XX购物中心项目建议书.doc

XXXX 购物中心购物中心 项项 目目 建建 议议 书书 XXXX 超市连锁有限公司超市连锁有限公司 二二 一一年五月一一年五月 目目 录录 1 总 论 1 2 项目提出的背景和市场分析 4 3 项目建设规模和经营管理模式 7 4 项目建设方案 10 5 环保和节能 12 6 投资概算和资金筹措 14 7 效益分析 15 8 结 论 17 1 总总 论论 一 项目名称 XX 购物中心 二 承办单位简介 本项目的承办单位 XX 超市连锁有限公司是一家集零售 批发 仓储 物流为一体的连锁大型超市企业集团 公司早先由 6 家平均面积 不足 500 的小型超市逐步发展壮大起来 经过近几年的突飞猛进的发展 现拥有直营门店 36 家 大型卖场 13 家 加盟店 1960 余家 网点覆盖全 国 21 个省份及直辖市 营业面积近 40 万平米 平均月销售近 5 亿元 安排就业人员近 4 万人 公司注册在全国著名的鱼米之乡 美丽水乡金湖 以杭州 上海为 战略指挥及营运中心 立足长三角 辐射全国大部分地区 相继在上海 浙江 江苏 安徽 XX 北京 广东 云南等地注册成立分公司 南至 中越交界的云南蒙自自治洲 北到内蒙及黑龙江中俄边界 东起国际大 都市上海 西至川 贵重镇 均有 XX 超市的门店落地生花 既繁荣了 当地的商业市场 也给当地居民的日常生活提供了诸多便利 为适应新 的业态形势发展 并考虑在与同行业竞争中能够扬长避短 公司高层领 导经过无数次的市场调研 将运营目标及发展方向作出大胆的调整 在 力求做好 做足都市商业文化的同时 将战略目标转向消费日趋成熟的 农村乡镇 并尝试性的将超市开进了厂矿 企业 部队 学校 更是独 树一帜的组建了全国第一支 XX 超市小型流动超市车 将这些小型流动 超市开到偏远的工地 厂矿及乡村 收到了较好的经济效益和社会效益 2008 年 XX 超市迎来了发展的关键性一年 早在 2006 年 公司决 策层便不断寻找新的合作项目和合作伙伴 注重拓展新的发展平台 吸 收新鲜血液 在同国内外众多有意共谋发展的企业集团的交流中 公司 决策者们感觉到 立足企业的本业 力求完善完美 谋求发展壮大 是 XX 超市的企业发展方向 在做好本业 方便百姓生活的同时 多方位 多渠道开拓市场 寻求新的发展 2007 年伊始 捷报频传 经过多方考 察及多轮谈判 XX 超市欲与香港新势力集团联姻 使其成为香港新势力 集团旗下在国内的又一支生力军 在以连锁超市 商场 便利店为主营 业态的同时 进军传媒业 生态农业 及房地产业 2011 年 XX 超市依然一如既往 始终坚持走具有自身特点 符合 业态实际 贴近百姓生活的连锁发展之路 以经营业态多样化 连锁网 络城乡化 服务理念人性化为企业的建设目标 坚持不断优化和持久创 新 真正走出一条体现 XX 特色的企业之路 2011 年 XX 超市计划在加快网点发展速度的同时 分阶段 分地 区逐步整合优化老门店 加强门店的专业性 技术性改造 并逐步将大 型卖场 标准型超市 社区便利店等业态形式严格区分 使其各尽其能 各具特色 三 项目拟建地点 XX 省 XX 县 XX 镇 四 建设内容及规模 本项目拟建一座建筑面积约 18000 平方米的现代化综合性购物中心 占地面积约 1 34 万平方米 20 亩 共三层 购物中心集购物 休闲 娱乐为一体 五 建设年限 本项目计划于 2011 年 4 月开始前期工作 2011 年 6 月开工 2012 年 5 月 1 日正式开业 建设期一年 六 投资概算 本项目总投资 3000 万元 资金来源为 XX 超市连锁有限公司自由资 金 2 项目提出的背景项目提出的背景和市场分析和市场分析 一 行业背景 连锁超市是指经营同一类别的商品和售后服务的若干超市以一定的 形式合并成统一的整体 通过企业外表形象的标准化 经营管理活动的 专业化 组织人事规范化以及内部管理手段的现代化 做到使复杂的商 业活动实现相对的简单化 从而达到规模效应 经过 10 多年的发展 我 国连锁超市市场发展已取得了巨大的进步 经营业态不断增加 由发展 之初单一的经营模式发展到现在的大型综合超市 仓储超市 精品超市 便民超市 便利店 专业店等众多业态共同发展的格局 商品品类进一 步增加 连锁超市向品牌化发展 消费者到连锁超市消费的意愿也逐步 提升 超市销售额更是迅速增长 进入二十一世纪中国零售业开始全面对外开放 国外零售巨头大举 进入中国 对中国零售行业造成巨大冲击的同时也给中国连锁超市行业 带来了最新的经营理念以及科学的发展模式 目前 中国连锁超市行业 呈内资超市外资超市共同竞争的格局 一些内资连锁超市企业如华润万 家 华联超市等已经发展成为全国性大型综合超市企业 无论在品牌经 营 销售规模还是多元化发展方面都已有能力于外资连锁超市巨头抗衡 在销售规模 自有品牌 经营模式以及物流技术等方面也有不同程度的 发展 连锁便利超市目前尚处于初级发展阶段 因其选址灵活 投资额少 货物周转快 毛利高等特点成为待开发的黄金渠道 修订后的零售业态 分类标准 将大大助推连锁超市的整体升级 随着城镇化进程的加快 以及国民收入的持续增长 连锁便利超市和社区超市将获得飞速发展 同时 与生活密切相关的社区商业服务需求强劲 巨大的商机和资源正 等待企业开发 社区商业对国内社会零售品消费总额的贡献已超七成 正在成为零售业的支柱板块 未来连锁超市业竞争将在陈真和社区商业 中寻觅到巨大的发展机会 二 区域背景和市场分析二 区域背景和市场分析 项目拟建地点 XX 县 XX 镇位于 XX 市 XX 县境北部 距县城 27 公 里 面积 224 89 平方公里 辖 72 个自然村 95 个村民委员会 有 16468 户 总人口 54585 人 其中女 25536 人 非农业人口 3992 人 全年人口出 生率为 7 74 人口自然增长率为 1 8 2011 全镇规模以上工业企业 13 家 实现工业总产值 5 47 亿元 工业增加值 2 23 亿元 利税 5752 万 元 个体私营企业 168 家 实现总产值 6 4 亿元 利税 1 28 亿元 全年 完成招商引资 18 个 实现到位资金 38900 万元 全年实现国内生产总值 12 5 亿元 现价 下同 比上年增长 25 其中一 二 三产业增加值 分别达到 4 2 亿元 4 8 亿元和 3 5 亿元 分别增长 26 18 34 实 现地方财政收入 2021 万元 农民人均纯收入 5800 万元 比上年增加 600 元 全镇有 26 个村达到小康村水平 近几年来 XX 县 XX 镇按照 秉承传统 顺应潮流 区块发展 的思 路 加快 四区一中心 建设步伐 以 上农下渔 示范基地为依托 实施绿 化 美化 亮化工程 提升农业产业档次 打造观光农业新亮点 形成 南部生态景观区 投资 20 万元对 上农下渔 生态示范园进行修复配套 新建生产路 4 条 建成林带 4 公里 植树 4 万株 借助威乌高速 通港 铁路 东红高速等优势区位 规划建设专业市场和仓储设施 投资 1 8 亿 元 占地 270 亩的 XX 创业园完成部分主体工程 形成北部现代物流专 业市场 秉承传统优势 西部发展商贸物流业 建成了棉花交易 五金 建材等专业市场 东部工业区 加快项目引进 新上投资过千万元的工 业物流项目 7 个 续建项目 6 个 到位固定资产投资 3 89 亿元 中部行 政办公区 教育 卫生 土管 国税 津盛驾校等办公楼建成 对新区 进行了规划完善 投资 600 万元新修顺和街 为 11 个村修建农村道路 23 公里 投资 330 万元为 19 个村铺设供水管线 32 公里 多方筹措资金 对 5 8 公里集傅路进行了改造 新建教学楼 2 栋 公寓楼 1 栋和学生餐厅 1 座 顺利完成了 三校合一 工程 新建临河 皂坝头社区卫生服务站 2 处 实施 1127 工程 投资 230 万元建成了 2200 平方米的镇卫生院防疫 保健楼 投资 100 多万元建成了 2 栋敬老院老年公寓楼 94 名五保老人 入住 投资 72 万元新建沼气池 360 个 全镇沼气用户达到 488 户 完成 了 19 个村的村庄绿化工程 共植树 6 5 万株 在辛河路 永馆路等骨干 道路两侧 采取调土 淤积等措施 动土 120 多万方 植树 14 万株 工 程总投资 468 万元 XX 镇是 XX 县经济发展速度最快的乡镇之一 XX 镇商业近几年来 有很大的发展 但其经营规模 管理水平等无法与经济发展和人民生活 水平相适应 随着经济的迅速发展和居民消费水平的提高 消费观念的转变 XX 县 XX 镇原有的商业销售体系和购物环境已经不能满足居民日益提高的 消费需求 越来越多的乡镇居民选择去 XX 县城 XX 市里和网上购物 因此 在 XX 镇建设一家现代化综合性的购物中心是十分必要的 3 项目项目建设规模和经营管理模式建设规模和经营管理模式 一 建设规模 本项目拟占地约 1 34 万平方米 20 亩 建筑面积约 18000 平方米 共三层 集购物 餐饮 休闲 娱乐为一体 楼层功能划分如下 楼层分类与功能 一层 1 餐饮 如肯德基 德克士 麦当劳 永和豆浆等快餐 2 购物超市 烟酒副食 日用百货 二层 1 男女服装 鞋帽 2 皮包 旅行箱 3 体育用品和户外装备 三层 1 儿童玩具 2 家具家电 3 游戏娱乐城 二 经营模式 一 产品特征 鉴于 XX 超市连锁有限公司在经营超市领域以及在管理方式上的经 验 本项目选择的主营业态具有以下经营特征 1 商品定位以中低档消费品为主 面向工薪阶层 中等收入的消费 群体 2 超市全部采用自选购物形式 环境宽敞舒适 3 经营商品品种众多 内容丰富 4 食品类商品在商品结构中所占比重大 流通速度快 5 购物与休闲娱乐相结合 真正做到现代性和综合性的特点 二 规模化经营 1 本超市选址在人口密集的地区 由于是连锁超市 本公司有着成 熟的供货链 可以节省开支 降低销售商品成本 为便于经营管理 根 据项目的经营范围 力求商场布局合理 商品宜专业化 系列化陈列 以方便顾客选购 2 由于实行厂家进货且商品流转迅速 可实现每天向顾客提供品质 优异 保证新鲜的商品 由于采取从产地大批量进货的经营方式 加上 科学化的大型超市管理手段 可保证合资公司经销的商品价格低廉 经 营上万种商品 可使顾客在短时间内一次性采购到价格便宜的所有日常 家居用品 三 电脑化管理 1 公司所有的大型超市均实行电脑化管理 总部与各分店之间电脑 联网 以保持最新信息 以此扩大销售规模 提高管理效率 增加市场 占有率 2 超市根据电脑提供的销售和库存信息 在经科学分析后 可在最 短的时间内及时调整商品布局和商品种类 掌握畅销 平销 滞销商品 的各种信息 以此扩大销售规模 提高管理效率 四 优质的服务和营销 1 大型超市除熟食 化妆品 等少量商品实行柜台服务以外 其他 商品都实行开架销售 顾客自我服务 大型超市将在入口处的显眼位置 设置大面积的顾客服务中心 集中处理顾客的投诉 疑难咨询和退货 在各商品部显眼位置 张贴各部门主管 员工的照片和姓名等告示牌供 咨询 为方便顾客寻找到商品 除主通道 楼梯口有明显指示牌外 次 通道也有分类的指示牌 标示牌 指引顾客 2 商品是大型超市最重要的装饰 促销也主要集中在卖场内 除充 分利用卖场和商品与顾客交流外 合资公司还将采取一些措施 经常推 出促销产品在显眼的货位 场内叫卖 新品品尝 厂家促销 拍卖促销 等活跃卖场气氛等 五 员工培训 购物中心拟招聘员工 200 人 将引进总公司先进的经营管理技术和 经验 为使员工尽快适应工作需要 公司将通过多种形式和途径对员工 进行职业培训 提高其工作能力和素质 所有员工都需要就有关企业法 规和商业管理政策等方面进行系统地学习与培训 重点为职业道德教育 和技术业务教育 必要时 公司会自行决定选派有关人员前往公司销售 业绩好 管理成熟的连锁超市学习 对高级 中级管理人员及一般员工的培训内容包括商品知识 商业 文化 商业道德 营销策略 大型超市服务规范 文明礼貌 消防 等 各项专门课程 员工上岗后 也将结合工作实际 定期进行道德和业务 培训 使员工逐步达到一流的服务水平 4 项目建设方案项目建设方案 一 建设地点和建设条件 1 建设地点 XX 县 XX 镇 2 建设条件 XX 县 XX 镇位于 XX 县城北部 距县城约 27 公里 XX 镇地处平原 地势平坦 交通便利 镇中心无大型工矿企业 人口密 集 适合建设大型的购物中心 二 建设规划和工程结构 1 项目规划 本项目拟占地面积约 1 34 万平方米 20 亩 建筑面 积约为 18000 平忙米 共三层 2 工程结构 框架结构 三 电气和给排水三 电气和给排水 1 电气 根据超市的建设规模和经营类型估算 本超市需约 3000KVA 负载用电 直接从就近城镇供电网络接入 2 给排水 超市给水由城镇自来水管网接入 雨水和污水排入市政 雨污管网 四 消防 根据消防部门有关规定 本项目总布局中设置消防环行道路 以保 证消防车辆安全行驶和作业要求 根据消防疏散要求 每层设置多个防火通道直接对外 以保证人员 疏散的需求 另外项目内设有消防控制中心 防排烟系统 温感 烟感 探测报警系统 自动喷淋系统 以保证火灾报警以及自救的需要 在各 层均设置安全出口 疏散导向指示标志和应急疏散照明装置 设置消防水泵 分别设置消火栓和自动喷淋加压泵 以保证消火栓 和喷淋网最不利点的喷头压力 因为本项目在规划设计中采用有力的消防措施 将使项目的安全运 作得到可靠的保证 五 项目进度计划 本项目计划于 2011 年 4 月开始前期准备工作 2011 年 6 月开工 2012 年 5 月正式开业 建设期 1 年 年度进 度阶段 45678910111212345 项目立 项及前 期准备 工作 设计阶 段 施工阶 段 竣工验 收阶段 5 环保和节能环保和节能 一 环境保护 1 概述 该项目周围无工矿业企业 环境状况良好看 水体 气体 土壤和植 被具有较强的净化能力 超市周边设置绿化带 种植树木花 可完全达 到国家规定的环保要求 2 污染源分析 本项目为购物中心建设项目 污染源主要为施工期的机械噪声 粉 尘 固体废弃物和项目运营期的生活污水 生活垃圾 3 环境保护措施 1 施工期措施 应合理安排施时间 施工场地合理布局 尽量采用低噪声设备 并 对施工机械采取降噪措施 以保证周围的环境质量 建筑材料装运过程 中不要超载 车辆驶出工地前 进行除泥除尘处理 工地周边设立围挡 对于堆放 装卸 运输易产生扬尘污染的材料采取遮盖 封闭 洒水等 措施 按照规定 安装材料的下脚料及施工过程中产生的包装袋 包装箱等包 装废弃物 运至城市垃圾场处理 2 运营期措施 运营期的废水主要为生活污水 粪便污水 粪便污水单独经化粪池 处理后 排入市政下水管网 生活污水直接排入市政污水管网 员工生 活垃圾和顾客丢弃的垃圾放入指定地点由环卫部门统一及时清运至填埋 场处置 则对周围环境不会产生明显的影响 二 节能 1 概述 本项目主要从施工期施工工艺和工程材料方面进行节能设计 运营 期的节能主要从管理方面考虑 2 节能措施 1 在施工工艺和工程材料方面 墙体采用新型节能材料 如承重 空心砌块 加气混凝土砌块 复合外保温外墙等 门窗采用传热系数小 密封性好的材料 并加设密封条等 屋面采用挤塑式聚苯乙烯保温板等 新型保温材料 在建筑设计中尽量保证形体简洁 减少体形系数 2 购物中心内的供水器具宜选用节水型设备 灯具以节能灯为主 运营期药加强对用电 用水的管理 6 投资概算和资金筹措投资概算和资金筹措 一 投资概算 本项目总投资 3000 万元 其中工程和设备费用 2050 万元 其它费 用 490 万元 预备费 160 万元 铺底流动资金 300 万元 详见投资概算 表 建设项目投资概算建设项目投资概算 单位 万元 序号工程及费用名称工程费用其它费用合计 一一第一部分工程费用第一部分工程费用2390 00 2390 00 1建筑工程费1890 00 1890 00 2设备购置和安装费400 00 400 00 3室外配套设施100 00 100 00 二二第二工程其它费用第二工程其它费用 150 00 150 00 1建设单位管理费 40 00 40 00 2勘察设计费用 30 00 30 00 3工程监理费 20 00 20 00 4前期工作费 60 00 60 00 一 二部分费用合计一 二部分费用合计2390 00 150 00 2540 00 三三预备费预备费 160 00 基本预备费 160 00 四四铺底流动资金铺底流动资金 300 00 五五建设投资估算合计建设投资估算合计 3000 00 二 资金筹措 本项目总投资 3000 万元 所投资金为 XX 超市连锁有限公司自有资 金 7 效益分析效益分析 一 经济效益 根据 XX 县零售商场经济效益统计显示 一般零售商业平均毛利率 为 15 至 40 左右 鉴于本项目的经营特点 即采用厂家直接进货 集 中统一配送的进货原则 加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作 用 使项目不仅能够获得较佳的经营利润 且能够具有很强的价格竞争 优势 根据对 XX 县 XX 镇未来经济增长 商业市场发展趋势以及物价上 涨等因素的综合分析与预测 并结合本项目的特点 设定本项目年销售 额在经营期前五年增长率预计约为 20 之后保持 5 10 的增长速度 考虑通货膨胀率因素 本项目经济分析取项目运营期前 5 年 项目的 经济效益详见投资收益及利润估算表 投资收益及利润估算表投资收益及利润估算表 单位 万元 序号项目第一年第二年第三年第四年第五年 1营业收入2200 00 2640 00 3168 00 3801 60 4561 92 2营业成本1500 00 1800 00 2160 00 2592 00 3110 40 3营业税金及附加10 71 12 85 15 42 18 51 22 21 3 1城市维护建设税5 95 7 14 8 57 10 28 12 34 3 2教育费附加3 57 4 28 5 14 6 17 7 40 3 3地方教育费附加1 19 1 43 1 71 2 06 2 47 4营业利润689 29 827 15 992 58 119