园林公司之组建方案及商业企划书.doc

商业企划书关于发起设立苏州园林发展股份有限公司之组建方案及商业企划书二OO二年九月前 言苏州是著名的历史文化名城和国家重点风景旅游城市，物华天宝，人杰地灵，自古以来被人们誉为“园林之城”，其盛名享誉海内外。苏州古典园林历史绵延2000余年，在世界造园史上有其独特的历史地位和价值，她以写意山水的高超艺术手法，蕴涵浓厚的传统思想文化内涵，展示东方文明的造园艺术典范。联合国科教文组织遗产委员会将苏州古典园林列入世界文化遗产名录。与“苏州园林”“并驾齐名的苏州风景名胜虎丘、天平山、石湖等风景区也是古往今来海内外游客向往的游览胜地。为了进一步挖掘和利用苏州园林的品牌优势，扩大苏派园林的影响力，苏州园林的经营管理机构苏州市风景园林投资发展集团有限公司拟通过组建股份公司、利用资本市场发行上市来加快苏州园林的保护、发展和开发建设。特备此企划书，供有关方投资决策参考。一、公司主发起人基本情况主发起人为苏州风景园林投资发展集团有限公司。该公司是经苏州市人民政府苏府复200245号文批准，由苏州市风景园林发展公司吸纳部分苏州市园林局下属的经营公司后更名组建设立的国有独资有限责任公司。该公司作为国有资产投资主体，承担资产经营和资本运作职能，主要经营园林风景区的开发建设、园林风景区的设计营造、园林风景区内的增值服务、园林绿化建设以及体现苏州园林风格的房地产开发建设和经营等。经苏州市国有资产管理委员会授权，目前苏州风景园林投资发展集团有限公司的下属企事业单位包括苏州古典园林建筑公司、苏州绿化建设发展有限公司、苏州园林设计院、苏州市园林旅游服务公司、苏州园林苗场、苏州市园林科学研究所等，同时该公司拥有苏州园林和绿化管理局和拙政园、虎丘、网师园等单位部分经营性资产的产权。该公司现有员工1000多人，拥有技经人员300多人，其中不乏国内园林设计、营造行业中的资深和知名人士。该公司的经营宗旨是贯彻苏州市委、市政府的战略决策要求，以其授权经营的国有资产对苏州市国有资产经营管理委员会负责，确保国有资产的保值增值；以资产为纽带，充分发挥集团公司的城市绿化、风景园林和园林旅游综合开发为一体的整体优势和行业地位；加快产业（产品）结构的调整；致力技术进步，对园林传统工艺、传统技术的科技创新，发展高科技产业，加强生态环境改造；积极开拓外向型经济；发起组建股份公司进入资本市场，使园林集团成为具有较强竞争能力的企业集团。该公司的发展目标是，充分发挥“苏州园林”品牌优势、管理优势，人才优势、市场优势和资金优势，以资本为纽带，以创经济和社会效益为目标，以现代化管理为核心，推行国际质量认证标准化营销与管理，培育网络化经营与品牌化服务，推进园林产业的拓展与向相关领域渗透，国际市场进一步延伸发展，迅速造就一个在国内外拥有较高知名度，具备与国际经济接轨的能力，有较强国际竞争能力和发展后劲的全国性大型产业集团。二、公司的设立方案公司主发起人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称“集团公司”）将其所拥有的经评估后的苏州古典园林建筑公司（以下简称“古建公司”）全部资产和相应的负债，以及集团公司房地产分公司（即原“苏州市风景园林发展公司”）的部分资产、联通大厦资产、拙政园园外苑资产、虎丘路56号地块以及广告彩印公司70%股权等作为出资，联合其他有意参与做强做大苏州园林品牌的合作方以现金方式出资，共同发起设立苏州园林发展股份有限公司（以下简称“股份公司”）。股份公司组织结构参考图如下所示：人事薪酬委员会战略发展委员会咨询顾问组董 事 会审计纪检委员会经 理 层董 秘总裁办公室财务审计部人力资源部营销部企划部资产营运部文化发展园林地产园林营造投资发展海外办事处项目研发组石湖景区投资开发项目虎丘景区环境整治项目会展分公司苏州园景信息产业有限公司苏州园林彩印广告有限公司苏州天伦置业有限公司房产分公司苏州绿化分公司园林科技研究院古典园林建筑分公司苏州园林设计院有限公司三、股份公司的核心业务设立股份公司的目的是实现在国内A股市场发行上市，因此，主发起人经过分析和研究，拟将股份公司的核心业务定位为具有特色鲜明、前景广阔、成长性好等特点的，以苏州古典园林风景区旅游增值服务、围绕苏州园林人文和地理的外延辐射而进行的园林化产业开发与发展为主。股份公司的核心业务具有有别于一般旅游或地产公司的独特概念。风景园林是生态环境范畴中最核心的组成之一，又是旅游产业的重要物质基础。风景园林的发展必须遵循可持续发展的原则。但以往在对待风景园林的发展问题上，不是简单利用风景园林的开放门票，就是在风景园林内进行盲目开发建设，形成破坏性建设或建设性破坏。因此股份公司在以风景园林开发与发展为主营业务的概念中，围绕风景园林的核心，既借鉴其内涵的博大精深文化品牌效应，又发挥其外延的合理扩张，采取科学合理的开发利用，形成投资开发、设计营造、增值服务和园林风格的房地产开发（含园林地产）等四个方面的可持续发展的业务链。其结构关系为：设计营造景区投资开发 投 经营 工程报酬 资 回报 技术服务 增值服务服务 景区 环境辐射 房地产项目 城市绿化及园林回报 建筑工程 隐性地 产回报股份公司的四大业务是整个业务链的四个环节，互为依存，紧密关联。对景区的投资开发是龙头，带动整体业务的前进，通过景区的经营得到长期回报；设计营造和增值服务开发，依靠景区建设和经营，面向整个社会提供优良服务，拥有广阔的市场前景和丰厚的利润回报；园林地产则将资源优势和技术优势挖掘至深，力求获得超值的收益并创立品牌。通过四大业务有机的联结和组合，对长、中、短期的业务规划与利润回报得到了充分的平衡，极大地降低了风险因素，并且将形成独一无二的产业概念和显而易见的行业优势。1、园林风景区的保护性开发建设苏州市是国家著名风景旅游城市，苏州风景名胜区是与苏州古典园林具有同等历史文化价值的旅游载体，蕴涵巨大的经济潜质，由于历史的原因和投入的不足，苏州风景名胜区一直未得到完整的开发和充分的利用，而社会总是向前发展的，苏州古城若仅仅是“以旧换新”实在没什么了不得，唯有在迅疾的城市化进程中继续保持其古城风貌才功莫大焉。苏州古城如得到专业的、深层次的、保护性的开发将会大大增加其旅游附加值，获取巨大的经济效益。股份公司作为苏州市国有独资企业的控股企业，以风景区开发为主营业务之一，其经营背景和规模优势不言而喻。股份公司将运用多种开发形式和手段，以太湖风景区的主要景区石湖风景名胜区和虎丘风景名胜区作为股份公司的首席开发项目。2、园林风景区增值服务开发股份公司可以借助园林景区得天独厚的条件，利用提供增值服务的方式，开拓除游览以外的其他旅游服务，并与景区管理处签定长期合作协议，以获取门票外附加收入作为股份公司的利润来源，如：提供各种导游、休闲度假服务，举办各种展览、娱乐、餐饮、夜宴、表演等活动。这种力求向各阶层的民众提供多层次的服务，将使园林这一世界遗产的价值能得到充分的体现。每年一度组织举办的“两会两节”就是该项业务的重点。两会是指在虎丘举办的庙会和花会，两节是指在拙政园举办的荷花节和杜鹃花节。通过在庙会期间组织大型民俗风情艺术表演活动如龙灯舞狮、昆曲折子戏、评弹、乐器演奏、吴桥杂技、海城高跷等活动，吸引游人；在花会期间以花材、花色、花卉造型等表现形式的变化与景点造型之间形成呼应，吸引游人；在荷花节期间布置全国各地200多个品种的荷花，形成赏荷、观荷、闻荷香、听荷声等独特景点，吸引游人；在杜鹃花节期间摆放万余盆杜鹃、近百个品种，吸引游人观赏，从而获得景区的增值收入。3、园林的设计营造、园林绿化建设苏州园林在布局、结构、风格上都有自己的艺术特色，为中国私家园林之典范。苏州园林局拥有国内顶级的园林建筑设计和建设单位，而现代人对于人居环境的追求让人与自然完美结合的园林式建筑有了广阔的市场基础，七十年代开始的园林工程输出也使苏州园林营造技术在全世界声名鹊起。股份公司以此为核心业务将会使主营业务收入有稳定的增长。在世界范围内，生态环境建设已成为当今社会的主题，其中园林绿化建设被公认为最积极的环境生产手段，在今后数十年中，园林绿化工程量将会出现几何级数的猛增。4、 “苏州园林”风格地产开发当现代人类日益厌烦钢筋水泥的高楼大厦时，别具风味的仿古园林建筑会引发无数遐想，现代大都市的规划发展正向这一趋势发展；人们对与自然和谐统一的人居环境的追求，苏州市整体经济高速发展所培育出的日益成熟的消费市场，为以苏州园林为主题的地产开发创造了有利条件。股份公司将利用和发挥自身在园林设计营造方面的优势，加入到房地产市场的开发和建设的行列，并把在国内树立独特的园林地产品牌作为股份公司未来发展的重要方向。将园林的概念结合现代房地产开发，使苏州园林的发展在更大的时间和空间上得到拓展。四、主发起人投入资产和业务的财务状况（一）资产状况（经审计截止到2002年8月31日数）资产资产额（万元）负债额（万元）净资产额（万元）评估值（万元）2001年模拟净利润（万元）2002年1-8月净利润（万元）古建公司（含天伦置业30%股权）614552039421995151134广告彩印70%股权53333500291-526集团公司房地产分公司资产1761无17611794无无联通大厦资产874无874880无无拙政园园外苑资产2688无26882937无无虎丘路56号地块835无835857无无合计12836523676008754146160注：集团房地产分公司资产主要包括部分存货房、4号地块，可用于地产开发；联通大厦资产和拙政园园外苑资产主要为房产，可用于商业开发；虎丘路56号地块可用于商业开发。（二）业务状况（经审计截止到2002年8月31日数）业 务主营业务收入（万元）主营业务利润（万元）2001年模拟数2002年1-8月数2001年模拟数2002年1-8月数风景区开发建设无无无无园林增值服务*21961732257园林设计营造86886783792622园林房地产开发无无无无合 计89077400824879（三）主发起人投入资产财务指标简要分析1、资产负债指标：资产负债率约为41%，处于比较合理的水平；2、盈利能力指标：净资产收益率约为2%，但2002年与2001年相比，出现了增长的势头。随着原来由集团公司下属众多机构分散从事的业务通过整合和规范后，集中到股份公司，资产的盈利能力必将明显提高。 五、股份公司资产规模及股权结构苏州风景园林投资发展集团有限公司投入股份公司净资产约8700万元，持股比例控制在70%以上，可以吸引4个以上战略发起人资金投入约30003700万元，净资产总额约1170012400万。以不低于75%折股，折为股本87759300万股（1股1元），股本87759300万元，其余的净资产29253100万元计入资本公积金。股权结构如下表所示：股东名称出资额（万元）持股数（万股）持股比例（%）集团公司870065257470战略投资人30003700225027752630合计117001240087759300100六、股份公司的发展定位股份公司定位于以苏州古典园林的保护及园林风景区周边保护性开发为核心，打造“苏州园林”“品牌，增强苏州园林景观的设计、营造业务领域的国内外市场开拓。通过资产重组、转变经营观念、加强规范管理、提高经济效益，以苏州为基地，以资本运营为手段，迅速形成一个现代化的大型园林开发建设企业集团。1、概念的独特性依托历史文化遗产，围绕苏州园林人文及地理的外延辐射范围进行园林产业化开发，创造有别于一般旅游或地产类公司的概念。2、品牌的唯一性“苏州园林”“目前的文化内涵远远大于商业价值，股份公司成立后，通过业务开展，将”苏州园林“打造成为园林产业化开发领域中的蕴涵巨大商业价值的品牌。3、业务的关联性股份公司的核心业务园林风景区的开发建设、园林增值服务、园林设计营造和园林地产开发四者之间紧紧围绕园林保护性开发这一主线，具有较强的关联性并体现产业链的延伸与拓展。七、本次募集资金投向依照中华人民共和国公司法，设立股份公司的发起人须至少5名。本次发起设立股份公司可以从战略投资者中募集30003700万元左右现金，计划将其全部投入到虎丘山前广场开发建设项目1000万元，两会两节项目500万元，房地产开发项目1500万元，项目资金不足部分由股份公司自筹解决。虎丘山风景区山前广场及景区东侧园林别墅项目，为虎丘山风景区环境整治及扩建工程的一部分。根据苏州市政府有关文件要求，由苏州风景园林投资发展集团有限公司负责该项目，集团公司将该业务交给股份公司负责实施，主要内容为：1、整治虎丘山正门前75000M2区域内的环境，拆除与名胜风景区不相协调的建筑，修建大型停车场，水上旅游码头，虎丘山入口广场及大型旅游及商业配套设施；2、动迁景区保护区外东侧占地160000 M2的工厂、村庄，改造景区周边环境，恢复沿山塘河历史街区，建造苏州园林风格的低密度高级别墅区。该项目总投资5.2亿元，前期投入约5千万元，预期利润7千万元。八、股份公司的前景展望（一）业务前景随着我国旅游热的持续升温，旅游业已经成为国民经济新的增长点，并即将成为国民经济的支柱产业。苏州园林已成为我市乃至我国的旅游业主要物质基础，股份公司将借助“苏州园林”这一旅游行业知名品牌的内涵和外延的不断挖掘和扩展，以得天独厚的竞争优势不断拓展国内外的园林产业化开发市场，最终在国内外市场上形成一个以园林风景区的开发建设、园林设计营造、园林绿化建设增值服务和房产开发为核心的独特产业链。同时，股份公司的管理层将以丰富的管理经验、娴熟的业务技能和丰富的资本运作知识为股份公司创造良好的经营业绩，为股东提供良好的投资回报。1、风景区的开发建设重点开发的风景区是石湖风景区和虎丘景区。石湖景区是太湖十三景区之一，有着悠久的历史和丰富的文化、旅游资源，具有较好的开发优势。苏州市政府已经明确按照“以保护吴越文化遗存为核心，突出江南水乡、田园风光特色”的景区规划原则，进一步加快石湖风景区的开发建设。湖西地区将主要突出吴越历史遗存，湖东地区将体现创新，7个景群形成不同特色。根据苏州市政府有关规划，争取2002年年内开工，2003年初具规模，“十五”期间基本形成规模，将该景区建设成为海内外游客前来观光的旅游首选之地。苏州市政府已原则同意由股份公司作为石湖景区的开发主体。石湖景区的开发已进入设计实施阶段，总计22平方公里的景区范围内，有很多极为优质的项目可以开发，按照石湖风景区总体规划，一期规划工程费用估算约4.55亿元，二期规划工程费用估算约6.81亿元。石湖风景区的开发建设项目将作为股份公司实现长期投资回报的对象。虎丘景区为苏州市著名的旅游景点，虎丘塔更是苏州城市的标志，由于游客人数多，景区建设发展不够，形成目前景区周边环境与其苏州第一名胜地位不相称的局面，为扭转局面，改善虎丘景区周边环境，苏州市政府制定了具体的整治方案，包括正山门地区的整治、西山庙地区整治及金鸡墩地区的扩建。今后股份公司将利用自身具有古建、设计、房地产开发资质以及政府支持的优势，参与虎丘风景区的开发建设。正山门是虎丘景区的旅游集散地，餐饮、购物、住宿、娱乐、停车等功能集中，对该地区的改造将有力地增强景区的服务功能，使之更具有市场竞争力和吸引力。股份公司将对虎丘山前广场进行综合整治和商业开发，建立入口广场，水上旅游码头，餐饮娱乐配套服务设施及大型停车场。该项目已在市长现场办公会上落实，并已经市计委批复，可进入规划设计阶段。项目时间跨度为三年，预计首期投资3000-5000万元，总投资1.2亿元，可实现利润2000万元。虎丘景区外东南侧地块的改造面积约160000平方米，总投资约4亿元，前期投入约5000万元。2、园林绿化的设计营造股份公司将继承集团公司园林甲级设计资质，工程设计乙级资质、工程总承包甲级资质、园林古建一级施工资质，城市绿化一级施工资质，对外经济合作经营资格等，这些在全国都是屈指可数的，集团公司原来是顶级园林绿化设计营造单位，并且在世界各地曾建造过二十余处苏州园林，包括日本的“金兰亭”、加拿大温哥华的“逸园”、美国纽约的“明轩”、美国“锦绣中华园”的建设、中南建筑公司环境设计、山东枣庄榴园旅游中心规划设计、韩国文艺复兴济州饭店环境设计、昆山亭林公园规划设计美国波特兰“兰苏园”、新加坡“蕴秀园”等，并已在美国设立办事处。股份公司将在业务覆盖国内18个省市自治区的基础上进一步延伸扩大，抓住开发西部的机遇，积极承揽西部城市环境建设项目，并加大对外承包工程和开展劳务合作的力度，重点开拓北美地区市场，用好对外经济合作自营权。园林古建工程在美国本土从官方到民间已深有影响，并成为能够进入美国建筑市场可数的项目之一，同时在美国中产阶层居多，私家住宅庭院及中国古典装修有着很大的市场开发潜力，洛杉矶中国园项目即将启动，苏州园林在美有着良好的业务基础与发展前景。贯彻中央提出的“走出去”发展战略，股份公司将利用集团公司在美国设立的办事处的基础上，在北美、欧洲、东南亚布设营销网络，把“苏州园林”推向海外更广阔的市场，国外业务可望在近两年内有突破性进展。根据近几年的市场发展趋势，预测未来5年的园林绿化的市场，将有不少于2000亿元的市场份额大有作为，全国将至少投入成规模绿化建设的资金在2千亿元以上。另外，随着苏州城市的发展，人们越来越认识到恢复苏州老城区旧貌，突出苏州古城风貌、水城特色的重要性。随着备受关注的苏州环古城风貌保护工程正式开工，苏州市政府加快对老城区的保护性建设、形成苏州更为鲜明的城市形象的工程拉开了帷幕。股份公司作为脱胎于苏州市园林局的国有控股企业，势必得到当地政府的政策支持，积极参与到该项工程的建设中去。因此，苏州老城区的保护性改造将为股份公司提供极大的业务发展潜力。仅市政府每年下达给园林局的绿化任务最低至少达2.4亿元,直接用于工程建设,此外每年还有2000万元的绿化养护管理收入,该项业务可以为股份公司带来稳定的收入。2001年园林绿化的营造设计业务量为1亿元，预计2002年达到1.4亿元，2003年1.8亿元，2004年2.4亿元。3、风景区增值服务2002年该项业务开始作为古建公司的主营业务之一由其负责开展，目前其已与虎丘、拙政园签订长期（十年）合同，承办两会两节活动。前两年（即古建公司与虎丘、拙政园合作前）展览情况如下表所示：从上表可以看出，参观人次呈增长态势，且两会两节的净利润增长速度较快。2002年预计该项业务的营业收入为15001500万元，实现利润4400万元。2003年将加大投入力度，进一步做好策划、广告工作，计划投入1200万元，营业收入可望达到2000万元，实现利润600万元，并在2004年、2005年维持在一个比较平稳的增长水平上。股份公司将进一步拓展会展、演出、娱乐业务，在其它园林景区继续开发高质量的节目，丰富旅游市场，获得高附加值的回报。同时还将进入广告、文化传媒领域。4、园林房地产开发苏州位于京沪线上，临近上海，交通方便，房地产市场在1992年开始萌芽，目前发展已进入稳定阶段，随着苏州市基础设施、环境建设的完善，尤其是后配套设施，即衣食住行的配套都有规划的发展和提供，所以吸引了越来越多来自上海、北京、台湾、香港，甚至欧美、新加坡等地的购房消费者。近年来，苏州市的房地产不断升温，开发潜力不断提高，以今年上半年为例，苏州市住宅平均销售价格就比去年同期上涨了12%，正因为如此，出于投资保值增值目的来苏州买房的购房者也越来越多。集团公司将原有的房地产业务全部投入股份公司，拥有房地产开发资质。股份公司可以得到当地政府的支持，享有风景区周边地区开发建设的优先权。在此之前，集团公司已成功开发了蕴秀园、天伦花园、拙政园园外苑等公寓、别墅项目，并获得了良好的回报。股份公司拥有充足的土地储备，包括联通大厦资产、园外苑资产、虎丘路56号地块、29#街坊等，可用于地产开发和商业开发。股份公司跟随苏州城市发展和城市化进程的脚步，从事开发建设最为理想、最为文明的人类集聚形态，营造与自然最为和谐的“一方水土”，营造最佳的人居环境，让广大身处城市同时又向往山林的现代人拥有“天人合一”的理想居住环境。随着苏州房地产市场行情看涨，相信只要结合适当的宣传推广，融入了园林概念的房地产项目将得到更多消费者的青睐，股份公司即将开发的项目包括虎丘东边别墅、蕴秀园三期、网师花园、工业园区房地产项目、天伦随园、林语别墅等，总投资在6亿元左右。预计房地产业务将作为中期回报，2002、2003年以投入为主，在2004年开始将会出现迅猛增长，可望获得较高的回报。附：2001年苏州典型住宅价格指数走势图（资料来源：苏州搜房网苏州楼市回顾与展望苏州2002年1月典型指数报告）5、股份公司业绩预测单位：万元年份内容200220032004景区开发投入3000.0014000.00收入800.0035000.00净利8600.00设计营造投入1500.001500.001500.00收入14000.0018000.0024000.00净利250.00350.00600.00增值投入850.001200.001200.00收入1500.002200.002300.00净利400.00600.00700.00地产投入1100.002500.004000.