抵押贷款中存在的问题.doc

抵押贷款中存在的问题 三易纸业qq1004093114内容摘要：随着金融业的高速发展, 抵押贷款, 特别是房地产抵押贷款, 因其有确定的抵押物作为还款保障, 已成为现行大多数银行所采用的主要贷款方式。本文分析了抵押贷款中存在的问题，并提出相应的解决方案。为提高信贷资金的营运效益,促进沉淀贷款的活化, 近年来, 各级行、社在预防贷款风险, 强化防范意识上采取了一系列行之有效措施, 致使信贷资金运行逐渐步入法制化轨道。特别是现行推广的抵押贷款, 预防了信贷风险, 明确了债权债务关系, 维护了银企利益。由于该项工作刚开展, 正处在推广完善阶段, 办理中还存在一些不容忽视的问题, 有待于进一步改进。关键词：抵押贷款; 信贷; 房地产 一、抵押贷款中存在的问题当前抵押贷款中存在了很多问题，具体如下：（一）抵押关系不合法 抵押贷款合同是指借款人向金融机构贷款的抵押品来保证偿还贷款本息为条件签订的合同。抵押贷款合同中登载的抵押物与实际抵押物无法一一对应。企业办理抵押贷款时, 部分信贷员放松了对抵押品的管理、检查、监督, 未按合同规定占用和管理, 出现了丢失现象, 有的企业甚至未经行、社批准, 自行将抵押物变卖、处理, 还有的无偿挪作它用, 造成很大损失,无法抵还贷款。实践中抵押关系不合法具体表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。而且，公司法第60条第三款规定: 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人的债务提供担保。而在现实中, 子公司为母公司提供抵押担保或互相参股公司相互提供抵押担保的情况较为普遍。具体来说借款人出具抵押债据和票据在实际过程中，抵押合同的签订往往缺乏规范性，如：1）最高贷款额的确定。在合同签订中。贷款人应根据借款人的资信程度、经营收益, 申请借款金额和借款时间长短等实际情况来确定最高贷款额。然而实际运作时，有的盲目将最高贷款额抬高，从而给借出贷款的回收造成潜伏的危机，有的将最高贷款额压低, 从而影响到金融机构自身的资金借贷效益。2）抵押合同缺乏公正性。抵押借贷双方对抵押物，未经评估机构评估定价，而是双方私下协商议价，且签订的合同未到所在地公证机关办理房屋抵押贷款公证, 也未经办理登记手续，因而一旦发生违约，双方当事人合法权益不能受法律保护；有关抵押贷款的管理部门未凭公证机关对抵押房屋登记注销通知书， 便擅自对该抵押物进行处理和转移，给当事人造成严重经济损失。（二）抵押房产不完整，贷款风险加大 由于抵押物不规范,抵押房产不完整， 风险系数较大，主要表现在借款方对抵押贷款认识不足, 承担责任、义务不明确,认为抵押贷款只是形式, 只要能套取行、社贷款, 就万事大吉,故在办理中抱有不负责任的态度, 在提供抵押物时, 将已淘汰设备、残缺不配套设备、无处理价值的设备提供作抵押品，加大了风险系数。（三）抵押出租后债权实现受限贷款债权的实现在很大程度上取决于抵押权的实现，而抵押权的实现则取决于抵押关系的合法有效。实践中抵押关系不合法具体表现为虚假抵押、重复抵押、违法抵押。金融机构抵押贷款权益的保全是建立在抵押权实现的基础上的。除了上述的因金融机构内部管理上存在问题，而导致抵押权虚设或已经合法设立的抵押权丧失，抵押关系不受法律保护外，从外部环境分析，导致抵押权不易实现的原因有评估机构评估偏差；登记机构登记错误；执法机构执行不力。（四）抵押评估不科学 主要表现在两个方面，评估操作上的主观随意性和评估方法的局限性。目前, 我国评估机构良荞不齐, 抵押物与评估值往往不符, 若在抵押贷款过程中, 未对抵押物进行实地考察和现场分析, 仅凭评估报告中的价值来确定贷款, 也会使实际抵押率升高, 甚至抵押物真实价值不足贷款值。在办理抵押贷款时, 企业往往把一些难以处理的物资或滞销的商品作抵押。企业一旦周转停滞, 造成资金损失, 银行对抵押品的评估价值处理都很困难。同时, 要考虑抵押物品在抵押期内价值变动的因素, 借款到期后其实际押值能否抵押贷款的本息。（五）部分信贷人员素质低，法制观念淡薄 近几年, 信贷队伍变化较大、新手较多。由于工作中忽视了自身学习, 造成业务生疏, 法制观念较差, 不能适应业务发展需要, 出现有法不依、有章不循等问题, 特别是在办理抵押贷款中, 流于形式, 漏洞百出, 失去了合同的真实性。办理后, 又放松了跟踪服务, 抵押贷款到期后, 不能及时催收, 失去了诉讼时效, 造成不应有的损失。譬如房地产价格评估,遵循的是“公正公平、公开原则， 评估结果力求公正、准确。然而,由于信贷人员素质不高,，往往人为造成评估不准确。据1994年国家统计资料，全国获“ 注册房地产估价师”称号的仅346名。其余从事评估业务的工作人员仅经为期几个月的培训便上岗任职，在工作中因缺乏科学依据和评估方法,，仅凭经验造成评估结果丧失公允性、科学性、准确性，估价过高、发生违约，将无法补偿贷款损失；估价过低，则会失去贷款机会。这不仅增加了贷款的风险性，给金融机构的自身利益带来严重损害，也给企业发展形成阻碍。（六）抵押法律不健全抵押法律不健全。法律法规的滞后性是我国法制建设中的一个突出问题。就房地产抵押而言，现有的立法存在着以下两个问题：现有法规有悖于经济发展的客观需求；相关的法律规范不配套。尽管担保法为房地产抵押行为提供了法律依据，但目前还缺乏相应的配套法规，如对评估、登记、拍卖等有关部门的职责及责任形式等，目前尚无明确的规定。在房地产方面，1994年以来国家相继出台了中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国商业银行法等专项法制、法规、给了房地产抵押贷款以有力的法律依据，但因实际情况不同, 抵押物本身存在的诸多因素, 以及抵押贷款业务开展较迟等因素,致使某些问题处理尚缺乏法律保障。二规范抵押贷款中存在的问题的解决对策（一）提高认识，加强抵押前后的风险管理 实施抵押贷款是防范信贷风险的重要措施, 各级行、社领导应引起足够重视。首先, 应加强领导, 提高认识。其次, 应尽快制定一套比较完善、切实可行的管理办法, 使抵押借款法制化、规范化、程序化。第三, 加强与司法、公证、保险、土地等部门的联系, 使抵押行为取得法律认可和社会各界的支持。强化贷款的风险管理, 在于做好三个字“准、 严、勤”。“准”即合理发放贷款，提高信贷资产质量。根据国家产业政策和市场经济变化情况作出预测，确定贷款支持方向，同时抓住机遇，深入调查研究。认真做好项目的评估与决策工作。“严”即每一笔贷款都必须经信贷部门。 调查研究，在严格审查的基础上， 按照“三符合”进行审批。数额较大的贷款必须由审批领导小组信贷审批，从而在审批环节上有效地防止贷款的风险性。“ 勤”，即勤督促, 勤检查。一是行领导勤督促，督促信贷员严加管理；二是信贷人员勤检查，信贷人员根据各自分管项目，实行跟踪管理，随时掌握贷款运转情况。另外商业银行的信贷人员在受理贷款时必须对抵押物的现状进行全面调查，尤其要到政府的租赁管理部门去了解抵押物的租赁情况，做到心中有数；二是中介评估机构要对拟抵押的房地产进行全方位调查，要帮助银行把好关，当发现抵押物的租金水平严重低于市场标准时，要及时通知银行，并在评估价格上体现出来；三是商业银行的信贷人员要加强贷后管理，一旦发现借款人有逃债迹象，就要及时采取措施，以避免贷款损失的进一步扩大。（二）切实审查，确保抵押贷款真实合法 审查抵押贷款合同应和办理其它合同公证一样, 要注意其真实性、合法性。在具体审查中, 应突出以下几个方面的内容:第一是对抵押贷款合同当事人的主体资格审查。抵押人必须是抵押物的所有者或国家授予其对抵押物有经营管理权的人; 第二, 在设定抵押权前必须依法办理有关手续。如抵押物属限制流通物, 应经有关部门批准, 属公有财产的, 应征得其它共有人的同意, 即全民所有制企业, 应征得主管部门或财政部门、国有资产管理局批准, 集休所有制企业, 应征得职工代表大会同意, 承担连带的非法人联营企业, 应由董事会或联营机构同意的书面证明材料,否则属无效抵押。二是抵押物审查, 抵押物可以是动产或不动产, 也可以是知识产权(包括专利权、商标权、出版权) , 但无论什么性质和类型的财产, 都应注意审查以下几点: 第一, 抵押物必须是法定的流通物; 第二, 抵押权的财产必须是明确无争议的, 对应依法登记而未登记的财产不得作为抵押财产; 第三, 抵押财产必须是能够强制执行的财产, 对已被查封、抵押、担保及采取其它保全措施的财产不得抵押, 对使用中的职工宿舍、食堂、校舍及其它社会福利设施及物资不得抵押, 否则无法律效应。三是抵押合同内容要完整。应具备以下内容:(l) 抵押权人、姓名、住址、营业场所、银行帐号、所有制性质。(2) 贷款金额、用途、期限、利率。(3) 抵押物名称、金额、数量、产地、押权状况、押权证书。(4 )财产所有权占管方式、责任。(5 )违约责任、争议解决方式、签约地点旧期。( 6 )保险种类。（三）加强监督，保证抵押贷款安全 办理完抵押手续后, 主任、信贷员, 应定期不定期地对抵押物进行监督、检查, 严防挤、挪、丢失问题发生。对重要物资及有关权、证做到有帐、有簿, 双人分管, 纳入行、社表外科口核算,定期不定期地进行核对。1）加强对借款企业的法人代表及主要负责人品行的考查。对法人代表持有外国护照或外国永久居住权的, 其家庭主要成员在国外定居或在国外开办公司, 一人兼任多个企业法人代表的, 对其企业的贷款必须从严控制。对法人代表经常出入豪华歌舞厅,乘坐与其经济实力不相称的高级轿车, 生活上有不正当行为的,对其企业贷款要慎重处理。同时, 也不能因法人代表的政治身份,如“劳动模范”、“先进分子”等放松贷款条件的审查。2）要对借款人与抵押人的关系进行认真调查。严禁子公司为母公司以及相互参股企业相互提供抵押担保。如借款人与抵押人属同一集团公司, 对其贷款要从严审查。3）对法律规定不得设定抵押权的财产, 我们要依法严格禁止用于抵押。对以个人房屋作抵押的贷款,要审查其是否具备完善的所有权; 对国有、集体企业的抵押贷款,要考虑到对其抵押物是否能强制执行或处理; 对以国有土地使用权作抵押的, 需认真调查其使用权是否为以无偿划拨方式取得等等。此外, 抵押物一定要办理保险和登记, 对未办保险和登记的产权严禁用于抵押。（四）加强岗位培训，提高信贷队伍素质 要想办好抵押贷款, 提高信贷队伍素质是关键。各级行、社应根据业务发展需要, 定期不定地对信贷人员进行培训, 同时还应注意充实一定业务骨干到信贷岗位上来, 以促进信贷质量的提高。主管科室也要及时地进行业务指导, 使其全面掌握抵押贷款的规则, 同时, 还要加强对抵押贷款方式、特点的宣传, 促使企业对抵押贷款有压力感和紧迫感, 确保贷款的安全。例如根据建设部、人民银行联合颁发的关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知，以下简称通知中明文规定，各有关银行要建立健全抵押贷款制度, 培训和配置必要的房地产估价人员, 做好与贷款业务相关的评估工作具备条件的银行，可以设置专门的处室，具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作、各省、自治区建委、直辖市房地产管理局要积极协助各有关银行，共同做好银行系统房地产估价人员的岗位培训工作，通过规章制度的建立以及对估价人员进行的岗位培训，能有效的促进房地产抵押贷款业务的健康发展，为短期内造就一支合格的专业队伍提供可能。（五）完善信用中介机构，有效融通社会资金，大力发展拍卖市场的典当、委托和租赁行业三结论 抵押贷款中, 抵押物是银行贷款收回的最为现实的保障, 更是资产质量提高的基础, 抵押手续的完善及抵押物的核查应贯穿贷款的整个过程, 一旦发现抵押贷款手续问题, 应积极与企业和当地房地产管理部门联系, 区分不同情况及时解决, 保障银行资产安全。从中介机构来说，未雨绸缪，其实对于任何一抵押物，银行对其设定抵押权时首先就应考虑到处置时可能遇到的困难。而作为中介评估机构，则应最大限度地发挥其中介服务作用，不仅要为银行提供抵押物的市值评估报告，更重要的是从专家的角度帮助银行(在不损害借款人利益的前提下)，最大限度地提供政策、法规及风险等等方面的咨询，从而使房地产抵押贷款进入良性循环的轨道，评估机构的社会地位由此亦会不断地提高，业务来源也有了保障，从而实现银企双赢。 从银行角度，在房产或住房方面，人民银行应研究实施住宅抵押贷款证券化，并尽快组建相关的证券机构、保险机构，选定合适的银行和能够生产稳定现金流的住宅抵押贷款组合，进行住宅抵押贷款证券化试点，培育住宅抵押贷款证券购买群体通过住宅抵押贷款提供风险释放的渠道。特别要推进寿险业与房地产业的结合，利用寿险基金直接投资房地产或购买住宅抵押贷款债券，这样既可以生产使寿险基金增值的稳定现金流量，又可以促进住宅抵押贷款和住宅产业的发展，从而实现多赢的目标。参考文献:1阎春霞,担保贷款和房地产抵押贷款中存在的问题J. 中国房产信息.2002(07)2王秀山,王宪,抵押贷款中存在的问题与法制制度J.企业活力 .2005(08)3张燕, 房产抵押贷款中存在的问题及其对策J. 中国城市经济.2011(03)4兴飞,云龙县林权抵押贷款中存在的问题及对策J. 绿色科技.2013(04)5陈华琳,银行抵押贷款中存在的问题及其对策J. 现代金融.2006(09)6肖红安,彭冰梅. 浅谈房地产抵押贷款的风险J. 湖北农村金融研