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物业装修管理 1 物业装修 物业装修是指业主或使用人为了改善居住 办公或生产环境 对自有或租赁物业产权范围内的地面 墙面 厨房 卫生间及洁具 天花 门窗 水 电 通讯进行修饰处理的建筑活动 装修及装修管理 2 装修管理 装修管理是物业管理 服务人根据政府有关法规 条例 受发展商或全体业主委托 对物业管辖范围内的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查 使其施工符合规范 结构安全 物业管理 消防 供水 供电 燃气 环境保护符合要求的行为过程 物业管理与装修管理的联系 物业 已建成并交付使用的城市住宅 公共建筑以及相配套的设备 设施和场地 物业管理 物业管理企业按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主 非业主使用人提供的综合性服务 物业管理企业 依照法定程序设立 以物业管理服务为经营业务并具有企业法人资格的经济组织 物业管理与装修管理的联系 业主 物业的所有权人 物业装修管理是物业服务的一个重要内容之一 物业装修只是业主的一种个人行为及个性化需求 而物业装修管理是物业管理企业按照相关的法律法规对业主的装修行为进行规范化管理的一项活动 装修办理流程 业主 住户 装修施工队准备相关资料 业主 住户填写 装修申报表 施工队负责人填写 装修施工人员登记表 服务中心审批 业主 住户 施工队分别交纳装修保证金及其它费用 服务中心 业主 住户 施工队三方签定 装修管理服务协议书 施工队办理 装修告知书 出入卡 施工队进行装修 业主验收 完工 服务中心进行装修巡查 施工队返修 退还装修保证金 装修手续完成 装修资料存档 装修办理中业主提请商酌的问题 业主要封闭阳台 安装太阳能 改动煤气管道 根据国家建设部 住宅室内装饰装修管理办法 第六条规定 装修人从事住宅室内装饰装修活动 未经批准不得有下列行为 一 搭建建筑物 构筑物 二 改变住宅外立面 在非承重墙上开门 窗 三 拆改供暖管道及设施 四 拆改燃气管道及设施 第一二项行为应当经城市规划行政主管部门批准 第三四项应当经供暖管理单位及燃气管理单位批准 装修办理中业主提请商酌的问题 2 业主要在楼板上敷设大理石 根据国家建设部 住宅室内装饰装修管理办法 第七条规定 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 应当经原设计单位或具有相同资质等级的设计单位提出设计方案 200千克 平米 装修办理中业主提请商酌的问题 3 业主要求更换进户门 进户门除具有防盗功能外 还具有消防要求规定的防火防烟功能 为避免殃及邻居 降低和控制火灾损失 同时进户门的更换涉及到物业整体的外观立面整齐 统一 美观 因此物业产权人或使用人均不得更换 装修办理中业主提请商酌的问题 4 门窗尺寸 窗玻璃的颜色能否更改 由于门窗涉及到物业整体的外观立面整齐 统一 美观 规划局在发展商项目报建时 由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求 提供的设计图纸 资料经严格审批后 方能施工建设 因此任何人都不得更改 装修办理中业主提请商酌的问题 5 空调为什么要在指定位置安装 由于空调随意安装后 对房屋外观造成杂乱 另冷凝水的随意排放 既影响周围环境 邻居关系 又影响物业立面的整体美观和物业的保值 增值 降低物业档次 统一安装后 便于冷凝水的集中排放和立面的整体美观 装修办理中业主提请商酌的问题 6 为什么要限定时间装修 垃圾为何要指定地点堆放和定时搬运 因装修施工对左右 上下邻居的生活 居住等造成影响 施工噪音也给他人生活 休息造成滋扰 所以政府管理部门对施工时间及装修期期限实行管制 同时装修垃圾属不可再用垃圾 容易对环境造成影响 政府对此类垃圾实行定点管理 如果垃圾随意堆放 搬运 既占用消防通道 影响消防疏散 又影响其他行人通行 故服务中心为了方便全体业主生活起居既环境整洁 要求再装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理 装修办理中业主提请商酌的问题 7 为什么要交纳装修保证金 业主 装修施工单位交纳装修保证金是为了控制违规作业和合理使用公共设施 以保障物业结构及设施安全和其他业主的权益不受侵犯滋扰 装修办理中业主提请商酌的问题 8 装修期间为什么要配置灭火器 由于装修期间要大量用电 装修材料及物品的杂乱堆放 易于燃烧发生火灾 引发消防事故 为了能即时控制火灾 服务中心根据消防法规及条例 要求装修现场必须配备灭火器材 以便控制和降低火灾事故 装修办理中业主提请商酌的问题 9 装修人员进出小区为何要办出入证 为了小区公共安全 及控制外来人员对小区居民的滋扰 装修人员进出时必须佩戴服务中心发出的临时出入证 以便识别 否则 服务中心有权拒绝其进入小区 装修办理中业主提请商酌的问题 10 装修完毕后如何办理验收手续 装修工程结束后 业主自行验收工程质量及施工要求 合格后 业主向物业服务中心提出验收申请 服务中心指派工作人员到现场查看并核验施工项目是否与装修申报相符以及施工过程中是否损坏公共设施 服务中心对装修施工质量不作验收 是否合格不负任何验收责任 案例讨论 某小区一业主非常喜欢潜水运动 尤其喜爱在潜水过程中欣赏美丽的海底世界 在一次澳洲之行返回家后突然临机一动 我何不将刚买的新房也装饰成海底世界模样 这样不就可以天天欣赏海底世界了吗 于是该业主马上实施装修行动计划 几个月后该业主终于如愿以偿 看着装修的新家 该业主满意的笑了 一天 该业主接到物业公司电话说他家发生了渗水事故 已将楼下两户邻居新装修的房屋全部损坏了 要他赶快回家处理 该业主回家打开门一看也惊呆了 原来他装饰在楼顶上面的海底世界全部垮掉了 自己家里也一片狼藉 于是马上找到原装修施工单位要求索赔 原装修单位技术人员到现场一看 又到楼上正在装修的业主家里一看 终于明白了事故发生的原因 原来事情经过是这样的 楼上业主家地板装修时需铺设大理石 因大理石太厚 致使业主家入户门关不上 为解决这个问题 装修施工队 无资质 决定将楼地面砸掉几公分后再铺设大理石 结果在砸地板的过程中 由于震动的原因导致楼下业主装修在楼顶的海底世界因此垮塌了 导致出现上述渗水事故 请问 物业公司在此次事故中需承担什么责任 如何规避 装修管理控制要点 安全部管理重点及巡查内容 1 证件巡查 巡查装修施工人员是否与申报人员相符 2 违章留宿及活动监控 有无违章留宿及其他区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为 施工人员是否存在从事其他违反治安管理的活动 装修管理控制要点 安全部管理重点及巡查内容 3 治安安全管理 由于装修期间 出入小区人员较多 思想复杂 若对装修人员监管不力 极易导致一些盗窃 打架事件的发生 具体巡查装修人员是否在指定的范围内活动 有无违反有关制度 管理规约 规章等 有无侵犯其他业主的权益和使用小区内公共设施 装修管理控制要点 安全部管理重点及巡查内容 4 消防安全管理 施工现场物品杂乱 如木板 纸屑 油漆等 混乱 用电量大 人员密集 极易导致火灾 具体巡查是否按规定的要求做好消防措施 是否存在用电及消防安全隐患 现场有无生火做饭或烧电炉 动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范 装修材料及施工现场是否符合消防要求 安全部管理重点及巡查内容 装修管理控制要点 5 申请项目及作业时间巡查 是否与申报项目相符和按规定的时间作业 6 装修材料 物质的搬运控制 严格按服务中心指定的 物资搬运放行条 执行 装修管理控制要点 工程部管理重点及巡查内容 协助客户服务部审核施工图纸及巡查实际施工项目是否与申报项目相符 2 结构破坏及墙体巡查 由于施工过程拆墙或穿管及装饰 损坏承重结构或钢筋保护层 或使用超出房屋承重指标的一些建筑材料 增加楼板承重导致一些安全隐患 具体巡查现场有无重击 钻孔 刨凿 外墙内侧击排烟管道 不经穿管直接埋设电线或改线 是否有不适当楼面静荷载 超负荷吊顶 安装大型灯具 铺设大理石等 装修管理控制要点 工程部管理重点及巡查内容 3 房屋功能巡查 是否有改变房屋设计功能 包括门 窗 阳台等是否改变尺寸 移位及拆除连接阳台的墙体 门窗 窗花 空调安装是否符合外观统一规范 4 管线巡查 管线敷设是否影响外墙防水及安全要求 有无私改煤气或暗埋煤气管线等设施及乱接供电 通讯 弱电等线路 装修管理控制要点 工程部管理重点及巡查内容 5 管道巡查 排污管道是否有妥善的保护措施 6 防水巡查 是否拆除或破坏厨房 卫生间地面防水层 是否按要求做好防水保护 装修管理控制要点 保洁部管理重点及巡查内容 1 现场卫生巡查 门前卫生状况是否符合管理要求 2 材料及垃圾储存与搬运巡查 材料与垃圾搬运有否损坏公共设施 垃圾堆放地点及清运时间 路径是否按规定的时间进行 3 装修噪音管理 要求施工单位严格按照规定时间施工 以免影响其他业主 用户 的生活 装修管理控制要点 客服部管理重点及巡查内容 1 作业规范巡查 各项作业是否符合规范要求 2 审