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二次装修管理培训 0 二次装修的特点 二次装修流程 装修程序 装修须知 施工管理规定 装修施工管理收费 目录 案例 1 二次装修的特点 1 二次装修应符合原大楼工程的即定规范 不能突破原有的一些规定性的技术指标 2 施工应不破坏相邻用户的正常工作 否则将引起相邻用户的投诉 3 对施工人员的素质要求比较高 4 施工中的防火要求特别重要 5 仅限于本施工区域内 2 向物业服务中心申领 装修申请表 并填写 同时提交装修设计方案及图纸 签字三方协议书 提供书面审核意见书 告知交付二次装修相关费用 签订二次装修三方协议书 明确二次装修承包商并出具委托书 受理及审核 向服务中心交纳装修款项 提供施工人员有效身份证 收费开收据 通知有关部门 开施工许可证 办理施工出入证 通知业户 检查装修中垃圾处理 及时保洁并做好协调工作 存档备案 现场监督 监督装修对管线等隐蔽工程系统结构及立面之影响 监督外来施工人员之治安管理 开始装修 装修结束竣工验收 提交最终竣工图纸 交还出入证 政府职能部门验收 竣工查验 资料存档 向政府有关部门报批 业主 租户 承包商 政府职能部门 物业服务中心 受理 审核及批示 二次装修流程 装修前 装修时 装修后 3 装修程序 1 装修施工的前提条件 2 装修咨询 3 装修申请 4 装修方案审批和施工单位资格确认 5 办理施工手续 6 施工管理 8 施工单位退场 7 竣工查验 4 1 装修施工的前提条件 业主已经办理了房屋接收入住的全部手续 装修程序 业主和施工单位已签署了委托装修施工合同 房屋及所属设备安装完毕 电 水等能源接通 可以正常使用 业主 施工单位 物业服务中心在施工前已经对房屋进行了联合确认验收 装修施工方案经物业服务中心审核同意 施工单位与物业服务中心签订了 装修施工管理协议 装修施工消防安全责任书 业主 施工单位与物业服务中心进行了装修开工前房屋验收并由物业服务中心开具了 装修施工许可证 5 2 装修咨询电梯轿厢尺寸和各楼道尺寸等业主需借用户内图纸的办理手续介绍在设计时需注意的事项 装修程序 3 装修申请填写 装修申请表 签领 装修手册 6 4 装修方案审批和施工单位资格确认 业主应提供装修施工方案 包括 施工平面和系统图 装修施工说明 必须有强 弱电配线 给排水 空调 地面 吊顶 防水等详细施工方案说明 技术承诺 若有改变消防设备 喷淋头及烟感位置等情况必须向消防部门报批 委托装修施工的业主应出示 装修施工委托合同 施工单位营业执照副本 原件 营业执照复印件 加盖公章 留存 建筑业企业资质证书 法人代表授权书和身份证复印件 租户装修须出示业主委托或同意装修的证明文件 物业服务中心工程部于一周内完成方案审核和装修施工单位资质确认并通知业户 装修程序 7 5 办理施工手续 签署 装修施工管理协议 装修施工消防安全责任书 交纳装修施工相关费用 装修垃圾清运费 业户 施工单位与物业服务中心进行了装修施工开工前房屋验收 三方填写 装修施工前检查表 并确认 施工单位提供施工人员身份证包括复印件二份 到秩序维护部办理施工人员出入证 秩序维护部进行装修施工人员登记 物业服务中心客服部为施工单位开具 装修施工许可证 物业服务中心客服部在装修施工区域外显著位置张贴 装修施工许可证 物业服务中心工程部为施工单位接通施工电源 水源 双方确认水电计量表显示数后即可开工 建议业户购买住宅装修保险 以此降低业户装修责任风险 装修程序 8 6 施工管理 1 工程部管理工作内容检查是否已按审核批准装修图施工 隐蔽工程施工是否符合要求 含结构 强弱配电 消防设施 上下水管路改造等 检查是否有私自改动 破坏结构 破坏外观整体效果的施工 检查空调安装位置的选择是否符合规定 室外机是否安装在统一规定位置 检查防水施工是否符合装修管理协议要求 检查是否有违章乱接线 超负荷用电和存在漏电隐患 检查是否有违章使用楼内设备 破坏公共设施的情况 装修程序 9 2 秩序维护部管理工作内容了解所有装修业户与装修公司的各类资料 配合客服中心办理业户装修手续 负责解说 装修施工消防安全责任书 内容 对大楼24小时监控 监督审核进场装修人员的证件和装修工作时间 对装修违规现象与业户和装修单位进行沟通 劝说 阻止及采取相应手段 及时通报客服中心 无法规劝的 及时汇报物业服务中心 引导和指挥装修材料和垃圾清运的运输管理 夜间装修时负责监控公共区域保洁 外立面和阳台的管理工作 装修日常巡查时间是每日至少二次 主要巡查内容 消防器材的配置 消防安全隐患和易燃品的防护 装修影响业户的休息情况 是否动用明火 公共楼道和门厅的消防设施 装修人员留宿与防偷盗 外立面 阳台和屋顶的变更 违章 占用 以及 装修施工管理协议 和 装修施工消防安全责任书 约定内容 装修日常巡查记录 每次巡查必须记录在 装修巡查表 内 记录要有时间 巡查发现内容 违规情况 反馈记录 装修程序 10 3 客服部工作内容为业户办理装修手续 登记所有装修业户与装修公司的各类资料 分类进行存档 向装修业户与装修公司分发各类资料 并告知装修须知 督促工程部门装修管理人员审核装修图纸工作时间 确定不涉及承重结构和影响公共部位与公共设施设备 在装修巡检时 对于违规操作进行劝导与阻止 接各部门通报装修违规现象 做好证据的收集 影像资料 应及时通报物业服务中心 并记录归档 对违规装修业户要进行沟通 劝说 阻止 无法规劝的告知将通过政府部门进行处理 对各部门装修日常巡查记录汇总 归档 每次巡查发现各类违规情况及时通知反馈给业户 其中包括装修单位对业户不利的违规 每次反馈给业户的信息应有记录 必要时让业户签字确认 装修程序 11 装修工程竣工后 装修企业应当按照装修施工图 设计合同约定和相应的质量标准进行竣工验收 验收合格后 装修企业应当出具 室内装饰装修质量保修书 物业服务中心应当按照 装修管理服务协议 装修手册 进行现场查验 对违反 装修管理服务协议 装修手册 的 应提出书面整改意见 要求业户和装修企业限期整改 对违反法律 法规的 应报请政府职能部门进行处理 并将检查记录存档 装修工程竣工后 装修企业负责采购装饰装修材料及设备的 应当向业户提交产品说明书 保修单和环保说明书 7 竣工查验 装修程序 12 8 施工单位退场 提交全部竣工图纸 提交装修企业与业户签署的 室内装饰装修质量保修书 根据交费收据在相应时限内办理退款手续 核对施工工具 设备和剩余材料 办理货物出门手续 施工人员退场 装修程序 13 装修须知 1 装修审图工作要点 2 设计阶段注意事项 3 装修管理人员审图原则 4 专业审图要点 5 施工阶段注意事项 14 1 装修审图工作要点 二次装修设计图纸的审核工作的质量直接影响二次装修的工程督导的效果 对不利于物业和影响其他业户利益的设计 在审图阶段提出 可避免可能出现的与装修业户之间矛盾 根据国家有关规范 法规 发展商 业主与业主 租户签署的出售 租赁合同以及物业的实际情况 认真仔细地审阅二次装修设计图纸是工程部一个重要工作内容 也是二次装修审图的工作重点 装修须知 15 2 设计阶段注意事项 1 设计注意事项原有结构和设备布局 不得随意更改 进行室内装修时 不得拆除或破坏承重墙 大楼楼面不能承受其他有特殊要求的荷载 不能在房间内垒砌实体砖 混凝土或钢结构墙 装修设计不得改变大楼外立面效果及公共区域的原有设计 外门 外窗不得随意改变 不得在外墙上开门和窗 空调室外机须按指定位置安装 不得任意更改安装位置 室内所有电力负荷必须于原有的设计相符 吊顶内管线必须铺设铁管或pvc阻燃管 下垂软管不得长于1 5米 不允许拆改共用区域内给排水管 装修须知 16 装修施工前应向物业服务中心工程部提交两套正规装修工程设计图 装修设计必须严格遵守 高层民用建筑设计防火规范 及 建筑内部装修设计防火规范 的有关规定 装修施工图经物业服务中心工程部审核批准后方可施工 涉及到消防安全的应报消防部门审核后方可施工 施工单位必须具有营业执照和资质证书 所使用的装修材料应是符合现场材料标准规定 并由专业厂家生产的环保合格产品 施工单位必须按已批准的设计方案及各项协议书的有关规定施工 若有变动 应提前通知物业服务中心工程部 必要时签订补充协议 2 装修工程计划方案及图纸要求 装修须知 17 3 装修计划及图纸的审批装修设计总说明 装修平面图 系统图 立面图及剖面图 根据原设计图纸 审核对现有建筑 配电设备 管路等方面的改动是否合理 装修须知 18 4 二次装修审图的目保证装修设计不破坏大楼主体结构保证装修设计不影响大楼机电设备的运行保证装修设计不影响设备的维修保养保证装修设计满足能源计量的要求配合业户进行装修消防报审工作保证其他业户的正当利益 装修须知 19 3 装修管理人员审图原则 1 装修范围是否涉及大楼公共区域 2 装修单位资质是否符合大楼规定 年检是否合格 营业执照是否有效 3 报消防部门的图纸需提供蓝图 加盖本年度年审专用章 图纸上要有轴线 4 装修单位提供的图纸包括 装修平面和立面图 综合天花图 空调 风 水 电图 弱电系统和平面图 消防水电图 5 装修方案中有无影响大楼外立面或影响其它用户使用的设施 如空调室外机 在公共区域安装自用设备等 6 外墙安装的广告牌等设施有无政府主管部门审批手续 7 装修方案中有无超过大楼结构承重的设备 如 书架 水池 蓄电池组等 8 居住用房不得擅自改变用途 如改作仓库 诊所 学校或其他商业用途 9 不得擅自封闭阳台或改变阳台用途 不得改变原有公共区域的外观 规格和色彩 10 不得随意安装卫星天线 防盗门及开排风百页等设施 进户门不得改大及向外敞开 11 不准在承重墙 与邻共用的分隔墙 梁及柱上挖槽 切割及开孔 12 强电 弱电 给排水 煤气管等公共管线及烟管 风道不得改变和移位 13 原楼层内 单元内排水管的检查孔 清扫口 浴缸检修孔不得封住 装修须知 20 4 专业审图要点 1 强电系统图中 开关和插座的选择是否与本物业原设计有冲突 2 照明与插座是否分开控制 插座有无漏电保护开关 同一回路上设备是否过多 尤其是使用多用插座接多个电脑的办公室 3 重要设备是否有双路应急电源供电 如电脑机房 4 照明图上是否有应急照明及安全出口指示灯 5 是否满足计量需求 6 检查弱电线路是否存在干扰 强电管线与电话 电视及其他通信线等不得安装在同一路管路中 强弱电管间距应大于500mm 7 空调温控器安装位置是否合理 大开间内应按控制区域分布 不应集中安装 8 空调风机盘管安装位置是否便于清洗维修 凝结水管路布置是否合理 装修须知 21 9 图纸上门的数量是否符合大于60平方米不少于两个门 门的宽度及两个门的间距应符合消防规定 室内通道上是否有障碍物 10 喷淋头的间隔是否大于3 6米 烟感探头的间距是否大于5 8米 烟感探头与空调出风口的间距是否小于1米 11 消防电施图上是否有消防广播 每一个独立的房间是否有一个烟感探头 12 对区域内卫生间 厨房等设施的改造是否影响大楼防水层 13 业户自用设施 如开水炉 咖啡机等 上下水是否按大楼规定接驳 有无安装计量装置 14 地面 天花及隔墙的材质是否符合消防规定 隔墙是否到顶 若到顶则必须涉及消防改造 15 地插的剔凿深度不应损坏结构楼板面 深度不能超过粉刷层5厘米 16 吊顶内的设备 风机盘管等 阀门下方应有检修口 装修须知 22 5 施工阶段注意事项 1 结构墙面剔凿时不能切断墙内钢筋 剔凿外露钢筋部分须恢复原状 2 阳台地面 墙面不允许剔凿 打孔 3 除卫生间及有地漏的房间外 其他房间按设计未作防水处理 此区域严禁湿作业 4 不得将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间 厨房间 5 吊顶的木装饰 隐蔽工程所用木材必须刷防火涂料 并将防火涂料合格证交物业管理中心工程部备案 6 卫生间地面均已进行防水处理 在装修中严禁破坏防水层 装修须知 23 施工管理规定 一 施工管理的目的 二 施工现场管理 三 施工时间 四 施工安全管理 装修协议 24 二次装修管理是物业服务的一个重要内容 其伴随着物业服务的全过程 二次装修管理的主要目的是确保物业安全 减少对其他业户的影响 在二次装修的日常管理中物业管理员 工程部技术员要发扬团队精神 相互配合 相互提醒 熟悉 装修手册 中的各项规定 共同将二次装修的管理和督导工作做好 一 施工管理的目的 施工管理规定 25 二 施工现场管理 小面积装修 250平方米以下 采用定时巡视 但在不同装修工种开始施工阶段 或认为有可能对其他业户产生影响时 应加强督导 对大面积装修需指派固定的管理人员 工程人员对装修范围及可能受影响的区域进行管理督导 发现违反装修施工图 已经审核 和 装修手册 中的规定 及时督导或指正 必要时报告上级主管部门暂停施工单位的局部或全部施工 施工管理规定 26 1 管理人员管理工作内容 1 督促施工单位封闭装修区域 任何物品 材料和垃圾不能堆放在公共区域影响其他业户行走和消防安全 2 对指定施工单位使用的公共通道 门和电梯轿厢 必须进行有效的保护措施 3 检查施工人员佩戴施工出入证 无证人员不得进入本物业 4 施工场地严禁吸烟 发现有吸烟人员及时制止 5 非规定施工时间 且未办妥加班申请 施工单位不得施工 6 邻近有业户在办公或营业的区域 不得使用电动工具和发出大噪音的作业 住宅夜间不得使用电动工具 视物业具体情况 制订相应工作时段 减少对其他业户的影响 7 尽量将施工单位的油漆气味对业户的影响减少到最小程度 8 督促施工单位将建筑废料和垃圾袋装化 并按指定线路和时间清运 堆放于指定地点 9 检查施工单位是否按每50平方米配置一个灭火器 动火现场需有监护人和灭火器材 施工管理规定 27 10 检查施工区域是否有留宿 携带家属 煮食 酗酒 赌博 大声喧哗及打闹等违反 装修手册 的情况 11 检查施工人员文明用厕的情况 12 认真控制物品进出 做好登记工作 13 施工用电梯不准装运湿货及散装垃圾 水泥 黄沙和石子 不准装运超重 超长的货物 大批货物的运输及超时使用电梯是否事先办理申请手续 14 制止施工人员进入非装修及指定通道以外的区域 15 制止施工人员赤足 赤身及穿着不体面的衣服在物业内走动 16 制止施工人员在公共区域或有碍物业形象的地区晾晒衣服 17 检查施工单位的用水情况是否会滴 漏或流至其他区域 18 禁止施工人员从消火栓 喷淋头或空调供回水管内取水 19 每天装修结束施工人员离场前 检查装修区域内水 电是否切断 易燃危险物品存放是否安全 施工管理规定 2 工程人员管理工作内容 1 施工单位是否已按审批过的设计图施工 发现有与设计图不符且可能影响其他业户利益和物业安全的情况 责令施工单位停止施工 重新报批 2 临时用电是否超出申请的用电量 临时照明灯具安装是否规范 3 电气接线是否符合国家规范 三相负荷电流是否平衡 4 检查施工所用的材料是否与报批的设计图和材料表相符 若有装饰必须使用的木制品 督促施工单位进行防火处理 5 检查破坏原结构情况对地坪上开槽铺电话 电脑线及墙 柱上开槽铺电线需确保建筑结构的安全 6 检查业户在做隔断时不能在楼板上砌实体砖墙 若有较重的设备 单位重量超过楼板承重 如保险箱 水池等 需单独报批 说明重量和尺寸 7 拆除原有设施时 应认真审核是否被批准的范围 应注意事先做好断水 放水和断电等准备工作 施工管理规定 29 8 注意保护外墙上的窗门和玻璃幕墙 所有向外的玻璃上不准张贴文字和公司标志 9 对动火 电焊 气焊 应审核是否办理动火证 现场是否按规定配备灭火器和监护人 操作者是否是动火持证人 10 不能随意安装分体式空调外机 对电脑房需要的分体式空调 室外机位置要严格把关 要确保安全性和统一性 11 对空调和喷淋管线的施工 必须监督不能损害原系统 不能有脏物进入中央管线 12 烟感必须是物业原施工单位或原设计认可的单位施工 喷淋管道的施工必须有消防施工资质 13 若有业户需安装洗手盆 驳接的管线必须考虑不影响维修 施工管理规定 30 三 施工时间装修施工不得干扰左邻右舍 不得影响其他单位或个人的工作和休息 因此要加强装修时间的管理 一般允许的施工时间为早上8 00以后 晚上18 00以前 要控制噪音施工的时间 噪音施工的内容包括砸墙 钻孔 墙面楼板开槽 钻切锤打金属 电锯改料等 对住宅房屋来说 噪音施工时间要避开人们的休息时间 比如中午12 00至14 00 晚上18 00以后至早上8 00以前 不允许噪音施工 但对办公楼来说 因白天都在上班 不允许装修噪音施工 一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装修施工 发生噪音大的和有刺激性气味的工种装修施工 可安排在下午17 00至晚上21 00 对电梯使用时间做出限制 高层建筑内的业户室内装修 必须允许其使用电梯运送施工人员 装修材料和垃圾 通常的规定是运送施工人员 装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间 如果白天电梯使用非常繁忙 可安排在夜间运送装修材料和垃圾 施工管理规定 四 施工安全管理 1 施工用电 用水管理 1 装设各种电气设备 含照明 电气线路 必须按 低压配电设计规范 要求安装 禁止擅自拉线 如有特殊原因需安装临时线路 必须由使用单位向物业服务中心申请 经审核批准才能安装使用 2 临时电线的安装必须有持证电工进行操作 并经物业服务中心工程部人员现场督导下完成 3 临时用电必须安装临时电表 服务处将每月核算并收取电费 4 临时线路使用期限一般为三个月 若因特殊情况需延长使用时间须经物业服务中心批准后方可执行 延长时间不超过三个月 5 使用单位对临时线使用结束后须及时通知物业服务中心 并在物业服务中心工程部人员监督下拆除及办理注销手续 6 施工区域不得擅自动用消防用水 室 内外消防栓等 以策安全 施工管理规定 32 2 施工消防管理及违章处罚 1 施工单位和施工人员都应自觉遵守各项消防法规和施工场所的防火规定 2 防火工作必须贯彻 预防为主 防消结合 的方针 本着 谁主管 谁负责 的原则 确定一名防火负责人 配合本物业服务中心负责本施工区域的消防工作 3 凡本施工场所设置的各类消防器材设施 任何人不得擅自搬动 损毁或移作他用 在消防器材设施周围严禁堆物 4 施工现场设置的临时木工间 油漆仓库 机具间及物资仓库 堆放易燃材料或其它贵重物品的部位 负责承包施工的单位都要有醒目的禁火标志 并有严禁吸烟牌 5 大楼内部的一切作业场所和通道禁止吸烟 施工管理规定 33 6 施工用的电气设备 电动工具等必须符合安全用电规定 电源导线 插头 插座 保险丝必须完好 凡有损坏不全的不得使用 7 电焊 气焊 气割作业 须严格执行 十不烧 规定 严禁不经申报审批 不进行防火安全交底 交底包括要求清除周边易燃可燃物 配专人监护和灭火器材 作业完毕后检查清除残余火种等 擅自违章动火 应承担相应责任 严重违者依法追究法律责任 8 施工现场不准违章和擅自拉接电线 安装插座或任意加大用电器容量使之超过负荷 严禁使用电炉 电加热器及煤油炉 经申报同意使用的电水壶 家用电加热器 必须置放于指定安全地点有专人保管 备有灭火器材的才可使用 9 砂轮机 砂轮切割机必须置放于安全场所 使用时不使火星溅落至可燃物件 气件 液体上 施工管理规定 10 施工遗留的包装材料 纸袋 刨花 木屑 锯未等易燃可燃物应及时清除 最迟当日下班前 堆放至指定的安全区域 严禁随意倾倒 堵塞现场主要通道以及楼梯通道 11 如上述违章情节严重 造成严重后果的还将移送公安机关按 治安管理处罚条例 处罚 直至追究刑事责任 要求施工单位对所属施工人员进行广泛深入的宣传教育 严加督促 严格遵守执行有关规定 施工管理规定 绿色区 表示压力正常 可以正常使用 红色区 表示灭火器内干粉压力小 不能正常喷射 需更换 黄色区 表示灭火器压力过大 可以喷出干粉 但却有爆破 爆炸的危险 35 3 施工人员进出管理 对装修工程施工人员进出大楼制定统一之管理措施 1 施工时间为8 00 18 00 各施工单位人员于规定时间内安排工作 超时工作必须提前向服务处申请 2 所有施工人员须时刻携带施工证件 以便于检查 无证人员禁止入内 3 施工人员携带入楼内的设备 零部件及工具进入大楼前须主动向门岗管理员登记 管理员将核查施工人员所携带的所有物品 私人物品除外 施工人员需认真配合检查工作 4 无证擅自进入楼层者 携带物品与工作性质或原登记不符者 物业服务中心将一概予以清场 施工管理规定 36 4 设施 设备防护管理 1 各施工单位运输建筑材料或建筑垃圾等一律使用货梯搬运 且须按物业服务中心指定之时间和通道进行 2 各施工单位在搬运货物材料时 须做好地面保护措施 严禁在地砖 大理石 油漆地面上拖拉 所有货物须离地搬运 3 货梯轿厢内将制作保护板 以防施工人员搬运货物时损坏损伤电梯 4 电梯厅大理石上将铺设地毯 以防损伤地面 5 各施工人员在施工期间 允许乘坐货梯上下楼 但严禁搭乘客梯 以避免所携之工具碰伤轿厢及业户 6 对大楼中如不锈钢拉手 扶手以及其它小五金件 将用软性材料进行包扎保护 7 自动扶梯将设置警告牌和围栏 禁止施工人员使用该梯上下楼 施工管理规定 装修施工管理收费 38 装修施工管理收费 一 二次装修收费 1 根据 杭价费 2009 33号 规定 杭州市物价局关于杭州市区环卫有偿服务收费有关问题的通知 注 萧山 余杭区和各县 市 物价局可结合当地实际 制定环卫服务收费 2 装修能源费 根据计量仪表使用数交纳 3 喷淋装置改造一次性放水费500m2以下1000元 500m2以上2000元 以最终协议价为准 4 施工人员出入证 工本费10元 张 5 灭火器租用 押金100元 只 租金1元 只 天6 公共楼道维护费 若管理协议明确的方可收取 39 案例 业主提出不合理装修要求怎么办 某小区一位业主在装修时 向物业管理中心多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁 其理由是按常规该根梁应为正梁 但搞成了反梁 既占用室内空间又影响美观 并声称自己父亲是位高级建筑师 已计算出了有关参数 设计出了改梁图纸 对业主的这一要求 物业管理中心根据 装修