酒店式公寓营销方案.ppt

一 公寓项目调查 1 渝高城市日记2 金科visar国际3 大鼎第一时间4 海尔海语江山5 总结分析二 本公寓初步分析 1 平面示意图2 户型统计3 装修标准4 配套设施5 总结分析三 本公寓营销定位 1 营销定位方式 彩云印象酒店式公寓营销方案 2 目标客户群定位3 公寓营销定位四 价格初步建议 1 类比项目分析2 基础价格3 调价方式4 调价系数5 价格调整五 销售收入测算 六 营销推广建议 1 营销组织2 蓄客方式3 推广方式4 放号方式5 阶段性推广6 开盘组织 一 公寓项目调查 1 渝高城市日记 地址 火炬大道二郎站旁 巴国城前行200米 项目定位 渝高翡翠城1号投资精品 建筑风格 现代主义风格建筑 物业类别 投资型精装商务公寓 建筑形式 1栋31层 1 3层为商务裙楼 4 31层为商务公寓 户型 套内面积31 51平米 即可任意分隔 又可多个自由组合 销售情况 开盘时间 2009年6月销售价格 6400元 平方米销售去化 售完 一 公寓项目调查 2 金科visar国际地址 九龙坡区黄杨路1号 项目定位 渝中半岛高品质临江宅邸 涉外商务集群和minicbd 建筑风格 现代 简约 国际 商务涉外建筑集群 物业类别 高层住宅 酒店式商务公寓 建筑形式 1栋29层 1栋31层 1栋25层 1栋17f层及1栋23层酒店式公寓 一 公寓项目调查 2 金科visar国际项目定位 酒店式公寓 产品 公寓23层 1 2f为临街商业 3 7f为商务酒店 8 23f为公寓 标准层3梯16户 256套 房型 以单间配套和一室一厅为主 两室一厅为辅 面积30 68平米 销售情况 开盘时间 2010年6月销售价格 折后9400元 平米 先打96折 减10000元 再打96折 销售去化 一室一厅将售完 两室一厅和单间配套余少量 一 公寓项目调查 2 金科visar国际 硬件配套 设置全程无线上网系统 全球物流通讯系统 商务管家服务 智能社区缴费中心 水 电 气 话费 各大银行atm 自动贩卖机 商务配套 设置接待服务中心 文秘服务中心 票务中心 证照服务 商政服务 freecalling 旅游服务中心 订餐咨询服务 会务咨询服务等 一 公寓项目调查 3 大鼎第一时间b区物业地址 九龙坡袁家岗轻轨车站旁项目定位 谢家湾音乐轻轨小户项目推广语 城市中央光影特区 产品情况 物业类别 高层住宅 酒店式公寓建筑风格 现代简约风格公寓 8层 标准层 1梯13户房型 以62 68平米两室为主 40平米一室为辅 一 公寓项目调查 3 大鼎第一时间b区销售情况 下月底开盘 装修标准 外墙 采用外保温隔热系统 高级外墙涂料饰面 住宅入户大堂 标准层电梯厅及公共走道 精装修 外墙门和窗 双层中空玻璃塑钢门窗 智能安全系统 每户设可视对讲系统 厨房设可燃气体探测器 楼盘卖点 紧邻轻轨2号线袁家岗站和众多公交线路 交通十分便捷 近邻袁家岗 杨家坪和大坪商圈 地理位置优越 周边配套成熟完善 一 公寓项目调查 4 海尔海语江山 公寓 物业地址 江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处 产品情况 物业类别 集住宅 商业 公寓为一体建筑风格 现代风格 多彩式现代化外立面 公寓 16 楼 32f 4梯16户 496套 房型 一室一厅为主 单间配套为辅 面积30 47平米 销售情况 7月10日开盘 先推11层176套销售去化 16 楼16 销售价格 清水房折后7100元 平米 装修房折后8100元 平米销售优惠 减1000元再打98 99折 一 公寓项目调查 4 海尔海语江山 公寓 装修标准 户内部分 天 地 墙装修 配海尔整体厨具 不配家具家电 1000元 m2装修标准 公共部分 入户大堂 大理石地面 大理石墙面 石膏板吊顶 电梯石材门套 电梯间 走道 地面高级玻化砖 墙面高级玻化砖 石膏板吊顶 配套设备 电梯 品牌电梯有线电视 宽带入户 空调 赠送海尔挂机一台 u home系统 黑白对讲 小区安防 监控系统 周界防范系统 一 公寓项目调查 4 海尔海语江山 公寓 楼盘卖点 借助保税港区 两江新区规划建设 大打增值潜力牌 小区中庭景观打造 中心水景 台地花园 山体公园等 社区配置幼儿园 网球场 篮球场 羽毛球场 康体健身场所 项目劣势 周边环境较差 离主公路较近 噪音及灰尘大 周边配套较为匮乏 商业 生活及教育配套亟待改善 精装公寓装修标准低 形象及品质差 影响客户购买意向 周边公交线路缺乏 交通配套还不成熟 亟待引入 一 公寓项目调查 5 市调总结 重庆酒店式公寓以单间配套 一房一厅为主 两房一厅为辅 面积在25 65平米之间 公寓的功能配套齐全 品质和档次都较高 配备6米以上酒店式大堂 体现楼盘气势 给业主尊贵的待遇 公寓的室内装修 由不装修过渡到简装 到如今的精装 装修标准达到1000元 平米以上 公共部分的装修影响公寓的档次 一般装修都比较高档 细部精致 良好管理及服务能突出楼盘品质 具有聚集楼盘人气的号召力 本层共33套 套内面积1502 6m2 建筑面积2285 1m2 二 本公寓初步分析 1 公寓平面图 4层平面图 本层共34套 套内面积1590 1m2 建筑面积2288 8m2 二 本公寓初步分析 1 公寓平面图 3层平面图 本层共32套 套内面积1417 8m2 建筑面积2078m2 二 本公寓初步分析 1 平面示意图 2层平面图 二 本公寓初步分析 2 户型统计 二 本公寓初步分析 3 装修标准 二 本公寓初步分析 3 装修标准 二 本公寓初步分析 4 配套设施 二 本公寓初步分析 5 总结分析 项目优点 物业为装修现房 即买即可拎包入住 物业单套面积小 总价低 置业门槛低 项目缺点 物业为半地下层 采光通风不好 物业形态和条件欠佳 项目品质受到制约 由于为半地下层 客户认可程度偏低 在心理上影响了对形象要求好 档次需求高的购买需求 6号楼原为商业用房 公摊较大 达32 2 物业费偏高 生活成本偏大 只有满足基本的居住功能 缺乏上品质 档次的生活配套设施 居住品质偏低 三 本公寓营销定位 1 营运方式定位 初步建议直接销售 通过对市场公寓及小户型项目客户群分析 以及之前本项目定位 可得出我们的目标客户群是 客户来源 以九龙园区 石坪桥 陈家坪片区为主 约占70 部分高新区 杨家坪 大渡口片区为辅 约30 客户年龄 单间配套20 30岁 一房20 30岁 两房在25 35岁 客户职业 园区职工 企业职员 区域居民 个体工商户 城市拆迁户 区县进城置业 购房目的 以自住为主 投资为辅 少量商务办公 购买群体 居家自住者 九龙园区专业市场经营者 西区过渡型居家客户 投资客户 商务办公 三 本公寓营销定位 2 目标客户群定位 三 本公寓营销定位 3 公寓营销定位 本公寓扼守西城商业门户 近邻彩云湖畔 以彩云湖为依托 营造为湖景酒店式公寓 产权式精装修 家具家电全配 主力面积30 50平方米 即买即可拎包入住或出租 即将建成的彩云湖公园 可为本区域带来大量消费人流 与云湖商业大街形成互补的复合型商业 本公寓定位 九龙园区公园式酒店公寓 四 价格初步建议 1 类比项目对比分析 根据以上公寓项目调查 可进行以下分析 四 价格初步建议 2 基础价格 经与以上类比项目对比 本项目综合指数仅为63分 远低于金科visar国际和 与其他也有一定差距 从本公寓的综合条件和市场状况出发 价格预测如下 5628元 m2 因公寓需投入约600万装修成本 建筑面积为6652m2 本公寓套内面积为 1192元 本公寓基础价格为 6820元 m2左右 四 价格初步建议 3 调价方式 每户按以下调价因素进行对应调整 以使每户售价根据物业实际情况调得更为合理 楼层价差 2层 50元 m2 3层 25元 m2 4层 0元 m2 位置价差 位置好 50元 m2 位置差 100元 m2 采光通风价差 采光通风好 50元 m2 采光通风差 100元 m2 户型价差 小套型 50元 m2 大套型 150元 m2 四 价格初步建议 4 调价系数 四 价格初步建议 5 价格调整 五 销售收入测算 从上表可看出 本公寓套型按不同调价因素调整后 测算总销售额约3004 71万元 套内可售面积4511m2 套内单价约6661元 m2 六 营销推广建议 1 营销组织 营销场地 公司1层接待大厅 进行适当形象包装 销售导示 展板 墙体 展架 配置2套洽谈桌椅等 营销人员 3 4名 负责销售接待销讲 登记 签约 按揭等 销售物料 海报1500份 dm单4000份 模型制作 6号楼立体模型2 蓄客方式 蓄客目的 发放vip卡进行蓄客 进行客户鉴别和积累客户 为项目销售打下良好基础 蓄客政策 交10000元抵15000元 31 50名办卡再优惠2000元 六 营销推广建议 3 推广方式 推广区域 围绕九龙园区 石坪桥 陈家坪 高新区片区为主 对杨家坪 大渡口 袁家岗片区进行适当推广 推广方式 以人员推广为主 发单 电话 短信 以媒介推广为辅 小版面报纸 网络 横幅 导示 车内挂旗等 推广主题 九龙园区公园式酒店公寓 推广卖点 公园式酒店公寓 产权式精装修 家具家电全配 精装修现房 即买即可拎包入住或出租收益 主力面积30 50平方米 低总价 低首付 低月供 六 营销推广建议 4 阶段性推广 亮相推广 新推物业市场亮相 进行项目卖点及物业形象诉求 即将发卡信息发布 蓄客推广 进行新推售产品卖点及性价比推广 发布vi