化加油站2、项目选址：建设西路以北地块3、经营范围：机动车加油服务4、经营单位：中国石油化工股份有限公司江西南昌石油分公司5、项目规模：年油品销售量14,600吨6、项目等级：一级加油站，油罐总容量为120-150 m3二、宗地区域位置图及宗地现状照片图1 宗地区域位置图宗地位置宗地现状照片宗地所临建设西路宗地所临建设西路宗地现状宗地现状宗地现状三、 建设条件1、交通条件：该项目交通条件十分优越，东至南昌市江南集贸市场、南至建设西路、西至南昌市环境保护监理所，北至农民房。南面所临建设西路是南昌市主干道，车流量较大，交通十分便利。北面现为农民房，规划为道路，规划道路建成后，将提高项目的道路通达性和交通便捷度。2、基础设施条件目前已实现了通路、通电、通水、通讯、通气。供水：实行城市水厂统一供水，保证城市用水水质、水压标准、规划输水管管径为500800毫米，配水管管径为200300毫米，其用水标准为300吨/公顷.日。供电：规划设置一处双回路110千伏变电站，三所变配电所，规划工业电负荷标准为600千瓦/公顷。四、 环境保护、消防安全及劳动保护本项目严格按照汽车加油加气站设计与施工规范（GB501562002）以及省、市的有关规定进行设计，既保护环境又保证消防安全。1、环境保护：加油站的汽油和柴油储罐采用直埋地下卧式钢罐，采用先进的自封式加油枪和密封装置，防止油气溢出污染。同时搞好绿化，既美化大道又提升城镇的形象。2、消防安全：加油站的加油机、油罐与周围建筑物、构筑物、交通线等以及相关设备之间的消防安全距离，将严格按照有关规定执行。按消防要求搞好消防设施建设，建立消防自动监测系统。同时按国家消防安全条例，编制严格的消防安全制度，设置专职消防管理人员，做好消防安全工作。3、劳动保护：遵守国家有关劳动卫生条例和法规。做好职工的社保手续，根据需要发放劳保用品。设备、设施将按规定进行安装、检查，确保员工安全生产和身体健康。五、 项目构成及建设规划本项目用地面积为3,924.45平方米，总建筑面积1,004.40平方米，总投资为500万元。本项目主要包括加油、站房和储油三大功能区。1、加油区：加油区规划占地面积400平方米，设置4座加油岛，每座加油岛设置1台2枪税控加油机，平均每条加油枪年加油量为1250吨。2、站房：站房采用单层钢筋水泥结构，规划占地面积300平方米，包括：营业室、值班休息室、卫生间等。3、储油区：储油区规划占地面积600平方米，设置直埋地下卧式油罐三个，单罐容量不大于50m3，总容量设计在120-150 m3。4、其他：另有辅助设施规划占地面积80平方米，道路、停车场等占地面积约1200平方米，建筑密度小于27，绿化率约50。第七章 建设规模与产品方案1建设规模该加油站为一级加油站，油罐总容量为120-150 m3。2产品方案 产品方案表 表4 汽油样品名称90#车用乙醇汽油93#车用乙醇汽油爆炸极限1.79.7%1.79.9%引燃温度（自燃点）419进样量0.08ml引燃延迟时间：2S411进样量0.08 ml引燃延迟时间：3S闪点-37-37表4轻柴油状态淡黄色液态储存温度()常温密度(kg/m3)820860运动粘度(mm2/s)1.88.0饱和蒸气压(kpa)不可知闪点()4555蒸气相对密度(空气=1)8爆炸极限(V%)0.66.5火灾危险类别乙B3交通运输条件在“十一五”期间，南昌市公路部门共实施公路改造项目25个，完成建设里程303.334公里，完