天台山风景名胜区寒岩明岩景区建设项目可行性计划书.doc

天台山风景名胜区寒岩明岩景区建设项目可行性计划书 目 录一项目总论31项目概述32项目立项背景33项目规划范围34项目建设单位45项目建设计划46项目建设意义4二基础资料条件分析41自然资源分析42社会与经济资源分析53旅游资源分析54结论6三客源市场前景分析61市场现状分析62客源市场定位73市场营销策略7四总体布局81布局原则82总体布局结构93项目设计9五环境保护9六技术及经济可行性分析101技术可行性分析102经济可行性分析10七综合效益分析151社会效益分析152环境效益分析153经济效益分析16八项目结论16九图则 1区位分析图 2现状分析图 3总平面图 4功能分区图 5结构分析图一项目总论1项目概述项目名称天台山风景名胜区寒岩明岩景区项目投资单位浙江神行旅游开发有限公司项目主管部门天台山风景名胜区管委会项目投资总额6800万元项目建设性质新建项目建设地点天台县街头镇2项目立项背景近年来天台县委县政府高度重视发展旅游业以小县大城战略为统筹思想围绕建设生态宜居城市宗教文化圣地的城市定位目标和旅游休闲胜地的产业定位目标充分发挥自身优势坚持政府主导企业主体全民参与合力兴旅通过加大旅游项目推进力度加快旅游产业融合发展创新市场营销手段提升旅游服务水平扎实推进旅游建设年顺利进行逐步确立旅游业作为全市战略性支柱产业的地位同时天台山风景名胜区总体规划2009-2025明确指出寒岩明岩景区定位主要为休假登山游览观光寒山文化和农家乐旅游区与天台山其它五大功能区形成空间联动资源互补充分利用良好的自然生态环境深厚的人文底蕴内涵通过功能提升环境整治设施完善创新设计等措施使之成为集乡村休闲生态观光人文体验康体度假等功能于一体的景区3项目规划范围寒岩明岩景区位于台州市天台县西部边缘距天台县城30公里具体位置为东至九遮公路北至张家桐村南含六思庵西至石门公路总面积707平方公里4项目建设单位浙江神行旅游开发有限公司5项目建设计划景区的规划年限分为两个阶段分别为近期中远期近期重点建设期完成明岩洞天十里铁甲龙寒岩等主要项目建设以及景区线路组织及旅游配套服务及接待设施的建设中远期全面提升与稳固发展期进一步完善景区内接待设施对已建项目或新建项目进行深度开发优化景区游览环境通过对休闲度假观光旅游访古文化等功能的合理安排力争将寒岩明岩景区建设成为整体形象鲜明基础和配套服务设施完备自然文化和生态环境和谐发展具有浓郁特色的天台休闲旅游景区6项目建设意义寒岩明岩景区的开发将直接带动当地旅游产业的发展对促进地方经济发展起到一定作用同时它是最容易直接带动农民增收的产业对改善人居环境提高生活品质起到关键性作用通过本项目的运作在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展为区域经济的腾飞创造稳定持续的税收大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题二基础资料条件分析1自然资源分析11地质地貌地质历史时期强烈的差异性抬升运动和断裂构造发育造就了多样化的地貌结构其中节理发育较完整的花岗岩侵入岩体形成了独特的自然奇观多以奇山怪岩异瀑幽洞为特色地形呈东西向带状主要由腹地较为开阔的入口和两侧的高山构成南面和北面山体连绵起伏构成了丰富的山脊轮廓线和背景立面入口处基本为平地地势较缓村镇部分地势较缓和和山体相接形成平原田地大部分山体为坡地各种地貌类型交错衍生地形变化丰富结构较复杂12气候水文本区属亚热带季风气候区四季分明气候温和雨量丰沛光照充裕年平均气温16一月平均气温为51七月平均气温为279年平均无霜期为314天多年平均降雨量16383毫米年内降水分布不均匀年平均日照时数18615小时境内始丰溪流经于此它发源于磐安县大盘山南麓东北流经方前镇注入里石门水库在后求乡入境流经龙溪详明街头等乡镇全长13270公里为天台境内的最大溪流贯穿天台盆地是天台的母亲河13植被土壤本区生态环境绝佳动植物资源种类繁多植被属中亚热带常绿阔叶林中部地带主要植物有马尾松杨梅毛竹杉木映山红马银花等野生动物主要有野猪野兔穿山甲等区内岩石主要有凝灰岩流纹岩玄武岩和花岗岩等火山岩类土壤以岩石风化物发育而成的红壤为主2社会与经济资源分析本区所属的天台县位于浙江省沿海中部隶属浙江台州东连三门宁海西邻磐安南接临海仙居北靠新昌全县土地总面积14321平方公里辖内共有12个乡镇截止2009年总人口已达56万2010年天台县生产总值GDP10196亿元比2008年增长45其中第一产业767亿元增长1第二产业4598亿元增长3第三产业4831亿元增长6三次产业比例由2008年的84646调整为84547人均生产总值GDP15208元增长121随着社会事业的发展迅速各村的科技教育事业进步明显村民的生活水平有了很大的提高劳动就业工作得到加强社会保险事业积极推进社会救济正常开展城乡居民收入水平稳步提高社会福利事业继续发展最低生活保障制度稳步推进3旅游资源分析其一规划区内自然资源丰富景区内各景点集中分布于同一座寒石山的东西北三个方向的峡谷中或山麓上形成寒岩明岩铁甲龙三大景群古奇清幽有石怪岩明诗满山之誉区内峰秀岩峭山岩裸露显示条条纹路山林内部村舍错落小桥流水一派山野风光山奇林幽景秀是其独有特色景区自然环境优美空气清爽崖壁农田溪流几乎无污染给人一种返朴归真的感觉是一处休闲避暑文化交流场所其二历史人文资源也极为丰富著名唐代诗僧寒山子曾隐居于此并留下无数脍炙人口的轶事趣闻遗留较完整的拥有1800多年历史的明岩古寺还曾因寒山子在此一带活动而得名的寒岩遗址等这些众多历史遗迹遗址给本区带来深厚的历史文化底蕴不觉让人回荡在历史长河的演变中4结论寒岩明岩景区不仅有良好的山岩风貌和生态系统而且还拥有众多人文旅游资源具有极高的旅游开发价值经各级政府同意决定开发建设寒岩明岩景区项目为浙东地区增添一优质旅游景区根据寒岩明岩景区的地理环境和旅游资源以及客源市场的需要建设项目定位为以自然山水和良好的生态环境为依托将寒山文化和和合文化主题相结合以寒山子文化为中心的登山访古交流休闲度假旅游活动为主的山水文化型景区三客源市场前景分析寒岩明岩景区开发的成败很大程度上取决于客源市场在开发前对市场前景作出预测为旅游投资商作决策的投资程度可提供依据市场前景预测是对旅游吸引力旅游客源地的距离经济人口文化等因素的综合分析以及对客源地和目的地之间的交通可进入性状况来加以评比预测1市场现状分析寒岩明岩景区还初具规模尚未形成完整配套的旅游接待设施处于发展初期阶段的寒岩明岩景区各方面基础都较差资金投入的不足和促销宣传力度的不够使得景区发展脚步迟缓与天台县整体旅游发展趋势不相吻合主要原因有三点一是由于现有设施接待能力跟不上客流量的节奏其二是景区项目较老化无新意没有突出的旅游品牌形象三是由于开发层面较肤浅主要停留于表面的寒岩明岩没有深入挖掘其内在文化内涵使景区很难持续经营2客源市场定位寒岩明岩景区正好处于台州温州宁波等大旅游城市的游憩区范围距中心城市100范围内或旅行时间25小时范围内为城市游憩区而且其资源特点使景区构成了集厚重的山水文化人文景观休闲度假为一体的风景区因此寒岩明岩景区潜在的旅游市场不仅广阔而且稳定主要包括一级市场主要分布于宁波上海杭州温州绍兴等以及来天台旅游的国际友人二级市场主要指省内其它城市和长三角经济较发达城市三级市场主要指省外市场3市场营销策略根据本规划区的资源条件旅游产品开发规划市场条件以及旅游地生命周期理论提出以下旅游市场开发策略31在营销中贯彻三专政策 专门组织选派一批高素质高水平的营销骨干专门组建一支营销队伍有效地实现与其它部门的分工协作并认真处理好各种合作关系竞争关系 专项经费为保证营销效果希望投资商能专门设立旅游促销经费专款专用做到持之以恒舍得投入 专家策划所谓磨刀不误砍柴工由于营销活动有它一定的科学性艺术性因此特别强调专家策划请相关领域的专家学者针对本规划区进行专门的营销策划提出具体实施方案并反正论证然后再予以落实通过专业策划可以有效地避免走弯路走错路真正发挥出每一份营销投入的效益32联合促销策略积极响应天台县或台州市对外旅游促销的行动事宜积极参与国内外旅游促销展会利用机会与国内外或者周边的友好景区建立旅游联合促销协议33产品宣传策略加强对景区人文生态资源的挖掘和收集加大对外旅游宣传品制作的投入提高宣传品制作的水准或结集出版或制作宣传片或利用互联网进行34视觉景观宣传策略在人口密集区和流动人口必经之路等地方使用招徕性视觉景观宣传和促销如在上海市中心人口密集区竖立游览图以文字图案照片等方式宣传本景区内的景点名称位置游览方向等35建议建立旅游市场开发基金旅游市场开发的国内外信息收集和调研宣传促销与公共工作需要的资金由景区市场开发基金予以保证36制定针对各旅行社向本景区输送客源的政策按向本景区输入客源的数量进行评比奖励并设定数量指标如年输入一万游客给予一定量的奖励四总体布局1布局原则11尊重自然生态保护第一规划区内的所有项目设置首先考虑以不破坏生态环境为前提尊重自然将生态环境的建设和保护摆在首位以旅游建设来优化生态美化环境12天赋资源利用最大化规划区风景资源种类繁多环境清幽空气清新通过对风景资源合理科学的开发和利用发挥其资源优越性确保其生态原真性努力追求生态社会经济三大效益和谐统一使其达到效益最大化13功能设计多样化旅游产品的服务对象主要是旅游者只有迎合旅游者口味的旅游产品才是生命力最强的旅游产品随着客源市场细分化日益显著人们对单一的旅游产品越来越缺乏兴趣因此在旅游方式和项目设计上必须追求多样化才能满足不同性格特征的旅游者14服务功能系统化积极完善与旅游景区点配套的基础设施建设在主要道路设置引导性旅游标识牌在景区点设立中英文对照的全景图景点说明牌景物介绍牌及公共信息图形符号等提供优质规范和符合国际标准的公共标识配套设施完善旅游接待服务功能建设游客服务中心加快完善接待中心信息咨询旅游购物住宿餐饮等旅游公共服务设施建设提高综合服务水平2总体布局结构根据寒岩明岩景区综合发展需要结合当地自然景观和人文景观的地理位置和分布特色同时满足旅游观光休闲度假和经营管理的需要拟将景区按地域划分为明岩洞天入口区寒岩明岩休闲区山岩峭壁游赏区寒岩遗址文化区和自然景观保护区等五个区3项目设计功能分区与项目设计汇总表分区项目构成明岩洞天入口区农村怡乐寒山广场白茅万顷鼓墩岩链锤岩螳螂钓蟾陈天保烈士墓九狮山明岩洞天金桔洞晴天珠瀑五马影象眺岩寒山舍八寸关狮象守山德心池寒山塔目莲背母青龙涧麒麟谷仙踪岭明岩寺寒岩明岩休闲区溪滩烧烤世外桃源岩前街山岩峭壁游赏区十里铁甲龙玄虎岙独角犀牛观崖轩象鼻峰万壁长空浮云亭龙须洞将军石竹韵坡通天洞闲云阁展旗岩禅茶坞寒岩文化遗址区旱石梁寒岩洞天龟蛇相守寒山寺寒山文化交流中心寒岩夕照橘园秋色自然景观保护区林踪探秘忘幽谷白岩坑五环境保护寒岩明岩景区开放后必然会有大量游客蜂拥而至若不加强环境保护势必造成环境污染和破坏生态平衡产生污染和破坏生态的因素很多主要的可能途径是1过量游客进入区内人流滚滚对原先安谧的自然环境产生负效应2景点施工对植被的破坏3游客的不良卫生习惯随地大小便和乱扔垃圾4吸烟者乱丢烟蒂引起森林火灾等为此要对以下几个方面采取保护措施1强化生态旅游宣传教育在景区内用张贴告示竖广告牌等方式向工作人员周围群众和进入景区的游客进行生态平衡和环境保护的宣传以提高生态环境保护意识2加强景区内旅游服务设施的三废治理坚持保护为前提3适当控制游客总量4设立环境监测机构负责环境监测配备环保员或清洁工及时科学地清理垃圾并落实责任制使保护生态环境污染治理与员工的经济利益挂钩5根据游程节奏在几个主要风景点配建生态厕所在游步道上每隔一定距离设立一个垃圾筒以方便游客和保洁并在景区内建立乱扔垃圾烟蒂的经济处罚制度六技术及经济可行性分析1技术可行性分析寒岩明岩景区的旅游开发在技术上是否可行我们作如下分析11寒岩明岩景区作为以自然观光文化体验休闲度假为主的景区在市场上很受推崇因为景区内的自然环境人文氛围与环境氛围差异很大对都市人来说具有更强的吸引力因此会受到人们的青睐12寒岩明岩景区的开发受到天台县政府的重点项目来抓13我们积累和借鉴了其它已开发并取得成功的案例经验把它们的一些基本手法运作规律注意事项很好地应用到景区的开发中来省去了我们再去摸索的时间成功就更容易把握2经济可行性分析21投资预算根据项目建设的规模同时考虑到资金的来源情况项目建设期为10年分近中远期三期实施本投资预算是对近中期项目建设投资预算不包括土地征用费近期2011年2015年完成项目建设审批近期项目建设主要建设项目明岩洞天入口区寒岩明岩休闲区山岩峭壁游赏区等中远期2016年2020年完成大部分中远期项目建设对前期建设项目进行维护完善各景区旅游服务设施和基础设施通过控制环境容量来维护好景区生态自然景观及深厚人文景观为景区全面发展量身打造具有鲜明特色的营销方案主要建设项目寒岩文化遗址区自然景观保护区等投资预算及建设时序表序号项目设置建设时序投资预算万元近期中期一明岩洞天入口区1农村怡乐2002寒山广场17453白茅万顷-4鼓墩岩-5链锤岩-6螳螂钓蟾-7陈天保烈士墓108九狮山-9明岩洞天15010金桔洞-11晴天珠瀑-12五马影-13象眺岩-14寒山舍11015八寸关-16狮象守山-17德心池-18寒山塔30019目莲背母-20青龙涧5021麒麟谷-22仙踪岭-23明岩寺120024其他35合计3800二寒岩明岩休闲区1溪滩烧烤102世外桃源2503岩前街5504其他30合计840三山岩崖壁游赏区1十里铁甲龙-2玄虎岙-3独角犀牛-4观崖轩255象鼻峰-6万壁长空-7浮云亭258龙须洞-9将军石-10竹韵坡-11通天洞-12闲云阁6013展旗岩-14禅茶坞35015旱石梁-16其他55合计515四寒岩遗址文化区1寒岩洞天-2龟蛇相守-3寒山寺14504寒山文化交流中心1205寒岩夕照-6橘园秋色107其他35合计1615五自然景观保护区1林踪探秘102忘幽谷-3白岩坑-4其他20合计30总计40752725680022经济效益分析221运营成本估算主要成本费用包括固定资产投资的年折旧成本员工工资管理费维护费用广告宣传费用以及应交税金 折旧费以20年平均分摊每年约340万元 工资开支以50名员工计算每人每年工资及福利费用为2万元则年总金额为100万元 管理费用包括景点维护费用以年平均收入的8计算则年平均费用大约为1118万元 广告宣传费用以年平均收入的5计算每年约699万元 应交税金合计以55计提年平均应交税金约为769万元总成本合计年平均数大致为6986万222投资效益分析2011年为建设期72013年开始正常营业根据前面的客源市场规模规划2009年全年的人流量为704万近期至2015年游赏区游客按10增长中期7的增长量计远期为以5的增长量计规划留宿率为20在2011-2015年之间人均消费50元2015开始山林山上休闲度假渐成气候农家乐特色餐饮形成规模人均消费提升2015-2019年人均消费80元2020年起为100元 人次则预测的营业收入列表如下营业收入预测表年份游客量万人次旅游收入万元201112663020121386693201315257632014167883920151846147720161975158020172113169020182253180220192411192920202582580年平均13983投资效益分析表1平均收入13983万元2平均成本支出6986万元3年平均毛利6997万元4应交税金769万元5年平均净利润6228万元6投资回收期109年七综合效益分析1社会效益分析通过对寒岩明岩景区项目的建设第一可对天台县旅游行业的发展具有推动作用促进天台县尤其是街头镇旅游产业六要素的充实和完善第二可以改善乡村生活环境提高生活品质居民综合素质起到一定的作用第三旅游者在观光休闲过程中带来的地域文化民俗习惯生活方式以及先进科学技术和管理理念可以推动信息传递和文化交流2环境效益分析建设寒岩明岩景区一方面可以美化自然环境促进景区致力于环境的建设和美化搞好环境卫生防止三废污染以建设促保护维护生态平衡但另一方面它又会造成生态环境的破坏或污染造成动植物资源人为破坏水土流失废物污染等等因此寒岩明岩景区在今后的发展过程中要重点协调好保护与开发旅游与环境的关系合理建设科学利用风景资源保护生态改善环境3经济效益分析31增加就业机会旅游业属劳动密集型产业可