期房的概念以及注意事项.doc

【转】期房的概念以及注意事项（巴赛罗娜答疑） 1.期房的概念期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房2.购买期房的手续新浪乐居论坛! j8 b/ m/ E购房人身份证复印件（正反两面）2、结婚证复印件或单身证明（民政局出具）3、房产局出具首次购房证明。如果不是首次购房，则会提高首付款比例。4、购房合同5、首付款收据6、购房人收入证明（加盖用人单位公章）7、购房人存折流水（要求半年以上，每月有收入，有支出，有结余）新浪乐居 R2 v% Z0 L$ m买房,购房,装修论坛,房产论坛0 K$ n% E5 G3.购买期房的注意事项5 U) B+ KV O* ; n# M新浪乐居1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并在其资质规定的业务范围进行开发的；买房,购房,装修论坛,房产论坛/ v _& 4 E, h- m$ D+ f& B2 A 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 买房,购房,装修论坛,房产论坛 Z( u/ d3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了房地产开发项目手册；期房预售除上述条件外还必须取得商品房预售许可证。 买房,购房,装修论坛,房产论坛! Y- i! g4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的商品房买卖合同（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 1 z 7 / n* I0 E新浪乐居5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取住宅使用说明书和住宅质量保证书。0 I. B6 U5 R* |办房地产权证时应该注意： 产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部商品房销售管理办法处理，另外办理了房屋所有权证后，还要办土地使用权证。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人. 4.购买期房的流程流程第一步：签订认购书新浪乐居论坛0 z. k& L商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 Y1 b- O- _签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括： ?, K3 B F* H. t/ ! l: Z（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。* X/ w9 t, s v（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。9 F* f& d（3）房价。包括单价；总价。新浪乐居/ U7 K2 Z8 d7 0 M0 C（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。% S( & o0 J（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。新浪乐居* v+ s9 h4 S* F/ h当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括： g1 m?( oB i* S( I/ F买房,购房,装修论坛,房产论坛（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。房产论坛,装修论坛,业主论坛& i& t! （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。7 m/ u, r（3）房款支付方式。房产论坛,装修论坛,业主论坛. C U. Y* |/ T（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。0 xw. Z% P) T5 购买商品房流程第二步：签订买卖契约房产论坛,装修论坛,业主论坛% B9 ! - v/ y6 Y购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。) a7 V3 ?& p房产论坛,装修论坛,业主论坛签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：买房,购房,装修论坛,房产论坛 B1 r% D0 |1 c（1）土地使用证号及使用年限 C0 m# r9 U R7 Z（2）商品房销售许可证号$ G4 w2 l; u. Q7 a9 l+ 新浪乐居论坛（3）房产名称及购房人购买房产的类型房产论坛,装修论坛,业主论坛% 7 ?5 Z0 Z1 c（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期# o L7 y7 q- E- : Y; P（5）房价款。包括单价和总价) m8 F3 m4 0 g（6）付款方式新浪乐居论坛0 W8 E7 ?! ! H7 |（7）双方违约条款 N/ M Y5 O（8）保修条款买房,购房,装修论坛,房产论坛1 E5 D$ e, E（9）买方接受物业管理公司管理条款8 Q* 4 o（10）预售登记新浪乐居5 i) b2 Hd& x M2 I$ （11）房屋转让房产论坛,装修论坛,业主论坛; S* t0 H o7 P% （12）房屋过户房产论坛,装修论坛,业主论坛7 F9 Z K3 X0 L（13）纠纷、争议的解决方式) P2 I L+ I, & k5 m7 t买房,购房,装修论坛,房产论坛（14）附件一：房屋户型图房产论坛,装修论坛,业主论坛4 L su; J（15）附件二：装修设备标准买房,购房,装修论坛,房产论坛+ u E$ J9 c+ d k7 _0 Y（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。0 P; - G( A6 J购买商品房流程第三步：预售登记买房,购房,装修论坛,房产论坛% T% S4 J3 J. r z买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。7 V8 D% N4 ?4 h# g新浪乐居购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续房产论坛,装修论坛,业主论坛3 A& r3 s0 |当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。+ Z; g4 t% J! b购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证要看开发商有没有“五证”2 b- nT! h8 B建议不要买期房，万一到时开发商不能承诺他当时所说的，或者拿着你的钱跑了，也不是没有可能啊购买期房应注意 首先看他的商品房五证是否齐全，其次注意开发商的资金实力，会不会出现拖延工期，烂尾楼等现象，再者看他们的品牌信誉如何，不过基本上所有开发商的房子做出来都更宣传的有很大出入，还有注意合同的各项条款，特别是如果是卖建筑面积的，可能出现收房的时候公摊面积增大，而套内面积减小，但建筑面积只要没超过正负3%你就拿他没辙。新浪乐居; M8 ( r/ i. n% C最好是去了解下他以前开发的楼盘已入住业主的口碑。! 4 / v+ c$ c- s) K总之，要做好不管到哪买房都是买遗憾的心理准备，不过遗憾是多是少就是自己前期的决策问题了。 购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。新浪乐居论坛5 A& f5 购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。房产论坛,装修论坛,业主论坛- J* O1 o0 F4 |商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。( U% k& m2 Q4 a8 v, W新浪乐居论坛一要看三证是否齐全商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证；8 & G, |% j房产论坛,装修论坛,业主论坛二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要