长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案.doc

长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案（试行）长房中协发2012004号第一章总则第一条根据中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价规范、城镇土地估价规程、国有土地上房屋征收评估办法以及长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法等相关法规制定本细则。第二条评估长沙市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本方案。第三条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。征收当事人就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及土地使用权性质等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第八条对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照县级以上人民政府或相关行政主管部门的认定结果进行评估。第九条房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章评估技术路线与评估报告第十条房屋征收评估技术路线为：先进行整体评估，确定征收房屋分类、分栋基准价格；再根据分户的具体条件，对基准价格进行适当的修正，进行分户评估；具体操作方式为：对于同一征收项目内，区位条件相当、用途与建筑结构相同的被征收房屋，选用适当的评估方法计算确定典型房屋或设定标准内涵房屋的市场价值，作为征收范围同类房屋的基准价格。然后根据成新、层次、朝向、层高、门面进深等因素，对该基准价格进行适当的调整或修正，确定征收范围内其他被征收房屋的分户评估价值。整体评估和分户评估时，选用的参数口径须保持一致。单户房屋和独立企业单独征收的，可直接进行分户评估。第十一条住宅房屋分户评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别住宅基准价格层次修正系数朝向修正系数其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。第十二条商业房屋评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别商业房屋基准价格层次修正系数层高修正系数门面进深（或宽深比）修正系数其他因素修正系数+成新率修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。第十三条其他非住宅房屋评估价值计算公式为：分户评估价格=该类别非住宅基准价格层次修正系数其他因素修正系数+成新率修正值+层高修正值其他因素修正系数视项目具体情况确定。第十四条当土地使用权面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，单独计算土地使用权价格；或以土地使用面积作为独立因素，对基准价格进行修正。第十五条房屋征收评估报告分为整体评估报告和分户评估报告。第十六条整体评估报告采用房地产估价规范规定的估价报告的规范格式，由封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件9个部分构成。整体评估报告应包括评估对象界定、评估对象详细情况、价值内涵、评估依据、评估技术路线、基准价格测算过程、分户评估结果汇总表等主要内容。第十七条分户评估报告可采用表格的形式，也可采用房地产估价规范规定的估价报告规范格式。分户评估报告采用表格形式的，报告中应包含房地产估价规范中规定估价报告应记载的事项。第十八条被征收房屋的整体评估报告及分户评估报告，须经两名以上注册房地产估价师签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替。第十九条评估报告应用的有效期表述为：自评估报告完成之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。第三章评估方法第二十条征收评估方法选用应遵循房地产估价规范和国有土地上房屋征收评估办法的相关规定。根据评估对象和当地房地产市场状况选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第二十一条市场比较法市场比较法的计算公式为：评估价格=可比实例价格交易情况修正市场状况调整房地产状况调整1.可比实例的选取要求：(1)可比实例应选择与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。(2)交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；(3)成交日期与评估时点接近，不宜超过1年；(4)应当选取3个以上的可比实例；(5)选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间差异不宜超过30%。2.交易情况修正(1)双方负责各自税费属于正常交易，不需做交易情况修正；(2)买方负担全部税费属于非正常交易，买方负担了卖方应缴的1.88%综合税和3元/手续费；需按以上非正常负担税费的比例或额度做交易情况修正。(3)其他非正常交易，视交易具体情况进行交易情况修正。3.市场状况调整根据长沙市房产信息中心统计公布每月长沙市商品住宅成交价格指数作为市场状况调整参数。由于每月长沙市商品住宅成交价格指数公布之日为次月月初，评估时点的市场状况调整系数统一采用上月的商品住宅成交价格指数。4.房地产状况调整房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。(1)区位状况调整区位状况调整的内容主要应包括：位置和繁华程度（距商服中心、相关公共场所的距离），交通条件（道路状况、公交状况以进出方便程度等），环境、景观（主要指公园、绿化广场和重要污染源的影响），生活和公共配套设施完备程度，楼层，朝向等。住宅楼层调节系数楼层总层数一层二层三层四层五层六层七层八层三层1.001.011.01四层1.001.011.021.005五层1.001.011.021.011.00六层1.001.011.021.011.0050.99七层1.001.011.021.011.0051.000.985八层1.001.011.021.011.0051.000.990.98商业房地产层次修正系数楼层一层二层二层以上修正系数1.00.60.48(2)实物状况调整实物状况调整的内容主要应包括：建筑年代（新旧程度）、装饰装修、层高、日照通风采光、物业管理、小区院落与绿化、门面进深（宽深比）等因素。建筑年代（新旧程度）调整：根据长沙市各类结构房屋的重置价格标准和耐用年限，按直线法计算折旧，以折旧额作为建筑年代（新旧程度）的调整标准。长沙市房屋重置价格与耐用年限表结构钢混砖混一等砖混二等砖木一等砖木二等砖木三等重置价格(元)1138764688726612544耐用年限605050404040装饰装修调整：按长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知（长政办发2011104号）文件中规定的装饰装修补偿标准调整，原则上不考虑装饰装修的折旧。层高调整：非商业房屋，层高调整系数根据房屋现值的固定比例确定，修正系数的比例为每增加降低0.2米，修正系数为+3%-3%。层高调整公式：调整值=房屋重置价格房屋成新率层高修正系数日照通风采光调整：分为日照通风采光正常、受影响、受严重影响三档，每档调整系数为0.5%。物业管理调整：分为有物业管理和无物业管理两类，调整系数为0.5%。小区院落和绿化调整：分为有小区院落且绿化率高、有小区院落但绿化率低、无小区院落及绿化三档，每档调整系数为0.5%。(3)权益状况调整权益状况调整：视房屋情况选择影响权益状况的因素进行调整。第二十二条收益法收益法的计算公式为：式中：P -房地产价格A -房地产年净收益R -房地产资本化率（或报酬率）g -房地产净收益年上涨率N -收益年限1.有效毛收入(1)客观租金选择3个以上类似房地产的租赁实例，参照市场比较法的要求，通过市场比较法确定客观租金。确定客观租金时，统一租金内涵（租赁税费负担、面积标准、装修标准、设施等）。(2)其他收入其他收入主要是押金或保证金的利息收入；利息按银行同期活期存款利率计算，押金一般为一个季度租金。(3)空置率空置率视具体情况确定，城区范围内房屋空置率取值范围一般为1-5%。有效毛收入=（客观租金+其他收入）（1-空置率）2.运营费用出租的房地产，运营费用一般包括维修费（或修缮费）、管理费、保险费和税金；如果客观租金内涵中包含家具、电器的，运营费用要包括以上设施的折旧费。(1)维修费（修缮费）房屋剩余年限大于收益年限的，运营费用只考虑维修费，按长沙市房屋重置价格标准的1%取值；房屋剩余年限小于收益年限的，运营费用只考虑修缮费，按长沙市房屋重置价格标准的3%取值；(2)管理费管理费：一般为有效毛收入的1%。(3)保险费保险费：一般为房屋现值的0.2%。(4)租赁税费根据“湘财税200973号”文件，个人按照租金1000元以上的，住宅和非住宅的综合税率分别为6%和12%，1000元以下的按照4%和6%；单位房产税率为17.6%（房产税+营业税及附加）。3.净收益净收益=有效毛收入-运营费用4.净收益上涨率净收益上涨率通过市场案例综合测算确定。5.资本化率（报酬率）资本化率（报酬率）通过市场提取法或累加法确定。6.收益年限收益年限确定为土地使用年限；若所提供的资料中没有规定土地使用终止日期的，按该用途土地法定最高使用年限确定收益年限。土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋维修费率(1%)；土地使用年限大于房屋剩余使用年限的，运营费用中计算房屋修缮费率(3%)；房屋剩余使用年限=经济耐用年限-已使用年限注：房屋经过大修的，房屋剩余使用年限根据实际情况相应调整，合理确定。第二十三条成本法成本法的各项费用构成包括以下七个项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。1.土地取得成本土地取得成本=土地市场价格+土地取得税费土地市场价格采用基准地价修正法或市场比较法计算。其中期日修正系数，根据城市地价动态监测数据确定。土地取得税费包含契税和交易手续费。契税税率为土地市场价格的4%，交易手续费费率为土地市场价格的0.5%。2.建设成本建设成本包括勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等项目。根据长沙市实际情况，初步将建设成本分为以下几项：(1)前期费用前期费用主要包括报建费（包括城市基础设施配套费）、市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察等；各项费率见下表：表一 长沙市城市基础设施配套费标准单位：元建筑面积土地级别用地类型一二三四五六商业360300240200160120住宅27022018015012090工业176146117887358表二报建费用标准项目名称计费标准(元/)计费依据劳保基金非住宅：42；住宅：32；非房屋：造价的3.5%长政发(2006)37号新型墙体基金非住宅：4，住宅：4.6长政发(2003)10号价格调节基金非住宅：6，住宅：5长政发(2003)10号人防易建费一类建筑：新建10层及以上（含加层后超过10层及以上的）或者基础埋深3米及以上的民用建筑：2200地面首层建筑面积二类建筑：新建10层以下或者基础埋深不足3米的城市居民住宅楼：1300总建筑面积的6%三类建筑：新建10层以下或者基础埋深不足3米的其它民用建筑：2200总建筑面积的6%湘价费(2007)87号白蚁防治费2.5湘价费(2008)122号散装水泥专项基金2湘财综(2003)46号文物考古普勘费0.2湘价费(2001)74号抗震设防费2000元/个湘价费(2001)147号小计/注：根据“湘价费(2007)87号文件”规定，工业生产厂房不需缴纳人防易建费。表三其他前期费用测算标准收费项目估算依据估算标准估算值(元)勘察测量费用根据建筑面积依行业水平估算25规划设计费根据建筑面积25工程监理费建安造价1.5-标底编制费建安造价1-建设项目前期工作咨询费建安造价1-项目可行性研究费建安造价1-(2)建安造价根据长沙市公布的房屋重置价格标准确定（标准见下表）：结构钢混砖混一等砖混二等砖木一等砖木二等砖木三等重置价格(元)1138764688726612544备注成套单元式，配套齐全单元式，有阳台，内外设施齐全非单元式，没有阳台，内部设施不齐全内部设施完善的庭院式高级房屋室内有专用的上、下水设备室内没有专用的上下、水设施(3)附属工程附属工程包括围墙、建筑小品、绿化等，按项目实际情况确定。3.管理费用管理费用一般为土地取得成本与建设成本之和的34%。4.销售费用销售费用一般为开发完成后房地产价值的1-3%。5.投资利息利率按银行同期贷款利率确定。开发周期：多层开发周期为1年；高层开发周期为2年。6.销售税费销售税费按开发完成后房地产价值的比例确定，具体税费率如下：(1)营业税及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育税附加，税率为5.6%；(2)其他销售税费0.5%，包括买方交易手续费等；7.开发利润可以采用成本利润率和销售利润率两种计算方式确定开发利润。成本利润率一般确定为10-35%。8.折旧折旧计算基数为长沙市重置价格标准，折旧额按直线法计算。第二十四条假设开发法采用假设开发法评估的，房地产开发完成后价值应该采用市场比较法和收益法计算求取。续建过程的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等项目，与成本法的内涵一致。第四章评估程序和要求第二十五条征收评估的基本程序为：1.被征收人协商选定房地产价格评估机构或通过投票、抽签方式选定房地产价格评估机构；2.被选定的房地产价格评估机构接受委托，明确评估的基本事项；3.拟定评估作业方案，做好评估前期准备工作；4.房地产价格评估机构与征收部门配合，实地查勘被征收房屋情况，做好相关查勘记录工作；5.汇总整理征收范围内房屋情况和相关资料；6.收集房地产交易可比实例及其他有关资料；7.选定评估方法并进行测算，确定评估结果；8.向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示初步评估结果；公示期内，房地产估价师应对分户初步评估结果向被征收人予以现场解释、说明，对有异议的分户初步评估结果还应进行答疑、复核，存在误差或错误的，评估机构进行修正或改正；9.分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提交评