创新科技园 物业管理方案.docx

创新科技园 物业管理方案创新科技园物业管理方案*市物业管理有限公司2016年9月5日目 录第一节 项目概况及管理整体设想3第二节 拟采取的管理方式、工作计划和开办物资需求情况5第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施8第四节 管理服务人员配备和培训.10第五节 规章制度.11第六节 建筑及附属设施设备档案的建立与管理.11第七节 物业服务费用成本内容一览表.12第八节 日常物业管理.14第九节 园区精神文明公约.14工业园区大楼清洗(拓荒)方案及报价第一节 项目概况及管理服务的整体设想 创新工业园坐落于*州市仲恺区，是集办公和工业生产，后勤生活保障为一体的综合园区。总建筑面积约11.2万平方米，其中厂房面积*平方米，办公面积*平方米，宿舍*平方米，绿化面积*平方米，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，围墙(周界)智能安防系统，电梯*部，园区设有主出入口1个。一、认识与定位 该项目作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国。给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范。我司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓园区文明形象建设的物业服务模式。在我司进驻后，逐步将服务至上，全心服务，赢口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:高效管理，诚挚服务。我们深信通过踏实工作，一定能给园区使用人交出满意的答卷。二、物业服务主要内容管理区域的物业管理服务，主要包括：安全保卫服务、人员及车辆出入管控、消防管理服务、会务及餐饮后勤保障服务、设施设备维修与养护服务、绿化管养服务、环境清洁卫生服务等内容。三、两项承诺: 1.自接管该物业管理项目之日起，二年内树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。 2.自接管之日起，即按照合同约定的服务内容和企业管理制度全面实施物业管理服务。四、五个重点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1.树立工业园物业整体形象 通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象。2.确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零 从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过内部严格管理，通过技防，人防，物防的有效结合，争取区域内因管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。3.维护好工业园区的环境 该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4.设施，设备的管理 该项目的设施设备，在管理中，重点是科学管理、专业管理，确保设备设施正常运作，并延长其使用寿命。5.树立管理公司自身良好形象，为园区增光 该项目我们将从自身管理抓起，文明执勤，优质服务，树立良好形象，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五大措施:1.安全防范：根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失。2.环境管理：针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:落实各项清洁保洁管理规定，加强环保理念宣传教育，使工业园区的人员自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统，日产日清。3.严格管理车辆出入，保证车辆有序停放：引入车辆管理系统，严格按制度管理出入园区车辆，确保车辆安全，引导车辆按指定位置有序停放。4.实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法：这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。5.全天24小时管理服务：采取24小时值班巡逻的服务机制，保障园区安全。#每二节 拟采取的管理方式，工作计划和开办物资需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我司拟采取专业化，规范化，精细化的管理方式。基本思路是:1.严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2.提供24小时安保和设备运行管理服务;3.严格执行规章制度，规范组织和个人的管理服务行为;4.加强精神文明建设，实施品牌和形象战略;5.军事化管理加现代化科技手段管理。工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下。(一)前期管理工作计划序号项 目内 容时 间备 注1物业项目调研全面了解项目情况年月日尽量提前2制订管理方案结合调研结果拟定管理方案年月日尽量提前3接管合同签订1.方案送审 2.签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1.选拔 2.培训 3.上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1.安排管理用房2.安排员工宿舍3.开办物资装备到位方案确认至进场6制订管理制度制订切合实际的各项物业管理制度物业接管验收办理书面移交手续开展日常服务工作(二)常规期管理工作计划序号项 目内 容时 间备 注1房屋及公用部位维修保养1.制定大，中修计划方案; 2.日常零修，急修管理; 3.日常保养巡查管理; 4.维修质量管理。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1.建立档案，搞好基础资料管理;2.运行管理; 3.维修保养管理;4.险情应急管理;5.水池水泵管理;6.其他接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1.24小时值班及巡查，监控等安全防范管理2.车辆安全管理;3.消防管理 接管验收后开始4.来人来访管理;5.物品出入管理。4车辆管理1.进出车辆管理;2.停车场管理;3.车辆行驶管理。接管验收后开始5清洁卫生管理1.清洁卫生管理;2.环保管理;3.消杀管理。接管验收后开始6绿化管理1.室内绿化管理;2.室外绿化管理。接管验收后开始7客户服务管理1.设立服务员和保安;2.人员及服务管理。8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1.建立房屋共用设施设备档案资料;2.建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3.建立严格的档案管理制度接管验收后开始(三)开办物资准备计划序号项目数量金额用途1电动车、单车2+2用于联络及巡逻2电脑，含显示器2办公用3打印机1办公用4复印机1办公用5传真机1办公用6扫描仪1办公用7保险柜1办公用8电话2办公用9宿舍用品1批10厨房用具11饭堂用品12工作服、标识13空调机14电工工具维修用15水工工具维修用16木工工具维修用17泥工工具维修用18高空作业用工具维修用19铝合金梯维修用20常用材料备件维修用21吸尘机环境管理用22垃圾箱环境管理用23清洁工具(套)环境管理用24清洁车(专用)环境管理用25手推平板车环境管理用26手推斗车环境管理用27剪草机环境管理用28绿篱机环境管理用29人工喷雾器环境管理用30绿化工具(套)环境管理用31对讲机安全管理用32防毒面具安全管理用33钢盔安全管理用34消防靴安全管理用35训练用具(套)安全管理用第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率95%采用区域巡查管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的区域日检，周，月检制度，健全档案记录2房屋零修，急修及时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具30分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。3维修工程质量合格率99%建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5公用设施完好及使用率95%落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率95%建立巡视制度7路灯安好率95%建立巡查制度8消防设备完好率98%建立巡查制度9治安案件发生率1%以下实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全10违章发生率1%以下建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度11违章处理及时率95% 12火灾发生率1%以下(年)全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全13绿化完好率96%建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青。第四节：管理服务人员配备和培训 该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司精干，高效，专业的用人原则为基础，确定重学历也重能力，重水平更重品德的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，确保管理目标实现。(一)管理处人员配备一览表（附表）(二)物业管理处人员岗位说明1.管理处 主任:1名，负责全面工作。2.文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作。3.品 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督。4.维 修 部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作。5.安保主管:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。保 安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作。6.环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。绿化技师:2名，负责绿化养护工作。环卫工人:10名负责工业园区公共区域卫生。(三)人员培训企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了全员培训，全过程考核的培训方针，使培训真正落实到实处。1.培训的目标:通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。2.培训内容:(1)新员工入职培训:a，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;b，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;c，管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;d，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;(2)岗位专业技能培训:a，基本技能培训:相应岗位的专业知识，公司制度文件(包括记录表格等);b，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等。(3)素质提高培训:操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;(4)新政策，新理论培训:物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等。(5)培训者培训:培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。3.培训计划(不具体阐述)4.培训的评估考核(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据。第五节:规章制度科学完善，合理量化。健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升工业园区形象的重要依据。为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照合同服务内容对项目实施专业化，规范化管理。我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整。包括应急预案，公司内部管理制度等（公司具体规章制度不在此一一罗列）。第六节：建筑及其附属设施设备档案的建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中的重要因素，为此，在信息收集存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整真实。我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，使档案真正为管理服务。*档案管理运作环节：1.资料的收集，直接隶属于客户服务中心。建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理。在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆*有详细的资料收集。2.资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理。3.资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失。档案的管理环境必须做到三防，即防火，防潮，防变质。*档案资料的分类：1.接管移交资料:名 称资 料 内 容工程建筑产权资料a:规划图纸，项目批文，用地批文b:建筑许可证，投资许可证，开工许可证c:拆迁安置资料工程技术资料a:红线图，总平面图b:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告c:工程合同，工程预决算d:工程设计变更，通知及技术核算单e:竣工图: 1.单体建筑，结构，设备竣工图 2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图f:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书g: 供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书h:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料i:绿化工程竣工图j:其它技术资料2.管理档案资料名 称资 料 内 容物业资料a:基本资料 b:标识资料事务管理资料a:事务值班表 b:事务交接记录表c:物品搬出(入)登记表 d:日常事务巡视记录e:事务回访登记表维修资料a:维修申报表 b:维修服务派工单c:维修回访记录本 d:公共设施维修记录安全防范及交通管理资料a:日常巡查记录，交接班记录，值班记录b:查岗记录 c:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录d:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录设备管理资料a:公用设施保养维修记录 b:各项机电设备保养维修运行记录c:设备分承包方维修保养记录 d:设备检查记录员工管理资料a:员工个人资料，聘用表 b:员工业绩考核及奖罚记录c:员工培训计划及实施记录 d:员工培训考核记录e:员工外出考评及参加演练记录 f:员工住房及内务管理记录意见反馈资料a:服务质量回访记录表 b:意见调查，统计记录c:投诉及处理记录表行政文件资料a:管理处主任值班及督察记录 b:政府部门文件c:物业公司及主管领导部门文件 d:管理处规章制度，通知，通报等文件e:管理处荣誉一览表 f:管理处接待来访参观记录表会务资料a:会务承办实施方案 b:会务摄影及录音，录像资料第七节:物业服务费用成本内容一览表 本项目物业管理采用包干制或酬金制，物业服务成本构成主要内容如下： 类别序号项目计算式月支出备注人工费用1工资2社保费3加班、福利费4意外保险办公费用1交通费2通讯费3办公易耗品及办公设备保养设施设备日常维护1房屋2室内外走道3化粪池清理维护4污，雨水井清理维护5停车场道路维护6灯具(园林，路灯，楼道灯，高杆灯等)7标示牌，宣传栏等维护8水泵(含水管阀门)日常维护9变压器，配电房维护10消防设备维护11电梯保养，维修，检测等费用12发电机维护保养13监控系统维护14其它设备设施维护环境管理1园林绿化保养不包室内2除四害消杀费3生活垃圾转运4清洁用品日常损耗物业管理责任保险税金5。5%企业利润外墙清洗文化宣传费共用水电费（楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水）第八节:日常物业管理 日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础。常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理，人员及物品进出管理，后勤保障等多方面内容，其中有些项目已在前面体现，在此就其有关内容进行阐述：一、介入期在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作。(一)调研，编写方案工作(二)验收接管1.拟定验收接管方案，组建验收接管小组。2.对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格。3.如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接。二、常规期物业管理(一)安全管理1.安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练。2.消防管理:我们将建立消防责任小组，分三级巡查:第一级为保安员巡查;第二级为维修人员巡查;第三级为管理层人员巡查。另外，我们将编制消防应急方案进行演练。(二)车辆管理(其车位规划方案按规划执行)1.我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范，指挥规范，制度规范等。2.合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。(三)环境管理1.对于内外绿化，我们将按照绿化管护制度严格执行，这里不再细述。2.环卫管理上:我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化，美化。其次是实行人员培训到位，工作到位，检查评比到位，质量到位的四个到位，始终保持责任区域干净，整洁。详见清洁卫生管理。(四)物业管理标的中各项目大，中型维修养护和日常小修管理:管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大，中型维修计划书，并按计划执行。对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。(五)客户服务及品质管理: 设文员及品管各1人，负责整个管理处接待，内务，单位的服务品质等工作。我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，真正起到形象窗口的作用。第九节 园区精神文明公约一、自觉遵守国家法律及市民行为道德规范，做遵纪守法公民。二、所有人员互相尊重，互相关心，互相帮助，和睦相处。三、不搞封建迷信，不参与赌博，色情活动，不吸毒，贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊，画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会。四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生。五、爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施。六、爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪。七、加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作。八、积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人。九、积极维护工业园区形象，提出合理化建议。安全防范管理规定为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定。一、工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成。管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正。二、物业管理处的职责和权利1.严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安全。2.实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项。3.负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。4.夜间门岗负责出入登记等工作。贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的物品搬出放行条方予放行。5.对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理。三、工业园区严禁下列行为:1.严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品。2.严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。3.严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒。4.禁止窝藏各类犯罪分子。5.不得利用房间为盗窃活动提供方便。6.禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。7.未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路。8.不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵。9.不得故意损坏区域内各种公共设施，设备。有上述行为，物业管理处有权按治安管理条例予以纠正，情节严重交公安机关处理。四、工业园区经营人员职责和义务:1.遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度。2.具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作。3.勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理。4.正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任。消防安全管理规定为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定。一、本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行。二、工业园区的防火工作，依据预防为主，防消结合的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。三、工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施。四、物业管理处的防火工作职责:1.宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2.制订防火管理制度，并监督保障实施;3.定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4.保证公共区域疏散通道的畅通;5.定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;6.正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7.领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8.严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9.组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打119电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。五、工业园区经营人员的消防职责和义务:1.遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2.不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3.室内不得存放超过0。5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4.严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，*出品或其他疏散口，严禁在楼道，*进行喷油漆的危险作业;5.严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6.严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7.遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8.发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119.并关闭电闸，迅速离开现场。使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9.学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;10.发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11.所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务。纵火者，将依法追究刑事责任。六、物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用。七、在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿。八、公共娱乐场所按公共娱乐场所消防安全管理规定执行。九、凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理。道路及车辆管理规定为了加强区域内管理，维护交通秩序，结合园区实际，特制定本规定:一、各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定:1.遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2.机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3.车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全;4.车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5.不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6.不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7.除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行。二、停车场管理规定1.服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2.工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3.不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4.严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5.车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6.车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7.管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理。停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8.凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理。工业园区设备安全运行制度一、机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证。二、智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。四、值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。六、维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。七、在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必须具备灭火器材。智能控制中心管理规定一、智能控制中心实行专职人员全日值班负责制。二、信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查*因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任。三、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关应急措施处理，如属误报应进行复位，并记录在智能控制值班记录表中。四、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在智能控制值班记录表中。五、智能控制设备出现故障时，值班员应填写智能控制设备维修申报表，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修。六、智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送。七、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械。八、严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者。消防给水设备保养制度消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好。一、每月对消防给水设备做好维护保养工作1.检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2.检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3.检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料做适当调整，使其保持正常;4.检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5.泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等。二、启动检查消防泵加压是否可靠1.转换开关是否在自动位置;2.打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3.消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4.如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理。三、保养结束后，将转换开关置于自动位置，清扫设备卫生，做好保养记录。中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一、中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括:1.检查电压表指示是否正常，正常情况为380v10%;2.检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3.检查油压表是否正常，油压的正常范围100150pa;4.检查进出冷却水温度(进水温度35，出水温度40);5.检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度018，温度68);6.主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7.冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8.检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9.检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10.各种标识工具是否完好等。二、值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管。维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况。三、值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开。四、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续。电梯巡视监控管理制度为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行:一、值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录。二、巡视时按以下内容认真巡视检查:1.曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2.减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3.指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;4.变压器，变频器，电抗器等是否过热;5.制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6.通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位置;7.电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等。三、巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整。如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯。四、值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开。水泵房运行操作规程一、水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题。运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位。二、水泵的运行操作1.运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2.泵的填料部分允许有少量滴水(1020滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。3.供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;4.水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录。三、泵房卫生1.泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2.泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁。四、发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班。水泵房运行注意事项一、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到三勤(勤听声音，勤看仪表，勤测温表)。二、启动水泵时严格按水泵操作程序进行;手动启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在手动位置运行时间不允许过长。三、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态。四、注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水。五、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常。如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。六、发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行。1.电流突然升高超过允许范围时;2.水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3.电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4.压力表突然升高或降至不正常范围时;5.水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6.水泵无水空转或反转时;7.危及设备或人身安全时。绿化养护制度为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度。一、室内养护标准及目标:1.浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;2.花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;3.修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4.施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5.病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;6.长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换。二、室外养护:1.基础性更新改造:土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草。2.常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛。苗木修剪，每月修剪两次。生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪。基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草。每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量。修剪下的枝叶要立刻清除。春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复*和共生麸保证长势旺盛。绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2。5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观。清洁卫生管理规定为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明:第一:清洁品质控制一、清洁计划1.向管理处提交清洁服务计划;2.根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3.根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4.月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;5.急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二、清洁实施1.向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称日报:)2.各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称早会或例会)3.各项日常清洁工作安排表，指导书;4.各项定期清洁工作安排表，