收房注意简要.docx

1、收房流程房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。因为只有购房者最终签署了入住交接单，才能成为完全意义上的业主，开始美好的生活的新一天。收房第一步：关注收房通知购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜：第一，开发商以挂号信的形式进行书面通知。按照之前留下的联系地址，购房者会收到开发商寄来的挂号信。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件。购房者应仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。第二，售楼人员电话口头通知。在没收到书面通知之前，如果购房者着急了解情况，可以直接打电话向售楼员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。第三，开发商在报纸或网络上发布收房信息。有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，购房者应该多注意当地报纸新闻或房产网络上的信息。房第二步：准备收房所需提供的业主材料购房者应在收房通知单上注明的时间内(通常是30天左右)，带齐收房当天所需的文件资料，包括收房通知书、业主身份证复印件、已交房款收据等单据、购房合同等，到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。很多购房者以为收房日期不是特别重要，也没什么可准备的，反正钱都交了，到时候拿钥匙入住就可以了。其实，如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际交付了房屋。因此，购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费。大家应重视收房通知书，积极准备收房材料，按照要求履行收房验房的权利和义务。收房第三步：审核开发商必须提供的材料购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该房屋经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。牢记：一旦签了入住交接单或类似文件，就视为对房屋质量的认可。因此，收房前千万记住要求开发商出示“两书、一表”，确定该房屋已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，才能签署入住单。但时下不少开发商交房时，大多未能出具完整的文件，若确实急于收房，在验收过住宅质量保证书以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。收房第四步：争取先验房后收房购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收房，但能先验房后办手续的并不多。通常的做法是让购房者先在收房文件上签字，再发批条，然后到物业管理处去拿钥匙。因为购房者已经在相关验收文件上签了字，待进入房间后发现问题时，与开发商争执起来也会软弱无力。也许一些负责任的开发商会积极地对提出的问题进行善后解决，但也可能遇到一些开发商不解决问题而一拖再拖，让购房者劳心劳力。为了避免这种事情发生，乐居工作室提出几个妙招，让购房者能够更加稳妥地实施验房活动。小贴士：购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收房。如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，以便于今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。购房者可以在房子盖好后上锁前去看，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个八九不离十了。购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益。如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。收房第五步：综合验收，对自己的家负责在收房当日，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。这些证书主要有：建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证明书房屋质量合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书建筑工程竣工备案表(看其上有没有当地建设委员会同意备案的章)商品房面积测绘报告(盖测绘队公章)住户验房交接表楼宇验收记录表管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)验房具体内容主要包括：检查所交付的房屋是不是所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；水、电、煤畅通情况和能否正常使用；打开龙头查漏、堵；用万用表测量各个强、弱电是否畅通；验收下水情况。小贴士：在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在验楼单上详细注明，并同开发商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日内解决。如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。按照商品房销售管理办法的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致，二是开发商擅自变更规划设计，三是面积误差绝对值超过3%，四是商品房确属主体结构不合格。只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。小知识：面积误差核算方法根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。如果当时签订的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款。面积误差绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。牢记：套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。封闭阳台建筑面积按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网的不能按封闭式阳台计算面积。收房第六步：签署入住交接单，成为真正的业主办理入住手续的主要步骤为：换发票、交纳各项相关费用。填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格。收房后的其他注意事项：物业：这一阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音，显示剩余水量为1.0后，说明水表已读出水卡，然后去买水才有效。电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。小知识：购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中也能够更加舒心。商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面、外墙面的防水为3年；厨房和卫生间的防水为1年；地下室及管道渗漏为1年；内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；国家对住宅工程另有规定的按国家规定；其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。2、收房过程中的各类费用费用一：公共维修基金日后入住维修的保障在签订购房合同时，开发商会一次性收取用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的某项储备资金，这种房屋公共维修基金的所有权归全体业主，开发商只是代为收取。从2008年2月1日起，按照商品房建筑和安装成本每平方米造价的8%交存首期公共维修基金，分为三档：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。开发商在为业主办理房屋产权证书之前，应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会审议通过可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。维修基金归全体业主共有，应设立专项账目管理，专款专用，定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金明细一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例缴纳。业委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，内容包括：维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；维修基金总账余额；维修基金明细账余额。小知识：公共维修基金如何分摊物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分维修费用由全体业主按各户建筑面积比例分摊。住宅楼房内的共用部分共用设施、设备的维修费用由该幢住宅楼内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。一幢住宅楼有两个或以上单元门的，专属于一个单元业主使用的设施、设备维修费用由该单元门内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施、设备的维修费用由该层住宅内的全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。开发商应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。费用二：契税获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用从2008年11月1日起，契税缴纳有了变化：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%(在这之前普通住宅的契税是1.5%)；对个人销售住房暂免征收土地增值税。小贴士：近期，房地产市场的政策出台比较频繁，相关税费的计算调整很多，在购房过程中对此问题建议购房者咨询专业机构。费用三：产权代办费开发商代收的服务费产权代办费是指房地产开发商在销售房屋的过程中声称为减轻业主负担，统一为业主代为办理房屋产权证时所收取的费用。产权代办费的收取在一定程度上是不合理的。开发商经营范围并没有代办产权证这一服务项目，所以这样收取代办费也是不合理的。我们业主可以自行办理产权证，但是这同时也需要开发商的配合，提供给购房者其商品房的大产权证，这样业主才能办理小产权证。目前任何法律条文都没有明确规定开发商有代办产权证的义务。不少业内人士认为，开发商收取产权代办费的合理性并没有统一的说法。如果是业主自己办理，开发商理应提供方便；如果是代办，那代办方收取一定费用也是可以的，因为如果合同中没有约定的话，就不能认定开发商是违规的。所以，如果业主觉得自己办理非常麻烦，可以要求开发商代办产权证。现在大部分开发商都是免费代办产权证，免费代办就不存在中介问题，即使是正规的房地产中介公司，其代办产权证的代办费一般不会超过200元。费用四：有线电视、电话费等其他费用购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房者承担。如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房者收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房者收费。当然，国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的理解和合同约定解决。根据中华人民共和国合同法第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房者的理解处理。费用五：物业管理费物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。严格来说，物业管理费应依据产权证上标明的建筑面积收取。牢记：对于没有取得产权证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取；现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。、收房过程中所需文件准业主需要携带哪些文件去收房购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些费用是开发商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。收房当天需要准备的具体材料：身份证正本及复印件购房合同已付房款及税费收据或发票改动装修费用收据供楼存折，并请打印至最近的供款期现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号彩色照片(2张)收房通知书(上面开发商注明其他需要携带的资料)小贴士：各地有所不同，在去签约时提前询问，避免走冤枉路！收房当天需要查验开发商提供的文件规划部门出具的建筑工程规划验收合格证建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明书建设部制定的建设工程竣工验收备案表通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件