地产项目管理浅析.doc

地产项目管理浅析房地产开发在建筑领域中拥有庞大的市场，不夸张地说，其起到了牵一发而动全身的作用。所以我认为，作为房地产开发企业的主要经理人或高级管理人才应具备下列条件：1、精力（精力充沛旺盛）与激力（对工作有热情、有激情）；2、感染力与亲和力（组织、协调与沟通）；3、判断力（正确、果断）与执行力（非常强的执行力）；4、凝聚力；5、有敏锐的市场洞察力和决策力；并对营销、策划工作的全过程较熟悉。同时还要具有良好的心理素质，处理任何问题不武断，都要避免情绪化，不偏激，不存在个人感情色彩，有拓展精神。本人自大学毕业后，从事了多年的工业与民用建筑、桥梁、码头等项目的施工管理、监理、设计和工程技术的研究工作，以及房地产开发建设管理。在多年的地产开发及施工管理过程中，本人不同程度地经历了公司的组建注册、市场调研、项目策划、合同谈判签署和前期立项报建、过程跟踪与控制，以及销售与物业管理等。在多年的工作实践中积累了一定的房地产开发经验和协调管理能力，为此，本人自己的一点看法和认识与大家一起讨论、交流、共同分享，并望各位同仁给予指教。一、 项目策划策划一个房地产项目，必须要广泛的联系社会和周密的市场调研，认清形势、了解市场、密切政府、密切银行、科学决策，使自己所开发的项目在市场中合理定位，我认为在不同的地方开发楼盘要走不同档次的路线，要有创意、理念要超前，房地产市场的发展逐渐趋于成熟和规范，竞争加剧，要求策划理念、设计方案周密。设计、（室内、室外）功能齐全、布局合理、品质上乘、山水园林景观到位。二、 投资控制管理房地产项目具有投资大、周期长、利润高，它的特点是直接面对社会、面对消费者，随着房地产市场的不断规范和成熟，其市场的竞争就是资金、综合实力和人才的竞争。这就要求发展商有一定的资金实力和广泛的融资渠道。我认为要做好一个项目的投资控制管理，首先要能将所开发的项目完全拆解开，拆解的越细，控制就越到位、越成功。如一个房地产开发项目按每平方米造价计：项目投资总额=地价+立项（固定资产投资认可证）+政府报建、配套+勘察设计+设计费+基础+土建+装饰+园林景观+供电+供水（排水、污）+煤气+消防、电器设备（电梯、发电机）等+智能系统+加管理人员工资+营销策划成本+应酬+利息等等组成。三、 工程建设管理工程建设管理有四大控制、两大管理：1、成本控制；2、质量控制；3、进度控制；4、安全和文明施工控制；A、合同管理；B、档案文字和信息管理。房地产开发过程中的工程建设涉及诸多方面，首先是前期开发条件：土地来源、向政府立项报建、房地产项目的建设和实施等。房地产项目的建设往往要经过土地审查、资金审查、方案审查、人防、消防审查和环保审查等；其次是要做好勘察及设计工作，这里面涉及了很多的技术性协调与沟通技巧。我所强调的是一个优秀的发展商所开发的建设项目，要有一个合理的取向定位和细致的设计要求，以及对设计方案和工程数据的准确把握和评判，否则开发商要承受很大的开发成本和市场风险。我认为降低房地产项目开发成本的主要途径就是土地来源、工程勘察、设计阶段，这是我国建设市场现状决定的。工程施工管理最重要的是对工程人员的控制和管理，和各种建设资源的合理、巧妙整合，以及对工程质量、工程进度和工程投资的控制。要有正确、果断的判断力，勇于负责。它涉及到工程材料的管理，工程预、决算的管理，施工工艺技术监督，工程竣工验收以及工程资料、安全文明和对内、外组织协调等诸多内容。它要求各专业技术人员倾力合作、通力配合，要求工程管理、监理的人员技术全面、吃苦耐劳、认真负责、原则性强。此外工程招、投标控制管理和合同谈判也是工程建设管理的重要内容，下面就对工程管理、监理人员的控制管理、工程材料管理、预、决算管理以及合同签署等方面阐明自己的观点：工程管理人员在工程运作的过程中，对变更中所产生的增加或减少的工程量以及隐蔽工程，要做到不单独签字认可，必须经工程部（或项目部）讨论确认，有工程部（项目部）两名及两名以上人员共同签署，并报合约部审核后，再报送公司总监或副总经理级以上领导认可后方能生效，防止出现工程管理中的暗流和盲点。所有决、预算必须有依据，工程管理人员既要负责现场技术的同时，又要对所管专业的工程量进行审核确认，预算人员或造价工程师再单独按图纸计算工程量，套相应定额，要两条腿走路，工程量单要清晰明了，存档便于随时抽查（公司高层或拿出去审查），所有的预决算文件首先由专业人员、工程部经理以及公司副经理以上人员共同签字后方能生效。所有的收发文件及工程资料，必须要求文字化及信息化管理。当然要充分利用好监理的职能，多一道把关程序我认为是很有必要的。工程材料的管理，建议对主材实行最高限价制。工程中所用的材料必须货比三家，做到物有所值，进入工地现场的材料必须有出厂合格证、检验合格证。经公司专业人员、监理人员同时见证送检，检查报告合格后方能使用，否则一律退货，并承担相应责任，避免使用低、伪、劣质材料。如：电器材料（电缆、电线、桥架、高低压配电柜、电梯等）、给排水材料（PVC、PE、PPR及钢塑管等）、花岗岩、大理石、砂岩、室内外地砖、墙面砖等一般按套价取费后再按现行价综合比较后进行下浮；安装材料尽量实行暂定价，因为与信息价相差较大。同时对强、弱电、智能系统、消防、园林景观等均要有合理的取向定位。合同的谈判和签署之前必须做到考虑问题全面，市场调研充分深入，互相制约，要求目的明确，所签署的一切合同要经得起时间的检验。四、 市场营销市场营销是房地产这个特殊商品转换成利润的市场行为，是地产商的主要的获利来源，也是房地产开发过程中的一个重要环节。我认为，此项工作除受市场大环境、地理位置、功能设置、楼盘品质、市场配套和物业管理的影响外，应重视营销费用、营销策划和广告宣传的作用。有人说：房地产商是不按比例挣钱的，我认为还是有一定道理的。同时市场的营销切入点也很重要，一种是先主体起来，即装饰样板房和交楼标准后，才开始销售；另一种是先做好山水园林景观与会所、样板房及交楼标准后，边销售、边建设开发。我个人倾向于后者。五、 物业管理通俗的讲，物业管理就是发展商的售后服务，它是决定房地产市场占有率和竞争力的标志之一，它的主要内容就是不断满足业主对物质生活和文化生活的需要，不断地创造社会效益和经济效益，使现有的物业保值、升值，这项工作在国内尚属起步阶段，有关的法规制度尚需进一步完善。我认为，此项工作最具创造性，因为人们的需求是在不断增长和变化的，这就是要求我们不