集安市基准地价更新与平衡工作方案.doc

集安市基准地价更新与平衡工作方案集安市国土资源局二八年2- 6 -集安市基准地价更新与平衡工作方案为完善集安市城镇地价体系，保持集安市区及各镇（乡）基准地价的现势性和动态性，适应全市经济社会和城市空间发展以及土地市场发展的需要，按照吉林省国土资源厅、吉林省财政厅、吉林省发改委和吉林省统计局关于印发全省基准地价更新与平衡工作方案的通知（吉国土资用发200726号）要求，依据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程及吉林省国土资源勘测规划研究院发布的吉林省基准地价更新与平衡技术方案等技术规范，结合集安市实际，制定集安市城镇分等定级及基准地价更新工作方案。一、工作目标完善集安市地价体系，保持集安市基准地价的动态性和现势性，使城镇不同级别和不同用途的基准地价符合集安市土地市场的客观实际和发展需要，解决地价管理中出现的新问题，更新集安市基准地价及其修正体系。通过集安市城镇基准地价更新工作，具体实现以下工作目标：一是分析集安市城镇土地的供给和需求现状及变化趋势，探求不同区位条件下不同用途土地价格变化的一般规律和增长趋势，为基准地价的更新和应用提供科学依据；二是建立规范化、科学化、公开化及信息化的土地市场管理体系，完善城镇基准地价适时、动态更新体系。二、工作范围与工作任务（一）工作范围此次基准地价更新的范围为集安市行政区域内规划的城镇建设用地（不包括农村居民点建设用地）范围内的全部土地。包括集安市区及清河镇等十个镇（乡）土地利用总体规划确定的城镇建设区域的全部建设用地。（二）工作任务1、根据城镇土地定级规程（GB/T18517-2001）和集安市土地利用总体规划，在全面分析影响集安市城镇土地等别和土地级别各影响因素的基础上，完成集安市区土地级别更新和行政区域内镇（乡）土地等别更新；2、依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法以及城镇土地估价规程（GB/T18518-2001），结合集安市社会经济发展现状，在市区土地级别更新和镇（乡）土地等别更新基础上，评估制定集安市区不同级别和镇（乡）不同等别建设用地按商服、住宅和工业用途的基准地价及其修正体系。3、以国土资源部关于发布全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号）确定的集安市城市等别为依据，根据集安市经济社会发展水平，评估制定市区不同级别和镇（乡）不同等别按商服、住宅和工业用途的土地出让金标准。4、根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）和国土资源部关于发布全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号文件），参考集安市城镇基准地价和主要经济社会指标，结合集安市实际制定各等级城镇工业用地最低价标准。5、在评估制定基准地价基础上，制定相应级别和用途的土地年租金标准。三、工作计划安排（一）组织领导基准地价更新工作，涉及面广，工作内容复杂，需要各部门的协调和配合，应成立专门的领导小组，对集安市城镇基准地价更新工作进行组织领导。拟成立由集安市主管市长任组长，国土资源局局长任副组长，相关部门主要负责人为成员的工作领导小组，负责工作的组织、协调、监督及成果审查工作。（二）人员安排市国土资源局牵头，由市国土局耕保科、规划科、土地估价所和各镇（乡）土地所相关技术人员组成项目工作小组，负责基础资料的搜集和样点地价调查等外业工作。安排部分业务骨干全程跟踪参与，保证本次基准地价更新工作的科学性和准确性，并能准确反映集安市地价变化的规律性。（三）工作进度1、前期准备阶段（2007年1月-2008年2月）制定工作方案和技术方案，成立项目领导小组和技术小组，项目参与人员分工和技术培训。2、资料收集整理及分等定级因素选择和权重确定阶段（2008年2月-3月）收集有关图件资料、文字资料和基础数据资料，编制基础资料分析整理的相关表格，对收集的资料进行分析整理。组织对全市经济社会发展、城市建设及房地产市场发展状况比较熟悉的专家和技术人员，利用特尔菲法确定城镇土地分等定级影响因素及权重。3、外业调查阶段（2008年3月-4月）对选择的城镇土地分等定级因素指标进行实地调查，对市区及各镇（乡）商业、住宅及工业用地样点地价进行调查。4、内业处理阶段（2008年4月-6月）对调查的资料进行分析整理，分等定级数据录入及建库，分等定级因素属性输入，土地等别和级别调整，样点地价测算，基准地价确定，编制基准地价系数修正体系。5、意见征询与反馈阶段（2008年6月-7月）将调整的土地等别和级别以及测算的基准地价向政府进行意见征询，提出反馈意见。6、成果整理阶段（2008年7月-9月）成果汇总，编写基准地价更新工作报告和技术报告，绘制有关成果图件，申请验收。四、经费预算项目预计使用经费10.5万元，具体项目见表1：表1 集安市基准地价更新项目经费预算表序号费用名称金额（万元）1土地定级因素因子征询及权重打分专家费1.02购置办公设备及相应软件4.03土地定级与基准地价资料调查出勤补助1.04资料、图件打印工本打印费1.05成果验收会务费、专家费0.56外业调查（约300个样点）调查费2.07其他1.0合计10.5五、基础资料和图件资料（一）土地分等定级资料1、各建制镇（乡）基础资料包括各建制镇（乡）位置、四至、自然地理环境、历史沿革、行政区划、2003年财政收入、国内生产总值、建制镇总人口、非农业人口、总面积、建成区面积、建制镇交通、基础设施(上水、下水、供电、供气等)、商业服务业、住宅、工业、农业、文教卫生、城镇总体规划等。2、市志资料包括市志、镇志、房产志，城建志、环保志、建筑设计志等资料。3、集安市、各建制镇（乡）国民经济统计资料包括集安市统计年鉴、年报；各建制镇统计年鉴、年报等。4、集安市及各建制镇（乡）发展计划、规划方面的资料（1）集安市城市总体规划（规划文本、规划说明书等）文字及图件资料。（2）集安市城镇体系规划（规划文本、规划说明书等）文字及图件资料。（3）集安市国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况。（4）城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字及图件资料。5、集安市城市规划区、各建制镇（乡）城镇土地利用现状资料6、集安市城市规划区土地利用规划资料7、集安市行政区域行政区划图、土地利用现状图、土地利用规划图等。8、集安市区及各建制镇（乡）地籍图、地形图等图件资料9、集安市区及各建制镇（乡）各种基础设施管线图资料（1）供水管线分布图（2）排水管线分布图（3）供气管线分布图（4）供热管线分布图10、集安市区及建制镇（乡）环境资料（包括环境质量综合评价报告及图件资料）（二）基准地价更新收集调查的资料1、土地使用权出让、转让资料（2006年-2007年）（集安市国土资源局提供统计资料）2、房屋出租资料（2006年-2007年）（各建制镇所调查填写）3、土地征用、安置补偿及地上物补偿标准（2006年-2007年）（集安市国土局提供统计资料）4、商品房出售资料（2006年-2007年）（各建制镇所调查填写）5、房屋买卖资料（2006年-2007年）（各建制镇所调查填写）6、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料（2006年-2007年）（集安市国土资源局提供统计资料）7、有关税费征收标准资料（2006年-2007年）（集安市国土资源局提供统计资料）（1）土地、房地产开发过程中的税费（2）房屋买卖、出租过程中的税费（3）土地转让过程中的税费8、土地开发费用标准、资本利息、利润标准资料（2006年2007年）（集安市国土资源局提供统计资料）9、土地开发与经营的政策法规、条例、规定（2006年2007年）包括土地开发的优惠政策等资料（集安市国土资源局提供）（三）表格准备1、集安市各建制镇分等资料收集调查表2、城镇土地综合定级资料调查表3、集安市2006年2007年度土地使用权出让情况调查表4、集安市2006年2007年度土地使用权转让情况调查表5、集安市2006年2007年度征地费用调查表6、房屋出租租金调查表7、房屋买卖价格调查表8、商品房出售价格调查表9、房屋重置价格调查表10、房地产开发费用调查表六、提交成果（一）文字成果1、集安市基准地价更新与平衡工作方案；2、集安