万科中期业绩推介演示稿.doc

万科XX年中期业绩推介演示稿 二零零五年中期业绩推介xx.8.3主 一、上半年经营业绩 二、对宏观调控的认识 三、xx年全年展望要内容1.1经营业绩概况?净利润增长达到152.6%?销售面积和销售收入同比增长分别达到63.3%和102.8%?进一步开拓多元化融资渠道?获得业内第一个全国驰名商标1.2业绩表现-结算面积和结算收入62.223.7774.642.501020304050607080xxxxmidxx78.8%136.441.6143.459.30204060801001xx0160xxxxmidxx42.5%?实现结算面积59.3万平方米，同比增长42.5%；实现结算收入42.5亿元，同比增长78.8%单位亿元单位万平方米结算面积结算收入1.2业绩表现466271615206571322.5%35.7%25.8%32.1%010002000300040005000600070008000xx年midxxxx年midxx0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%销售均价毛利率结算均价及毛利率?中期公司结算均价7161元/M2，结算毛利率为35.7%，均高于04年中期?结算组成中，高端项目多是主要原因单位元/M21.2业绩表现-营业收入和净利润5.423.158.787.95012345678910xxxxmidxx152.6%63.824.776.743.30102030405060708090xxxxmidxx75.6%?实现营业收入达43.3亿，同比增长75.6%，实现净利润7.95亿元，同比增幅达到152.6%单位亿元主营业务收入净利润1.2业绩表现单位亿元成都3%北京区域,20%深圳区域35%上海区域41%武汉1%上海13.980%南都1.48%南京0.42%南昌1.610%北京4.451%天津1.416%沈阳1.416%长春0.45%大连1.112%深圳11.174%广州2.416%东莞0.21%中山1.39%?营业收入中上海区域占41%，深圳区域占35%?基于市场变化，公司有意识加快了上海区域推盘营业收入地产营业收入构成1.2业绩表现上海区域46.3%深圳区域45.5%北京区域8.0%其他0.2%上海3.693%南京0.13%南昌0.24%单位亿元深圳3.388%广州0.513%东莞-0.0-1%北京0.458%天津0.06%沈阳0.119%长春0.01%大连0.116%?净利润中上海区域贡献46.3%，深圳区域贡献45.5%。 净利润地产净利润构成1.2业绩表现0.140.090.2330.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%midxxmidxx调整midxx?中期净资产收益率达11.94，比04年中期提高6个百分点?中期每股收益达到0.233元-净资产收益率及每股收益净资产收益率每股收益04年中期每股收益按每10股转增5股进行调整单位元11.50%5.58%14.16%11.94%0%2%4%6%8%10%12%14%16%xxmidxxxxmidxx1.3经营情况-销售情况?基于对市场变化的预期，年初加大了推盘力度，销售量明显超过去年单位万M 2、亿元56.291.828.758.2签约销售面积签约销售收入midxxmidxx63.3%102.8%1.3经营情况单位亿元-签约销售面积和销售收入构成?基于对市场的认识，公司有计划地加大了上海区域的推盘量?上海区域占签约销售面积的35%，签约销售收入的42%成都7%北京区域28%上海区域35%深圳区域25%武汉5%单位万平米武汉3%成都4%北京区域24%上海区域42%深圳区域27%单位亿元签约销售面积签约销售收入1.3经营情况成都9%武汉6%上海区域35%深圳区域24%北京区域26%?中期末尚有54.3万平方米、金额35亿元的预售面积未参与结算中期已售未结面积构成已售未结情况1.4业务情况7448441119718752962规划建筑面积建筑面积(按万科权益计算)xxxxmidxx?截至xx年中期末，公司项目储备962万平方米（按万科权益计算）;?上半年新增400.3万平方米，其中包括受让南都项目218.6万平米;单位万平方米项目储备1.4业务情况北京区域29%成都8%武汉4%深圳区域18%上海区域41%?北京项目发展取得一定突破，沈阳、大连、上海新增部分储备北京区域25%成都9%武汉4%深圳区域18%上海区域44%xx年一季度xx年中期深圳68.9广州24.5佛山21.9东莞31.2中山50.7上海121.3苏州84.3镇江85.0南京12.9南昌23.6无锡105.6昆山33.0北京13.1天津169.2沈阳87.8长春18.1大连28.6鞍山3.3深圳75.0广州32.3东莞28.8中山50.7上海112.1苏州84.3南京12.9南昌29.7无锡105.6昆山33.0镇江85.0天津181.5沈阳39.0长春18.1大连9.7鞍山3.0单位万平方米项目储备结构1.4业务情况现房14%在建43%拟开发土地43%现房18%在建44%拟开发土地38%项目现房在建项目储备合计05年中期末18.457.356.8132.5xx年末19.046.340.6105.9增减额-0.61116.226.6增减幅度-3.2%23.8%39.9%25.1%xx年中期末xx年末?存货规模由04年末的105.9亿元，增加到期末的132.5亿元。 存货的增加主要在建和项目储备资源?现房存货金额由04年末的19.0亿进一步下降到期末的18.4亿元（其中一年以上住宅占现房比例为8.2），占全部存货的比例由18%下降到14%单位亿元存货结构1.5主要财务指标-资产规模?总资产由年初的155.3亿元增加到中期末的188.8亿元?净资产增加到66.6亿元，每股净资产增加到1.95元。 （04年年报为2.728元，xx年6月29日进行10派1.5转增5股的分红派息）单位亿元62.066.60102030405060708004年末05年中期末155.3188.80204060801001xx016018020004年末05年中期末21.6%7.4%总资产净资产1.5主要财务指标47.6%51.8%58.3%54.6%59.4%63.5%0%10%20%30%40%50%60%70%2000xxxxxxxxmidxx资产负债率净负债率27.0%26.9%39.2%14.2%48.1%0%10%20%30%40%50%2000xxxxxxxxmidxx?预收账款增加9.5亿元，应付未付南都股权转让款9.3亿，实施分红派息净资产减少3.4亿元，资产负债率上升?上半年货币资金减少11.8亿元，净负债率增加净现金资产负债水平1.5主要财务指标2.072.412.132.622.082.061.80.730.320.600.620.460.630.440.20.50.81.11.41.72.02.32.62.91999年2000年xx年xx年xx年xx年midxx流动比率速动比率?流动比率和速动比率都有所减少，短期偿债能力有所降低短期偿债能力1.6资金及融资状况资金结构?中期末货币资金存量19.5亿元，比xx年末减少11.8亿元；境内银行借款18.8亿元，增加6.7亿元?中期末长期借款34.4亿元,占公司有息借款比重达67%单位亿元长期借款67.1%短期借款32.9%31.312.1208.1xx.6618.819.48货币资金境内银行借款可转债其他借款xx年末05年中期1.6资金及融资状况项目合作对象类型金额深圳东海岸新华信托债权信托2.6亿东莞运河东项目中信资本境外银团贷款1.7亿深圳17英里新华信托营销信托2亿深圳云顶项目深圳国投复合信托1.5亿广州南湖项目平安信托债权信托2亿广州城市花园平安信托债权信托2亿天津水晶城中山城市风景成都魅力之城1.6亿境外银行贷款永亨银行2.3亿HI境外银行贷款GIC境外基金1.4亿?截至中期末，公司有5个项目通过信托方式融资，融资总金额达10.1亿元；有3个项目获得境外银行贷款，借款总额5.6亿元；1个项目参与境外基金合作，获得资金1.4亿元（深圳云顶项目和东莞运河东为合作项目）多元化融资方式1.6资金及融资状况资金构成信托18.1%境外资金12.53%国内银行借款33.6%可转债35.8%?在公司资金中，通过资本市场获得的资金占35.8%，境内银行借款占33.6%，通过信托方式获得资金占18.1%，境外资金占12.5% 二、对宏观调控的认识2.1对宏观调控的基本判断?宏观调控是必然的?长期来看，调控有利于行业的健康发展?短期内市场将有震荡，行业整合将会加速?调控政策将稳定的执行下去?国家发改委和统计局最新调查显示，二季度35个大中城市房屋销售价格指数比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%。 新建商品住房销售价格比去年同季上涨8.9%，比一季度上涨1.9%?官方统计结论房价增幅有所放缓，但房价依然上涨2.2面对宏观调控，必须改变牛市思维?牛市环境下，失去提升专业能力的压力和动力?对未来过于乐观，制定过于激进的经营与发展计划?因房价不断走高，销售中习惯于高开高走，不重视提升运营效率和开发节奏?受高收益诱惑，产品路线高端化，抵御风险能力下降?牛市思维下开发商容易出现的问题?市场预期出现拐点，牛市思维必须改变2.3宏观调控对万科的影响xx年上海公司与集团分月销售金额变化单位亿元xx年万科各月销售情况1月2月3月4月5月6月18.116.29.510.77月销售面积(万米2)14.27.720.615.023.1销售金额(亿元)8.95.514.39.212.7-23813181月2月3月4月5月6月7月公司上海?调控必然对万科产生一定影响，尤其上海地区?基于对市场的预计，公司提前做出了安排，上海公司3月份呈现销售高峰 三、xx全年展望3.1下半年工作重点?经营上强化“现金为王”?管理上聚焦于顺利过冬?培养面向未来的竞争优势?积极推进股权分置改革?保持30%稳健的增长3.2经营上强化现金为王?根据市场情况调整年度经营计划?30年增长是万科的长期目标，是实现中长期发展规划的基础。 ?在力争保持实现长期增长目标的前提下，根据市场情况，保证开发计划和销售计划匹配，调减开工计划，避免资金积压。 地区年度计划调整计划调减比例珠三角区域998,469979,2611.92%26.47%3.10%17.76%12.46%长三角区域983,307723,029京津及东北区域698,060676,421成都及武汉621,400511,050合计3,301,2362,889,761?根据工程进度和市场情况，本年度竣工面积也可能有10%左右的调减单位平方米?下半年新开盘及加推楼盘共34个，推盘面积合计约142万平方米3.2经营上强化现金为王?拓宽融资渠道?以审慎、聚焦为项目发展原则?以谨慎态度等待时机，以快速反应捕捉机会?项目类型聚焦主流住宅?新项目发展聚焦于深圳、广州、上海、北京、天津五个核心城市?新项目发展以策略招投标结合并购方式?成立专门工作小组，钻研在市场逆境如何体现营销能力优势?逐月、逐项目检查计划执行情况，适时调整，使开发计划与市场表现相匹配3.3管理上聚焦于顺利过冬?调整各部门、各公司工作，资源聚焦于顺利过冬?启动集团总部人员编制零增长计划,加强末位淘汰?削减非紧迫的费用