中海地产写字楼设计管理指南-01管理篇.doc

中国海外发展有限公司商业设计管理体系 编号 商 GLBH ZY 2010 GLBH ZY 2010 写字楼项目设计管理指南 设计管理篇 中国海外发展有限公司 规划设计中心 二 一 年十一月 目录目录 一 一 总则总则 1 1 目的目的 1 2 范围范围 1 3 对象对象 1 4 解释解释 1 5 规划设计三级管理流程的内容规划设计三级管理流程的内容 1 第一部分第一部分 写字楼设计管理流程写字楼设计管理流程 2 二 二 写字楼前期设计管理流程写字楼前期设计管理流程 2 1 设计计划管理流程设计计划管理流程 2 2 设计单位战略合作 设计单位委托及招标与设计费用管理流程设计单位战略合作 设计单位委托及招标与设计费用管理流程 3 三 三 写字楼建筑设计管理流程写字楼建筑设计管理流程 5 1写字楼建筑方案设计管理流程写字楼建筑方案设计管理流程 5 2写字楼标准层平面设计管理流程写字楼标准层平面设计管理流程 6 3写字楼立面设计管理流程写字楼立面设计管理流程 6 4初步及施工图设计管理流程初步及施工图设计管理流程 7 四 四 写字楼专业设计管理流程写字楼专业设计管理流程 8 1写字楼结构设计管理写字楼结构设计管理 8 2写字楼机电 幕墙方案设计管理写字楼机电 幕墙方案设计管理 8 3写字楼公共部位装修设计管理流程写字楼公共部位装修设计管理流程 9 4写字楼景观设计管理流程写字楼景观设计管理流程 10 五 五 其它设计管理流程其它设计管理流程 11 1项目后评估设计管理流程项目后评估设计管理流程 11 2绿色建筑设计管理流程绿色建筑设计管理流程 11 六 六 设计管理流程图及评审表格设计管理流程图及评审表格 12 1写字楼前期设计管理流程图写字楼前期设计管理流程图 12 2写字楼方案设计管理流程图写字楼方案设计管理流程图 13 3专业设计管理流程图专业设计管理流程图 14 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 11 4其它设计管理流程图其它设计管理流程图 14 5评审表评审表 15 第二部分第二部分 写字楼设计管理指引写字楼设计管理指引 23 七 七 管理与设计团队架构及其分工管理与设计团队架构及其分工 23 1管理与设计团队架构管理与设计团队架构 23 2管理与设计团队分工管理与设计团队分工 26 八 八 设计计划设计计划 40 1方案设计前期阶段 方案设计前期阶段 6060 天 天 40 2方案设计阶段 方案设计阶段 120120 天 天 40 3扩初设计阶段 扩初设计阶段 9090 天 天 43 4超限审查阶段 超限审查阶段 4545 天 天 44 5工程桩基施工图设计阶段 工程桩基施工图设计阶段 2020 天 天 44 6施工图设计阶段 施工图设计阶段 120120 天 天 44 九 九 设计任务书设计任务书 46 1写字楼建筑方案设计任务书写字楼建筑方案设计任务书 46 2写字楼施工图设计设计任务书写字楼施工图设计设计任务书 48 3其它相关专业设计任务书其它相关专业设计任务书 49 十 十 设计费用设计费用 50 1总体设计费用标准总体设计费用标准 50 2分项设计费用分项设计费用 51 十一 十一 写字楼项目设计合同写字楼项目设计合同 55 1建筑方案设计合同建筑方案设计合同 55 2施工图设计合同施工图设计合同 55 3专业设计与顾问服务合同专业设计与顾问服务合同 56 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 11 一 一 总则总则 1 目的目的 建立写字楼方案设计管理流程与指引 指导写字楼项目的设计管理工作 2 范围范围 适用于中海发展总部 各区域公司及其所辖各地区公司项目设计管理 3 对象对象 本指南下发时未进入建筑设计方案定稿阶段的由中海地产集团下属的各地区公司开发 及合作开发的写字楼项目 4 解释解释 中海发展规划设计中心 区域公司规划设计部和地区公司设计管理部三级设计管理人 员办理有关事项时 必须遵守本设计管理流程中的相关规定 并正确使用有关表格 5 规划设计三级管理流程的内容规划设计三级管理流程的内容 5 1 写字楼前期设计管理流程写字楼前期设计管理流程 5 1 1设计计划管理流程 5 1 2设计单位战略合作 设计单位委托及招标与设计费用管理流程 5 2 写字楼建筑设计管理流程写字楼建筑设计管理流程 5 2 1写字楼方案设计定稿评审 5 2 2写字楼标准层平面设计管理流程 5 2 3写字楼立面设计管理流程 5 2 4写字楼初步及施工图设计管理流程 5 3 写字楼专业设计管理流程写字楼专业设计管理流程 5 3 1写字楼结构设计管理流程 5 3 2写字楼机电 幕墙方案设计管理流程 5 3 3写字楼景观设计管理流程 5 3 4写字楼装修设计管理流程 5 4 其它设计管理流程其它设计管理流程 5 4 1项目设计后评估管理流程 5 4 2绿色建筑设计管理流程 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 22 第一部分第一部分 写字楼设计管理流程写字楼设计管理流程 二 二 写字楼前期设计管理流程写字楼前期设计管理流程 1 设计计划管理流程设计计划管理流程 1 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据公司总体发展部署和指标要求 应以保证设计质量为前提 满足各专业各设 计环节切实可行的基本时间周期为底线 达到项目总体发展要求为目标 制定项目设 计进度计划及各重要子项节点的设计进度计划 1 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展 区 项目设计进度计划审批表 表格 1 形式上报 包括项目设 计进度计划 项目总体发展计划各两套及电子文件 项目设计进度计划内容包含 1 项目设计进度关键路线之主要设计阶段的周期 和节点 包括规划设计招投标或委托设计 方案设计 初步设计 根据具体项目确定 施工图设计 含节能设计 的周期 链接和节点要求 2 其他同步进行的项目设计 工作子项的介入节点和周期要求 包括立面概念设计 方案设计 初步设计 施工图 设计的周期和在整体进度计划中的介入节点 景观概念设计 方案设计 初步设计 施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点 装修概念设计 方案设计 初步 设计 施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点 3 项目设计进度计划制 定的前提条件 项目发展计划的重要节点 包括定位 开工 开盘等节点的时间要求 1 3 上报材料的时间上报材料的时间 项目设计进度计划完成后 须即时上报区域规划设计部 并报中海发展规划设计 中心备案 如计划的大节点时间 主要指方案设计 扩初及施工图设计时间节点 在 后续项目发展过程中有调整需及时上报调整完后计划 1 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 地区公司以 中海发展 区 项目设计进度计划审批表 表格 1 形式上报区域 规划设计部审批 区域公司规划设计部收文后 3 个工作日内审批回复 并报中海发展 规划设计中心备案 1 5 地区公司设计管理部与各部门的协作沟通地区公司设计管理部与各部门的协作沟通 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 33 地区公司需在完成设计计划签发前与公司领导 营销部门 合约部门 项目部门 在项目开发节奏 定位报告时间 分判时间 开工时间 和开盘时间上达成共识 2 设计单位战略合作 设计单位委托及招标与设计费用管理流程设计单位战略合作 设计单位委托及招标与设计费用管理流程 2 1 设计单位战略合作管理流程设计单位战略合作管理流程 设计单位战略合作管理流程参照 中海发展规划设计管理流程 2 2 写字楼方案设计单位招委托或投标写字楼方案设计单位招委托或投标 2 2 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据政府规划设计要点 项目发展计划 市场定位 写字楼方案设计方案任务书 标准文本编写写字楼方案设计招标任务书和招投标设计单位考察报告 2 2 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 委托 委托 如地区公司选择设计 A 类设计战略合作单位和合同总额 50 万的设计单位 直接委托 以 地区公司设计管理部工作信函 参照 中海发展规划设计管理流程 附件 形式上报区域公司 包括 写字楼建筑设计任务书 两套及电子文件 如地区公 司选择 B 类设计战略合作单位 非设计战略合作单位委托且合同总额 50 万元 以 中海发展项目大额设计单位合作审批表 表格 2 形式上报区域公司 包括 写字楼 建筑设计任务书 两套及电子文件 招投标 招投标 以 中海发展项目大型设计单位招投标审批表 表格 3 形式上报区域公 司 包括 写字楼设计招标任务书 和 招投标设计单位考察报告 各两套及电子文 件 2 2 3 上报材料的时间上报材料的时间 招投标或委托前 10 个工作日上报至区域公司规划设计部 2 2 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 委托 委托 针对地区公司选择 A 类设计战略合作单位和合同总额 50 万的设计单位直 接委托 地区公司以 地区公司设计管理部工作信函 形式抄报区域公司备案 针对 地区公司选择 B 类设计战略合作单位 非设计战略合作单位委托且合同总额 50 万元 方案类 区域公司规划设计部以 中海发展项目大额设计单位合作审批表 表格 2 形式 收文后 3 个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心 中海发展规划设计 中心收文后 3 个工作日内批复 针对地区公司选择 B 类设计战略合作单位 非设计战 略合作单位委托且合同总额 50 万元 扩初及施工图类 区域公司规划设计部以 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 44 中海发展项目大额设计单位合作审批表 表格 2 形式 收文后 3 个工作日内批复 并报中海发展规划设计中心备案 招投标 招投标 区域公司规划设计部以 中海发展项目大型设计单位招投标审批表 表 格 3 形式 收文后 3 个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心 中海发展规划设 计中心收文后 3 个工作日内批复 2 3 设计费用管理流程设计费用管理流程 设计费用管理流程主要包含了项目总体设计费用预算管理流程 设计合同审批管 理流程 设计合同费用支付管理流程 请参照 中海发展规划设计管理流程 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 55 三 三 写字楼建筑设计管理流程写字楼建筑设计管理流程 1写字楼建筑方案设计管理流程写字楼建筑方案设计管理流程 1 1 写字楼写字楼建筑设计中标管理流程建筑设计中标管理流程 1 1 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 对投标方案组织公司内部评审 并同区域公司规划设计部共同组织规划设计招标 评审会 1 1 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 将内部评审会议纪要以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报至区域公司规 划设计部 规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报 中海发展写字楼方 案设计定稿审批表 表格 4 的同时进行上报 1 1 3上报材料的时间上报材料的时间 地区公司内部评审会议纪要在内部评审完成后即时上报至区域公司规划设计部 规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报 中海发展写字楼方案设计定稿 审批表 表格 4 的同时进行上报 1 1 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 区域公司规划设计部以 中海发展写字楼方案设计定稿审批表 表格 4 形式 收 文后 5 个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心 中海发展规划设计中心会收文后 5 个工作日内以 中海发展写字楼方案设计定稿 审批表 表格 4 批复 1 2 写字楼建筑方案设计定稿评审写字楼建筑方案设计定稿评审 1 2 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 地区公司设计管理部完成写字楼定稿设计方案 1 2 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展写字楼方案设计定稿审批表 表格 4 形式上报 1 2 3上报材料的时间上报材料的时间 完成写字楼方案设计定稿即时上报区域规划设计部 1 2 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 区域公司规划设计部以 中海发展写字楼方案设计定稿审批表 表格 4 形式 收 文后 5 个工作日内初审后上报中海发展规划设计决策委员会 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 66 中海发展规划设计决策委员会收文后 5 个工作日内以 中海发展写字楼方案设计 定稿审批表 表格 4 批复 2写字楼标准层平面设计管理流程写字楼标准层平面设计管理流程 2 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据市场营销定位报告确定的设计要求 组织设计师对写字楼标准层平面进行系 统设计 优化调整 形成标准层平面定稿 并给出地区公司评审意见 2 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表 表格 5 形式上报 2 3 上报材料的时间上报材料的时间 按设计计划及时上报至区域公司规划设计部 2 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 区域公司规划设计部以 中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表 表格 5 形式 收文后 5 个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心 中海发展规划设计中心收文后 5 个工作日内以 中海发展写字楼标准层平面设计 定稿方案审批表 表格 5 批复 3写字楼立面设计管理流程写字楼立面设计管理流程 3 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据市场营销定位报告确定的设计要求 组织设计师对写字楼立面造型进行系统 设计 优化调整 形成立面设计定稿 并给出地区公司评审意见 3 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展写字楼立面设计定稿方案审批表 表格 6 形式上报 包括定稿方案 文本两套及电子文件 3 3 上报材料的时间上报材料的时间 完成立面设计定稿方案即时上报至区域公司规划设计 3 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 区域公司规划设计部以 中海发展写字楼立面设计定稿审批表 表格 6 形式 收 文后 5 个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 77 中海发展规划设计中心收文后 5 个工作日内以 中海发展写字楼立面设计定稿方 案审批表 表格 6 批复 4初步及施工图设计管理流程初步及施工图设计管理流程 4 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 依据初步设计及施工图设计指引 包括建筑 结构 机电 标准文本 编写各专 业设计指引 同时监督设计单位或合作单位完成建筑 景观 装修三个专业的初步设 计和施工图设计 4 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报至区域公司规划设计部 包括初步 设计及施工图设计指引 包括建筑 结构 机电 建筑 景观 装修三个专业的初步 设计全套图纸 A3 文本一套 施工图设计全套图纸 A3 文本一套 需即时上报至区域公 司规划设计部是施工图出图后的施工图电子文件 4 3 上报材料的时间上报材料的时间 即时上报区域公司规划设计部 4 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 备案 有需要时区域公司规划设计部以 区域公司规划设计部工作信函 形式 在收文后 5 个工作日内审核回复 并抄报中海发展规划设计中心备案 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 88 四 四 写字楼专业设计管理流程写字楼专业设计管理流程 1写字楼结构设计管理写字楼结构设计管理 1 1 结构设计评审内容结构设计评审内容 1 1 1结构方案体系 结构方案体系 1 1 2基础选型及地下室结构设计 基础选型及地下室结构设计 1 1 3钢结构 玻璃幕墙等专项结构施工设计 钢结构 玻璃幕墙等专项结构施工设计 1 2 结构方案设计评审结构方案设计评审 结构方案设计评审原则是安全可靠 技术先进 经济合理 评审重点在技术先进 经济合理方面 1 3 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 建立与设计单位在结构专业设计方面有效的沟通机制 组织对工程造价有较大影 响的基础 水平结构体系 竖向结构体系等方面进行多方案比较 确定技术先进 经 济合理方案 组织地区公司进行评审 1 4 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报 包括有关多种结构方案经济比较 的文件 相关图纸各两套和电子文件 以及地区公司设计管理部意见 1 5 上报材料的时间上报材料的时间 即时上报至区域公司规划设计部 1 6 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 区域公司规划设计部工作信函 形式 收文后 5 个工作日内审核回复 并抄 报中海发展规划设计中心备案 2写字楼机电 幕墙方案设计管理写字楼机电 幕墙方案设计管理 2 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 建立与设计单位在机电 幕墙专业设计方面有效的沟通机制 组织对工程造价有 较大影响的机电方面 包括强电 弱电 采暖空调 给排水 消防 电梯等专业 与 幕墙方面的问题进行多方案比较 确定技术先进 经济合理方案 组织地区公司进行 评审 2 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 99 以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报 包括有关多种机电及幕墙方案经 济比较的文件 相关图纸各两套和电子文件 以及地区公司设计管理部意见 2 3 上报材料的时间上报材料的时间 即时上报至区域公司规划设计部 2 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 区域公司规划设计部工作信函 形式 收文后 5 个工作日内审核回复 并抄 报中海发展规划设计中心备案 3写字楼公共部位装修设计管理流程写字楼公共部位装修设计管理流程 写字楼公共部位装修设计管理指写字楼大堂 电梯厅 过厅 卫生间等公共部位 标准层电梯厅 走道 卫生间等公共部位装修标准的设计管理 3 1 写字楼公共部位装修设计方案定稿评审写字楼公共部位装修设计方案定稿评审 3 1 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据评审意见完成装修设计定稿 实施工作 3 1 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展写字楼装修设计定稿方案审批表 表格 7 形式上报 包括定稿方案 文本及电子文件 3 1 3上报材料的时间上报材料的时间 设计单位完成装修设计定稿方案即同时上报至区域公司 3 1 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 中海发展写字楼装修设计定稿方案审批表 表格 7 形式 收文后 3 个工作日 内初审后上报中海发展规划设计中心 中海发展规划设计中心收文后 5 个工作日内以 中海发展写字楼装修设计定稿方 案审批表 表格 7 批复 3 2 写字楼公共部位装修设计施工图管理写字楼公共部位装修设计施工图管理 3 2 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据装修设计定稿文件深化设计完成装修设计施工图 3 2 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 修施工图纸和主要材料样板等各两套及电子文件 3 2 3上报材料的时间上报材料的时间 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1010 完成装修设计施工图即时上报至区域公司规划设计部 3 2 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 区域公司规划设计部工作信函 形式 收文后 3 个工作日内审核回复 4写字楼景观设计管理流程写字楼景观设计管理流程 4 1 景观设计方案定稿评审景观设计方案定稿评审 4 1 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据评审意见完成景观设计定稿 实施工作 4 1 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 中海发展 区 景观设计定稿方案审批表 表格 8 形式上报 包括定稿 方案文本两套及电子文件 4 1 3上报材料的时间上报材料的时间 完成景观设计定稿方案即时上报至区域公司规划设计部 4 1 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 中海发展 区 景观设计定稿方案审批表 表格 8 形式 收文后 3 个工 作日内批复 并抄报中海发展规划设计中心备案 4 2 景观设计施工图工作景观设计施工图工作 4 2 1地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 根据景观设计定稿文件深化设计完成景观设计施工图 4 2 2地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报 包括景观施工图纸和主要材料样 板等各两套及电子文件 4 2 3上报材料的时间上报材料的时间 完成景观设计施工图即时上报至区域公司规划设计部 4 2 4审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以 区域公司规划设计部工作信函 形式 收文后 3 个工作日内审核回复 并抄 中海发展规划设计中心备案 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1111 五 五 其它设计管理流程其它设计管理流程 1项目后评估设计管理流程项目后评估设计管理流程 1 1 地区公司设计管理部所做的工作地区公司设计管理部所做的工作 项目结束入伙半年后 地区公司设计管理部组织对项目概念设计落实及设计管理 工作进行发展后评估 评估的角度为设计及设计管理过程中的经验及教训及改进的方案 对概念设计落实及设计管理过程中的经验及教训进行总结 编制 项目设计后评 估报告 1 2 地区公司设计管理部需上报的材料地区公司设计管理部需上报的材料 以 地区公司设计管理部工作信函 形式上报至区域公司规划设计部 包括 项 目设计后评估报告 及 项目设计后评估报告 电子文件 1 3 上报材料的时间上报材料的时间 即时上报区域公司规划设计部和中海发展规划设计中心备案 1 4 审批形式及批复时间审批形式及批复时间 以电话沟通为主 2绿色建筑设计管理流程绿色建筑设计管理流程 绿色建筑设计管理流程分为绿色建筑技术方案设计前期工作流程 绿色建筑技术 方案设计过程控制流程 绿色建筑技术初步及施工图设计过程控制流程 请参照 中 海发展规划设计管理流程 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1212 六 六 设计管理流程图及评审表格设计管理流程图及评审表格 1写字楼前期设计管理流程图写字楼前期设计管理流程图 回复的同时上报 中海发展 规划设计 决策委员 会 区域公司 规划设计 管理委员 会 地区公司 规划设计 评审小组 项目定位初稿完 成后即时上报 写字楼前期设计管理流程 项目设计进度计 划 区域公司管 委会以审批 表形式审核 批复 中海发展规划 设计中心备案 工作信函形式抄报 设计单位委托设计单位委托 编写写字楼设计 任务书 A 类战 略合作单位或合 同金额 50 万 区域公司管 委会备案 设计单位委托设计单位委托 编写规划设计任 务书 B 类 非 战略合作单位且 合同金额 50 万 区域公司管 委会初审 方案类 区域公司管 委会审批 扩初及施 工图类 中海发展规划 设计中心以审 批表的形式批 复 审批表初审后 上报 方案类 审批表形式上报 收文后 3 个工 作日内批复 方案类 设计单位招标设计单位招标 编写规划设计招 标任务书 招投 标设计单位考察 报告 区域公司管 委会初审 中海发展规划 设计中心以审 批表的形式批 复 审批表初审后上 报 审批表形式上报 收文后 3 个工 作日内批复 收文后 3 个工作日内批 复 扩初及施工图类 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1313 2写字楼方案设计管理流程图写字楼方案设计管理流程图 审批表初审后上 报 收文后 5 个工 作日内批复 审批表形式上报 收文后 5 个工作 日初审后上报 中海发展 规划设计 决策委员 会 区域公司规 划设计管理 委员会 地区公司 规划设计 评审小组 完成规划设计定 稿方案即时上报 写字楼方案设计管理流程写字楼方案设计管理流程 定稿方案评审定稿方案评审 完成规划设计定 稿方案 立面定稿立面定稿 形成立面定稿 给 出评审意见 区域公司管 委会以审批 表的形式审 核回复 区域公司管 委会初审 决策委员会决 策意见 中海发展规划 设计中心以审 批表的形式批 复 审批表初审后上 报 收文后 5 个工作日内 审核回复 审批表形式上报 收文后 5 个工 作日内批复 标准层平面定稿标准层平面定稿 形成标准层平面 定稿 给出评审 意见 区域公司管 委会初审 中海发展规划 设计中心以审 批表的形式批 复 即时上报初步设计 施工图初步设计 施工图 设计管理设计管理 编制各专业设计指 引 初步设计 施 工图设计 交流备案 有需要时 区域公司规 划设计部以 工作信函的 形式审核回 复 中海发展规划 设计中心备案 回复的同时上报 收文后 5 个工 作日内批复 收文后 5 个工作日内 审核回复 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1414 3专业设计管理流程图专业设计管理流程图 4其它设计管理流程图其它设计管理流程图 项目后评估设计管理流程图与绿色建筑设计管理流程图参见 中海发展规划设计 管理流程 中海发展 规划设计 决策委员 会 区域公司 规划设计 管理委员 会 地区公司 规划设计 评审小组 写字楼专业设计管理流程写字楼专业设计管理流程 回复的同时上报 回复的同时上报 按设计计划及时 上报 结构设计管理结构设计管理 建立与设计单位有 效沟通机制 优化 结构方案 组织公 司内部评审 区域公司规 划设计部以 工作信函的 形式审核回 复 中海发展规划 设计中心备案 收文后 5 个工作日内 审核回复 机电 幕墙设计管机电 幕墙设计管 理理 建立与设计单位有 效沟通机制 优化 结构方案 组织公 司内部评审 区域公司规 划设计部以 工作信函的 形式审核回 复 中海发展规划 设计中心备案 按设计计划及时 上报 收文后 5 个工作日内 审核回复 审批表初审后上 报 公共部位装修设计公共部位装修设计 管理管理 根据评审意见完成 装修设计定稿 实 施工作 施工图设 计 区域公司管 委会初审 方案定稿 区域公司规 划设计部以 工作信函的 形式审核回 复 施工图 中海发展规划 设计中心以审 批表的形式批 复 方案审批表形式上 报 施工图以工作 信函形式上报 回复的同时上报 景观设计管理景观设计管理 方案定稿评审 根据评审意见完成 景观设计定稿 实 施工作 施工图设 计 区域公司管 委会以审批 表的形式审 核回复 方 案定稿 区域公司规 划设计部以 工作信函的 形式审核回 复 施工图 中海发展规划 设计中心备案 方案审批表形式上 报 施工图以工作 信函形式上报 收文后 5 个工作日内 审核回复 收文后 5 个工 作日内批复 收文后 5 个工作日内 审核回复 施工图 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1515 5评审表评审表 表格 1 中海发展 中海发展 区 区 项目设计进度计划审批表项目设计进度计划审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 同意上报此计划为该项目设计进度计划 关键设计时 间节点如下 1 规划方案定稿时间为 XX 年 XX 月 XX 日 2 首期施工图出图时间为 XX 年 XX 月 XX 日 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见等 项目发展进度计划 项目设计进度计划 区域和地区公司会签表或会议纪要 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1616 表格 2 中海发展中海发展 项目大额设计单位合作审批表项目大额设计单位合作审批表 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 说明 1 此表适用于 B 类设计战略合作 非设计战略合作且合同总金额大于 含 50 万 元的设计单位的直接委托 2 如属于方案类 需报中海发展规划设计中心审批 如属于扩初及施工图类 只需 报中海发展区域公司审批 3 规划设计 立面设计 景观设计 装修设计 软装设计 绿色建筑设计单位委托 合作均使用此表格 项目名称 地区公司 物业类型 经考察 建议委托 作为该项目 XX 阶段的设计单位 其对此项目的取费标准为 RMB 元 设计主管领导签字 年 月 日 地区公司意见 总经理签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计部 评审意见 设计主管领导签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见 等 规划设计任务书 或 景观设计任务书 或 立面设 计任务书 或 装修设计任务书 售楼中心及示范单 位各单项指标限定一览表 售楼中心及示范单位各单 项指标控制表 或 软装设计任务书 或 绿色建筑设 计任务书 及电子文件 设计单位考察报告 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1717 表格 3 中海发展中海发展 项目大型设计单位招投标审批表项目大型设计单位招投标审批表 项目名称 地区公司 物业类型 经考察 建议邀请 多家 作为该项目 XX 阶段的 招标设计单位 其对此项目的取费标准分别为 设计主管领导签字 年 月 日 地区公司意见 总经理签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计部 评审意见 设计主管领导签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见等 招投标设计单位考察报告 设计招标任务书 各 两套及电子文件 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 说明 此表适用于项目招投标总费用大于 含 50 万元 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1818 表格 4 中海发展中海发展 写字楼方案设计定稿审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 项目概述 市场定位 经济技术指标 方案简述 总平面布置与交通流线组织 标准层设计与 实用率 总体高度与结构形式 地下室及停车 建议以此规划设计为定稿规划设计方案上报评审 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 中海发展 规划设计决策委员会 决策意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见 等 集团规划评审委员会文件传阅表或规划设计招标评 审会会议纪要 内地地产项目成本规划与控制表或项目 盈利预测表 规划设计要点 定稿方案指标与政府指标 对比表 市场定位报告 设计任务书 方案定稿文本 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 1919 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计研究部 表格 5 中海发展中海发展 写字楼标准层平面设计定稿方案审批表写字楼标准层平面设计定稿方案审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 方案简述 核心筒 电梯 电梯厅 机电管井及设备间 卫生间 楼梯与疏散 柱距 柱跨 走道 办公空间 防火分区设计 实用率 建议以此标准层平面方案为定稿标准层方案上报评审 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见 等 写字楼标准层平面设计定稿图纸及其说明 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2020 表格 6 中海发展中海发展 写字楼立面设计定稿方案审批表写字楼立面设计定稿方案审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 立面方案概述 档次 风格 选材用料 建议以此立面方案为定稿立面方案上报评审 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见 等 建安成本限额控制表 经集团批复 拟用材料表 立 面成本估算表 立面设计任务书 立面效果图 立面分 色图 立面排砖图 地区公司会签表 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2121 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 表格 7 中海发展中海发展 写字楼装修设计定稿方案审批表写字楼装修设计定稿方案审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 装修方案概述 风格及定位 空间处理 功能流线 造 型色彩 比例尺度 建议以此装修方案为定稿方案上报评审 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 中海发展 规划设计中心 评审意见 负责人签字 年 月 日 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2222 附件清单 图纸 报告或具体意见等 装修设计任务书 装修定稿方案 售楼中心及示范单 位各单项指标限定一览表 售楼中心及示范单位各单 项指标控制表 区域和地区公司会签表 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 表格 8 中海发展 中海发展 区 区 景观设计定稿方案审批表景观设计定稿方案审批表 项目名称 地区公司 物业类型 地区公司 规划设计评审小组意见 景观方案概述 景观风格 空间布局 功能流线 软景层 次 软硬景比例 重要节点 建议以此景观方案为定稿方案上报评审 负责人签字 年 月 日 中海发展 区 规划设计管理委员会 评审意见 负责人签字 年 月 日 附件清单 图纸 报告或具体意见 等 景观设计任务书 景观成本配置表 景观定稿方案 区域 和地区公司会签表 存档 中海发展规划设计中心 中海发展 区 规划设计部 地区公司设计管理部 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2323 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2424 第二部分第二部分 写字楼设计管理指引写字楼设计管理指引 七 七 管理与设计团队架构及其分工管理与设计团队架构及其分工 1管理与设计团队架构管理与设计团队架构 1 1 甲方管理团队甲方管理团队 中海地产集团有限公司规划设计决策委员会负责为所辖区域及地区公司写字楼项 目的阶段性设计成果评审 重大技术问题决策 区域公司为地区公司为所辖地区公司写字楼项目的设计协调代表 审核阶段性设 计成果 参与重大技术问题决策 协调项目中的设计团队及计划控制 地区公司为本公司写字楼项目的甲方设计总负责 负责项目设计管理工作的全面 展开 监督项目设计各顾问公司计划执行 组织各阶段设计成果评审与技术问题决策 组织现场技术控制 提供各设计团队所需各类技术资料 并与当地政府技术征询及报 建工作对接 1 2 乙方设计团队乙方设计团队 设计团队一般由设计总负责人与其它顾问单位组成 总负责人意见应尊重并执行 甲方管理团队及政府的意见 其它顾问单位要尊重总负责人的意见 如出现异议 由 甲方管理团队裁定 设计总负责人一般由建筑方案设计单位与施工图设计单位按设计阶段依次担任 方案设计单位在概念设计 方案设计及初步设计完成并获得政府审批部门批准之 日前 作为项目设计设计总负责与牵头方 负责协调各专业设计顾问 施工图设计单位在在初步设计完成并获得政府审批部门批准之日后 施工图设计 阶段及以后阶段 作为本项目设计总负责与牵头方 负责协调各专业设计顾问 其它顾问单位一般由机电顾问 幕墙顾问 结构顾问 灯光顾问 室内顾问 景 观顾问 绿色顾问及其它顾问组成 各专业顾问有责任全面配合设计总设计人或总负 责人的协调工作 所有设计顾问有责任全面完成设计合同所限定的内容 1 3 写字楼项目管理与设计团队架构图写字楼项目管理与设计团队架构图 甲方委托乙方担任本项目设计总协调工作 协助甲方与丙方 各设计顾问单位 的沟通 协调工作 各方在项目设计各阶段的工作关系如下所示 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2525 写字楼项目管理与设计团队架构图 概念方案 方案设计 扩初设计阶段 政府审批前 地区公司 甲方总负责 方案设计公司 乙方设计总负责 机电顾问幕墙顾问其它顾问 集团公司 决策审批 征询报建 当地政府 室内顾问景观顾问灯光顾问绿色顾问施工图设计公司 区域公司 设计管理审核 全过程总协调及顾问服务 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2626 写字楼项目管理与设计团队架构图 施工图设计至竣工阶段 地区公司 甲方总负责 施工图设计公司 乙方设计总负责 机电顾问幕墙顾问其它顾问 集团公司 决策审批 征询报建 当地政府 室内顾问景观顾问灯光顾问绿色顾问方案设计公司 区域公司 设计管理审核 全过程总协调及顾问服务 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2727 2管理与设计团队分工管理与设计团队分工 2 1 甲方管理团队工作甲方管理团队工作 2 1 1方案设计阶段方案设计阶段 1 设计总协调 2 对阶段性成果评审并及时征询政府部门意见 决策重大技术问题 3 设计标准确定 4 设计任务书 设计修改指示书的编制及疑问解答 5 确认设计进度表 6 监督设计进度 7 召集并主持设计协调会 8 召集并主持中海内部评审会 方案定稿 9 方案设计送审前的甲方确认 10 方案设计报审 与审批部门及市政配套部门的协调 进行审查说明 11 参与机电 幕墙专家审批会议 12 参与设计例会 2 1 2初步设计阶段初步设计阶段 1 对阶段性成果评审并及时征询政府部门意见 决策重大技术问题 2 设计任务书 设计修改指示书的编制及疑问解答 3 设计修改指示书的编制及疑问解答 4 确认初步设计进度表 5 组织初步阶段各专业评审 6 初步设计送审图纸的确认 7 初步设计报审 8 通过评审 9 市政基础设施的配套信息和与相关部门的协调 10 参与机电 幕墙专家审批会议 11 参与设计例会 2 1 3招投标阶段设计招投标阶段设计 1 土建招标 参加议标会议 2 基坑维护方案确定 3 机电 弱电 设备招标 参加议标会议 4 幕墙招标 视观模型提意见 决定幕墙材料和颜色等 参加议标会议并 提出疑问 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2828 2 1 4施工图设计阶段施工图设计阶段 1 对阶段性成果评审并及时征询政府部门意见 决策重大技术问题 2 涉及修改建筑外观 建筑功能调整 3 设计任务书 设计修改指示书的编制及疑问解答 4 确认设计进度表 5 监督设计进度 6 施工图审图 7 施工图设计送审图纸的确认 8 施工图设计报审 9 通过评审 10 因技术要求发生影响原初步设计的意图的修改的确认 11 参与设计例会 2 1 5施工配合阶段施工配合阶段 1 施工管理 2 参加工地例会 3 巡视工地现场 4 确认并发出土建 机电 幕墙变更设计资料 2 2 建筑方案设计单位工作建筑方案设计单位工作 2 2 1方案设计阶段方案设计阶段 1 设计总协调 2 领收设计任务书 设计指示书 3 设计进度表的编制 4 确认相关设计符合当地设计规范 5 向业主及专业顾问提供设计规范建议 6 提出设计会议议题 召集并主持设计例会 作出会议纪要 并分发有关 人员 7 向业主提供并汇报设计提供可供讨论的所有方案图纸 并完成前次例会 已决定修改的内容 8 送审图纸及文本的汇总和装订 送审图纸及文本等签字 盖章 提交法 规校核初步意见 参加政府设计评审会 介绍设计方案 9 参加中海内部评审会 方案定稿 10 接受及协调反映甲方的意见 提交编制工程估算的所需资料 提交编制 经济技术指标的所需资料 对经济技术指标数据校核 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 2929 11 机电 幕墙顾问之间的调整配合 配合顾问公司提供设计资料 审核其 设计图纸 12 提供结构系统概念方案 2 2 2扩初设计阶段扩初设计阶段 1 领收设计任务书 设计指示书 2 审阅相关设计要求以及顾问要求 3 编制设计进度表 4 提出设计会议议题召集并主持设计技术例会 作出会议纪要 并分发有 关人员 5 根据各专业的调整和深化设计 提供可供讨论的所有图纸 并回应前次例 会提出的要求 6 配合甲方另外聘请的其他专业设计公司的工作 如机电 结构 景观 灯光 等专业设计公司 向专业设计公司提供设计要求 并负责协调工作 使其尽 量体现建筑方案设计意图 7 向业主提供并汇报初步设计 建筑 结构等 接受及协调反映甲方的意 见 8 送审图纸及文本 含概算 的汇总和装订 送审图纸和文件的修改及补 充 与审批部门及市政配套部门的协调 进行审查说明 向当地政府有 关部门汇报设计 根据初步审批意见 并协助施工图设计单位做施工图 准备工作 9 更新设计进度表 划分阶段 10 中期进度介绍 11 选择初步设计材料 装饰和颜色 12 协助甲方确定景观和绿化设计内容 主题 13 与结构及设备工程师配合 14 编制建筑初步设计文件 包括总平面图 建筑各层平面 竖向设计 局部 放大图 剖面 局部放大建筑剖面 建筑外立面 局部放大外立面 局 部设计细部 外墙大样和外墙用料选择 以及总平面设计说明 建筑设 计说明和透视图 15 若建筑设计单位承担室内公共部分的设计工作 则编制 办公楼及商业 设施公共空间 建筑大堂 电梯门厅 公共走廊 电梯轿箱和卫生间等 公共部分 室内方案设计文件 包括平面图 天花图 局部放大平面图 局部放大天花图 立面图 局部设计细部图纸 材料表 门表图 洁具 选型表及室内设计说明 并提供效果图及材料样板 写字楼设计管理指南写字楼设计管理指南 设计管理篇设计管理篇 3030 16 编制及提供主要内外装饰材料表 建筑立面分割图 主要详细剖面图 主要外装饰外形大样图 17 幕墙的材料选用 包括建筑外形 颜色 技术指标和强度等有关建筑部 分 18 机电 幕墙顾问之间的调整配合 配合顾问公司提供设计资料 审核其 设计图纸 2 2 3招标文件招标文件 1 幕墙招标 提供视观模型范围要求 视观模型提意见 决定幕墙材料和 颜色等 2 土建招标 参加议标会议并提出疑问 3 机电 弱电 设备招标 参加议标会议并提出疑问 4 擦窗机招标 参加议标会议并提出疑问 2 2 4施工图设计阶段施工图设计阶段 1 涉及修改建筑外观 建筑功能调整 2 与施工图设计方进行技术交流及进行设计解释 协助施工图设计方尽量达 到原设计的意图 对合作设计方的图纸进行审图并提交书面咨询意见 3 因技术要求发生影响原初步设计的意图的修改的确认 4 接收并协调业主对外墙的意见 2 2 5施工配合阶段施工配合阶段 1 施工阶段设计全程配合 2 竣工验收阶段设计全程配合 2 3 建筑施工图设计单位工作建筑施工图设计单