莆田某商业项目初步可行性方案(上传).doc

莆田某项目招商代理初步方案一、 项目基本情况介绍1、 项目权属情况项目名称：德信商业城，由德信地产开发。总建筑面积120000，占地64亩，其中7幢7层楼，6幢16层楼，共900多户，2007年7月份商铺以14000元/平方米左右，商品房3000元/平方米，分别出售，销售率90%。业主交房时间09年12月底。2、 项目坐落与四至情况项目德信商业城坐落于莆田市黄石镇。项目四面临街。地下停车场开口朝东。东临重兴南路，南临晴岚路，西近东井南路，北临规划路。3、 项目建筑结构与布局商业面积部分为住宅底商，结构为地下一层，地上二层，沿晴岚路设有少量三层商铺，地下负一层为连接体集中商场（后半部分为停车场），目前为凤凰百货经营，一层，二层为分割成的独立商铺，捆绑销售，楼层内部没有楼板分割，一二层商铺通过架空回廊将整体商业连成一体。4、 项目经营现状和居住环境地下一层为凤凰百货经营，经营面积5000，为购物广场经营模式，主力店为苏宁电器、凤凰百货，经营档次为大众化定位。店面装修为普通装修，商场空置面积在8-10%左右。地下一层可通过中庭楼梯到达地上一二层。地上一二层的店面出租率不到10%左右，一般双门面两层（标准面积160-180）月租金在1500-2000元，平均租金在10-15元/月，租约一般3年，主要分布在重兴南路沿街，业态多为餐饮、茶叶、装饰店等社区配套店。德信商业城2009年开发建成，项目有业主900多户，入驻率70%。绿化率30%，主要配套有社区幼儿园、3000中心广场。广场设有60-80个停车位，同时地下设有200个停车位。5、 道路交通条件黄石镇的交通大动脉为南洋东大道（省道201），黄石主要商业网点集中在新街、东井街等12条长达10公里的商业街。本案位于东井南路旁，通过重兴南路、东井南路可开车3分钟到达南洋东大道，出行较为便捷。随着“两铁”、“两高”“三港”、“四通道”等配套路网的完善，黄石镇大交通的格局得到凸显。二、 项目招商代理背景分析项目2008年90%分割出售完毕，2009年12月交房2011年3月，90%部分已空置15个月，广大业主无法获得合理租金回报，联合要求开发商退铺，开发商出面联系我方，委托统一经营定位和招商，成功运作本项目，使项目业主获得合理的投资回报，商铺未售部分销售价值的最大化。三、 项目SWOT分析1、优势：黄石镇公路、铁路大交通的格局的完善，使项目商业主题的服务半径能有效扩大；位于黄石镇居住中心，周边人口众多，商业配套需求强劲；四面临街，出入交通和人流动线较好；停车便利，拥有地上地下停车位近300个；商业规模适中，休闲广场+回廊式商业布局，便于打造一个以乡镇区域为中心的商业中心；项目成功开业的苏宁电器、凤凰百货主力店，对项目商业成功招商奠定良好的商业底蕴。2、劣势：该物业曾经因商铺质量风波，对外有过负面影响，且已空置1年多，要成功招商启动，广告宣传包装与投入要加大，具备一定的招商经营风险；该物业99%的部分已分割出售，再整合起来统一运作的难度和成本较大；项目位于乡镇区域，商家租金承受力不高；乡镇居民的消费力普遍不高，且已形成很强的地域消费习惯。3、机会：黄石镇不可多得带休闲广场的商业购物中心。4、威胁：黄石镇传统的新街、东井街等12条长达10公里的商业街的商业格局不利于新购物中心的形成；地上一二层之间楼层无分割的现状不利于二层商业经营布局，对二层的整体招商不利。四、 莆田市主要商业网点和专业市场莆田将在黄石镇、北高镇规划工艺美术文化旅游区目前，莆田正规划打造一个以工艺美术文化为特色，集工艺美术品贸易、研发、会展、观光、休闲、购物于一体的工艺美术文化旅游区。该旅游区规划范围为荔城区黄石镇、北高镇。 工艺美术文化旅游区的功能定位以工艺美术城为主体，整合相关工艺美术行业及梅妃故里等历史文化旅游资源，形成以工艺美术展览、贸易、研发及休闲购物为主要功能，以乡村历史文化景观和滨海自然景观为补充的旅游区。在空间组织上以工艺美术城作为该区域发展的增长极，带动相关产业，如黄金、玉石等工艺品行业的进一步发展，将工艺美术文化与旅游业紧密结合，并以工艺美术文化为主题，整合开发周边梅妃故里、明清古民居、镇海堤、宁海桥及北高后海围垦工程等旅游资源。工艺美术文化旅游区的规划分为近期(2008-2010年)、中期(2011-2015年)、远期(2016-2020年)三个阶段。近期规划为完善工艺美术城建设，将工艺美术文化和旅游紧密结合，使之成为旅游工艺品鉴赏和旅游购物中心之一；提升黄石镇玉器加工市场和北高埕头黄金首饰市场的知名度，使其与工艺美术城互补发展。中期规划将进一步挖掘工艺美术文化内涵，提升产业素质，扩大海峡工艺品博览会的影响力；以梅妃传说为纲，整合江东村民居建筑、民俗、镇海堤等旅游资源，建设梅妃故里景区，开发富有工艺美术文化特色的乡村旅游产品；利用后海海鲜的知名度，开发后海海鲜美食村。远期规划则是将海峡工艺品博览会办成具有国际影响力的主题专业盛会；将梅妃故里景区建设为国内知名的文化休闲旅游区；建设北高黄金工艺品大观园。五、 黄石镇的行政区划和支柱产业发展 1、黄石镇行政区划与人口黄石镇，梅妃故里。2002年2月1日莆田县撤销，黄石镇归荔城区管辖。面积61.5平方公里，辖36个行政村、2个居委会，总人口14.8万人。2、工业产业结构该镇在园区建设中紧抓大交通的“天时地利”，在原有鞋业服装、机械化工等企业相对集中的基础上，有针对性地引进鞋机鞋模、机械加工等装备制造业项目，优化产业布局，完善产业链条。实现资源低成本共享。促进产业规模的快速扩张。经过抱团发展，集聚效应逐年显现，去年，该园区新增规模以上企业16家，预计今年该园区规模以上工业总产值可达65亿元，产值亿元以上企业可突破10家。而对正在加快建设的向莆铁路，该镇园区企业谋求跨越的新命题。眼下，他们正以华隆机械、鑫龙鞋业等规模企业为龙头，鼓励企业自主研发制造产品，提升产品核心竞争力，提前做好冲向更广阔市场的准备。公铁联运及相关配套路网的完善，对于黄石镇来说，不但带来时间的缩短、空间的拉近，更在于人流、物流、信息流、经济流的集结与凝聚，在黄石塘头，工艺美术城和鞋业服装城的“商气”凸显，成为我市高铁线上的商贸地标：眼下，荔城区又打造汇聚工艺美术城、鞋业服装城、海峡商贸城等的商贸物流园，其中我省现代物流业重点项目双赢仓储物流一期即将试运营，该项目建成后将集仓储、信息管理中心、供应商库存管理、国内运输配送、国际货运代理、寄售货物管理、交易中心及国际进出口贸易为一体成为荔城区商贸物流业的排头兵。3、商贸发展商贸发展初具规模，形成了以新街、东井街等12条长达10公里的商业街。4、镇内主要专业市场莆田工艺美食城莆田妈祖工艺城开发有限公司是莆田市荔城区政府直属大型国有企业，注册资金为人民币5000万元，主要负责中国莆田工艺美术城的开发、建设、招商引资、物业管理、整合运营等重要工作。中国莆田工艺美术城是2006年度省重点建设项目，地处福建省莆田市荔城区黄石塘头，区位条件得天独厚，交通便捷，东临福厦高速公路黄石出口处及省道城秀路，南靠正在建设中的福厦铁路莆田站，是前往湄洲岛朝拜妈祖的必经之地。工艺美术城规划布局合理、功能齐全、设施完善、格调优雅，享受政府赋予的各种优惠政策，是企业家投资兴业的理想之地。工艺美术城一期规划用地面积460亩，总投资6.248亿元，总建筑面积47万平方米，由展示中心、展销区，公共服务配套设施等组成。其中展示中心建筑面积2.7万平方米，展销区建筑面积30.3万平方米，公共服务配套设施建筑面积14万平方米。项目建成后，拥有商业旺铺约20多万平方米，可供1000多家企业入驻，其中玉雕、木雕、石雕区共有店面700多坎，分别为玉雕区300多坎，木雕区200多坎，石雕100多坎。2008年5月1日开业，招商主要优惠政策是免租3年，从2008.5.1-20111.4.30，通过免租成功将莆田当地民间的玉雕、木雕、石雕、金银珠宝、古典家具、书画油画、佛像等上千家知名企业招商引入，打造全国性的“工艺品交易第一城”。六、 项目整体运作思路1、 指导思想项目地上一二层整体运作，统一主题定位，统一招商，统一管理，统一宣传。2、 项目经营范围方案一：装饰材料市场主营橱柜、卫浴、地板、推拉门、装饰玻璃、灯饰、窗帘、家居、家饰品、家装设计、汽车美容等，打造黄石镇一站式装饰材料城，辐射全莆田的专业家装卖场。方案二：黄石购物广场主营休闲餐饮、休闲娱乐、品牌服饰、饰品、母婴服饰、学前教育、健身中心、美容美发等打造以黄石镇为服务中心的综合性的休闲购物广场。3、 招商计划2011年5月进场，12月招商90%，2012年1月商业中心盛大开业，总共时间8个月。七、 项目招商代理主要费用1、 招商佣金代理费：6个月的项目整体租金，总额=2万*15