ID491-西安市商品房市场空间结构研究.doc

西安市商品房市场空间结构研究 行祎(西安交通大学公共政策与管理学院，陕西西安710049)摘要：目的 研究西安市商品房市场空间结构变化。方法 时间纵向比较法和空间横向比较法。结果 西安市商品房市场在04-09年从时间方面来说稳定发展；从空间方面来说，向城北和长安区迁移；从价格发面来说，高新区、城内区将一直保持着高价位的房地产市场。结论 为西安市房地产市场更好的发展提供建议。关键词：西安市，商品房市场，空间结构Study the spatial structure of Xian Real Estate MarketXingyi(Institute of Public Policy and Management ,xian jiaotong university,xian,710049)ABSTRACT: Aim analysis the spatial structure changes of commercial housing market in Xian. Methods longitudinal comparison of time and space for horizontal comparison. Results The developmentment of Xian Real Estate Market in 04-09 years is steady; from space, the migration is to the north an Changan areas; from the price, the Real Estate Market in hi-tech and inner city area will always be high-priced. Conclusion advice will be given for the development of Xian real estate market.Key words:Xian, commercial housing market, spatial structure第一作者，行祎（1987年11月1日），陕西合阳县人，研究生。主要研究房地产管理方向。电子邮箱：随着全国掀起的房地产热潮，西安市房地产业也处于火热发展中，由于近几年西安市政府北迁、地铁加速建设，对西安市的房地产空间布局也产生了一定的影响。迄今为止，国内外有许多学者从住宅市场、住宅价格、住宅价格的空间分布等方面对住宅市场进行研究，得出了许多有价值的观点，但是关于于西安市的商品房市场空间布局研究并不多见。本文通过对西安市2004-2009年商品房状况进行分析，对西安市商品房市场的空间结构进行研究，不仅能够对西安市商品房市场的发展趋势有一个较好的了解，而且通过研究房地产市场对城市发展的影响，可以给城市今后较好的发展提出建议。1.绪论1.1研究对象和研究范围的界定本文以普通商品住宅为研究对象，不包括经济适用房和高档住宅。本文的研究范围是西安市主城区三环以内区域和主城区向南的长安区郭杜镇和韦曲镇。本文把西安市分为以下十个片区，除了汉长城遗址外，将其他九个片区作为本文的研究对象（如图1所示）。 图1 西安市片区划分图1.2数据来源和数据处理本文所选的数据主要通过网络搜集而来。搜集西安市2004-2009年开盘销售的商品住宅信息，包括楼盘名称、开盘时间、销售价格、所属区域、以及房屋类型。本文中所运用的数据都是2004-2009年当年公布的房地产销售的平均价格，通货膨胀使得各年数据之间具有纵向的不可比性。为了避免通货膨胀因素对不同时间数据的影响，需对这些数据进行期日修正，将价格时间修正至同一年。本文将所有住宅项目的价格修正为2009年的价格。1.3数据的收集笔者共搜集到西安市2004-2009年开盘的房地产项目443个，剔除掉不符合要求的数据后，最终剩余321个样点。这些有效样点的具体分布情况见图2：从图2可以看出，西安市房地产业的布局发展是沿着西安市的南北主轴线发展的，然后再在高新技术开发区、曲江新区还有长安区发展较多。 图2 西安市2004-2009年普通商品住宅分布图2.西安市商品房市场结构分析2.1普通商品住宅分布时间变化a(2004-2005年) b(2006-2007) C(2008-2009)图3 西安市普通商品房住宅市场状况图本文共搜集到六年数据，一年一年进行比较不仅繁琐，而且差别不大，因而笔者将六年的数据分为三组，04-05年为一组，06-07年为一组，08-09年为一组。从图3和表1可以看出，西安市04-05年商品房开盘总数为94个，06-07年商品房开盘总数为109个，08-09年商品房开盘总数为118个，西安市的普通商品房开盘数目总的来说呈稳定增长的趋势，但各个片区的增长速度就有很大的不同。通过表1可以看出，06-07年城内和城北区较04-05年开盘数目增长较快，增长率分别为600%和142.8%，高新、城东、城南地区开盘数目有所下降；08-09年城南和城东区的开盘数目较06-07年增长速度较快，分别增长了600%和160%，08-09年二环内和曲江片区的开盘数目相较06-07年有所下降。表1 西安市商品房开盘数目片区04-05年06-07年08-09年开盘个数（个）开盘个数（个）增长率（%）开盘个数（个）增长率（%）城内17600271.42二环内283317.924-27.27城东95-44.413160曲江71385.78-38.46城南61-83.37600高新2925-13.82812城西10040城北717142.8170长安6833.31587.5总计9410915.951188.252.2商品房分布空间变化综合图3、图4、图5以及表2可以看出，从04年到09年，二环内和高新区的商品房开盘数占普通商品住宅总开盘数的绝大部分，城西老工业地区的普通商品住宅开盘数在所研究年份总是占较低比例，曲江、城东、城北和长安地区随着时间的推移，房地产业慢慢开始发展起来，普通商品住宅开盘所占比例开始缓慢上升，城南区都是高校和研究机构，没有过多的空地发展房地产业，所以商品房开盘比例基本不变。在04年到05年阶段，二环内和高新区的房地产开盘数目以绝对的优势高于其他区域，高新区和二环内两个区域商品房开盘数目加起来占04-05年商品房总开盘数目的60%左右，其他七个区域商品房开盘数目均较少。表2 04-09年各时间段各区域商品房开盘数目片区04-05年06-07年08-09年开盘数（个）比例（%）开盘数（个）比例（%）开盘数（个）比例（%）城内11.0638297976.422018321.6949153二环内2829.7872343330.2752292420.338983城东99.5744680954.5871561311.016949曲江77.446808511311.92660686.779661城南66.3829787210.917431275.9322034高新2930.85106382522.935782823.728814城西11.063829790043.3898305城北77.446808511715.596331714.40678长安66.3829787287.33944951512.711864总计94100109100118100图4 各区域所占比例时间变化图从06到07年阶段来看，二环内商品房开盘数目所占年度商品房开盘数目比例与04到05年阶段相差不大，但高新区所占比例有所下降，但两个区域依然是西安市商品房市场的主体。从表2中可以看出，在06-07年这个阶段，曲江新区、城北地区以及长安郭杜地区的普通商品住宅开盘数相较04-05年所占年度总开盘数比例有所上升，城东和城南地区的普通商品住宅开盘数比例有所下降。再到08-09年来看，高新区和城北经济开发区与06-07年阶段相比变化甚微，二环内的普通商品住宅开盘数目所占比例大幅下降，下降幅度为10%左右，城东地区普通商品住宅开盘数目上升幅度为7%左右，长安区普通商品住宅开盘数目所占比例也上升了5%左右。2.3小结通过上面对04-09年西安市普通商品房市场从空间和时间两个方面进行研究，可以得出以下结论：(1)从时间方面来说，可以看出西安市的商品房市场呈稳定发展趋势，同时各个区域的各时间段增长比例有所不同，纵观各时间段，城北区和长安区相对其他区域发展较快；(2)从空间方面来说，04-05年为本文研究的最初发展状态，06-07年在保持04-05年的发展基础上，城北区、曲江新区和长安区所占比例上升，08-09年相对04-05年更进一步的延续06-07年的比例状态进行发展，使得西安市的房地产市场发展也和西安市城市的发展保持一致，有利于西安市房地产市场更好的发展。图5 各时间段各片区开发项目数目比较图3.西安市普通商品住宅价格空间分析3.1西安市普通商品住宅价格的时间变化从表3中可以看出西安市04-05年全市普通商品住宅价格的平均价为3491.5元/m2，06-07年全市普通商品住宅的平均价格为4241.2元/m2，较04-05年价格增加了21.5%，08-09年西安市全市普通商品住宅的平均价格5553.7元/m2，较04-05年的平均价格增长了59.06%，较06-07年的平均价格增加了30.94%。综上所述可以看出，08-09年的平均价格增长幅度比06-07年的增长幅度大。表3 各时段不同片区普通商品住宅价格及增长率片区04-05年均价（元/m2）06-07年08-09年均价（元/m2）较04-05年增长率（%）均价（元/m2）较04-05年增长率（%）较06-07年增长率（%）城内36003783.55.09625073.665.19二环内3115.875423936.04591689.839.56城东3501.33717.56.17490740.132城南36904267.515.655531.549.929.6曲江3922.25520032.577306.586.340.5高新3577.9526447.1653482.624.12城西38003500-7.893650-3.944.3城北3250415827.945296.562.9627.4长安2966.25404136.234591.554.7913.6全市3491.54241.221.55553.759.0630.942004年到2009年除了城西片区的08-09年相对04-05年有所下降外，其余片区的平均销售价格一直处于增长阶段。二环内04-05年普通商品住宅平均价格为3115.875元/m2 ，06-07年普通商品住宅平均价格为4239元/m2 ，较04-05年增长36.04%，08-09年普通商品住宅平均价格为5916元/m2，较04-05年增长89.8%,较06-07年增长39.56%；城南04-05年普通商品住宅平均价格为3922.25元/m2，06-07年普通商品住宅平均价格为5200元/m2，较04-05年增长了32.57%，08-09年普通商品住宅平均价格为7306.5元/m2，较04-05年平均价格增长了86.3%，较06-07年的平均价格增长了40.5%；高新04-05年普通商品住宅平均价格为3577.9元/ m2，06-07年普通商品住宅平均价格为5264元/m2，较04-05年增长了47.1%，08-09年普通商品住宅平均价格为6534元/m2，较04-05年平均价格增长了82.6%，较06-07年的平均价格增长了24.12%。长安04-05年普通商品住宅平均价格为2966.25元/m2，06-07年普通商品住宅平均价格为4041元/m2，较04-05年增长了36.23%，08-09年普通商品住宅平均价格为4591.5元/m2，较04-05年平均价格增长了59.06%，较06-07年的平均价格增长了30.94%。城北的平均价格增长幅度在各相邻区段基本相同；城西06-07年的平均价格增长了，08-09年的价格相对06-07也增长了，但是08-09年相对04-05年却下降了；综上所述，城内、二环内、城东、曲江、城南片区08-09年的普通商品住宅平均价格变化幅度大于04-05年的变化幅度；高新、城西和长安片区08-09年的普通商品住宅平均价格变化幅度小于04-05年的变化幅度，城北片区08-09年普通商品住宅平均价格变化幅度基本等同于04-05年的变化幅度。图6 各时段不同区片平均价格变化趋势图3.2西安市普通商品住宅价格的空间变化结合表3，图6和图7可以看出，04-05年普通商品住宅价格最高的区域是城南、曲江、城西和城内，其平均价格均高于4000元/m2，具体均价为3922.25元/m2、3690元/m2、3800元/m2和3600元/m2，其次是高新、城东和城北，普通商品住宅平均价格为3577.9元/m2，3501.3元/m2和3250元/m2，平均价格最低的区域是长安，其平均价格低于3000元/m2。06-07年普通商品住宅价格最高的区域是高新和城南，具体均价为5264元/m2，5200元/m2，其次是二环内、长安、曲江和城北，具体平均价格为4239元/m2，4041元/m2，4267.5元/m2和4158元/m2，08-09年普通商品住宅价格最高的区域是高新、城南、二环内、城北、曲江和城内，具体均价为6534元/m2，7306.5元/m2，5916元/m2，5296.5元/m2，5531.5元/m2和6250元/m2。综上所述，城内、城南和高新三个片区在04-05年、06-07年和08-09年三个时段内一直都保持着最高的平均价格，长安、城北两个片区在04-05年的平均价格比较低，在3000元/m2左右，到了06-07年两个片区的平均价格增长了1000元/m2，升值为4000元/m2左右，上升速度较快，曲江在04-05年与06-07年的平均价格高于4000元/m2，而在06-07年略低于4000元/m2，城东平均价格一直处于上升阶段，而城西的平均价格一直处于下降阶段。4.普通商品住宅空间结构变化影响因素分析一般来说，影响普通住宅空间结构的主要因素有政治因素、经济因素、交通条件、商服繁华程度、环境条件等。通过上述分析和查阅相关资料等手段，得出影响西安市普通商品住宅空间布局的主要因素有城市发展规划因素、开发区发展、交通条件、环境因素。4.1城市发展规划因素城市规划主要是通过改变城市空间结构来影响房地产的价格。西安市2004-2020年城市总体规划中写入了西安市政府北迁，从全国乃至世界的发展历程来看，行政中心的建立必将带动附近楼市的升值和城市格局的变化。市政府北迁，北郊的交通环境、商业环境、医疗环境、教育环境等人文环境都会随之改善，引导经济活动在空间上向某一特定区域发展，西安市政府花大代价将西安浐灞流域进行治理，现在的浐灞流域已经构成了城东楼市的一大热点；随着西咸一体化进程的加快，城西地区的旧城拆迁改造在有条不紊的进行着。综上所述，城市发展规划会对城市的发展方向有一定的引导，城市的发展方向又会影响着开发商的投资。 a bc图7：普通商品房空间分布图4.2交通条件交通条件是指区域的道路通达度、公共交通便捷度以及对外交通的便利程度。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本，明显影响人们的出行方便程度，进而影响房地产价格水平。北京师范大学土地研究中心蒋立红、张洁2004年所作的“居民购房意向调查”也显示，70.8%的居民将“交通便捷”作为继“住房价格”后列第二位考虑的因素。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化发展的活力，促进房地产价值的提升。自从西安市地铁1、2号线进入筹划阶段后，其规划线路沿线的楼盘价格迅速增长，尤其是处在非中心城区的区块的房地产价格有着非同小可的影响。地铁2号线的兴建，使西安市南北通透，长安及城北地区商业氛围一下子浓厚了起来，在地铁的带动下，长安及城北地铁沿线住宅的价格迅速增长。4.3环境因素环境因素是影响经济活动的最重要的因素之一。现代的人越来越重视生活质量，希望自己的居住空间周围有公园、绿地等，以及基础设施配备齐全，这些都会影响到房地产市场的空间布局。环境分自然环境和人文环境两个方面，自然环境主要看地区的污染程度、工业所占比例、绿化程度等方面，近年来人们都倾向与购买曲江新区的房子，人们需求增加了，房地产商肯定也会增加供给，曲江新区的房地产市场也相应发展较快。人文环境对人们选择居住也有很大的影响，例如城南区是高校云集区，城南区的房地产市场就相对其他区域成熟。4.4居民收入水平一般来说，随着收入水平的提高，人们的居住条件会逐步改善，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，则与现有的收入水平和支出结构有着密切关系。衣食住行是居民生活的基本支出结构，对于低收入者，其衣食都较困难，若收入增加，则增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响估计不大。对于中等收入者，由于其衣食等基本生活己有了较好的基础，故所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。而对于高收入者，其衣食住行均以满足，若增加的收入不被用来从事房地产投资或投机，则对房地产价格的影响也不会太大。4.5人们的择居喜好经济形势下的技术变革深刻影响着人们的生活方式，改变着住宅空间的分布。当代社会，交通技术与交通工具的发展，使居民的空间出行和移动更加自由方便。随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们在购房时关注的因素逐渐发生变化。最开始人们可能对交通便利性、房屋户型、价格等因素比较关注，但是随着经济的发展，人们的生活节奏越来越快，工作压力越来越大，与距离工作地点的距离、小区周边环境等因素比较关注。公共交通的完善与私人小轿车的迅速蔓延，使出行的距离和费用更大程度上被出行时间和效率所取代，城市的出行距离差异大大缩短，离市中心越远，住宅价格越低的空间分布模式己经打破。居民选择住宅的空间范围向外延伸，住宅价格的最高点因而偏离市中心，分布在周边环境较好、生活配套齐全的地区。5.商品房市场空间结构发展趋势预测及城市发展政策建议5.1普通商品住宅空间结构发展趋势预测5.1.1曲江新区将发展成一个高档次住宅场所曲江新区自然景观优美与人文气氛浓厚，并且具有良好的区位优势，这就为曲江成为西安市房价最高的区域奠定了基础。曲江新区还开发了大雁塔景区与大唐芙蓉园旅游区，不仅使曲江拥有优美的自然环境和浓郁的人文色彩，还吸引了来自西安各个地域以及其他省市、地市的游客，使区内的商业迅速发展。曲江新区在向着发展成为一个极富生态与文化特色的居住区，这些都对该区内发展高档次住宅提供了良好的条件。由于曲江新区内土地资源稀缺，土地价格高，就使得开发商不得不开发高档次住宅，以弥补昂贵的土地成本。曲江新区的地价由2002年的每亩30万元飚升至2007年的每亩300万元以上，己经超越城南和高新区片，08年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在250-300万/亩之间。5.1.2高新区房价比较高的局面长期不会改变高新区在研究时段内房地产市场一直很活跃，这是由于高新区经济增长快，国民生产总值居西安市之首，区内企业入住率不断提高，在区内就业的人数也不断增加，导致区内的住宅需求在长期内居于需大于供的状态。近几年，高新区内各项基础和公共服务设施不断健全，大型超市、大型医院以及名牌学校在这里布局，这些都奠定了高新区在西安的高房价地位。5.1.3长安区房地产业发展潜力巨大从之前的分析中可以知道，长安区房地产市场有很大的发展潜力，西安大学城的建立是促进长安区普通商品住宅价格结构发生变化的重要原因。长安郭杜产业园的发展以及高新开发区向南的辐射作用带动了郭杜房地产业的发展，西安大学城位于长安区核心，不仅视野开阔、空气清新，自然条件好，而且地理位置得天独厚，长安区北连西安高新区，南接秦岭生态区。随着大学城周边规划的逐步实施，对于区域的带动作用也将会逐渐显现出来。各种交通基础设施和生活配套施设，也会逐渐的改善。同时，诸如盛世商都等商业项目的进驻，以及多个住宅项目的建设，对这个区域的生活便利、人气凝聚，居住氛围的改善，都具有很大的促进作用。优越的外部环境必将吸引许多人来此居住，人气提升将带动房价的波动，虽然西安各大学缺乏像国外“大学城”那样的环境与规模，但已充分具备成为“大学商圈”的良好条件，单从环境方面来看投资大学城板块的前景比较好。5.1.4城北普通商品住宅价格将快速增长从04-09年长安区与城北区的普通商品住宅均价来看，两区一直保持着基本同步的增长速度。但从区位条件来看，城北更优于长安。城北地域广阔，房地产开发市场广阔。西安浐河经济开发区就位于城北，开发取得发展会带动区内房地产业的发展；西安市政府北迁，加快了城北各项基础设施和公共服务设施完善的速度；西安北客站即将开通，更加巩固了成为的区位优势；地铁2号线提高了城北对内交通的可达性。这些都预示着城北房地产业高速发展阶段即将来临。5.1.5城东地区加速发展由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。靠近城内的新盘主要为写字楼、公寓等产品类型，而沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念的、更适合居住的大众精品楼盘为主，诸如动物园原址上的就掌灯、对面的太和公园人家，东二环线上的紫昕花庭、天然居、新兴骏景园等项目等，尽管有些项目还未开盘，目前处于内部认筹阶段，但还是受到了众多购房者的热捧和关注，都不愿意错过这难得的机会。可以预见，城东置业安家的大高潮将要再度掀起。5.2城市发展政策建议5.2.1加强宏观政策的引导，确保西安房地产业的健康发展一个城市要有很强的竞争力，必须全面健康的发展，只有各个区域的经济发展水平都高了以后，整个城市的发展水平也会升高。随着经济的发展，城市化进程的加快，西安市城市规划中规划了城市在空间上朝各个方向开始扩张，城东、城南、城北的房地产业发展迅速，由于城西是西安市传统老工业区，区内钢铁业、化工业、印刷业聚集，这些行业对城市环境有消极的影响，导致区内的环境质量比较差，这也是制约城西房地产业发展的重要原因，因而城西的房地产业发展的比较缓慢。因而政府应该在西咸一体化进程中，加快城西工业、企业的搬迁转移、致力于改变城西的环境状况，完善各项基础和公共配套服务设施的配套，从而改变城西的居住环境，促进城西房地产业的发展，使西安市房地产业在各个片区全面健康的持续发展。5.2.2对二环内区域进行环境改造，提升区域的人居适宜度环境问题是制约二环以内区域房地产价格上涨的主要因素。一直以来西安市的钟楼、小寨等传统的商服中心，依靠其完善基础设施、文化娱乐设施、生活配套设施和繁华的商业，普通商品住宅价格明显高于其周边地区，而且这些地区的土地利用集约度相当高，一般会用于收益较高的商服用地，只有很少的居住用地。近两年住宅价格的这种分布结构已经不存在了，只有自然景观、人文景观、以及周边环境条件好的曲江和高新区依然是普通商品住宅价格较高的区域。要改变二环以内城区的环境，首先要做一个很好的规划，现在西安市已经进行旧城区改造了，而且取得了一定的成绩。其次要改善其交通条件，钟楼是许多公交线路的交汇处，那里交通负荷过大，经常有堵车状况的发生。在二环以内的商服中心都存在交通条件差的状况，因而我们要想办法解决这个问题。旧城改造、工业移出城内，这样人们的居住环境就会越来越好，区域的人居适宜度也会越来越高。5:2.3调整住房结构，促进高价位地区低价房的开发一个城市应合理布局好各个阶层的人员，不同区域房地产价格的不同会使不同收入阶层的城市居民在一定的区域内集聚，造成城市内不同阶层人口分布的不均衡，不同价位住宅在空间上的均匀分布不仅能够促进城市人口在空间的均匀分布，对促进社会稳定发展具有重要的意义。因而，应该调整好住房结构，在一个小区中，既有高价位的房子，也有低价位的房子，让各个阶层的人都可以选择自己喜欢的小区进行居住，有利于整个社会的和谐发展。5.2.4调整住房大小，更多的开发中小户型随着近几年家庭规模的小型化和人们择居观念的改变，越来越多的家庭喜欢买中、小户型，再也不是房子越大越好。中小户型的房子不仅可以提供更多的房源而且还可以减少购房者的负担，有利于社会和谐发展。因而，政府要加大区域中小户型的土地供应，以满足人们的需求。6.结论根据20042009年西安市开发普通商品住宅价格的基础数据，分析西安市普通商品住宅市场在空间和时间上的演化，通过比较分析，得出以下结论：从时间方面来说，可以看出西安市的商品房市场呈稳定发展趋势，同时各个区域的各时间段增长比例有所不同，纵观各时间段，城北区和长安区相对其他区域发展较快；从空间方面来说，04-05年为本文研