资产评估笔记

叮叮小文库第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。2、资产评估十个基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估的假设、资产评估基准日。3、资产评估在市场经济中的功能：为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业账实相符和资产完整；防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。5、占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要资产评估P15：整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、清算；除上市公司以外的原股东股权比例变动；除上市公司以外的整体或者部分产权转让；资产转让、置换、拍卖；整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；确定涉讼资产价值；法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。国有资产评估管理办法规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。7、资产评估的客体是指资产评估的对象。 资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。9、资产评估对象的分类：按目的和是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产；按存在形态分为：有形资产和无形资产；按法律意义分为不动产、动产和合法权利；按是否持续使用分为固定资产与流动资产；按能否独立存在分为可确指资产与不可确指资产；按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。10、资产评估与会计的关系联系：在特定条件下，资产的会计计价和财务报告会利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据；资产评估需要参考会计数据资料，尤其是在企业价值评估中，需要广泛地利用企业财务报表、有关财务指标及财务预测数据。区别：基本职能不同；资产确认和计价依据不同；两者目标不同11、资产评估与审计的关系联系：在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据；根据现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法来进行；资产评估中的资产清查阶段包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分的工作采用了审计的方法。区别：审计对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有公证性，资产评估为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，有咨询性特征；审计依据的原则是真实、合法、有效，资产评估依据的原则包括工作原则和经济原则；审计主要对会计报告的审计，因此审计对业务的处理标准与会计是一致的，而资产评估则注重根据资产的预期收益来确定资产的价值。第二章资产评估的基本原理1、三种主要价值观：生产费用价值论（卖方市场时期的）：是从成本角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础效用价值观（买方市场时期的）：是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础均衡价值观（供求决定价值）：是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础2、资产评估中常见的七种价值类型：公允市场价值、投资价值、账面价值、内在价值、重置价值、清算价值、在用价值3、七种价值类型：公允市场价值是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。投资价值是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型，与公允市场价值互相关联，但很少相等。内在价值是指资产预期创造的未来现金流的现值，与账面价值有着本质区别，内在价值强调资产的获利能力，而资产的账面价值强调的是资产的创建成本。重置价值是指在现时的条件下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需要耗费的成本，因素有价格变动、技术进步、有形损耗、资产外部环境变动。清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减动所有负债后以货币形式存在的余额，按照允许寻找购买者的时间长短分为强制清算和有序清算。清算价值与公允价值的区别：1是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售，2是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是二者在时间限定程度上的差异。4、资产评估中的价值类型分为以市场价值为基础的评估与以市场价值以外的价值为基础的评估。5、市场价值含义：是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。评估资产市场价值方法：市场比较法、资本收益或现金贴现法、成本法。6、非市场价值含义：是指不满足公开市场价值成立条件但却只能在非公开市场交易的资产实现的价值。7、资产评估假设：是在评估前，评估人员地资产的未来用途和经营环境做出合理的判断。8、资产评估假设分为：交易假设：是将评估资产置于“市场交易”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。公开市场假设：是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。继续使用假设：是指资产半安现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。清偿假设：是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或拆成部分被强制出售。9、资产评估原则：工作原则：是指评估机构和评估人员在执业过程中应遵循的基本原则，包括独立性原则、客观公正性原则、科学性原则经济技术原则：是指在资产评估过程中进行具体技术处理的原则。包括预期收益原则、供求原则、替代原则、贡献原则、评估时点原则。第三章资产评估的基本方法1、成本法理论基础：是生产费用价值论。评估思路先计算被评估资产的现时重置成本，然后减去各项损耗公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗重置成本分为复原重置成本、更新重置成本。更新重置成本更好重置成本计算方法：重置核算法，重置成本=直接成本+间接成本功能系数法，被估资产重置成本=参照物成交价*(被估资产生产能力/参照物生产能力)物价指数法，被估资产重置成本=资产的历史成本*(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数)统计分析法有形损耗计算方法：观察法，被评估资产的有形损耗=重置成本*（1-成新率）使用年限法，被评估资产的有形损耗=（重置成本-残值）/总使用年限*实际已使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率修复费用法功能性损耗计算方法：被估资产功能性贬值额=年超额运营成本*(1-所得税率)*（P/A，r，n） （P/A，r，n）为年金现值系数经济性损耗计算方法：P432、收益法理论基础：是效用价值论。通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值来确定。计算方法：某企业尚能继续经营3年，未来3年各期的预期收益为300万、400万、200万，折现率为6%，则评估值为P=300/（1+6%）+400/（1+6%）2+200/（1+6%）3三个指标：预期收益额、折现率或资本化率、收益期限计算预期收益额方法有时间序列法、因素分析法P51折现率=无风险报酬率+风险报酬率资本化率=折现率-未来年收入的增长率计算折现率的方法：加和法、资本成本加权法、市场比较法3、市场比较法理论基础：以马歇尔的均衡价值论。市场交易的替代基本程序：寻找参照物、调整差异（时间因素，区域因素，功能因素）、确定评估值方法包括直接比较法、间接比较法。常用直接比较法直接比较法又分为单一因素比较法和类比调整法单一因素比较法包括：功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法、成本市价法、市盈率乘数法4、评估方法的选择：成本法是从资产购建或者说成本耗费的途径评估资产的价值；收益法是从资产产出能力的途径评估资产的价值；市场法是从被评估资产替代物品的市场成效价的角度评估资产价值。第四章机器设备评估（最常用的方法是重置成本法和现行市价法）1、程序：评估准备阶段、现场工作阶段、评定估算阶段、撰写评估报告及评估说明、整理评估底稿、评估报告的审核和报出阶段2、评估方法适用范围：重置成本法适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台设备或其他设备的评估。是在清产核资中最基本的评估方法市价法适用于单项机器设备变现价格的估测。以市场为前提。收益现值法被评估机器设备具有独立的、能边疆用货币讲师的可预期收益。3、成本法（公式如前：评估值=重置成本-有形损耗-功能损耗-经济性损耗）a重置成本aa重置成本的测算方法选择：自制设备，采用重置核算法、综合评估法、重置估价法；外购设备，采用直接法；无法直接取得现行购置价或建造费用的设备采用功能成本法；既无法直接取得设备现行购置价或建造成本，也无法获得同类设备购置价的采用物价指数调整法。ab各方法运用重置核算法，将原始成本各部分拆开，重新按市场价格进行估算，再加起来，包括人工，原材料，运费等综合估价法，是机械工业概算中估算通用非标准设备时常用的方法。P78设备价格=（主材费成本主材费率+主要外购件费）（1+成本利润率）（1+设计费率/生产数量）（1+销售税金率）重量估价法，重置成本=设备重量综合费率调整系数（1+利润率）（1+综合税率）例题，某企业2000年购建年产50万吨生产线，2004年评估，该生产线年产75万吨，造价3000万，规模效益指数0.7.则，被评估生产线重置成本：3000（5075）0.7进口设备重置成本：（离岸价FOB+境外途中保险费+境外途中保险费+境外运杂费）现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费到岸价（CIF）=前三项相加进口车辆重置成本：=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费各项计算方法：海运费=FOB海运费率国外运输保险费=（1-保险费率）进口关税=到岸价关税税率消费税=（1-消费税税率）增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率银行财务费=设备到岸人民币数费率外贸手续费=到岸价人民币数外贸手续费率车辆购置税=（到岸价人民币数+关税+消费税）税率b实体性贬值与成新率的测算（实体性贬值就是有形损耗）有形损耗率=1-成新率ba成新率，估算成新率的方法：使用年限法、观测分析法、修复费用法使用年限法简单年限法=设备的尚可使用年限（设备的已使用年限+设备尚可使用年限）*100%综合年限法=尚可使用年限（加权投资年限+尚可使用年限）*100%其中，加权投资年限=加权投资成本合计投资成本合计综合年限法适用于经过大修理、追加投资的设备例：某企业1995年购入一台设备，账面原值30万元，2000和2001年两次更新改造，分别投资3万元和2万元，2005年对该设备进行评估，假定1995-2005通货膨胀率为10%，该设备尚可使用7年，试估算成新率调整计算现行成本现行成本合计=300000*（P/A，10，10）+30000*（P/A，10，5）+20000（P/A，10，3）=854900元加权投资成本合计=每次投资的现行成本*投资年限=300000*（P/A，10，10）*10+30000*（P/A，10，5*5）+20000（P/A，10，3）*3=8121300加权投资年限=8121300854900=9.5年成新率=7(9.5+7)*100%=42%修复费用法实体性贬值率=(可修复部分实体贬值率+不可修复部分实体贬值) 设备复原重置成本例题P89C功能性贬值及其测算表现为两个方面：超额投资成本、超额运营成本超额投资成本=设备复原重置成本-设备更新重置成本超额运营成本净额=年超额运营成本*（1-所得税税率）功能性贬值=年超额运营成本净额(P/A，折现率，尚可使用年限)D经济性贬值及其测算因设备利用率降低导致贬值经济性贬值率=100%因收益减少导致的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额（1-所得税税率）（P/A，r，n）很重要的习题P94市场法P95第五章房地产评估1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。三种基本存在形态：土地、建筑物、房产2、房地产特性土地的自然特性：数量的有限性；位置的不可移动性；效用的持久性；效用的差异性。土地的人文特性：用途的广泛性；供给的稀缺性；社会经济位置的可变性；可垄断性。建筑物的特点：建筑物不能脱离土地而独立存在；建筑物的使用寿命是有限的；建筑物属可再生性社会资源。房地产的特性：位置固定性；使用长期性；投资大量性；影响因素多样性和复杂性；保值增值性。3、房地产评估的原则：合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则、区域及地段原则4、房地产评估程序：接受委托，明确评估的基本事项；制定评估作业计划及评估技术方案；现场勘察及收集数据资料；评定估算，给出评估结果并撰写评估报告。5、房地产价格的特性：构成具有复杂性、明显的区域性、个别性、较强的政策性6、房地产价格的种类a、土地价格、建筑物价格、房地产价格 土地价格：分为基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其他价格（前三个是属于一级市场的价格范畴，其价格由政府决定，二级市场是土地使用权转让市场，具有竞争性）b、总价格、单位价格和楼面地价总价格是一宗土地或一套房屋的价格，不能说明房地产的价格水平单位价格是单位面积价格楼面地价=土地总价建筑总面积=土地单价容积率c、所有权价格、使用权价格、其他权益价格d、市场交易价格和评估价格7、房地产价格的构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；资金成本；销售税费；开发利润8、房地产价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素 一般因素包括社会因素、经济因素、行政因素区域因素包括商业繁华度；道路通达度；交通便捷度；设施完备度；环境质量状况；规划限制个别因素包括土地个别因素和建筑物的个别因素。9、成本法：评估价值=重新购建价格-建筑物贬值成本法适用于：新开发建造、计划建造，既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府、医院等。新开发土地价值=取得待开发土地