建筑工程业主现场管理手册

建筑工程业主现场管理手册建筑工程业主现场管理手册 第一章 建设项目业主管理概述 第一节 建设项目的概念 一个建设项目就是指一项固定资产投资项目 既可能是基本建设项目 新建 扩建等扩大生产能力的建设项目 也可能是技术改造项目 以节 约资金 增加产品品种 提高质量 治理 三废 劳动安全等为主要目的的项目 建设项目的实现是指投入一定量的资金 经过决策 实施等一系 列程序 在一定的约束条件下形成固定资产的一次性过程 它不同于一般工业性产品的生产 并具有以下基本特征 1 投资额大 2 每一个具体建设项目都具有一次性的特点 单件性 不可能存在完全一样的重复生产 表现为资金的一次性投入 建设地点的一次性固定 设计单一和施工单件 3 在一定的约束条件下 以形成固定资产为特定目标 约束条件 一是指时间约束 即一个建设项目有合理的建设工期目标 二是指资源的 约束 即有预期的生产能力 技术水平要求或使用效益目标 4 为了实现建设项目的目标 必须遵循基本建设程序和经过特定的建设过程 5 建设周期长 由于建设项目工程规模大 技术复杂 涉及的专业面宽 因此从项目设想到施工 投入使用 少则几年 多则十几年 同时 投资风险也很大 从工程技术业务管理角度区分 建设项目可以分为一般工业与民用建筑 冶金 煤炭 石油 化工 电力 建材 森林 轻纺 水利 交通 港口 航天 邮电 通信 广播 热力 燃气等工程类别 国家计委和建设部为了便于对建设项目进行经济评价 又从投资管理角度把建设项目分 为新建项目 扩建项目 改建项目和复建项目等四种 此外 也可以按建设项目的规模分为大中小型项目 还可以按照建设项目的资金来源 将建 设项目分为国家建设项目 民营建设项目和外资建设项目等等 不同的分类方式只是为了满足各部门制定政策和管理的需要 建设项目在运作过程 中 各主体应按照相应的规定进行管理 第二节 业主在项目管理中的职能 一 概况 建国后的几十年内 由于我国长期实行计划经济 建设项目的任务用行政手段分配 投资靠国家拨款 作为建设项目组织者的建设单位 只负 责实施过程中的组织协调工作 没有经营的职能 盈利上缴政府 亏损国家弥补 随着国家体制改革的深化 国家实行社会主义市场经济 建设项 目的建设也纳入了市场经济的轨道 改革了建设项目的投资体制 目前 绝大多数建设项目需由业主采取多种形式 多种渠道筹措建设资金 井对 建设资金的 第 1 页 偿还和投资效益直接负责 这就要求业主按经济规律组织建设项目的建设 但前 阶段 社会效益较大的建设项目 由于国家投资所占比例较大 建 设单位 业主 大多由国家行政主管部门任命负责人 用行政手段组织管理班子 导致业主在对建设项目的实施进行组织管理过程中 按市场经济规律 办事 自主经营的思想还比较淡薄 大多仍延用行政管理的方法组织建设项目的建设 缺少紧迫感和风险意识 为了使业主对建设项目的管理行为规 范化 适应市场经济规律的要求 有必要对项目法人责任制进行较为深入的探讨 我国宪法规定 国家实行社会主义市场经济 由 国家加强经济立法 完善宏观调控 在建筑市场 我国正在全面推行 项目法人责任制 招标 投标制 工程监理制 和 合同管理制 按照社会主义市场经济原则和现代企业制度进行工程管理 作为投资主体的建设项目业主既是资金的持有人 又是建设项目的所有者 按照项目法人责任制的原则 不仅要对项目建设的过程负责 还要对项目建设的成败和项目运行的好坏负责 既要负责筹措 项目的建设资金 还要对建设过程 生产经营及还款付息 直至发挥投资效益承担责任 俗话说 一个事业的好的开始是成功的一半 项目建设的成 败在很大程度上影响着工程投入运行后效益的好坏 建设项目采用招投标选择承包单位 用经济合同约束双方的实施行为 聘用可靠的工程监理负责 合同履行过程中的监督 管理 协调工作 这些都是建设过程中有效的保证措施 正在全面推行的这四项基本改革制度中 业主都是直接的参与者 是建设项目的 龙头 尽管他不是工程项目的直接实施者 但他的行为对项目建设的成败有着举足轻重的作用 应当强调 在自营制体制下 建设单 位是以行政手段分配建设任务 他与实施者之间仅产生行政管理关系 不会发生经济利益的冲突 而在市场经济的条件下 业主与各项建设任务的实 施者建立的是平等合同关系 导致的是社会主义的商品经济关系 因此 业主必须正确地运用商品市场经济的价值规律和竞争规律来保证建设项目目 的的最终实现 二 业主在项目管理中的职能 建设项目的实施阶段 参与建设的各方都要对项目的实施进行管理 但各承包单位仅负责对与业主所签订合同的本方任务的履行过程实施管理 而业主则要与咨询单位 监理单位 勘察设计单位 施工单位 物资供应单位签订相应的经济合同 因此 要负责从可行性研究开始 直到工程竣工 交付运行的全过程管理 是整个建设项目管理的核心 鉴于业主处于建设项目实施阶段项目管理的核心地位 因此必须运用系统工程的观念 理论和 力祛进行管理 建设项目管理的主要内容包括 进度控制 质量控制 投资控制 合同管理 信息管理和组织协调 为了保证管理目标的实现 业主 对项目的管理应包括以下职能 1 决策职能 由于项目的建设过程是一个系统工程 因此每一建设阶段的启动都要依靠决策 2 计划职能 围绕项目的全过程 总目标 将实施过程的全部活动都纳入计划轨道 用动态的计划系统协调与控制整个项目 保证建设活动协 调有序地实现预期目标 只有执行计划职能 才能使各项工作成为可以预见和能够控制的 3 组织职能 业主的组织职能既包括在内部建立项目管理的组织机构 又包括在外部选择可靠的承包单位 实施建设项目不同阶段 不同内容 的建设任务 第二章 建设项目立项决策阶段的管理 第一节 业主在立项决策阶段的工作程序 一 立项决策阶段业主的工作程序 立项阶段是基本建设项目最初的决策阶段 根据国家的长远规划或当前国民经济的发展状况 国家有关主管部门或业主提出项目设想 从业主 组织编制项目建议书开始 项目建设正式进入基本建设程序的最初决策阶段 在立项决策阶段 业主的主要工作是组织编制项目建议书和项目可行性研究报告 在可行性研究的先期 要进行选址和选址勘察 编制选址报 告 进行项目总体设计 在进行可行性研究的同时 要委托作项目的两个评价 建设场地地震安全性评价和建设项目环境影响评价 它们与可行性 研究报告一并上报上级 作为国家主管部门对该项目作最后决策审批的依据 立项决策阶段的业主的工作程序 见图 2 1 二 建设项目的选址报告和总体规划 业主获得了立项批准书后 就要选择设计或咨询单位 地质勘察单位 环境保护部门进行可行性研究的委托 在可行性研究开展之前 首先要 进行选址和建设项目的总体规划 选址报告和总体规划 一般是作为可行性研究的依据 只有当主管部门需要时 才上报审批或备案 它们作为可 行性研究的一个内容 或作为附件出现于可行性研究报告中 当需要单独上报时 其工作程序为 业主或业主授权的监理机构 委托有关的设计机构进行此项任务 委托书内容为 建设项目名称 建设规 模 工艺流程 拟占地面积 总建筑面积 工程的主要经济技术指标 长期发展设想 拟建地域等有关建设项目的初步技术内容 设计文件的审批 新建工业区或大型建设项目报国家建委审批 中小型项目按隶属关系由国务院主管部门或省 自治区 直辖市 建委审批 国 务院各部门直属的中小型项目的具体建设地点 要取得所在省 自治区 直辖市 政府的同意 第二节 建设项目的立项分类 建设项目可以按不同的标准进行分类 但与基本建设管理程序有关的分类标准 主要是以项目的建设性质和规模来决定报建和审批程序 一 按建设性质分类 建设项目按其建设性质不同 可划分成基本建设项目和更新改造项目两大类 一 基本建设项目 基本建设项目是指建设投资用于进行以扩大生产能力或增加工程效益为主要目的的新 第三章 建设项目的资金筹措管理 第一节 建设项目资金筹措慨述 在我国基本建设领域 利用银行信贷提供的资金进行项目建设 是财政体制和金融体制改革所带来的积极成果 银行信贷资金大量投入到固定 资产投资领域 成为建设项目的投资组成部分 我国建设项目投资有不同的形式 如国家预算内拨款 国内贷款 自筹资金 利用外资及其他渠道等 一 建设项目实行拨款的范围 建设项目目前实行拨款的范围有以下几方面 1 国防科研项目 2 各级各类工程项目 如防洪 排涝 市政 邮电 通信等 3 各级各类学校项目 4 国务院各部门和各地方医院 救护中心等 5 国务院各部门及各省 自治区等科研建设项目 6 政府投资的公路 大桥等建设项目 7 由国家政府投资 列入国家政府计划之内的办公楼 宿舍 食堂 幼儿园 培训中心等建设项目 凡是符合以上条件的建设项目 都可以申请预算拨款 可用拨款投资的大中型项目由国家计划确定 经建行审定 凡属于建设项目的投资 均须先办借款手续 如未办手续 建行不予贷款 项目贷款计划表见表 3 1 二 银行贷款管理的基本原则 一 统一计划 分级管理的原则 统一计划 分级管理的原则是指基本建设贷款项目必须纳入国家的基本建设投资计划与信贷计划 符合国民经济发展规划和国家投资政策 贷 款单位必须根据批准的数额 按计划规定的用途使用 符合基建程序的 列入贷款计划予以支持和促进 否则 就不予以贷款 贷款首先强调按计划发放和使用 固定资产项目建设涉及面比较广 物力 人力 财力耗费比较大 需要周密的计划 控制总量 统一平衡 贷款项目竣工投产后 达到计划和设计的要求 应对其投资效益进行全面考查 如发现贷款计划不符合基建贷款项目正常需要时 允许贷款单位按 规定程序申请追加贷款计划 调整贷款项目的贷款指标 以满足基建项目对贷款的需要 分级管理 就是在贷款项目年度贷款数额确定后 年度贷款计划由总行下达各省 市 自治区分行 而分行根据总行下达贷款的计划 再按项 目年度贷款指标及工程进度 合理安排供应资金 二 按政策择优发放的原 R I 国家拨给建设银行贷款基金 银行应在严格遵守国家有关方针政策的前提下 并在国家政策规定和允许范围之内 对信贷资金择优运用 如离 开了择优发放的原则 贷款本息的偿还就失去了保证 择优发放贷款与按计划贷款一般情况下是统一的 因为银行是通过对贷款项目可行性研究的审查和项目评估 考虑建设条件和建设工期 并且 考虑贷款项目的微观效益和宏观效益符合最佳效果的条件后 制定计划贷款的 择优贷款的原则又是独立的原则 它同按计划贷款有不同的地方 具体表现以下三个方面 1 在投资需要超过贷款的情况下 确定贷款项目 应在计划项目中选择最佳投资效果的项目 2 计划确定的建设项目 建设银行应当从投资效果来看 进行审查落实 不符合择优条件的 可以于以暂缓或停止 3 对尚未列入国家计划的建设项目 如果投资效果好 符合择优条件 建设银行应向有关部门建议列入计划 1 对完成国家计划好 经营管理好 上缴利润多 履行合同好 信用好的企业单位 优先贷给 2 在技术和公益方面进行比较 对提高和改进技术者 节约能源和原材料的新工艺 三废 处理先进者 优先贷给 三 坚持基建程序与贷款程序的原则 基本建设程序是指建设项目的决策 设计 施工到竣工投产的整个过程中的先后顺序 贷款项目除按国家规定的建设程序外 还坚持按贷款程序办事的原则 申请银行基本建设贷款的大中型项目 须向国家计委报送可行性研究报 告 同时 将可行性报告和批复的项目建议书 设计任务书及设计概算 贷款申请书等有关文件一并送到贷款总分行 由 二 银行贷款管理的基本原则 一 统一计划 分级管理的原则 统一计划 分级管理的原则是指基本建设贷款项目必须纳入国家的基本建设投资计划与信贷计划 符合国 民经济发展规划和国家投资政策 贷款单位必须根据批准的数额 按计划规定的用途使用 符合基建程序的 列入贷款计划予以支持和促进 否则 就不予以贷款 贷款首先强调按计划发放和使用 固定资产项目建设涉及面比较广 物力 人力 财力耗费比较大 需要 周密的计划 控制总量 统一平衡 贷款项目竣工投产后 达到计划和设计的要求 应对其投资效益进行全面 考查 如发现贷款计划不符合基建贷款项目正常需要时 允许贷款单位按规定程序申请追加贷款计划 调整贷 款项目的贷款指标 以满足基建项目对贷款的需要 分级管理 就是在贷款项目年度贷款数额确定后 年度贷款计划由总行下达各省 市 自治区分行 而分 行根据总行下达贷款的计划 再按项目年度贷款指标及工程进度 合理安排供应资金 二 按政策择优发放的原 R I 国家拨给建设银行贷款基金 银行应在严格遵守国家有关方针政策的前提下 并在国家政策规定和允许范 围之内 对信贷资金择优运用 如离开了择优发放的原则 贷款本息的偿还就失去了保证 择优发放贷款与按计划贷款一般情况下是统一的 因为银行是通过对贷款项目可行性研究的审查和项目评 估 考虑建设条件和建设工期 并且考虑贷款项目的微观效益和宏观效益符合最佳效果的条件后 制定计划贷 款的 择优贷款的原则又是独立的原则 它同按计划贷款有不同的地方 具体表现以下三个方面 1 在投资需要超过贷款的情况下 确定贷款项目 应在计划项目中选择最佳投资效果的项目 2 计划确定的建设项目 建设银行应当从投资效果来看 进行审查落实 不符合择优条件的 可以于以 暂缓或停止 3 对尚未列入国家计划的建设项目 如果投资效果好 符合择优条件 建设银行应向有关部门建议列入 计划 1 对完成国家计划好 经营管理好 上缴利润多 履行合同好 信用好的企业单位 优先贷给 2 在技术和公益方面进行比较 对提高和改进技术者 节约能源和原材料的新工艺 三废 处理先进者 优先贷给 三 坚持基建程序与贷款程序的原则 基本建设程序是指建设项目的决策 设计 施工到竣工投产的整个过程中的先后顺序 贷款项目除按国家规定的建设程序外 还坚持按贷款程序办事的原则 申请银行基本建设贷款的大中型项 目 须向国家计委报送可行性研究报告 同时 将可行性报告和批复的项目建议书 设计任务书及设计概算 贷款申请书等有关文件一并送到贷款总分行 由 楼 社会发展事业项目和住宅工程项目 外资 中外合资 国外贷款 赠款 捐款建设的工程项目 工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资 建设工期和工程质量 进行工程建设合同管理 协调有 关单位间的工作关系一个项目建设 按照实施程序来看 可划分成如下几个阶段的监理内容 建设前期阶段监 理 设计阶段监理 施工招标阶段监理 施工阶段监理 工程保修阶段监理 各阶段监理单位应承担的工作内 容如表 4 1 所示 按照业主与第三方所签订的经济合同 从需要委托滥理单位负责协调 监督 管理的合同 类型来看 大致可包括 勘察设计合同 工程施工合同 建筑安装合同 物资采购供应合同 设备加工订购合 同等 因此 在选择监理单位前 应首先确定委托监理的工作内容和范围 既可以将整个建设过程委托一个单 位来完成 也可以按不同阶段的工作内容或不同合同的内容分别交予几个监理单位来完成 在划分监理委托工 作范围时 一般应考虑以下几方面的条件 1 工程规模 中小型工程项目 有条件时可将全部监理工作委托一个单位 大型复杂工程 则应按阶段 和工作内容分别委托监理单位 如设计和施工两个阶段分开 第五章 建设项目的设计管理 第一节 建设项目设计管理程序 一 建设项目设计阶段 一 广义高阶段设计和施 图阶段设计 根据我国当前情况 习惯上将设计分为高阶段设计和施工图阶段设计两个阶段 所谓高阶段设计 是指施工图阶段设计以前的所有设计工作 习惯上又分为两个阶段 即项目决策阶段设计和初步设计 包括技术设计 项目决策阶段设计 包括项目建议书和可行性研究报告 旧称设计任务书 两个部分 二 二阶段设计 从狭义的角度区划设计阶段我国目前分为二阶段设计 即初步设计阶段和施工图设计阶段 三阶段设计是指初步设计 技术设计和施工图设计阶 段 二阶段的设计内容分别为 初步设计 概算 施工图设计 预算 有技术设计时为技术设计和修正概算 一般情况下 均按二阶段设计 只是 对一些复杂的 采用新工艺 新技术的重大项目 在初步设计批准后做技术设计 此时施工图设计要以批准的技术设计为准 其内容与初步设计大 致相同 但比初步设计更为具体确切 对于一些特殊的大型工程 应当做总体规划设计 但不作为一个设计阶段 仅作为可行性研究的一个内容和 作为初步设计的依据 二 建设项目组成 建设项目是指一个总体设计内的全部建设工程 例如一个钢铁厂或一个住宅小区 一个建设项目可分解成若干个单项工程 一个单项工程又由 若干个单位工程组成 一个单位工程可再分解为若干个分部工程 而分项工程是组成分部工程的最小单元 建设项目逐级分解形式为 建设项目 单项工程 单位工程 分部工程 一分项工程 一 单项工程 单项工程是建设项目的组成部分 是具有独立的设计文件和建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程 例如工业建设中的一个车间或住 宅小区的职工住宅群 有时 个建设项目只有一个单项工程 则此单项工程也就是建设项目 二 单位 程 单位工程是单项工程的组成部分 是单项工程中具有独立施工条件的工程 如车间的土建工程 给排水工程 机械安装工程等 或住宅群中的 一栋住宅 三 分部工程 分部工程是单位工程的组成部分 是按建筑工程的结构 部位或工序划分的 如房屋建筑可分为下列分部工程 土方工程 砖石工程 混凝土 工程 装修工程等 四 分项工程 分项工程是分部工程的组成部分 一般是按不同的施工方法 不同的材料 不同的规 格划分的 如土方工程可分为人工土方 机械土方 砖石工程可分为砖基础 砖内墙 砖外墙等分项工程 三 建设项目设计管理程序 一 业主委托设计单位设计的四个阶段 业主委托设计单位的工作 分为以下四个阶段 1 立项决策阶段 设计单位要完成项目建议书 选址报告 总体规划 预可行性研究和工程可行性研究报告 这部分内容 已在第二章中叙 述 2 项目设计阶段 业主委托设计单位完成初步设计 含概算 技术设计 含修正概算 和施工图设计 含预算 本阶段中业主应完成大量的科 研 勘察 外部协作 谈判取证等工作 3 项目施工阶段 业主要组织设计单位对施工承包商进行设计技术交底 组织设计单位配合施工 修改设计 出设计变更和预算变更 组织 设计单位进行竣工验收和试运转 4 项目生产阶段 业主回访设计单位 请设计单位对设计进行总结 回访 设计单位编制设计总结 进行设计后评价 提出供业主改善生产 运行的意见 业主分阶段委托设计单位的进程如图 5 1 所示 本章只叙述项目设计阶段 施工阶段见本书第八章 后评价见本书第十二章 二 项目设计阶段业主的管理程序 业主在设计阶段的管理工作 主要是四个方面 一是对设计单位的管理 包括提供资料 协调各设计单位工作 控制工程的投资 进度和总体 质量水平 监督设计进度和审查设计内容 二是设计所需的自然环境资料等 是由不同专业的科研 勘察 评价 咨询单位完成的 业主对这些单 位的管理 三是设计所需的外部协作条件 是分属不同主管部门管理的 如电业局 交通局等 业主要将外部条件协作单位的供应协定 技术条件 取得后 转交给设计单位 四是设计文件的上报和审批 通过一系列的审批手续 最后要取得规划设计许可证 俗称 开工证 以便进行正式施工 设计阶段以取得开工证为标志 表示项目设计阶段的结束 业主在项目设计阶段的管理程序见图 5 2 四 业主设计管理工作纲要 业主的设计管理工作纲要 包含了从立项开始到设计后评价的全部项目实施过程 见表 5 l 第六章 建设项目施工前期管理 第一节 建立建设项目管理机构 一 项目业主责任制组织机构 项目业主责任制组织机构由两大块组成 即项目业主 班子 和项目经理 单位 组成 工程施 I 或工程设计和施工的具体管理工作 由项目经 理 单位 委托工程监理单位承担 如果不委托 I 程监理单位 则属于工程施工 或工程设计和施工的 管理工作全部由项目经理 单位 承担 组织形 式如图 6 1 所示 原有企业投资建设的项目 在酝酿投资的同时即可组建业主 班子 编制项目建议书 全部由政府投资及由政府出股联合投资的项目 在项目建议书批准后 投资各方就可组建业主班子 其人数和主要负责人由投资各方协商决定 下设单位由业主班子决定 一 项目业主 班子 的产生或选择 我国目前正处于改革开放时期 由于投资的多元性 使得项目业主 班子 以下简称业主 的组织形式也形成多元性 目前主要有四种形式 业 主班子的主要负责人是项目 企业 的法人代表 1 业主就是原企业的法人代表 原有企业投资进行的扩 新建工程 则原企业法人代表即为业主 2 业主是联合投资董事会 全部为新建企业 各投资方成立企业董事会 则业主就是企业董事会 如是独家投资的新建企业 该企业成立的 管理委员会就是业主 3 业主是参股董事会 原有企业扩建 新建 有其他投资方参股合资建设 成立的参股董事会就是业主 4 业主是各类开发公司 由投资各方协商组建的各类开发 经营 管理公司等 也可成为业主 实际上 业主就是企业领导班子或董事会 企业领导班子可以是原有企业的领导班子 或由原有企业领导班子任命组建的新的企业领导班子 而董事会则是由投资各方按投资额 百分数组成的投资者 或其代理人 组成 二 项目经理 单位 的产生 根据企业建设和生产的特点 业主可采取公开招聘或考试录用的方式 选择和组成项目经理 单位 全权负责项目的建设及建成投产后的生产 经营 三 工程监理单位的产生 项目经理通过招标方式选择工程监理单位 对工程施工进行具体管理工作 二 业主责任制的职责与任务 一 业主的主要职责与任务 1 建设项目筹建阶段 1 负责筹集建设资金 提出项目的建设规模 产品方案 厂址选择 落实建设条件 2 审定工程设计 设备 施工工程和监理的招标方案 确定中标单位 3 审定工程设计和项目概算 审定施工组织设计和总工期 4 审定项目 企业 总进度计划和年度投资计划 年度建设计划 5 指导协调工程建设中的重大问题 2 建成生产阶段 1 审定项目 企业 年度生产 销售任务 属国家统配产品 其生产和销售计划应报上级计划主管部门批准 2 审定项目 企业 财务预算 决算 3 按合同规定 审定归还贷款和其他债务的数额 审定利润分配方案 4 根据国家有关规定 审批企业的产品 劳务价格 5 审定企业机构编制及职工工资福利方案 6 建立质量管理体系 并上报认证 3 其他 1 根据项目的具体情况 业主可自行聘任项目 企业 总经理 如需政府有关部门任命的 可由业主推荐上报政府有关部门批准 并确定总经理 的职责范围 2 批准项目 企业 经理工作报告 3 业主需决定的其他重要事项 二 项目经理 单位 的主要职责与任务 项目经理 单位 作为业主的代表 向业主负责 并按任期目标责任制承担责任 其基本职责和任务是负责项目的建设和生产经营管理 主要职 责和任务有如下几方面 1 项目建设阶段 1 负责项目的工程设计 设备制造和施工单位 监理单位的招标工作 井负责起草合同文本 与中标单位签订承包合同 2 组织设计与施工 审查设计 施工的投资 进度 质量 审查监理单位的监理报告 并组织建设任务的开工 验收 投产 3 根据监理签认 结算工程赞用 4 负责现场的征地拆迁 处理地方关系 协调现场各单位的关系 第七章 建设项目的招标投标与合同管理 第一节 建设项目招标概述 一 招标承包制的概念 工程项目的建设以招标方式来选择实施单位 是一种符合建筑市场经济规律的管理模式 招标是建设项目业主选择实施者的过程 即将拟建建 设项目的全部任务或其中的部分工作内容以招标文件的形式告之有兴趣承担该项工作任务的有关单位或企业 要求他们按规定的条件投标报价 各 自提出完成该项工作的计划和实施价格 业主从中优选出信誉可靠 技术能力强 管理水平高的可信赖承包商 设计单位 施工单位 供货单位 与之签订承包合同将该项工作任务交予其完成 承包则是指委托任务的实施过程 即业主选定的实施单位按照承包合同中约定的条件 在限定的投 资范围内保质 保量 如期完成规定的任务 并获得相应的报酬 建筑产品也是商品 招标承包是遵循和运用商品的经济规律和价值规律 并将实 施过程纳入法制化管理的一种社会化生产经营管理方式 为了适应社会主义市场经济体制的需要 工程项目建设以招标方式选择承包商已成为一种管理制度 建设部颁布的 工程建设施工招标投标管 理办法 中规定 凡政府的公有制企 事业单位投资的新建 改建 扩建和技术改造工程项目的施工 除某些不适宜招标的特殊工程外 均应实行 招标投标 二 招标方式 招标是业主选择工程项目实施单位的手段 通常采用的招标方式可以分为三大类型 一 公开招标 公开招标又称无限竞争性招标 是指招标单位在国内外主要报刊上或通过 播 电视等新闻媒体发布招标广告 凡有兴趣并符合 告要求的 承包商 不受地域和行业的限制均可以申请投标 经过资格审查合格后 按规定时间参加投标竞争 这种招标方式的优点是 业主可以在较广的范围内选择承包单位 投标竞争激烈 有利于业主将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施 并获得有竞争性的商业报价 但其缺点是 准备招标 对投标申请单位进行资格预审和评标的工作量大 因此招标的时间长 费用高 目前 国家 大型工程项目的建设一般都要求以公开招标的方式选择实施单位 尤其对使用世界银行 亚洲开发银行或其他国际金融机构贷款建设的工程项目 则都觌定必须通过国际公开招标的方式选择承包商 二 邀请招标 邀请招标也称有限竞争性招标 是指招标单位向预先确定的若干家承包单位发出投标邀请函 就招标工程的内容 工作范围和实施条件等作出 简要说明 请他们来参加投标竞争 被邀请单位同意参加投标后 从招标单位获取招标文件 并在规定时间内投标报价 此后的工作程序与公开招 标基本相同 邀请招标的邀请对象数目以 5 一 l0 家为宜 但不应少于 3 家 否则就失去了竞争性 与公开招标比较 其优点是不发招标广告 不进行资格预审 简化了招标程序 因此节约了招标费用和缩短了招标时间 而且因对投标人以往的业绩和履约能力比较了解 减小了合同履行过程中承包商违约的 风险 虽然不设置资格预审程序 为了体现公平竞争和便于业主对各投标人的综合能力进行选择 仍要求投标人按招标文件中规定的有关条件 在 投标书内报送有关资质资料 在评标时以资格后审的形式作为评审的内容之一 邀请招标的缺点是 由于投标竞争的激烈程度较差 有可能提高中 标的合同价 也有可能排除了某些在技术上或报价上有竞争力的承包商参与投标 三 议标 议标方式是指业主指定少数几家承包单位 分别就承包范围内的有关事宜进行协商 直到与某一承包商达成协议 将工程任务委托他去完成 议标方式与前两种比较 投标的竞争性很差 因此合同条件和合同价格对承包商较为有利 为了规范建筑市场的行为 议标方式仅适用于不宜公开 招标或邀请招标的特殊工程或特殊条件下的工作内容 而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用 业主邀请议标的单位一般不应少于两家 只有在限定条件下才能只与一家议标单位签订合同 议标通常适用的情况包括以下几种 1 军事工程或保密工程 2 专业性非常强 需要专门技术 经验或特殊施工设备的工程 以及涉及使用专利 技术的要求的工程 此时只能考虑少数几家符合要求的承 包商 3 与已发包大工程有联系的新增工程 承包商的劳力 机械设备都在施工现场 既可以减少前期开工费用和缩短准备时间 又便于现场的协调 管理工作 4 性质特殊 内容复杂 发包时工程量或若干技术细节尚难确定的紧急工程或灾后修复工程 5 工程实施阶段采用新技术或新工艺 承包商从设计阶段就已经参与开发工作 实 施阶段还需要他继续合作的工程 三种招标方式在选择承包商的程序上有较大差异 公开招标与邀请招标在程序上的差异 一是使承包商获得招标信息的方式不同 二是对投标 人资格审查的方式不同 但均要通过招标 开标 评标 定标程序选择实施单位 最后与之签订承包合同 而议标财没有开标 评标程序 业主与 投标人进行协商 双方意见达成一致即可签订承包合同 而且前两种方式中 投标人在投标截止日期后就不能对投标书内容作实质上的修改 而议 标尽管也要求投标人提交投标书和报价 但在协商时双方仍可就合同的条件 所报价格 付款方式 材料供应条件等内容讨论修改 对此没有任何 限制 三 工程招标承包范围 依据承包工程项目建设的内容作为标准 可分为全过程招标和单项工作内容招标两 大类 一 程项目的全过程招标 全过程招标 是指从工程项目立项的可行性研究开始 包括可行性研究 勘察设计 设备材料采购 工程施工 生产准备 投料试车 直至投 产交付使用为止委托承包全部工作内容的招标 全过程招标一般由业主选定总承包单位 再由他去组织各阶段的实施工作 第八章 建设项目的施工管理 第一节 建设项目的开工条件 建设项目开工应具备以下条件 1 建设项目法人已经设立 项目组织管理机构和规章制度健全 项目管理成员到位 井具备任职条件 2 建设项目初步设计及总概算已经批复 但如申请开工已超过两年以上 变化因素大 总投资超出原批概算 10 以上 必须重新核算 3 建设项目投资落实 1 建设单位应将上级批拨的工程款 在建设银行开立专户存 2 建设项目自筹资金 必须先存后批 同意后 在建设银行存足半年方可使用 4 建设项目开工前 取得审计机关出具开工前审计意见书 若审计发现问题 不予出具同意开工的审计意见书 如建设项目投资来源不符合 国家有关规定 资金不落实 建设项目审批程序和手续不完备等 5 建设项目施工组织设计大纲已经编制完成 要按照审批的初步设计而进行施工图设计和专业设计方案 经有关部门审查通过方可动工 6 建设项目法人与项目设计单位已签订施工图设计合同 7 建设项目主体工程的施工单位的落实 经过调研 选择较好的建设施工单位 或通过招投标方式选定 签订施工承包合同 8 建设项目施工监理单位选定 9 建设项目法人与市政有关管理部门落实配套工程设计方案及签订合同 如供电 供水 电信 热力 污水 道路 交通等 10 建设项目征地 拆迁和施工场地 四通一千 的落实 1 办完征地和拆迁安置 2 四通一平 落实 供电 供水 通信 运输 通路及施工场地平整 地上地下障碍物已清除 11 建设项目需要的主要设备和材料已订货 所需材料落实来源 拟订采购计划 运输条件等 按规定进行工作 12 摹本建设大中型项目批准开工前 国家计委将派人到现场检查落实开工条件 凡未达到开工条件 不予批准 小型项目的开工条件 由各 地区 各部门制订具体办法 第二节 建设项目的施工准备 业主通过招投标方式确定了承包工程建设的施工单位 并与施工单位签订工程承包合同 当双方合同关系确定后 应尽快建立项目的管理机构 业主单位进驻项目的管理机构 施工准备 施工和竣工验收是建设项目施工阶段的三个不可缺少的组成环节 施工准备是保证建设项目具备开工和连续施工的基本条件 施工 准备工作充分与否 直接影响到项目的建设能否以预期的工期目标 较好的工程质量及较低的投资费用进行和完成 施工准备工作根据时间不同 可分为建设前期的施工准备 单位工程开工前的施工准备 施工期间的经常性施工准备及特殊性的施工准备 施 工准备工作根据内容不同 又可分为施工组织准备 施工技术准备 施工物资准备及施工现场准备等 一 施工组织准备 施工组织准备工作涉及项目建设的三方 即业主单位 施工承包单位及监理单位 其准备工作的内容主要包括建立组织机构及进行项目管理规 划两部分 一 建立蛆织机构 1 业主单位的组织机构 根据国家计委 建设部的有关规定 业主单位应建立建设项目管理机构 实行项目法人责任制 项目经理部是业主单 位管理建设项目的组织机构 目前 我国各行业对该机构的名称尚未统一 项目经理部职能部门的划分与人员的选择 各职能部门的责任与权力等 内容均已在第一章中论述 2 施工承包单位的组织机构 工程建设施工承包合同签订后 施工承包企业应尽快建立该项目的施工组织机构 即施工项目经理部 高效率 的项目管理体制和组织机构的建立 是为项目管理目标服务的 业主在开工前检查施工承包商组织落实情况 应注意以下问题 1 施工项目管理组织机构设置的原则 1 高效精干 施工管理组织在保证履行必要职能的前提下 应尽量简化其规模及层次 做到管理人员识广精干 一专多能 以责授权 尽职尽 责 管理工作适应于工程建设的变化 2 管理跨度 施工管理机构各层次设置是否合理 关键是确定的管理跨度是否科学 即应使每一管理层次都保持适当的工作幅度 以便各层次 管理人员在职责范围内实施有效的控制与管理 3 系统化管理 建设项目作为一个一级系统 它是由众多子系统组成的有机整体 各子系统之间 于系统内部存在着大量的 结合部 要求各 层次管理职能之间要形成一个相互制约 相互联系的完整组织机构 2 施工项目管理的组织形式 1 施工项目经理部 施工项目经理部是建设项目现场施工管理的临时性组织机构 其下设的职能部门及管理层次是由建设项目规模大小及工程 复杂程度所决定的 施工项目经理部是代表企业履行工程承包合同的主体 也是对承包项目及业主进行全面 全过程负责的管理实体 施工项目经理部作为承包项 目的组织机构与办事机构 应负责施工项目从开工到竣工全过程生产经营的管理 为管理项目的决策者提供信息依据并执行下达的各种决策 在施 工项目经理部各职能部门间及管理人员间应做好协调工作 凝聚管理人员的力量 调动其积极性 加强部门间的合作 为实现项目管理目标而工作 其组织结构如图 8 1 所示 第 293 页 工成网 第九章 建设项目竣 212 验收和试运行阶段的管理 第一节 建设项目竣工验收概述 一 竣工验收的目的和方式 建设项目的施工达到竣工条件进行验收 是项目施工周期的最后一个程序 也是建设成果转入生产使用的标志 一 竣工验收的目的 国家有关法规规定了严格的竣工验收程序 其目的在于以下几方面 1 全面考察工程的施工质量 竣工验收阶段通过对已竣工工程的检查和试验 考核承包商的施工成果是否达到了设计的要求而形成的生产或 使用能力 可以正式转入生产运行 通过竣工验收及时发现和解决影响生产和使用方面存在的问题 以保证工程项目按照设计要求的各项技术经济 指标正常投入运行 2 明确合同责任 能否顺利通过竣工验收 是判别承包商是否按施工承包合同约定的责任范围完成了施工义务的标志 完满地通过竣工验收 后 承包商即可以与业主办理竣工结算手续 将所施工的工程移交给业主使用和照管 3 建设项目转入投产使用的必备程序 建设项目竣工验收也是国家全面考核项目建设成果 检验项目决策 设计 施工 设备制造和管理水 平 以及总结建设项目建设经验重要环节 一个建设项目建成投产交付使用后 能否取得预想的宏观效益 需要经过国家权威管理部门按照技术规 范 技术标准组织验收确认 因此 国家计委颁布的 建设项目 工程 竣工验收办法 中规定 已具备竣工验收条件的项目 3 个月内不办理收投 产和移交固定资产手续 取消企业和主管部门的基建试车分成 由银行监督全部亡交财政 如 3 个月内办理竣工验收确有困难 经验收主管部门批 准 可以适当延长期限 二 竣工验收的方式 为了保证建设项目竣工验收的顺利进行 必须遵循一定的程序 并按照建设项目总体计划的要求 以及施工进展的实际情况分阶段进行 项目 施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收 单项工程验收和全部工程验收三大类 见表 9 1 规模较小 施工内容简单的建设项目 也可 以一次进行全部项目的竣下验收 虽然项目的中间验收也是工程验收的一个组成部分 但它属于施工过程中的管理内容 因此以下仅就竣工验收 单项工程验收和全部工程验收 的有 关问题予以介绍 二 验收范围和依据 一 验收 程范围 按照国家颁布的建设法规规定 凡新建 扩建 改建的基本建设项目和技术改造项目 按批准的设计文件所规定的内容建成 符合验收标准 即 工业项目经过投料试车 带负荷运转 合格 形成生产能力的 非工业项目符合设计要求 能够正常使用的 都应及时组织验收 办理移交固定 资产手续 对某些特殊情况 工程施工虽未全部按设计要求完成 也应进行验收 这些特殊情况是指以下几种 1 因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决 虽然工程内容尚未全部完成 但已可以投产或使用的工程项目 2 按规定的内容已完建 但因外部条件的制约 如流动资金不足 生产所需原材料能满足等 而使已建成工程不能投入使用的项目 3 有些建设项目或单项工程 已形成部分生产能力或实际上生产单位已经使用 但近期内不能按原设计规模续建 应从实际情况出发经主管 部门批准后 可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收 移交固定资产 二 竣工验收的条件 按照国家规定 建设项目竣工验收 交付生产使用 应满足以下条件 1 生产性项目相辅助性公用设施 已按设计要求完成 能满足生产使用 2 主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格 形成生产能力 能够生产出设计文件所规定的产品 3 必要的生产设施 已按设计要求建成 4 生产准备工作能适应投产的需要 5 环境保护设施 劳动安全卫生设施 消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用 以上是国家对建设项目竣工应达到标准的基本规定 但各工程项目除了应遵循这些共同标准外 还要结合专业特点确定具体竣工应达到的条件 表 9 2 中简要列出了几种专业工程施工应达到的条件 以供参考 第十章 建设项目的文档管理 第一节 建设项目文档概述 一 意义 建立技术文档资料 是对在建设工程规划 城市规划管理工作中直接形成的 具有保存价值的文字 图表 数据等各种历史资料的记载 也是建设工程开展规划 勘测 设计 施工 管理 运行 维护 科研 抗灾 战略等不同工作的重要依据 具有实用价值和重大意义 建设项目技术文档资料应按完整化 准确化 规范化 标准化 系统化的要求整理编制 包括各种技术文 件资料和竣工图纸 以及政府规定办理的各种报批文件 编制好技术文档是各工程管理部门 建设项目业主单 位 施工单位 设计单位等的共同责任 技术文档资料一开始就应与建设项目同步进行 竣工资料的积累 整编 审定等工作与施工进度均应同步 进行 在大中型建设项目竣工验收时 施工单位要提交一套合格的档案资料及完整的竣工图纸 并做为竣工验 收的条件之一 为今后建设项目维修 管理 改建提供依据 二 建设项目技术文档的管理范围和要求 一 建设项目技术文档的范围 1 建设项目 工程 范围 立项 可行性报告 设计 决策 施工 质检 监理 竣工验收 试运行等 2 建设项目有特殊要求的 工程特点 规模和工程全过程的文件资料等 二 建设项目技术文档的要求 1 建设项目技术文档必须完整 准确 系统 并做到图面整洁 装订整齐 签字手续完备 图片 照片 等要附情况说明 2 建设项目前期工作 如勘测 设计 科研等资料 应依据合同向建设单位提供成果和资料 3 竣工图应反映实际情况 必须做到图物相符 做好施工记录 检测记录 交接验收记录和签证加盖竣 工图章 图章主要内容与规格见图 10 1 1 按图施工 没有变动的 用原施工图做为竣工图 2 施工中有一般性设计变更时 能在施工图上修改的 由施工单位在原施工图上注明修改部分与修改依据和说 明 可将其做为竣工图 3 凡有结构改变 工艺改变 平面布置改变 项目改变等重大变更 原施工图无法用的 必须重新绘制 竣工图 乙建设项目施工过程中的图片 照片 录音 录像等材料 以及建设项目施工过程中的重大事件 事故等 应有完整文字说明 同时 要详细地填写档案资料情况登记表 见表 10 1 第十二章 建设项目的后评价 第一节 建设项目后评价概述 建设项目后评价是指项目竣工投产并达到设计生产能力后 通过对项目的立项决策 设计施工 竣工投产 生产运营等全过程进行系统评价 综合研究分析项目实际状况及其与前评价预测状况的偏差 分析原因 总结经验 不断改进新项目的准备 管理 监督等工作 提高决策水平和投 资效益 建设项目后评价是固定资产投资管理的一项重要内容 也是我国投资管理领域的新生事物 将逐渐运用在建设项目的管理中 一 建设项目后评价的作用 建设项目后评价工作已在世界银行等国际金融组织及一些经济发达国家中开展了二三十年 构成项目管理中不可缺少的环节 如印度 泰国 哥伦比亚 墨西哥等国也已形成较完善的后评价制度和方法 我国从 1988 年以后才正式开始项目后评价试点工作 国家计划委员会在 1990 年颁 发了 关于开展 1990 年国家重点建设项目后评价工作的通知 决定在国家部分重点建设项目中开展后评价工作 因此 项目后评价工作在我国 还有待于通过进一步的开展 不断探索总结 从理论和实践 k 完善我国项目后评价的理论和方法 随着我国经济体制改革的深入 开展建没项目后评价是十分必要的 这是项目管理的内在规律和对投资管理的要求所决定的 项目后评价工作 不同于已往开展的项目工作总结和项目管理经验总结 也不同于归口管理部门为制订政策进行的投资效益调查 世界银行项目管理的过程划分为 6 个阶段 项目的选定 项目准备 项目评价 项目谈判 项目执行和监督 项目后评价 每一阶段工作的完成决定下一阶段工作的开始 通过项目 后评价又决定对新项目的科学决策与管理 通过项目管理周期不断循环 不断提高项目的管理水平及投资效益 如图 12 1 所示 建设项目后评价对于业主提高后续项目决策的科学性 提高项目管理水平和投资效益等方面均具有重要的作用 主要表现在以下几个方面 一 总结经验教训 提高项目管理水平 建设项目管理的全过程涉及到银行 计划主管部门及企业 物资供应 勘察设计 施工 生产等多单位 如何协调各部门 各单位间的关系及 各部门 各单位应采取什么样的具体协作形式进行密切合作 均应通过对项目的后评价 吸取教训 总结经验 提出建议 从而可不断提高项目管 理水千 目前 我国的经济管理体制仍处于不断改革完善状况 受项目投资不确定性因素的影 响 如建筑材料和设备价格上涨 建筑产品供销体制与价格等的变化 都会使项目实际效益与项日支项决策阶段所预测的效益产生偏差 因此 有必 要通过后评价工作 研究和分析偏差产生的原因 是否属于项目决策失误造成的 还是属于项目实施中及生产运营中管理不善造成的 能否采取改进 措施纠正这种偏差 通过后评价反馈机制 还可为完善投资管理体制及新建项目的管理提供依据 避免出现项目长期达不到设计生产能力 投资贷款 长期拖欠 投资的实际效益普遍低于预测效益等现象 二 吸取教训 提高项目决策水平 一个建设项目能否达到预期的投资效益 主要取决于正确的立项决策 可行性研究报告是项目投资决策的主要依据 在可行性研究中所作的分 析研究及经济效益预测是否准确 需通过后评价来检验 建立与完善项目后评价制度 可以增强参与立项决策工作人员的责任感 提高效益预测的准 确性 同时 通过后评价的反馈信息 吸取教训 及时纠正项目决策中存在的问题 避免立项决策失误 从而提高项目决策的科学化水平 通过项目后评价的信息反馈能发现国家对投资宏观控制中的不足 从而可及时纠正某些不适合国民经济发展的经济政策 修订不适用的指标参 数 确定适度的投资规模和合理的投资流向 以确保项目决策的正确性 三 有利于提高勘察设计 施 的管理水平 建设项目的勘察设计工作属项目准备阶段的内容 其工作质量对项目投资效益影响重大 甚至决定项目投资的成败 在我国实际投资效益较差 或完全失败的建设项目中 就存在着场址选择错误或地质条件尚未勘察清楚 或未完成编制设计文件仓促开工 或未及时根据施工条件变化进行设计 变更等问题 以致不得不重新选址或采取技术措施弥补地质条件的不足 甚至被迫中途停建 造