万源广场房地产备案报告剖析

北流市万源广场房地产建设项目北流市万源广场房地产建设项目 备备 案案 报报 告告 书书 北流市万源房地产有限公司编制北流市万源房地产有限公司编制 项目概况项目概况 项目市场分析项目市场分析 项目优劣势分析项目优劣势分析 项目建设与实施计划项目建设与实施计划 项目风险分析项目风险分析 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 效益测算与分析效益测算与分析 第一章 项目概况 一 一 项目名称 项目名称 万源广场房地产建设项目 二 二 项目地址 项目地址 北流市永安路 57 号 三 三 项目开发企业概况 项目开发企业概况 北流市万源房地产有限公司 以下简称公司 是一家以投 资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业 公司 总部设在北流市金旺旺商贸城 B4 区 6 号楼 5 号商铺 注册资 金 1000 万元 公司成立以来 依托北流市的繁荣商业优势和 优越的地理优势 业务不断发展扩大 公司现有企业员工 20 多人 均为本科以上学历 公司股 东皆为业内资深人士 研究生以上学历 资金实力雄厚 实践 经验丰富 公司下设投融资部 技术部 拓展部 法务部等部 门 拥有房地产开发经营 建筑设计 营销管理 法律 财务 计算机等各类专业人才 是一支整体素质高 技术力量雄厚 竞争能力强 发展潜力巨大的优秀队伍 公司秉承 用心做事 诚信为人 的企业精神 坚持以 产品品质为核心 不断为客户创造价值 同时 公司奉行创新 求实 敬业的服务理念 不断探索顺应时代要求的专业经营开 发之道 在借鉴国外求经验的同时 深刻分析国内实际情况 运用科学的决策方法和创新的开发理念 将商业运营 房地产 经营和资本运作有机结合 并逐步形成了地产开发业务的核心 竞争优势 四 四 项目建设背景项目建设背景 万源广场 住宅小区是北流市万源房地产有限公司开 发的项目 位于北流市永安路 57 号 总用地面积 1961 平方米 经北流市住房和城乡建设局批准 该地块由北流市万源房地产 有限公司开发建设 今后建成后的万源广场小区周边各项生活配套设施齐全 交通便利 是北流市城区的中心点 也具有很高的商业价值 整个项目总投资预计 2850 万元 项目工程构思精致时尚 并充满高品质生活气息 各建筑单体相互有机联系 互为借景 整体布局充满生活体验的意趣 市场反映相当热烈 客户反响 热烈良好 项目计划一年之内完成一定量的销售 并签订了相 应的销售合同 北流市万源房地产有限公司和 万源广场 住 宅小区良好的形象普遍得到北流市政府相关部门和市民的认同 万源广场 工程建设内容包括 1 栋地下三层 地上六 层的商住楼 拥有 90 个商铺及相应的小区配套公用设施 目 前项目设计已进入准备动工阶段 地勘工作已经完成 在北流 市委 市政府及相关部门的大力支持下 计划明年 12 月底竣 工 各种证件还在办理当中 预计 2018 年年初可以开盘 五 五 项目总体概况项目总体概况 项目名称 万源广场 地理位置 北流市永安路 57 号 总建筑面积 约 8942 64 其中 商业面积 2608 79 住宅 2914 38 绿化用地 195 48 建筑占地面积 966 12 建筑密度 49 98 总户数 47 户 汽车停车位总数 约 300 个 建筑形式 综合性商用住宅 园区绿地率 10 1 预计入伙时间 预计 2018 年 6 月 第二章 项目市场分析 一 一 项目建设环境分析项目建设环境分析 1 1 宏观经济环境分析 宏观经济环境分析 位于中国西部的广西 是中国实施西部大开发的 12 个省 区之一 也是中国内地面向东南亚最近的省区之一 区位优势 显著 广西北流市是广西最具发展潜力的传统工业基地和新兴 经济发展地区 同时也是国家级园林城市 国家级风景旅游区 在国内享有宜居城市美誉 2008 年第四季度以来 北流争取到中央新增投资项目资 金超 3 亿元 是广西获得新增投资项目资金较多的县 市 2005 2010 年累计新开工项目 1721 个 累计完成全社会固定 资产投资 275 14 亿元 是 十五 期间的 4 71 倍 投资对经济 增长的贡献率达 70 海螺水泥 佳鑫电子 兴昂鞋业 三环 工艺陶瓷等一批投资超亿元的重大项目相继建成投产 洛湛铁 路 岑兴高速公路相继建成通车 结束了北流没有铁路和高速 公路的历史 能源 水利 通信等基础设施不断改善 发展动 力不断增强 这是该市历史上建设重大项目数量最多 规模最 大 完成投资最多的时期 2009 年全市实现生产总值 118 76 亿元 增长 15 3 财 政收入 7 43 亿元 增长 17 43 全社会固定资产投资 68 01 亿元 增长 50 89 全社会消费品零售总额 39 07 亿元 增 长 20 25 外贸出口完成 1 05 亿美元 继续保持外贸出口超 亿美元 城镇居民人均可支配收入 16951 元 增长 12 20 农民人均纯收入 4916 元 增长 9 26 金融机构新增贷款 15 03 亿元 增长 250 31 生产总值 财政收入 全社会固 定资产投资等指标增速是 十一五 以来增幅最大的一年 全市生产总值由 2005 年的 63 49 亿元增加到 2010 年的 153 31 亿元 年均增长 14 45 财政收入由 4 52 亿元增加到 9 06 亿元 年均增长 14 9 全社会固定资产投资由 21 38 亿 元增加到 100 18 亿元 年均增长 36 19 社会消费品零售总 额由 19 30 亿元增加到 45 10 亿元 年均增长 18 51 2010 年与 2005 年相比 实现了 十二个翻番 即地区生产总值翻 1 3 番 人均生产总值翻 1 2 番 财政收入翻 1 番 工业增加 值翻 1 7 番 社会消费品零售总额翻 1 2 番 城镇居民人均可 支配收入翻 1 番 农民人均纯收入翻 1 番 金融机构存款余额 翻 1 3 番 金融机构贷款余额翻 1 6 番 城乡居民储蓄存款余 额翻 1 1 番 全社会固定资产投资翻 2 2 番 规模以上工业 总产值翻 2 3 番 2011 年 北流市的三次产业比重优化为 14 58 28 工业主导地位优势更加明显 高速的经济发展带来活跃的房地产市场 仅仅去年上半 年 广西全省房地产开发投资 402 51 亿元 同比增长 32 6 全省商品房屋施工面积 6901 01 万平方米 增长 13 3 经济的发展进一步促进了房地产的发展 2012 年 全区建设 筹集 城镇保障房 40 32 万套 预计总投资 278 79 亿元 目前 全区保障房建设任务已经下达到各地 市政府要求各地市必须 按照责任目标抓好建设 确保去年开工的项目到今年底基本完 成 今年新开工的项目在 9 月底前全部开工 今年底完成 60 以上的投资额 基本建成 19 6 万套 保障房的建设满足了广 大群众的住房需要 2 2 交通情况环境分析 交通情况环境分析 北流素有 粤桂通衢 之称 古鬼门关为中原通往廉州 琼州的必经门户 南宁至广州高速公路 北流路段已经全线通 车 北流属于东盟自由贸易区和北部湾经济区结合部 是中国 西南地区向东出海和东盟国家与中国中西部地区交流合作的重 要便捷通道之一 境内有洛湛铁路 南广高速公路 建设中的 玉 林 铁 山港 高速公路和规划建设中的 南宁 苏圩 北流 清湾 高速公路 拥有铁路客运站 货运站和 4 个高速 公路出口 玉 林 容 县 一级公路横贯东西 北 流 宝 圩 二级公路纵穿南北 浦 北 宝 圩 二级公路横穿南 部 从北流出发 2 小时可达南宁 4 小时可达广州 5 小时可 达深圳 1 5 小时内可出海 置身如此的宏观背景之下 北流市房地产业发展适逢其 时 二 二 北流市房地产市场概况北流市房地产市场概况 2015 年北流市经济运行全面提速 其中房地产业将成为 全年增加值增长最快的行业 全年房地产开发投资额预计达 86 7618 亿元 房地产企业家信心指数一直位于北流市各行业 之首 整个房地产市场呈快速增长趋势 而房地产业的快速发 展又带动了相关产业的发展 作为一个产业 房地产已经释放 了较强的活力 成为一个驱动北流市经济发展的支柱性产业 1 1 市场竞争状况 市场竞争状况 北流市正处于房地产开发的新热潮期 目前旧城改造 各 个房地产项目 以及保障房项目等 以前由几家开发企业独占 市场的局面不复出现 随着北流市的城市开发已向新城区转移 房地产市场热点也集中于此 大部分明星楼盘在此拔地而起 近年来 北流碧桂园 北流市陶瓷贸易广场等项目已经竣工售 罄并入住完毕 目前新城区片区的楼盘价格也相对较高 新城 区住宅 含别墅 天地楼 均价约为 3800 元 5000 元 左右 无高层电梯房 随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移 房地产规 模化开发成为北流市楼市的主流模式 以北流碧桂园为首的城 市标杆建筑体高尚住宅浮出水面 成为北流市房地产市场的一 道亮丽风景线 商业发展模式也引起人们的关注 到目前为止 北流市城 区逐步形成三大商圈 老城商圈 步行街商圈 新城区商圈 三足鼎立基本形成 尤其老城区改造商圈未来五年内不可限量 随着各大连锁超市 电影院 连锁餐饮的加盟 老城区商圈的 价值无可估量 以万源广场为中心的商业中心以及出现雏形 未来众多商家的涌入 引发了对万源广场热点商业的竞争 在 很大程度上拉动了北流市房地产业迅速发展 同时 得益于北 流市房地产市场良好的发展趋势及政府的优惠政策 2 2 消费群体状况 消费群体状况 北流市的房地产市场从 2009 年开始升温 09 年 10 年 11 年发展很快 经调查显示 先期购房者大多属于富有阶层 包括经商人员 有较高灰色收入的人员等 这部分人员大多在 早期房地产市场春天时已经购置了房产 在中期的购房者中 电讯 银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多 这类 置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力 选择楼盘以中 高档为主 但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分 我市从今年开始进行大规模城市改造 2012 年至 2015 年 含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过 20 万平方 米 大规模城改形成了大量的拆迁户以及政府对农民进城购房 的优惠政策 构成了最直接的潜在商品房消费者 由于原有房 屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁 他们急需购买房产 因此市场潜力巨大 这一消费群体中 存在着大量的工薪阶层 这一群体有一定的消费能力 三 三 结论结论 作为一个产业 房地产已经释放了较强的活力 成为一 个驱动北流市经济发展的支柱性产业 在西部大开发逐渐深入 展开的现在 我市正努力向 新型城市 前进 大规模的城市 改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高 北流市房地产市场 将稳步走向成熟 商业性房产与中高档住宅是今后北流市经济 发展的中流砥柱 房地产市场供求的结构性失衡仍然存在 从 2008 年开始 受县城地域的影响 城镇化规划区域的要求 北流市房地产开 工率不断下降 房地产市场存货量不断消化 未来五年 北流 市商品房销售仍将走红 第三章 项目优劣势分析 一 一 项目优势项目优势 1 1 位置优势位置优势 本项目地处北流市城区中心点 是今后北流市商圈的核 心 具有很高的商业价值 居住价值和城市标杆价值 地块位 置优越 周边有公园 学校 超市 酒店 银行等单位 项目 所处位置环境优美 各项生活配套齐全 便利 是今后政府部 门 金融单位 大公司 富裕阶层等精英人士在新城区购房置 地的首选 当前北流市对未来的城市规划建设赋予新的定位 将打 造区域性的都市化新型城市 随着城市道路建设的完善开通 万源广场区域正快速转变为城市景象 2 2 产品功能产品功能 经过项目建设 公司对产品市场定位有了更多的把握 就目前万源广场房地产市场需求来看 产品中最吸引市场注意 力的有以下几方面 充足的车位 除房产外 汽车已成为当前人们生活消费的另一热点 随 人们生活水平的提高 拥有汽车的家庭将越来越多 车位问题 也成为置业者关注的重点之一 由此 从目前的趋势看 一个 项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响 万源广场 项目在设计规划之初已经对停车问题作了充 分的考虑 正好迎合当前及未来市场需求 与当前北流市房地 产市场上的其他楼盘相比 在这方面有着绝对优势 大型的商场大型的商场 随着区域性城市的作用日益显著 大批国内外商家纷纷 进驻北流市 对商业的需求也日益增强 本项目所在位置为我 市商业圈城区中心点 也是今后北流市的财富之地 是北流市 商圈的核心 周边配套应有尽有 商业价值极高 居住 购物 休闲 娱乐一体化居住 购物 休闲 娱乐一体化 万源广场自身除了有商业配套之外 与周边的商业设施 也融为一体 是今后我市最繁华的地段之一 出行方便 购物 休闲 娱乐等功能一体化 项目越来越成为北流人关注的焦点 产品设计合理 多样化产品设计合理 多样化 电梯采用国际品牌电梯 保证舒适 快捷 安全的到达 每一层 为了保障居住的舒适性 项目按照大城市设计角度 在户型设计方面 采取户户通风采光设计的原则 在户型的分 割方面 采用动静分离 户型内分卧室休息区和客厅 餐厅的 活动区 保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休 息 户型面积 50 150 一房 三房 四房 楼中楼等在针 对北流老百姓的需求的前提下 结合了大城市的户型设计理念 保证了项目户型的实用性 丰富性 价值性 3 3 项目前期工作基本完成 项目建设周期相对较短项目前期工作基本完成 项目建设周期相对较短 目前项目准备开始启动 计划 24 个月内 全部完工 在 工程建设方面 我们己做了相当的投入 整个项目基础建设前 期筹备已基本完工 后期建设周期相对较短 能够较快的满足 客户入住的要求 4 4 市场竞争相对较小市场竞争相对较小 当前北流市房地产市场的热点集中于新区 而新城区很 多项目都已经售罄并全部入住 两三个楼盘集中在老城区 主 要围绕旧城改造和保障房进行建设 地价与房价节节上升 相 对而言 项目周边市场竞争要小很多 在目前北流市房地产市场中高档产品比重过小 中低档 产品供应量过多的情况下 面对巨大的市场需求量 新城区的 中高价位楼盘正好迎合了市场 同时 新城片区目前上市楼盘 较少 市场竞争并不激烈 5 5 政府的大力支持政府的大力支持 去年以来 新城区楼盘成为北流市政府招商引资 改善城 市面貌的重要举措 随着城市改造的进一步推进 政府陆续出 台了有关政策 加快新城区项目工程的改造 相关配套工作也 日渐完善 结合本项目特点 目前我公司正向政府争取将本项 目纳入我市重点房地产工程 预计将得到政府大力支持 并取 得相关政策优惠 6 6 开发商的信誉及实力开发商的信誉及实力 我公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的 印象肃然起敬 我公司和 万源广场 住宅小区良好的形象普 遍得到北流市政府相关部门和市民的认同 经过项目前期的建设 公司对北流市房地产市场把握已有 经验 无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解 公司投资预计获得相应的回报 资金预计按计划回笼 后期建 设自有资金比较充沛 公司实力将更加增强 对我市地产市场 整体把握力增强 结论结论 可以看出 万源广场 项目地理位置优越 开发建设条件 较好 有着较强的市场竞争力 对于项目所存在的一些不足之 处 可以采取相应措施加以改善 对项目没有太大的影响 整 体而言 该项目有很高的开发价值 第四章 项目建设条件及实施计划 一 一 项目选址项目选址 项目位于北流市永安路 57 号 是北流市近 10 年来兴起的 城市开发片区 随着城市建设的日新月异 市中心不断外扩 项目肯定展现出其多方面的优势 随着新城区建设步伐的加快及西部大开发政策的出台 北流市充分利用新城区原有的基础 积极参与盘活市场地产 商业等存量 初步形成了商贸 娱乐 酒店 体育 休闲 教 育等为主的新城功能片区 在政府的大力扶持下 新城区正在 原有的格局上走一条多元化经济发展道路 展现出良好的发展 前景 在房地产行业 新城区充足的土地资源所造就的规模优 势是目前其他区域所无法比拟的 前几年 北流市的开发热潮 退却后 目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军肯定是我公司 和万源广场项目 而大量的土地供应保证土地成本的降低 大 规模的成片开发又带来建筑成本的下降 所以新城区项目可以 在保证优质的情况下 以稳步价赢得市场 随着北流人居住理念的不断转变 万源广场项目必将逐 渐为北流人所认同 过去那种旧观念已开始转变 越来越多的 北流人 在有一定实力后一定要选择在城区置业 万源广场若 能真正出现性价比较高的住宅项目 不但可以吸引当地人就地 买房 还可以吸引一定数量的外来投资者在万源广场买房 该 项目将会逐渐聚集人气 发展成为一个十分良好的居住区 二 二 周边环境周边环境 万源广场项目地处城区有利位置 项目周边有成熟的商 业氛围 周边生活配套设施齐全 繁华路网连通 三 三 项目建设内容及建设规模项目建设内容及建设规模 万源广场 项目规划用地位于北流市永安路 57 号 项 目用地面积 1961 平方米 建设用地面积 1933 平方米 建筑总 面积 8942 64 平方米 其中商业用房 2608 79 平方米 商品住 宅 2914 38 平方米 计容建筑面积 5798 43 平方米 不计容建 筑面积 3144 21 平方米 容积率 2 9997 建筑面积面积 966 12 平方米 建筑密度 49 98 绿地面积 195 48 平方米 建设内容包括地下一 二 三层的建设 地上一 六层 的商住建设 计划将地下两层作为地下停车场 项目建成后 有商铺 90 间 住宅 47 套 四 四 项目建设条件项目建设条件 1 1 项目权属清晰项目权属清晰 万源广场 现经北流市政府 住建局 土地局 等相关 部门的批准 项目建设开发权已整体归属我司名下 项目建设 相关的 五证 正在办理中 预计 5 月份得证 2 2 配套设施齐全配套设施齐全 项目周边有学校 超市 市场 银行等单位 所处位置 环境优美 各项生活配套较为齐全 交通便利 道路 该片区内主要道路为永安路 永丰路 环城路 交通 该片区地处城区中心地带 交通十分便利 出 行便捷 银行 该片区已有银行设施 离项目范围在 100 200 米 医院 片区内有市中医院以及小诊所 距离项目不到 300 米 学校 市场 体育 超市 市场等 3 3 基础建设前期筹备已经完成基础建设前期筹备已经完成 项目筹备期做了相当的投入 项目地块基础勘探完成 4 4 建设场区建设场区 五通五通 条件具备条件具备 项目所在片区道路工程 排水工程 供水管网 电信管网 路灯工程 煤气管网 道路绿化工程等具备 形成完善的路 水 电 气 通信等市政设施 供水条件 自来水管网供水 由项目预留口接入 供电条件 由项目预留口接入 供气条件 由项目预留口接入 通讯条件 直接由中国电信接入 五 五 项目规划设计方案项目规划设计方案 万源广场将因应城市发展 建筑与环境统一设计 整体 考虑楼宇情况 共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市建筑大厦 商业部分以临街商铺设计为主 遵循原有的总体规划 采用高雅 庄严的装饰手法 展示功能性立面 以朴实 新潮 大方的气度突出万源广场的形象 万源广场 建设有休闲区 业主休闲散步用的小道 休 息庭等 与此同时 小区还将建设三层的地下停车库 做到人 车分流 满足业主停车需求 建设小区建设将近 3000 平方米 的商业配套 全力为业主打造一个休闲 舒适 方便的生态居 住小区 万源广场 充分利用其独特的地理位置 紧扣 人与自 然 和谐发展 这一主题 以 观念超前 整体协调 为主题 的设计思想 将自然景观和人文景观融为一体 充分彰显绿色 欧景之特色 六 六 项目环境影响项目环境影响 本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放 的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染 其次是住宅生 活污水 固体垃圾 地下层设备运行的噪声污染 对此拟采取 的环境保护计划为 1 采用生态绿化 使用良好的通风 过滤系统 保持空 气质量 2 公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道 3 固体垃圾以袋装方式收集处理 并采取严格的垃圾分 类处理措施及小区清扫安排 4 设备选型尽量选用噪声较低的 必要时对有关功能分 区在建筑上做隔声处理 达到环保标准 七 七 项目管理组织项目管理组织 要开发一个项目 首先必须有一个完备的组织机构 本 公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍 他们具有较高的文化 素质 均为大学本科以上学历 其中有土建 水 电 房地产 经营管理 财会 策划 营销等各种人才 是本项目得以成功 开发的管理保证 同时 公司在项目开发工作阶段将借助多专 业外脑资源 增强在各相关领域的专业技术优势 八 八 项目实施计划项目实施计划 整个 万源广场 项目计划于 2016 年 6 月份动工 2017 年 12 月份完成 预计建设期为 18 个月 第五章 项目风险分析 一 一 政策风险分析政策风险分析 整个 万源广场 住宅小区项目最大的风险就是政策变 动以及政府支持力度的变更 目前项目已获得北流市人民政府 住建局 土地局等部 门的批准 与项目各相关债权人商妥签订了有关协议 并按相 关法规办妥了相关手续 项目权属清晰 项目建设 五证 仍 在办理当中 可以说 项目政策风险已经很小 但不排除在项目建设 的 18 个月期间 国家对于房地产行业做政策性调整 因此 及时掌握政策变动及做好政府各方面协调 灵活调整建设进度 并争取相应的政策支持 是防范风险的必要手段 二 二 社会风险分析社会风险分析 在项目建设期间 因各种原因冲突引发的社会动荡将对 项目产生影响 因目前国家宏观经济大势较好 社会趋于稳定 社会动 荡的风险比较小 对于本项目 在项目拿地时已把各种历史问 题处理完毕 项目社会风险已降至最低 三 三 经济风险分析经济风险分析 宏观经济发展在不可预知中走下坡路 通货膨胀或其他 经济问题都会对行业产生冲击 从而影响到项目发展 从目前国家宏观经济走势来看 此类风险较小 但不可 排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险 对此 应以优质 的产品保证项目的行业优势 并采用各行业精英团体的专业建 议及先期预测把握社会发展变化 未雨绸缪 规避风险 四 四 行业风险分析行业风险分析 依北流市目前房地产业的发展情况 项目开发可能遭遇 行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机 公 司以优质产品保证优势 以市场细分策略规避风险 并采取各 种手段加快资金回笼 实现 货如轮转 五 五 管理风险分析管理风险分析 策划考虑不周 对困难及问题估计不足 或定位失误都 可能带来风险 项目操作过程的偏差或工程时间突破计划 导 致成本上升 也将带来一定风险 因此 公司将依靠经验丰富 的项目经理实行严格的项目管理 并以实际情况不断调整偏差 尽量减少风险 六 六 资金风险分析资金风险分析 短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性 带 来资金运转的风险 经过项目一期建设 目前公司自有资金充足 银行关系 良好 给项目持续的资金供给不成问题 七 七 结论结论 整体而言 本项目风险比较小 就目前环境而言尚不存 在不可抗拒的风险 只要能加以认识和防范 是可以将风险值 减至最低的 第六章 项目投资估算与资金筹措 一 项目投资估算一 项目投资估算 估算结果本项目投资总额为 2850 万元 万源广场 项目投资概算 一 主要经济技术指标 一 主要经济技术指标 建设用地面积 1933 总建筑面积 8924 38 其中 住宅建筑面积 291