房地产知识及地产基金业务交流【ppt】 .pptx

房地产知识及地产基金业务交流 机构业务部王云鹤 2013 9 目录 中国与土地相关的主要政策法规 开发商获取土地的渠道 判断项目价值的四个重要指标 房地产开发流程 城市评价标准 稳盛介绍 3 中国与土地有关的主要政策法规 房地产特性概论 1 中国的房地产的一个 唯一性 的特点 既 高度垄断 又高度 市场化 2 中国特色的土地困局 土地gdp 土地财政 土地垄断 土地腐败统计表明 1 在许多地方 土地收入已经占到地方政府财政收入的60 以上 2 在整个房地产交易的过程中 政府税 费收入占到了房地产价格的30 40 如果再上占房地产价格20 40 的土地费用 地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50 80 而在欧 美国家 地价税费相加只占到住房价格的20 左右 3 开发商不过是政府的 打工仔 4 中华人民共和国土地管理法 1986年年6月 要点 1 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 全民所有 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 土地使用权可以依法转让 2 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 3 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应当办理农用地转用审批手续 4 征收下列土地的 由国务院批准 1 基本农田 2 基本农田以外的耕地超过35公顷的 3 其它土地超过70公顷的 5 建设单位使用国有土地 应当以出让等有偿使用方式取得 备注 本法在1988年 1998年 2004年经过了三次修订 2004年修订确定了 国家为了公共利益的需要 可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用 并给予补偿 5 中华人民共和国土地管理法实施条例 1999年1月1日 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标 不符合规定的 不得批准农用地转为建设用地 备注 1 城区的土地一般需要拆迁 如果是农村的土地除了完成拆迁外还需要完成征地的手续 2 据统计 我国每年要消失大约近万个自然村和一千多个农村集市 3 小产权房的形成及法律困境 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋 这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证 国土房管局对购房合同不给予备案 其产权证由乡政府或村政颁发 但不具有真正合法有效 中华人民共和国城市房地产管理法 1995年1月1日 土地作用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金20 以下的土地闲置费 满2年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 6 与房地产有关的规定 2002年5月9日 国土资源部签发11号文件 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 以下简称 11号令 文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式 要求从2002年7月1日起 所有经营性开发的项目用地都必须通过招标 拍卖或挂牌方式进行公开交易 该文件的颁布 被业界称为新一轮 土地革命 的开始 2004年3月31日 国土资源部与监察部联合下发71号文件 文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕 否则国家土地管理部门有权收回土地 纳入国家土地储备体系 8月31日因此被业界称作 大限 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 国土局在组织实施招标 拍卖或者挂牌出让前 应当会同市发展改革 规划 建设 交通 环保等有关部门确定规划条件 土地用途 年限 投标有或者竞买人资格等有关土地出让条件 招标 综合评标法 以打分计得 高分者得 投标人不得少于三人 拍卖 单以价格作为标准 价高者得 竞买人不足三人 或者竞买人的最高应价未达到底价的 拍买终止 挂牌 一个竞买人报价不低于底价 也可以成交 两个竞买人价高者得 但不能低于底价 价相同先提交者得 在截止日期前有两个或者以上者要求报价的 转为现场竞价 价高者得 7 北京市实施 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 办法 土地出让最高年限按下列用途确定 一 居住用地70年 二 工业用地50年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 四 商业 旅游 娱乐用地40年 五 综合或其他用地50年 8 开发商获取土地的四个渠道 第一个渠道 公开市场获取土地第二个渠道 土地的一级开发与二级联动1 与企业或者村庄合作2 与政府合作 如旧城改造等 3 土地一级开发需要完成的工作 1 完成土地的规划及相关的法律文件 2 完成征地 拆迁 大市政建设 土地一级开发的特点1 周期特别长 2 并不能保证在二级市场能够拿到 3 一级土地开发的溢价处理 北京全归政府 部分地区可以与开发商共享 9 第三种拿地渠道 收购二手项目 二手项目的必备条件 1 已与当地国土局签署 国有土地使用权出让合同 至少交纳了首付款 如果全部交齐则更好 国土局确定该出让合同继续有效 2 有发改委的立项批复 3 有规划部门的规划条件 注 2 3项如过期 要保证能够办理延期 收购二手项目的两种方式 一 土地证过户 1 土地证过户的两个前提条件 前面已介绍 2 土地证需要无抵押 担保 查封 3 特殊条件下 土地证可以带抵押过户 二 股权收购 1 如是项目公司 收购股份即可 2 如不是项目公司 需出让方将项目公司之外的资产进行剥离 10 收购二手项目时的尽职调查 尽职调查需要做的主要内容 1 与项目有关的法律文件 如出让合同 立项批复 规划文件是否真实有效 2 与项目有关的所有诉讼文件 3 与项目公司有关的所有债务明细 4 项目公司的资产负债表的核实情况 5 项目已发生的成本及票据 6 项目的纳税情况 7 原股东的信誉及履约能力 两种不同的收购模式带来的成本差异 a公司为项目公司注册资本2000万元 有债务6000万元 名下的项目取得的成本 地价和税费为8000万元 b公司拟用12000万元收购该项目名下之地块 两种不同的模式的税收差异 1 土地证过户 a公司 1 营业税及附加 12000x5 55 666万元 2 土地增值税 12000 8000 666 x30 1000 2万元 3 企业所得税 12000 8000 666 1000 2 x25 583万元b公司 契税 12000x3 360万元2 股权转让 a公司 1 股权转让免征营业税及附加 2 所得税 12000 6000 2000 x25 1000万元b公司不需要缴纳契税结论 从节约成本的角度 股权转让对双方都合适 从安全性角度土地证过户更合适 12 第四种渠道 企业兼并 万科收购朝开万科收购南都难点 对企业价值的判断 13 五 判断项目价值最重要的四个指标 1 销售净利润率 销售净利润率 项目净利润 项目总销售额销售净利润率反应的是产品抗市场风险即跌价的能力 另一个指标销售毛利润率销售净利润率是一个静态指标 销售净利润率预测时一般都要 10 14 2 irrirr 内部收益率 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率 简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率 内部收益率是这样的一种利率 如果按该利率通过借款来投资项目 将一无所获 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力 是项目内在的投资收益率 本质上是一个贴现率 内部收益率反应的是一个动态指标 贴现率 0的净现值就是利润净现值 0的贴现率就是内部收益率内部收益率与贴现率之间的关系 每个投资者都有理由认为 自己的投资收益由两部分组成 一部分是他的钱挣的钱 一部分是凭勇气和智慧挣的钱 如果贴现率是前者 那么内部收益率与贴现率之间的差就是后者 内部收益率高于贴现率 说明盈利能力良好 如果低于贴现率 说明该项目的投资收益低于资金成本 应该放弃 内部收益率一般都要 15 15 3 净资产收益率 roe 净资产收益率 税后净利润 股东权益它衡量公司股东的每一块钱的盈利巴菲特提出的提高净资产收益率的办法 1 加快资金周转2 增大毛利润3 少交税4 增大杠杆效用5 利用廉价的资金项目净资产收益率 项目净利润 股东权益x项目运作周期年 一般要 15 16 第四个指标 投资回收期 投资回收期 从资金投入之日起 累计现金流达到正数的时间跨度投资回收期与项目的规模 销售价格 去化速度 土地成本 现金流的掌控能力有关 一般项目的投资回收期在2年左右就比较高 房地产开发流程及成本构成 开发流程