典型目的的房地产估价

学习要求： 了解各种估价目的下的估价概况和现实意义； 熟悉各估价目的的特点和要求； 掌握各种估价目的下估价方法的选择和应用。能力目标： 会根据估价目的确定估价技术路线； 能根据估价目的选择适宜的估价方法； 能够运用各种估价方法完成不同目的下估价对象价格的 评估并撰写估价报告。,第一讲 房地产抵押价值评估,一、房地产抵押估价概述,1.房地产抵押估价简介,2.房地产抵押估价的要求,3.房地产抵押估价的特点,4.房地产抵押估价,（1）设定房地产抵押的原则,（2）不得设定抵押的房地产,（3）设定房地产抵押的限制条件,（4）房地产抵押价值规范要求,二、房地产抵押估价举例上海某公寓部分房地产抵押价值评估报告报告摘要 上海某房地产估价有限公司接受先生的委托，按照中华人民共和国房地产估价规范的规定，对上海某公寓（上海市36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘查结果，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象于估价时点（二零零一年五月十八日）的现状公开市场价值。,估价的假设和限制条件1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：（1）买卖双方不因任何特殊利益太高或则降低房地产真实价值；（2）有一段合理交易时间；（3）在此期间房地产市场保持稳定；（4）房地产买卖程序符合国家法律规定。2.截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为、 （其中某公寓D、E座24套为权利人所有；某公寓A、B、C座23套为权利人所有）。3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果已包含了室内装修价值。,4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置，要求迅速变现的特性。房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.房地产概况 估价对象为某公寓部分房地产（47套）。某公寓位于上海市36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米,土地权属性质：国有出让土地土地出让年限：1996年8月24至2066年8月23日土地等级：上海市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况估价对象为权利人、 于1999年2月向上海某房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海某公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为、 （其中某公寓D、E座24套为权利人所有；某公寓A、B、C座23套为权利人所有）。,2.房地产权利状况 估价对象为权利人、 于1999年2月向上海某房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96)内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海某公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为、 其中公寓D、E座24套为权利人所有；某公寓A、B、C座23套为权利人所有）。,3.房地产利用现状某公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一幢25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫，二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。某公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座右4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座右15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。各套房屋具体情况（单元、楼层、面积、户型、产权人）如下。装修标准及设备配置情况如下：外墙：彩色釉面砖窗：古铜色铝合金、白玻璃门：分户门一木面钢腹压制防盗门,户室门：分户门卫压制门（美国进口高密度板）地砖：铺设优质进口硬木地板墙面天花：乳胶漆厨房：铺设同质地砖和国产瓷砖，配备全套高级厨房设备卫生间：铺设同质地砖和国产瓷砖，全进口美标三件套卫生洁具，大理石洗面台强电：分户配电箱，开关、插座面板和灯座均安装完成并穿管接线到位管道：煤气及上水完成立管及各户接口支管，水表安装到位热水器：进口11升白兔（带强制排风装置）空调：每户设高级空调一台卫星天线：亚太一号、亚卫一号电话：A、B、D、E户型直线二门，C户型直线一门，均穿管接线到位电梯：全进口日立电梯二台,车位：备有充裕的停车泊位安保系统：大楼具有进口可视访客系统和电视监视系统5.市政基础设施条件估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，已具备了“七通一平”的条件。四、估价目的因委托方拟将估价对象进行抵押，特委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。五、估价时点：2001年5月18日六、价值定义本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据（略）,八、估价原则（略）九、估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用哦收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的股价方法。本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈、用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。,十、估价结果先生所委托的上海某公寓（上海市36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产于2001年5月18日（估价时点）的现状公开市场价值为：房 地 产 总 价：人民币41600000元大 写：肆仟壹佰陆拾万元整单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整十一、估价人员（略）十二、估价作业日期：2001年5月15日至2001年5月31日十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期，自估价时点2001年5月18日起至2001年5月17日一年内有效。,房地产估价技术报告一、个别因素分析1.房地产概况估价对象位于上海市36号（某公寓）内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限：1996年8月24日至2066年8月23日土地等级：上海市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况（同前）,3.房地产利用现状（同前）4.建筑物和地上定着物状况（同前）5.市政基础设施条件估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。二、区域因素分析长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连，南与徐汇区接囊，西与闵行区毗邻，北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万平方公里，全区人口61.13万。长宁区西端由上海的航空港虹桥国际机场，东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。,委估的上海某公寓座落于长宁区的东部，靠近番禺路、平武路口。该地区位于上海市长宁区东部的繁华地段，紧靠上海主要交通干道延安路高架道路，是上海市最具有人文气息的高尚住宅区之一。估价对象周边金融、商业、文化、娱乐、卫生、教育设施齐全，交通便捷，环境质量好，属于市中心取静的黄金地段，与“兴国宾馆”、“新华别墅”、“宁香花园”、“总统公寓”、“上海影城”毗邻。由于该区域地理位置的独特优势，适宜于居住于办公之用。长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆信道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓展后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。,估价对象位于长宁区东部，南向傍依徐家汇，北向靠近南京路，驱车几分钟即可上延安路高架道路，通过延安路高架道路可贯穿上海市，交通十分便捷。估价对象距上海市市中心（人民广场）5公里，距上海虹桥国际机场8.5公里，距上海火车站5公里，距延安路高架道路仅几百米，已形成人口流量高、经济发达、交通便捷的商务和居住区。三、市场背景分析1.上海市房地产市场背景分析2001年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。同时，必须清晰地认识到，一季度内销售商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得继续引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。,从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀，分别占市区销售总量的17%、15%、12.3%、10%，内销商品住宅预售量的的区域普通、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的18.6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房产开发提供了新的发展空间。从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心、内环（为内环以内地区）、内外环（为内环线和外环线之间地区）、外环（为外环线以外地区），四个区域一季度的平均成交价格分别为4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米.,由上述的价格走势可以看出：（1）内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其它区域可比；（2）市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格差相对较小；（3）外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。2.长宁区房地产市场背景分析2001年一季度长宁区房地产市场内销商品房预售批准预售面积34.07万平方米，已登记内销预售1304套，面积15.96万平方米，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为：（1）市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为36个，占统计楼盘的59%；（2）高层价格走私较多层要好，高层价格指数达到1003点，多层价格指数仅为980点；,（3）区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的72.5%；而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和，仅占全区总成交面积的3.53%；（4）区域房价指数为1003点，平均成交单价为4625元/平方米.从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为：（1）以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区一虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区一古北新区，上海重要的航空港一虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟。（2）例题的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼。（3）居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花。,（4）购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。从供求角度来来来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。3.周边市场背景分析估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当晚上，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/平方米，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘。因此。虽然市场价格较高，但市场认同率提高，是该区域房产的主要特点。,四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的一句。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。五、估价方法选用（同估价结果报告）六、估价测算过程1.市场比较法市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产那交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与股价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下估价对象价格=可比实例房地产价格交易日期修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数,可比实例选择通过四场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择3宗案例作为可比实例。根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。2.因素条件描述估价对象和科比实例的各因素条件说明，详见表11-1.,表11-1 因素条件说明,对象名称,比较因素,3.比较因素修正以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件为与估价对象相比较，进行比较因素修正。比较因素及其修正如下两表所示。,表11-2 比较因素,表11-3 比较因素修正,则 估价对象比准价格=（5811+6039+5768）3=5873（元/平方米）4.收益法（1）求取年总收入（潜在毛收入）估价人员根据评估需要，做了详细的市场调查。主要调查了与估价对象相类似的符合同一地价区域或同一供需圈范围内相同结构与类型、接近估价时点等要求的案例，如，佳信都市花园、盛源大夏和延和大厦及询价，估价对象当前的正常毛租金租赁询价为人民币1.8元/天平方米，根据当前市场报价与成交价的一般情况，确定估价对象的年潜在毛收入为 年毛租金收入=1.8365=657（元/平方米）（2）求取年运营费用A。营业税及附加占年租金毛收入的5.565%， 其值为6575.565%=36.56（元/平方米）,B.房地产税占年租金毛收入的 12%， 其值为：65712%=78.84（元/平方米）C.管理费占年租金毛收入的5%，其值为6575%=32.85（元/平方米）D.维修费：按市场一般惯例取年折旧费的45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为2000元/平方米，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为70年。 年折旧率=1/70100%=1.4% 年折旧费=20001.4%=28（元/平方米） 维修费=年折旧费45%=12.60（元/平方米）E.保险费按房屋重置单价的2计，其值为：20002=4（元/平方米）F.水电费由租赁方承担。 年总费用=A+B+C+D+E=164.85（元/平方米）,（3）求取年净租金收益 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用 =657-164.85=492.15（元/年平方米）（取整为492）（4）根据收益法公式求取估价对象的市场价格根据对该区同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为75%。住宅的土地使用年限为70年，目前估价对象的土地使用年限尚剩余66年，资本化率取6%（以近期的3年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式式中 V 有限年期单位楼价；a/r无限年期单位楼价； r资本化率；n估价对象剩余土地使用权年限。,V =,n,a,r,1-,（1+r）,n,1,V =,n,1-,1.0666,1,（492,75%,6%,=6019（元/平方米）,5.估价结果的确定综合上述两种估价方法，经分析比较，用市场比较法和收益法评定的房地产均比较接近估价时点的市场行情。因此用算术平均法确定估价对象最终价值。 单位价格=（5873+6019）2=5946（元/平方米）（取整为5950） 总价格=59506992.42=41 604 899元（取整人民币4 160万元）七、估价结果确定先生所委托的某公寓（上海市36号）内的建筑面积为6992.42平方米的房地产于2001年5月18日（估价时点）的现状公开市场价值为：房 地 产 总 价：人民币41 600 000元大 写：肆仟壹佰陆拾万元整单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整,估价师心得本项目为公寓式住宅抵押评估报告，其主要特点有：估价对象位于上海市中心区域；估价对象为中高档公寓式高层住宅，且有内装修；估价对象体量较大，共有47个单元，总建筑面积为6992.42平方米；估价对象内各单元之间存在着层面、房型的差异，47个单元分别分布在5至24层中不同层面和单元（同一层面的单元存在着房型的差异）内。根据上述的估价目的和特点，估价人员通过向有关职能部门的征询、充分的市场调查和现场勘察，确定了本项目的估价技术路线和方法。由于估价对象位于上海市中心内环区域，用途为公寓式住宅，根据估价人员的市场调查，近期内与股价对象处于同一供需圈、用途相同的类似房地产市场交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，所以本项目采用哦个市场比较法和收益法进行评估比较合适。因此估价人员选定采用市场比较法和收益法两种方法分别进行评估，最终一算术平均法确定估价对象的公开市场价值。,在具体的可比实例的选择和估价测算过程中，估价人员进行了以下技术处理：（1）由于估价对象内各单元之间存在着层面的差异，因此估价人员在选择可比实例时，最大可能地选择与估价对象或则相似层面的多个样本，测算出其平均价格进行比较；（2）由于估价对象与可比实例之间存在着交易日期的差异，本次评估对交易日期的修正采用中房上海指数进行修正；（3）由于估价对象内各单元之间存在着房型的差异，因此估价人员在可比实例个别因素修正时，进行了房型因素的修正；（4）由于估价对象为内装修房，而可比实例均为毛坯房，因此估价人员根据上海市建筑装饰工程定额和估价时点的装修市场信息测算出估价对象的内装修单价，进行了装修因素的修正；,（5）由于在采用市场比较法和收益法两种方法分别进行评估时，两种方法评估结果比较接近，因此估价人员采用以算术平均法确定估价对象的公开市场价值。评析：报告采用的估价方法和技术路线适宜。市场背景分析做得很好。从全市到长宁区到周边市场，对市场份额、平均价格、趋势及优势等都做了简明扼要的分析。市场比较法估价，步骤完整，认真细致，注意了景观、房型、装修、成新、朝向诸因素修正。收益法中求取潜在毛收入后应接着测算有效毛收入，再以有效毛收入为基数计算营业税、房产税、管理费，以及其他运营费用。本报告是得出“净收益”后，再考虑出租率，其步骤不符合规范摘自房地产估价报告精选（2002）,第二讲 房地产转让价格评估,一、房地产转让定义,是房地产商品流通的主要形式，有房地产买卖，还有其他多种有偿有偿或无偿的实现方式。,1.以房地产作价入股、与他人成立法人，房地产权属发生变更的；,2.一方提供土地使用权，另一方或则多方提供资金，盒子、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；,3.因被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；,4.以房地产抵债的；,5.法律、法规规定的其他情形。,二、房地产转让估价的意义三、房地产转让估价的要求四、房地产转让估价的要求五、房地产转让估价方法应用,1.可以成为成交价格的指导。,2.为房地产作价入股、抵债、兼并、资产转移等提供价值依据。,房地产管理法,土地管理法,城市房地产转让管理规定,1.估价时点特征,2.一种非强制估价,3.一种咨询性估价,宜采用市场比较法和收益法；,可用成本法，其待开发房地产转让价格应采用假设开发法。,第三讲 房地产拆迁评估,一、房地产拆迁估价概述,1.城市房屋拆迁补偿估价,2.拆迁评估的特点,（1）政策性强,（2）工作量大、影响大、涉及面广、关联性强,拆迁户数多、估价量大,涉及面广，社会影响大,补偿价格关联性强,（3）评估有灵活性,3.拆迁评估的要求,（1）坚持独立、客观、公正、合法的原则,（2）为市场价，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。,3.同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。,（4）拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证办法之