2012年太仓市房地产市场分析.docx

2012年我市房地产市场分析市房协特约通讯员2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，我市房地产市场总体平稳，并渐呈企稳回升态势，商品房成交量逐步回暖，住宅价格稳中有降。现根据2012年1-12月份的房地产统计情况对今年的房地产市场情况作一个简要的分析，供大家参考。一、房地产市场情况1、房地产开发投资情况1-12月累计完成房地产开发投资69.5亿元，同比下降20.2%，其中住宅投资37.5亿元，同比下降25.3%。2、房地产施工、新开工、竣工面积全市：1-12月累计商品房施工面积706.0万平方米，同比减少2.2%，其中住宅419.1万平方米，同比减少2.8%；商品房新开工面积104.4万平方米，同比减少58.7%，其中住宅51.1万平方米，同比下降63.7%；竣工面积272.2万平方米，同比增长120.2%，其中住宅169.6万平方米，同比增长170.9%。市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计商品房施工面积457.8万平方米，同比减少4.7%，其中住宅248.1万平方米，同比减少7.4%；商品房新开工面积52.1万平方米，同比下降67.5%，其中住宅15.9万平方米，同比下降80.5%；竣工面积197.6万平方米，同比增长154.6%，其中住宅118.1万平方米，同比增长241.6%。3、房地产市场供给情况全市：1-12月累计上市148.3万平方米，同比减35.2%，其中住宅72.1万平方米，同比减少53.6%。截止到12月底，各类商品房可售房源共310.3万平方米，比上年末增加4.8。其中普通住宅147万平方米，别墅、高档公寓43.8万平方米，经济适用房4.4万平方米，其它非住宅房共151.2万平方米。市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计上市98.7万平方米，同比减少35.7%，其中住宅47.1万平方米，同比减少54.9%。截止到12月底，各类商品房可售房源共186.7万平方米，比上年度减少2.1万平方米。其中普通住宅93.3万平方米，别墅、高档公寓23.7万平方米，其它非住宅房共81.1万平方米。4、房地产市场需求情况全市：1-12月份商品房累计销售面积为110.6万平方米，同比下降8.8%，其中住宅83.9万平方米，同比增加1.2%；销售总额81.5亿元，同比下降5.0%，其中住宅58.0亿元，同比减少5.9；全年商品房销售均价为7375元/平方米，同比增长4.2%，其中住宅（含别墅、高档住宅）6910元/平方米，同比下跌7.0%。市区（城区、新区、新城区）：1-12月份商品房累计销售面积为71.7万平方米，同比下降12.0%，其中住宅56.0万平方米，与去年持平；销售总额59.4亿元，同比下降6.0%，其中住宅41.9亿元，同比减少6.9%；全年商品房销售均价为8285元/平方米，同比上涨6.9%，其中住宅（含别墅、高档住宅）7487元/平方米，同比下跌8.1%。二、房地产市场分析（一）房地产投资下降，企业投资趋于谨慎虽然我市房地产销售逐步回升，但房地产投资仍偏冷，1-12月份完成房地产开发投资约69.5亿元，较上年度下降20%，也是近10来年首次出现负增长。同时，全市商品房新开工面积大幅度萎缩，全年新开工面积104.4万平方米，较上年度下降58.7%，尤其住宅新开工面积仅51.1万平方米，较上年度下降63.7%。究其原因主要有：一是以“限购”和“限贷”为核心的房地产调控不松动，企业投资意愿不强。为了稳定经济增长，中央实施差别化房贷政策，仅针对首套刚性需求定向宽松，投资性需求仍是重点抑制对象，并在短期内很难有重大转变，最终也影响企业对房地产市场未来的预期，入市意愿不强。二是房价刚性成本持续上涨，经营风险明显上升。随着近年土地、人力、建材等价格持续上涨，房价刚性成本抬升较快。而目前市场需求主要以刚性和改善性家庭自住需求为主，投机性和投资性需求基本上被挤出市场，以及政策上对房价的高压，短期内房价很难出现快速上涨。这将使得企业难以通过涨价的方式将转嫁成本上涨。（二）商品房成交趋稳，家庭自住需求主导市场随着2月份中央开始对房地产政策进行微调，并支持居民合理购房需求，降低首套房利率，3月份起，部分刚性和改善性需求开始释放，商品房成交逐步回暖，并呈逐步走高态势，12月份单月成交面积达15.3万平方米，创调控以来单月成交新高。纵观全年销售形势，行业分化态势较为明显，具体表现在以下几个方面：1、成交结构分化，住宅成交保持稳定、商业办公持续下滑。经过两年的房地产调控，在投资与投机型需求基本退出市场后，刚性和改善性家庭自住需求也逐渐稳定，全年商品住宅成交面积83.9万平方米，与上年度持平。商业、办公楼受经济下行、价格上涨过快以及投资回报率下降等因素影响，成交量出现回落，其中，商业用房成交面积从2010年的38.8万平方米、2011年的23.6万平方米，降至今年的20.6万平方米;而办公楼2012年仅成交面积3.5万平方米，较上年度下降50.1%。2、产品结构分化，中小户型住宅最受市场青睐。全年商品住宅共成交6832套，其中以面向刚性需求为主的中小户住宅（120平米以下）共成交3838套，占总成交套数56.2%，部分楼盘甚至出现开盘即售罄的场景；以面向改善性需求为主的120-144平米户型的共成交2081套，占总成交套数的30.5%。3、区域结构分化，城区市场保持稳定。受城市产业、人口聚集效应带来巨大房地产市场需求，城区市场保持稳定，城区全年商品房成交面积71.7万平方米，占全市销量的65%，商品住宅成交面积56万平方米，占全市住宅销量的67%；滨江新城全年共成交21.7万平方米，占全市销量的20%，受调控政策影响较大，其市场表现较为起伏，上半年成交面积7.3万平方米，下半年随市场整体回暖，成交量持续放量，成交14.4万平方米，比上半年增加约一倍；沙溪、双凤、璜泾等镇市场以本地人为主，需求较为稳定，全年共成交商品房13.27万平方米，占全市销量的12%。（三）商品房价格涨跌互现，房价整体呈向上态势2012年，我市商品房销售均价7375元/平方米，与去年基本持平。从房地产价格走势来看，明显呈触底反弹，震荡上升的态势。而其中商品住宅、商业用房、办公楼价格受总体经济环境、房地产调控政策等政策因素影响不同，表现出涨跌不一的特点：1、住宅价格整体回落，但呈缓慢上升的态势。住宅价格受房地产宏观调控影响较大，全年商品住宅成交均价6910元/平方米，较上年度回落7.0%，但从房价走势来看，自2011年底住宅市场量价齐跌，到今年2月份差别化楼市调控政策的出台，成交量开始回升，房价降幅也逐步收窄。随着第三季度市场成交持续放量，各方预期开始发生改变，市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段，城区住宅价格下半年成交均价7646元/平方米，较上半年微涨2.1%。2、商业价格保持快速上涨。虽然商业用房销量连续回落，但受投资渠道有限，加上开发企业自持商业物业越来越多，商业用房价格仍保持上涨态势，2012年商业用房成交均价10074元/平方米，较2010年、2011年分别上涨64.1%和33%，尤其部分综合性大型商业项目热销，带动价格快速上涨。3、办公楼量价齐跌。由于2011年新增办公楼供应过大，而整个市场需求有限，以及经济下行需求减少等综合因素影响，全年办公楼市场成交量出现大幅度萎缩，成交均价6036元/平方米，较上年度下跌9.5%。三、2013年展望展望2013年，我市的房地产市场将保持总体稳定，房价稳中有升，具体分析：1、房地产市场基本面向利好方向发展。虽然第四季度宏观经济企稳回升，但尚不稳定，加上出口和国内消费增长乏力，所以2013年国家仍会加大投资建设力度，并力促房地产市场保持稳定。一是房地产调控政策仍将执行“双重标准”，继续抑制投资性需求，“限购”、“限贷”政策短期内不会退出，同时鼓励首套房家庭自住需求，市场预期较为稳定。二是货币政策利好于房地产市场。12月底中央经济工作会议，明确2013年继续“实施稳健的货币政策”，同时“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本”，预计2013年市场流动性将略微宽松，房地产市场也将好于2012年。2、住宅价格整体呈稳中有升，市区将震荡上扬，乡镇保持平稳。从当前形势看，能够带来房价趋势性下跌的市场环境已不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。一是从商品住宅供应来看，由于2012年的住宅新开工面积大幅萎缩，市场有效库存已明显减少，尤其是市区全年住宅新开工面积仅15.7万平方米，而市场销售达56万平方米，预计2013年市区供需矛盾会相当突出。各乡镇住宅新开工面积35.2万平方米，销量面积27.9平方米，供需相对稳定；二是从市场需求看，在当前调控政策不变的前提下，家庭自住需求将会继续积极入市，之前成交量回升的局面仍将得以延续，但自住需求对房价上涨较为敏感，房价走势可能表现为震荡上扬；三是从企业开发成本来看，土地成本的抬升抑制房价下跌空间。目前市区在建销售的大型住宅项目土地大多是2009年以前的，开发已接近尾声。而2010年之后的土地将进入开发阶段，其土地成本较之前大幅提高，这也将会推升全市住宅价格的上涨。3、房地产成交将维持稳定，区域间表现略有差异。一是市区住宅成交将略微下降。随着市区高价房源库存占比较大、明年上半年新增供应量减少，加上年底部分需求提前释放，房产开发企业资金较为充裕，预计2013年上半年企业促销幅度将有所减少，成交量将呈前低后高，整体略有下降。二是港区和浏河成交将