土地估价技术分析报告.doc

土地估价技术报告 作者： 日期：不动产估价实习 专业名称：班 级：指导老师：小 组：小组成员：实习日期：不动产估价技术报告总述项目名称：平顶山市新城区九天庄园地下停车库价格评估委托方：平顶山新城区常绿集团受托估价单位：河南城建估价公司估价目的：委估宗地为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，土地规划用途为住宅用地。本次估价目的是为委托方拟确定不动产价格提供参考依据。估价基准日：二O一四年六月二十日估价日期：二O一四年六月八日至六月二十日土地估价师签字1、土地估价师 签字 证书号：81423509 2、土地估价师 签字 证书号：95792859 土地估价机构估价机构负责人签字：王雨虹 * 二O一四年六月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析一，估价对象描述（一）土地登记状况1、宗地位置：平顶山市新城区崇文路(河南城建学院西门斜对面)；2、宗地用途：待估不动产宗地登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；3、土地面积：2550平方米；4、土地等级：住宅三级；5、地号：8101600866、地籍图号：无7、土地使用权属性质及来源：挂牌；8、登记时间： 2012年6月。（二）土地权利状况1、土地所有权：国家所有；2、土地使用权：平顶山新城区常绿集团2013年1月以挂牌方式取得待估不动产国有土地使用权，使用年限为70年，本次评估中土地使用年限设定为70年，剩余年限68.5年。3、土地他项权利；在估价基准日二O一四年六月二十日，待估宗地未设定他项权利。他项权利等土地权利状况详见一览表3表3估价对象土地权利状况一览表宗地名称土地使用者登记用途国有土地使用证编号发证机关发证时间他项权利状况备注住宅用地平顶山新城区常绿集团住宅用地899755332平顶山市国土资源局2013年1月无（三）土地利用状况：根据估价人员现场勘察，现状为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，建筑面积为2550平方米。二，地价因素分析一般因素1、城市资源状况平顶山市位于河南省中部，总人口490万人，全市土地总面积为8867平方公里，最近全年GDP为1312亿元，人均年收入6047.7元。2、房地产制度与房地产市场状况平顶山市人民政府能够严格执行国家房地产管理的法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖和挂牌,取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已经取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公房私购和货币分房正在形成；地价政策：平顶山市近期完成了建城区的城镇土地分等定级和建城区的基准地价，并向社会公告实施。目前，平顶山市的地价稳中有升。3、产业政策平顶山市是河南省煤炭能源基地的重要组成部分。作为一个新兴的能源城市，平顶山市经济发展迅速，随着经济的飞速发展，城市房地产业也发展很快，目前土地市场正在逐步形成。4、城市规划与发展目标平顶山市位于河南省中部，开发较好，土地利用规划合理，城市基础设施配套完善，发展前景可观，地价升值空间很大。5、城市社会经济发展状况平顶山市国内生产总值达到1312亿元。人均国民生产总值6047.7元。平顶山市工业基础较好，煤炭资源丰富，有大型企业成立。农业基础较好、交通便利、商服一般，城市基础设施比较完善。工业构成了以煤炭、旅游等多元化的产业格局。区域因素1、区域概况目前，平顶山市规划范围内，已形成以煤炭、旅游为龙头产业的新型城市。2、交通条件新城区交通十分便利，郑石高速穿境，城市一级、二级公路相互连接，乡村公路四通八达，80%的村实现了通油路。郑石高速公路与建设东路连接的互通出口直通平顶山市主干道建设路，对进一步扩大与外部的联系，加快经济发展步伐产生重要的作用。（1）公路。区域内道路等级为一级二级，与崇文路交叉，距市中心12.5公里，公交车66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到达。交通相对便利。（2）铁路。待估不动产距平顶山火车站约14.8公里。67路、27路均可到达。3、基础设施条件新城区开发较好，公益事业搞的也较好，主干道全部达到了高标准的亮化、绿化，环境整洁，市容美观。区域内供水、排水、供电、通讯、通暖及学校、医院等配套设施完善。（1）排水。待估不动产所在区域排水体制为雨污合流制。雨污水排入城市排水管网，排水状况优。（2）供电。待估不动产所在区域由平顶山供电公司供电、供电保证率95%以上，通电状况优。4、环境条件估价对象周围交通便利，公共设施齐备，环境条件良好，区域内大气、粉尘污染值符合国家环保标准，环境质量状况一般，人口密度中等。 5、城市规划限制待估宗不动产于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面），区域内多为商业、住宅、教育基地及政府部门建筑用地等，城市规划对土地利用类型有限制，对利用强度限制不大。个别因素1、不动产位置待估不动产位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）。2、待估不动产登记用途为住宅用地，现状用途和本次评估设定用途为住宅用地，最有效使用用途为住宅用地。3、待估不动产位于崇文路，根据估价师现场勘察，临街状况较优。4、不动产形状况较规则，面积为2550平方米，地势平坦，地基条件较优。5、开发程度待估宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）宗地红线内达到土地平整的开发条件。6、相邻土地利用状况待估不动产周围土地利用类型以住宅与教育用地为主。7、土地权利状况与使用年限（1）待估宗地土地使用权性质为挂牌土地，评估基准日未发现设定他项权利。（2）本次评估设定土地使用年限为住宅用地挂牌，使用年限70年。土地估价一，估价原则本次不动产估价将遵循公正、客观、科学诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：1、替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求。即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状：发展趋势、政治形势及政策规定对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。3、需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时即要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地供应的垄断特征。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也具有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其相合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用，稀缺性、个别性及有效需求以及这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因素关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境。则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。6、最佳最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是该地块的效用作最有效发挥为前提的。7、多种方法相结合的原则随着我国土地估价作业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼进法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，估价人员严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守商业秘密。二，估价方法一般而言，土地估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼进法等。根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及各种估价方法的特点和适用范围等，与待估不动产同类可比较案例不充裕，客观收益资料不易收集 ，该宗地已建成，售价和一些费用可以查找到，故可采用成本法、收益法。委估单位处于正常的管理水平，每年均能获得较为客观稳定的收益，所以适合采用成本法和收益法进行宗地地价的评估。综上所述，本次土地估价采用了成本法和收益法进行宗地地价评估。收益法：收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。基本公式：净收益每年不变收益为有限年期的公式 V：房地产价格a：房地产年净收益r：折现率n：剩余收益年期成本法：当投资公司对被投资公司经营活动无影响能力时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原