郑州楼市营销策略层出不穷总有一招戳中你软肋.docx

市场营销专业专业简介市场营销（Marketing）又称为市场学、市场行销或行销学，简称“营销”，是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。房地产作为一种商品，自然也离不开市场营销。尤其是当下楼市正经历着不同寻常的风雨，多数房子都不是非常好卖的时候，开发商为了博眼球，无不使尽了浑身解数卖房子。因此，买房人如果懂一些营销的知识，就能让自己购房时变得更聪明，不会因为一时冲动买了不适合自己的房子。“没有营销就没有房地产”，这曾是房地产的“金科玉律”，尤其是在最严厉的调控之下，房价一时涨一时跌，看不清市场走势的买房人大多陷入观望，房地产营销人员鸭梨山大，无不铆足干劲来营销揽客。纵观今年的郑州楼市，开发商的营销手法也是各出高招，让购房者应接不暇。细细分析这些营销模式可以发现，就像最新一期的新周刊所言，其实每一种营销都是弱点营销，在楼市尤其如此。饥饿营销俗话说，饥不择食，对于一个饥饿至极的人来说，一个又硬又冷的粗面馒头也会被视为第一美味。这一常识已被聪明的商家广泛地运用于商品或服务的商业推广，并且被冠以“饥饿营销”之名。开发商们更是将饥饿营销这一招玩得炉火纯青，在楼市火爆的时候，郑州楼市就不乏楼盘捂盘，拉长销售周期，或者把好的房子留下来，等到再销售时提价。今年以来，郑州楼市回暖，不过有的楼盘虽然也号称“热销”，但却是通过饥饿营销人为制造出了开盘售罄的热销场面。比如一家楼盘，每个月至少开两次盘，但是每次开盘推出的房源都比较少。8月底该楼盘开过一次盘，只推出了少量房源，就是抓住了消费者越得不到却越想要的弱点，制造出“抢房”的热闹场面。外国经验过去有个常用的词叫“崇洋媚外”，什么都是外国的东西好，连月亮都比中国的圆。其实现在也依然存在，谁让我们有些国货质量是那么不争气呢，谁让我们很多小区的居住环境都比不过国外呢？开发商自然也要投其所好，在开发产品时大打“外国牌”。翻开一些楼盘的宣传册可以发现，诸如什么“普罗旺世(资料图库)”、“托斯卡纳”、“温哥华山庄”、“威尼斯水城”等华丽的字眼随处可见，光看这些洋名你会以为自己在环游世界，其实这些楼盘就在郑州。还有的楼盘直接起个洋名，楼盘名字中有“国际”二字，可谓满城尽是国际盘。但是，叫国际的楼盘是不是能有国际品质呢？买房人对此还是要打个问号为好。名 牌有句话是这么说的：“宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐。”买东西也是如此，人人都爱买名牌，好看，耐用，有身份，有面子。虽然说名牌产品跟一般产品相比，价格也会高出一截来，但不少消费者宁愿多花点钱买个放心、舒心，便宜可能也意味着烦恼。好在，郑州楼市也不缺名牌，一方面，以建业、保利、恒大、鑫苑、正商、升龙等为代表的品牌开发商已经在郑州楼市开发了多个作品，与此同时，近些年来郑州本土开发商们的品牌意识也越来越强了，美景、银基、富田、新芒果等，在市场上的知名度和美誉度都在不断提升，而消费者对郑州楼市的名牌也给予了高度肯定，品牌开发商的楼盘在当下的市场环境下，仍能屡屡掀起排队的热潮，如果再稍微降点价，那结果就像LV偶尔打个折一样，都会被抢疯掉。VIP百度百科对“VIP”的解释是，起源于上个世纪80年代，据说在第二次世界大战中，英国的运输部队用飞机运载许多重要人物前往中东时，基地的指挥官为了保护他们的身份秘密而创造了VIP这个简称。楼盘开盘期间，人们也会经常听到“VIP”这个词，开发商同样也会给“VIP”优先选房权或者更大的优惠，不过，这并不是意味着你这样的购房者就是个重要人物，表面上，你似乎受到了极大的尊重，给你便宜个几千块，还有诸如优先选房之类的承诺，不过其实开发商才是更大的赢家。通过推行VIP，开发商不仅在开盘前就能收到一大笔现金，可以节省大笔财务费用，而且还给开发商带来了定价的主动权。如果有1000个VIP来抢购这个楼盘，开发商肯定会对自己的定价策略产生怀疑，VIP的优惠可能会照旧，但是对不起，房价要往上涨一涨了。社交恐惧据统计，平均每10人中，就有1人会为社交恐惧症所苦，但正如一位英国诗人曾经说过的，“没有人是孤岛，每个人都是大陆的一部分”，在生活当中，每一个人都不可避免地要和各种各样的人打交道，并且拥有和自己联系最密切、见解品位与自己最接近的圈层。而“圈层营销”在地产行业也并非新鲜现象了，早在十多年前，当很多开发商仍然停留在把房子卖完了事的阶段时，少量地产营销人就开始做客户细分、圈层营销了，在其开发的楼盘中，由老客户口口相传带来的新客户占据了不小的比例。这种圈层效应给购房者带来的荣誉感，甚至大于其对一个项目本身品质的认同。免 费去年的腊八节，杭州有家药店免费施粥，结果活动刚一开始，便遭到了一大群市民的围抢，差点造成踩踏事故。类似这样一和“免费”挂上钩，不少人就HOLD不住的事情可谓俯拾皆是。由于楼市不景气，“不求人买、但求人来”的一些开发商也纷纷祭出了“免费”这一杀手锏。不少楼盘打出了“现场水果甜品免费尝”、“来就送水果卡”甚至“来就抽iphone”这样的诱人活动，而且伴随着季节的变化，看房就能拿到的免费礼物也在不断更新，比如情人节，到售楼处就有玫瑰花、巧克力送，到了端午节，售楼处送的大多是粽子甚至是油还有楼盘推出买一套送一套的优惠，成功吸引到大批看房人。生活外包李宗盛有首歌叫忙与盲，“许多的电话在响，许多的事要备忘，许多的门与抽屉开了又关关了又开忙得分不清欢喜和忧伤，忙得没有时间痛哭一场”，歌词唱出了都市人的心声。为了让忙碌的业主生活得更轻松一些，有些开发商已经行动起来了：开始参与菜篮子工程，要让业主吃到最环保、最新鲜的放心菜；为客户提供文化、教育、医疗、商务、休闲、旅游、消费等全方位的服务资源。当楼市进入买方市场，开发商比拼的除了产品，还有就是服务了。名 校常言道：孩子是父母的心头肉。没有哪个父母不想尽自己所能，为孩子的成长提供最好的教育。为此，有不少父母四处托关系，花大价钱帮孩子择一所名校，但每年能成功择校的孩子毕竟是少数，为此，郑州一些新建楼盘积极引进名校。需要提醒买房人的是，新建名校的硬件条件毋庸置疑，教学质量如何还要看后期的管理。至 尊同样是郑州牌香烟，便宜的只要几块钱一包，普通的十来块钱一包，稍微好一点的几十块钱一包，而最好的最贵的时候一度卖到了几千元/条，而且可能有钱也买不到。当一个楼盘被冠以至尊的称号，怎能不让人心向往之。以某高档小区为例，小区装修即便是岗亭都采用的是珍珠白石材，这是一种较为稀有的花岗岩石，在许多高端社区中，只有在主体建筑上才会用如此华贵的石材。平台与栈道的木材选用的则是目前最为奢侈的进口木材菠萝格木，连停车场都是用厚度达10厘米的芝麻灰石材铺贴这样不惜成本打造出的楼盘早已超越了基本的居住属性，对于其未来的业主而言，拥有这样的房子无异于拥有了一个艺术品。涨 价“买涨不买跌”是一般消费者的共同