房屋租赁合同谈判重点及注意细节

,房屋租赁合同谈判流程及重点注意事项,Company Logo,一、合同谈判前的调查了解工作,房屋产权及相关可合法出租权的资质租赁范围内物业的基本设施条件租赁物业及周边区域租金调查,Company Logo,房屋产权及相关合法出租权的资质,合法的房屋出租权是房屋租赁合同谈判的前提，因此在合同谈判前要对甲方是否有合法的出租权进行调查已经建成的物业是否有拟出租房屋的房屋产权证明；同时要了解是否有抵押权存在，如存在抵押权要取得抵押权人对房屋租赁行为的认可并不因抵押权人实现自己权利而影响房屋租赁合同的履行。在建物业在未取得房屋产权证的情况下，是否有土地使用证，建筑规划许可证，建筑施工许可证等相关证件。,Company Logo,租赁范围内物业的基本设施条件,在确定房屋出租权没有问题的情况下，合同具体谈判前要了解物业条件是否满足公司开店的需要可租赁面积是否达到公司要求。停车位的数量。可供公司使用的门店外立面形象是否满足要求。结构是否达到要求(包括柱间距、楼层层高，楼层承重等）。上下水、电、暖、制冷、排烟、隔油池的位置、化粪池、排烟是否达到需求。一次消防是否能符合消防要求并能取得消防验收合格证。其他基本条件包括（垃圾存放地点，员工停车位置，员工通道是否单独设立等）。,Company Logo,租赁物业及周边区域租金调查,在合同谈判前要对拟租赁物业其他经营区域的租赁水平及周边其他物业的租赁水平进行调查，以做到知己知彼。房屋租赁中一般存在几种租金支付方式按照固定年租金支付，并按照一定年限周期予以递增。固定保底租金加月销售或年销售额的百分比进行提点。无固定保底租金，只是按照月销售或年销售额的百分比进行提点。 以前大多以第一种或第二种方式进行租金结算，但目前包括肯德基、屈臣氏都尽量以第三种方式进行租金结算，此种结算的好处在于乙方的业绩好坏与甲方的收益挂钩，如乙方销售好，甲方的租金收益就会不断提高。如乙方销售不好则也同样可以做到降低租赁成本。,Company Logo,租赁物业及周边区域租金调查,依据对租赁物业及周边区域租金调查结果作为参考，同时要根据本公司相关人员对物业周边商圈、人口流量、目标客户群及经营预测分析表等数据分析得出投入收益分析及租金占比分析，以确定我司租赁此物业租金成本最高限额，以便在谈判中把握租赁期限，租金水平等重要合同条款内容。同时尽量让甲方主动与我洽谈，以便在谈判中占据主动。,Company Logo,以上是在与甲方进行正式合同条款谈判前要进行准备工作，以保证在谈判中有的放矢。,Company Logo,二、房屋租赁合同条款的谈判重点及注意细节,房屋租赁合同的内容范围合同主体经济条款物业条款法务条款,Company Logo,合同主体谈判重点,确认合法的甲乙双方名称、地址、法人代表。租赁房屋的地址、租赁范围、产权证明、租赁期限（包括免租期）。,Company Logo,合同主体注意细节,甲方名称、地址、法人代表要与甲方工商营业执照及税务登记证上的名称、地址、法人代表一致，不能有一个字的区别。租赁房屋的产权证明要进行核实不能有假。租赁房屋的地址要与产权证明保持一致。租赁范围要以准确的图表形式作为合同附件双方签字盖章。租赁期限（包括免租期）要准确计算并写入合同。,Company Logo,经济条款谈判重点,租金及支付方式。物业管理费用及相关水、电、暖及其他相关费用的收取标准及支付方式。所有乙方支付的费用所收取的发票开具标准。包括房屋租赁发票，物业管理费用发票及 水、电、暖等发票。,Company Logo,经济条款注意细节,租金及支付方式租金作为甲方最大的收益权是在谈判中重点博弈的方面。而租金作为乙方成本支出中最大一项也是与甲方谈判的重点。因此租金谈判要把握几点要素： 通过对新店成本及销售额的核算，计算出我司能承受的租金范围。 通过详细调查了解周边物业租金水平以保证我司不高于其他商户支 付的租金。 通过各种渠道了解甲方心里价位底线，有针对性的谈判。 甲乙双方是在一个双赢的基础上才能长久合作，如因甲方特别需要或乙方强势而达成的低租金合同，则此合同也不能长期履行，在甲方有新的商户且能支付高租金的情况下，必然出现强行解除合同的事情。因此取得一个双方均能接受且满意的租金是长期合同的一个必要条件。,Company Logo,经济条款注意细节,物业管理费用及相关水、电、暖及其他相关费用的收取标准及支付方式。 物业管理费用方面： 在商业物业中大部分均有物业管理费用，因此在谈判中最好将物业 管理费用打包到租金中。这种情况一般是甲方自行负责物业管理的 情况下比较容易实现。 物业管理公司为单独设立与甲方是合作关系，因此要单独收取物业 管理费用，在这种情况下，要详细考察所收取的物业管理费用包含 何种物业服务，收费标准是否合理，对于不需要物业管理公司提供 的服务，乙方能自行解决的要相应减少物业管理费用。并签订耽误 的物业管理合同，合同期限与房屋租赁合同期限要保持一致。,Company Logo,经济条款注意细节,所有乙方支付的费用所收取的发票开具标准。包括房屋租赁发票，物业管理费用发票及水、电、暖等发票。 在房屋租赁的商业活动中，最大的税率支出就是房屋租赁税，按照 国家标准要占到将近年房屋租赁合同费用的20%，因此此税赋由甲 乙双反谁负责是个关键，一般情况下应坚持要求甲方负责。且发票 上要明确为房屋租赁发票，而不是租赁业发票或其他名称。此发票 应在房屋所在地区的地税局开具，不可跨区。 水、电、暖的户头，最好是能由甲方将户头直接过户到乙方名下， 以便乙方能单独对接相关政府部门，直接开具乙方交纳的水、电、 暖的增值税发票，以便乙方财务部门进行相应的抵扣。,Company Logo,物业条款谈判重点,供乙方使用的外立面具体位置及面积。供乙方使用的停车场区域及停车位数量。供乙方使用的专用员工通道及停车位置。租赁房屋内的水、电、暖、空调系统、消防设施设备、排烟系统及位置、化油池及化粪池的具体位置等乙方开店的基本物业设施设备是否能达到要求。以上所有内容要在合同交付条件中分别注明。,Company Logo,法务条款注意细节,甲乙双方为了保证合同各项条款的顺利履行而约定的违约责任及赔偿办法如违反合同各项约定该如果处理及赔偿。如甲乙双方任何一方提前解除合同该如何处理及赔偿。 双方约定的固定金额赔偿方式。一般是甲乙双方对于根本违约方要求赔偿固定年租金或相应金额的赔偿方式，比如：甲方未经一方同意，单方面解除合同则赔偿乙方一年租金。这种赔偿约定表面上清晰明确，但往往约定的赔偿数额不大，在实际操作过程中，双方对赔偿金额有明确的底线，因此在双方合作发生问题时，不利于合同的履行。 双方约定的不固定金额赔偿。例如：甲乙双方任何一方无故提前解除合同，则赔偿守约方全部损失。这种约定方式，从表面上看是对等的，但在实际操作过程中，甲方比乙方要承担更大的违约赔偿。因为对于甲方的损失能认定的仅仅是租金损失，在甲方继续将房屋出租后，此损失则不存在。而对于乙方来说，损失可包括：装修、投入的设备设施、销售额、利润、人员工资等等。因此甲方的赔偿成本将很大。有利于在双方合作发生问题时，提高乙方谈判条件。为持续履行合同奠定良好基础。,Company Logo,三 、签订合同中应该注意的细节,甲乙双方签订合同时应将打印出来的所有合同文本一一对照，以免出现于谈判中确定的内容不符的情况发生。所有合同附件均要双方确认盖章。签订合同时如没有其他规避因素，可举行隆重仪式，并通过甲方召集相关媒体进行报道，以起到提前宣传造势之目的。,Company Logo,四 、合同签订后应注意的细节,甲乙双方合同签订后，乙方要派专人盯进交房所必备的工程进度情况，及时与甲方工程人员对接，以免发生在工程进度中沟通不到位而导致施工过程中与乙方要求的工程标准不一致，出现返工或无法弥补的情况，导致甲乙双方不必要的损失。如交房时间因各种原因无法达到合同要求，则应积极与甲方协调，同时第一时间确定新的交房日期并签订补充协议，以变更交房时间、免租期及租赁期限。,Company Lo