内外双湖与湿地的房地产营销.doc

内湖水景推广探究近年来，“居者优其屋“正成为普遍的置业理念，购房者日益看重小区景观，美丽的小区景观已成为住宅小区最基本的要素，并对广大购房者的买房行为产生越来越重要的影响。而景观规划与打造也已成为开发商比拼楼盘品质、从而获得购房者认可的卖点之一。“喜不喜欢看户型，买不买房看环境”，在房地产开发走过了快餐时代之后，接踵而来的楼盘品质之间的竞争，将小区的景观设计和建设提升到了一个前所未有的高度，而水景常常成为大盘项目必备的景观设计，比如6000平米超大内湖已成为当代节能公司旗下“满庭春MOMA“品牌的标准配置。但是，随着消费者住房消费观念的成熟，水景景观也遭遇一些问题，在消费者中造成不良影响，主要表现在两大方面：（一）景观设计没有考虑适应市民的生活特点。一些小区景观多以西式景观为主，几乎大都是草坪绿地、观赏性植物和西式长廊，虽然很漂亮，但这其实并不符合中国国情。中国人的生活讲究的是相互交流，小区景观设计也应本着这样的思想，为市民提供一个方便交流的平台。例如植一些高大树木来解决树荫不足的问题；配一些椅子，供居民户外休息和邻里的交流。经常在小区内停留的是老人和孩子，应该从他们的需要设计出发，使他们愿意在庭院内休闲。而且居住在高层上的人们向下望去，看到的是大面积平面的绿化草坪，就会产生晕高反应，所以高层的景观建设应选择栽种大型植物，布局应错落有致，使景观具有立体感和层次感。（二）后期维护出现问题，水景成为死水，甚至干涸，反而成为败笔。普通景观水，一年清理和维护费用，多达几十万元。经常保持小区景观水干净卫生，维护费用不低，物业方面常常没有收入来支付，而小区业主又不愿意为这笔费用买单。同时开发商认为景观水属于小区配套设施，后期维护应由物业公司负责。小区人工湖一般是由房地产商开发时利用当地的水资源就地开发的，湖水较深，在开发时一般没有办法做水底的防水处理，投入使用后也极难换水清淤，一般小区里的人工湖，换一次水就要几万元，很少有物业公司能承担这一部分开支，所以湖水出现问题也只能撒药进行维护。 分析当今水景景观的不足和问题，有利于启发我们做出更好的设计和营销思路。 在内湖水景景观的卖点推广上，有以下几种典型代表：l 水景本身作为稀缺资源成为卖点，无过多演绎，一般强调私有性、独占性。如“私家内湖”、“户户有水”、“回家的路越来越美”、“ 景观居所,水景地产,花园洋房”。l 把水景景观提升为湿地公园、生态公园推广。如“私家生态公园”、“绝美.平米内湖湿地”。l 推广一种生活方式，一般是强调亲近自然。如“湖畔的生活”、“伴湖而居，自然生活”、“ 绝美6000平米内湖湿地公园，写意生活画卷温馨展开”。l 打造水景景观风格特色或者主题水景，着重推广该特色。如中式园林、江南水乡、欧陆风情、东南亚园林水景、地中海风情水景园林、托斯卡纳水景景观等几种风格，又或者奥林匹克主题水景、喷泉主题水景。l 依托水景附加功能推广。如游艇赛、游艇俱乐部、 钓鱼比赛、赏鱼会、游泳赛、游泳俱乐部、水幕电影、音乐喷泉等。l 结合传统文化推广水文化。应该注意的是，以上几种推广方式并不是只会单独使用，也常常混合在一起推广。在内外双湖的地产项目里，双湖常放在一起作为重要卖点推广宣传，强调独一性、稀缺性，并会引入“活水”、“岛居生活”概念。内外双湖常常伴随高端项目出现，作为高端项目的卖点和标签，突出该资源的“奢华”、“私享”，以取得高端、超高端的市场形象建立，寻求客户的共鸣。如别墅项目胜宏靓都“内外双湖，名流之邸”、别墅项目太湖庄园“内外双湖塑造纯正岛居，户户亲水家家赏湖，岛居大境，堪比全球”、南昌恒大名都“饱览内外双湖盛景，融入鼎级奢华配套，绘制南昌豪宅新圈层”。有些项目甚至直接拿“双湖”作为项目案名或主题推广语，如“双湖湾”、“内外双湖，原味托斯卡纳庄园”。本案可以从双湖、湖多、水多这一特点，结合生态住宅定位推广内湖，比如“内外双湖双湿地”、“双湖水岸，新鲜生活”、“湖外造湖、户户临湖”、“已有紫菱湖，再多一座内湖又何妨！”、“择湖而居，多多益善”、“内外双湖，将水岸生活进行到底！“、”在紫菱东岸，房子（住宅）是湖景（水景/风景）的一部分（或点缀）“。同时本案也可以考虑打造特色水景、风格水景，比如“婚庆主题水景”（可举办露天婚礼、吸引年轻人）、“水上乐园主题水景公园”。湿地推广探究湿地是位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带，在土壤浸泡在水中的特定环境下，生长着很多湿地的特征植物。地球上有三大生态系统，即：森林、海洋、湿地。湿地，被称为“地球之肾”；森林被称为地球之肺。湿地公园（Wetland Park）是指以湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源为基础，以湿地的科普宣教、湿地功能利用、弘扬湿地文化等为主题，并建有一定规模的旅游休闲设施，可供人们旅游观光、休闲娱乐的生态型主题公园。该湿地公园是具有湿地保护与利用、科普教育、湿地研究、生态观光、休闲娱乐等多种功能的社会公益性生态公园。湿地公园的最大特点在于主题性、自然性和生态性。其主要作用是保持该区域的独特的自然生态系统并趋近于自然景观状态。科学研究表明： 湿地每生长10 平方米， 每天平均吸收900 克二氧化碳， 释放800 克氧气，同时能消暑降温。湿地还更是天然的消音器， 湿地平均可降低50 分贝。与公园、人造景观、水景等相比，湿地公园更为珍贵稀缺，其稀缺性常被地产商拿来炒作。并且湿地公园常被高端项目所占据。湿地公园在地产推广中一般是主打该资源的稀缺性，强调“私享“，内容上强调湿地公园给人带来的绿色健康生活以及娱乐休闲功能，如“坐拥城市绿肺环抱，畅享健康阳光生活“、”XX湿地公园旁，绝版生态居住区“、”XX湿地公园，创新“低碳生活模式”。基于湿地的主题性和教育基地的作用，也有推广湿地公园作为“生态教育基地“的。本案若能沿湖打造湿地公园，在广宣上将极大提升本案形象与品质，应该成为本项目重点推广卖点之一。自然的山水林木、鸟语花香虫鱼、美丽的水生植物是人类永远迷恋和向往的对象。人类是属于自然和谐的一部分，人们渴望融入自然、心灵回归自然，浪漫舒适、简单无忧的生活永远令人神往。在繁忙的现代都市生活中，放松舒适已经成为人们生活中越来越重要的部分，因此湿地公园可以极大的调动目标客户的热情，增强本项目的吸引力。本案依然可以主打本案在片区甚至更大范围内的湿地公园稀