20130930 穗盐路佰德广场定位报告.pptx

穗盐路佰德广场定位报告 yourlogo 项目解读 关键字 高容积率 限制条件较多 中等规模 周边商业氛围较弱 总结 外忧内患 需重新定义项目的业态形象 从根本上扭转局势 规划用地面积 16602 8 容积率 5 3总建筑面积 87995 商业建筑面积 15000 17600 酒店建筑面积 15000 17600 写字楼建筑面积 52795 57995 主要限制条件 1 不准建设公寓 公寓式办公 soho办公 产权式酒店 酒店式公寓 2 总建面的70 5年内不得转让 其中35 5年内不得转让及出租 项目业态定位思路 part1 商业定位 part2 公寓形象定位 项目位置 城市格局 商圈分析 项目区位分析 经典案例分析 借城市格局的升级之势 提升项目形象 借区位优势吸纳外区资源 增强项目底气 借鉴分析现有的商圈格局 寻找新突破口 项目位于穗盐路旁 左邻佛山一环出口 北靠广佛路 可以快速穿梭在桂城 大沥 黄岐以及广州之间 外区资源吸纳优势强 优势所在 沥桂一体化 转移南海中心 纵向发展 广佛黄金走廊 横向驱动大沥发展 政策支持 1 盐步现有商圈格局 主要充斥低端 档次低的临街商铺 缺少休闲饮食娱乐一体化的大型商场 稀缺性 2 沥桂现有商圈格局 中高档的一体化大型购物广场林立 缔造成熟的商圈氛围 广纳人气 加快周边资金的流动 促进城市升级发展 借鉴 part1 商业定位 商业定位构思 三借 part1 商业定位 借 区位优势 项目现处佛山一环与穗盐路交汇之地 北临广佛路 属两城四区的中心地域 往来沥桂 广佛的人流 物流 资金流量大 大沥 黄岐 盐步 广州芳村 两城六区 两城指广州 佛山 四区指黄岐 大沥 盐步 南海 南海 项目所在地 part1 商业定位 区位优势小结 区位优势显著 同时造就项目拥有未来商业发展的先机 项目正处沥桂城心以及广佛交汇处 商业辐射范围依靠路网向外延伸 广纳大沥 黄岐 桂城以及广州区域资源 重新确立盐步中心商圈 巧借区位优势吸纳外区资源 增强项目底气 以此建立以项目为核心的盐步商圈 part1 商业定位 借 城市格局 沥桂一体化 广佛商贸谱写新篇章 2007年 南海区政府最终提出了中心城区北延战略 随着沥桂一体化后新中轴南端千灯湖地区开发的逐步完成 这一区域开发的目光开始向北部转移 从金融区以北向上延伸 沥桂一体化 南海城心北移 加快大沥发展节奏 缩小南北区域经济差距 带动盐步商业发展 part1 商业定位 借 城市格局 广佛黄金走廊 广佛黄金走廊 广佛黄金走廊 横向贯穿广佛两地 十五分钟内可快速抵达广州各区 纵向与佛山一环紧密相交 快速抵达佛山禅桂中心区 实现广佛30分钟生活圈 提升大沥城市格局 拉动周边消费人群 part1 商业定位 城市格局小结 借政策发动盐步商业发展新引擎 在 沥桂一体化 及广佛黄金走廊相互作用下 提升大沥的城市价值 加快当地经济发展 带动大沥区域商业发展 盐步正处 沥桂一体化 广佛黄金走廊 政策的交汇处 同享政策利好 part1 商业定位 借 鉴分析现有的商圈 1 盐步现有的商圈格局 分析 目前盐步主要的中心商业集中地 盐步大道及广佛路为主 目前商业的规模档次 低端 档次低 缺乏休闲饮食娱乐一体化的大型商场 现阶段 盐步商业散乱无序 对于中等规模的集中性商业存在空白区 蕴含发展机遇 项目位置 part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 黄岐嘉州广场 名称 嘉洲广场 galaxymall 规划占地面积 3万 总建筑面积 约12万 层高 6层 地下2层 地面4层 业态 购物 饮食 娱乐 休闲 文化于一体 作用 推动 广佛经济圈中心轴线 区域的城市化进程 全力打造成广佛经济圈国轴线核心地带的商业新地标 全面引领未来商业经营创新理念和模式 位处广佛路黄金地段 广佛核心首座现代化mall part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 黄岐嘉州广场 目标消费人群 黄岐本地人 外来工 部分居住黄岐的广州人消费人群特征 黄岐本地人 有分红 有一定的消费能力 倾向中档商业外来工 消费能力有限 倾向中低档商业居住黄岐的广州人 有一定的消费能力 倾向中高档商业 填补了该地区缺乏高尚终端消费场所的市场空白 改写了地域商业格局 为广佛乃至更远一带的居民提供了一个全新时尚体验的消费 休闲空间 part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 大沥新都会 名称 新都会规划占地面积 2万 总建筑面积 约8万 商业经营面积6万 层高 8层 地下2层 地面6层 业态 购物 饮食 娱乐 休闲 文化于一体 作用 改变大沥的消费行为 提升消费水平 改变商业格局 标志着大沥将以更快的速度迈进城市化经济的阶段 位于广佛黄金走廊的核心商圈 大沥首个一站式大型综合购物中心 part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 大沥新都会 目标消费人群 大沥本地人 外来工 部分居住大沥的广州人消费人群特征 大沥本地人 有一定的消费能力 倾向中档商业外来工 消费能力较低 倾向中低档商业居住大沥的广州人 消费能力有限 倾向中档商业 以打造 广佛新型核心消费区 之势 提升大沥镇的经济发展 城镇建设 社会管理以及人的素质 加快城市化建设对接广佛 重聚人气 part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 桂城保利水城 名称 保利水城规划占地面积 10万 总建筑面积 约16万 层高 5层 地下1层 地面4层 东广场 业态 购物 饮食 娱乐 休闲 商务 旅游于一体 作用 提升南海的商业品位 加快千灯湖中央商务区的成熟有很大的推进作用 地处广佛rbd核心地段 广佛rbd国际商业旗舰 part1 商业定位 借 鉴分析现有商圈 2 沥桂现有的商圈格局 桂城保利水城 目标消费人群 南海本地人 外来务工人员 周边镇区人群消费人群特征 南海本地人 有一定的消费能力 倾向中高档商业外来务工人员 消费能力有限 由于周边圈层氛围等影响 倾向中档商业周边镇区人群 具有一定消费能力 追求高档商业 一站式的商业购物广场对千灯湖中央商务区的成熟有很大推进作用 成熟的商圈氛围吸引南海周边城镇客户 甚至广州客户到南海消费 更促进周边经济快速发展 part1 商业定位 现有商圈小结 升级城市休闲娱乐产业 缔造一站式大型综合购物广场 现阶段 盐步商业散乱无序 对于中等规模的集中性商业存在空白区 蕴含发展机遇 同时 从周边现有醇熟的商圈分析可见 功能齐全的一站式大型购物广场能广聚人气 促进当地经济发展 形成良性的循环 沥桂新城上的一站式大型综合购物广场 part1 商业定位 总结 重新确立盐步中心商圈盐步商业发展新引擎升级城市娱乐休闲产业改变盐步商业格局 part2 公寓形象定位 看项目路网架构 四通八达 路通财通 看经典案例 从借鉴中重新定义 区域性经济主要由政策为主导 交通为促进因素 1 桂城公寓市场分析 位处该区域经济黄金地段 高端项目定位 未来升值潜力巨大 2 其他镇街公寓市场分析 位处专业市场附近 周边缺乏相似产品 具有地域唯一性 公寓形象定位构思 两看 part2 公寓形象定位 看 项目路网 路网四通八达 15分钟自由穿梭广佛两地 大沥消费水平较广州要低 路网的四处贯通会成为城市经济发展的首要条件 促使部分的广州商家将投资的眼光望向佛山大沥 part2 公寓形象定位 看 项目路网 产业交替 共同推进经济发展 2007年 大沥城市实行转型升级 政府提出 中枢两翼核心带动 及三大片区发展战略 为 沥桂一体化 提供战略支撑 中枢 桂城将往北面的大沥镇区发展 南海出台 城市中心北延 战略 该战略提出以千灯湖区域为南海未来的城市中心区 同时将城市中心向北延伸 中枢两翼核心带动 政策促进大沥城市升级 缩小大沥东西部区域发展的差距 形成新一轮经济发展强势 横向吸引广州商家进驻发展 纵向促使桂城商家发展区域北移 part2 公寓形象定位 两翼 大沥沿 广佛黄金走廊 执行向西拓展高新产业 向东连系广州发展双城贸易 看 项目路网 产业交替 共同推进经济发展 位处沥桂新城中心位置 路网贯穿沥桂 广佛两地 资金流中枢 路通财通 part2 公寓形象定位 项目路网分析小结 重新定义广佛新财富中心 中枢两翼政策出台 实现大沥城市升级 推动经济发展 part2 公寓形象定位 看 案例分析 区域 桂城 立面夜景效果图 立面效果图 案例一 保利千灯湖一号公馆 part2 公寓形象定位 保利一号公馆分析小结 千灯湖最佳的景观资源 地标建筑 拥有水城40万的酒店及商业配套 佛山第一个超高层 纯大户社区 电梯直接入户 二梯一户 全入户花园 rbd休闲商务区的核心地带 政府重点支持 看 案例分析 区域 桂城 结论 位处佛山rbd商务核心区 属于佛山名片性项目 佛山地标性高端公寓项目 广受周边投资者青睐 part2 公寓形象定位 看 案例分析 区域 桂城 案例二 万达公寓 part2 公寓形象定位 万达公寓分析小结 周边配套设施完善 黄金地段 特具升值潜力 桂城标杆项目 品牌影响力大 金融高新区核心地带 政府重点支持 看 案例分析 区域 桂城 结论 位处金融高新区核心地带 桂城标杆项目 定位高端公寓吸纳各方投资客户 推动桂城当地经济发展 part2 公寓形象定位 看 案例分析 区域 顺德 案例一 金域名都 part2 公寓形象定位 看 案例分析 区域 顺德 案例二 佛奥星光广场 part2 公寓形象定位 看 案例分析 区域 顺德 案例三 奥斯汀 part2 公寓形象定位 金宇名都 佛奥星光广场 奥斯汀分析小结 周边专业市场繁多 高端需求客户群庞大 周边相似的商业公寓少 毗邻高档住宅区 提升项目价值 结论 位处乐从镇专业市场附近 周边相似的产品少 但专业市场中个体户老板