2015《房地产估价理论与方法》

20152015 年年 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 试卷及答案试卷及答案 一 单项选择题 共 35 题 每题 1 分 每题的备选答案中只有一个最符合题意 请在答题卡上涂黑其相应的编号 1 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值 A 发明 B 发现 C 创造 D 隐定 2 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评 估价值通常不完全相同 这主要是因为 A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价师声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 3 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中 错误的是 A 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 日签署 B 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办 C 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后 内地房地产估价师 自动成为香港测量师 D 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的 专业技术人员资格之一 4 某夫妻共有一套成本价购买的房改房 现因离婚进行财产分割的需要而委托 房地产估价机构评估该套房改房的价格 则较合理的估价结果是 A 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B 现时该房改房上市交易的正常价格 C 现时该房屋的房改成本价 D 当时该房屋的房改成本价 5 在使用假设开发法评估在建工程价值时 利用直接成本利润率估算开发利润 的公式为开发利润 直接成本利润率 A 后续开发成本 管理费用 B 后续开发成本 管理费用 销售费用 C 待开发房地产价值 后续开发成本 D 待开发房地产价值 后续开发成本 取得待开发房地产的税费 6 判定一宗房地产是否为收益性房地产 关键是看该房地产 A 目前是否有经济收入 B 过去是否带来了经济收益 C 是否具有产生经济收益的能力 D 目前的收入是否大于运营费用 7 某套住宅总价 30 万元 套内建筑面积 125 平米 套内墙体面积 20 平米 分 摊的共有建筑面积 25 平米 则该住宅每平方米建筑面积的价格为 元 A 1765 B 2000 C 2069 D 2400 8 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于 A 市场价值 B 清算价值 C 快速变现价值 D 投资价值 9 TN 关于不同类型价值的高低关系的表述中 错误的是 A 原始价值高于账面价值 B 投资价值高于市场价值 C 谨慎价值低于市场价值 D 快速变现价值低于市场价值 10 某期房预计两年后竣工交付使用 目前与其类似在现房价格为 4500 元每平 米 出租的年末净收益为 500 元每平米 假设年折现率为 8 风险补偿估计 为现房价格的 3 则该期房目前的价格为 元每平米 A 3473 B 4365 C 4500 D 4635 11 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是 A 有租约限制下的价值 B 共有房地产的价值 C 无租约限制下的价值 D 承租人权益的价值 12 引起真正的房地产自然增值的原因是 A 装修改造 B 需求增加 C 通货膨胀 D 改进物业管理 13 下列情况中会导致房地产价格上升的是 A 上调贷款利率 B 收紧房地产开发贷款 C 开征房地产持有环节的税收 D 增加土地供应 14 某宗房地产规划用途为商业 现状为超市 年净收益为 18 万元 预计改为 服装店后的年净收益为 20 万元 除此无其他更好的用途 则根据 应按服装店 用途进行估价 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 估价时点原则 D 替代原则 15 下列关于房地产估价本质的表述中 错误的是 A 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 C 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 16 下列关于房地产估价原则的表述中 错误的是 A 独立 客观 公正原则属于普适性原则 B 合法原则属于一般性原则 C 最高最佳使用原则属于技木性原则 D 谨慎原则属于一般性原则 17 以房地产抵押贷款为目的的估价 其估价时点原则上为 A 签订估价委托合同之日 B 发放抵押贷款之日 C 完成估价对象实地查看之日 D 未来处置抵押房地产之日 18 甲 乙两宗相邻土地 价格均为 50 万元 若将该两宗土地合并为一宗土地 合并后的市场价格为 150 万元 在这种情况下 如果乙宗地的拥有者购买甲宗 地 则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 万元 A 0 50 B 50 75 C 50 10O D 100 150 19 为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格 选取的可比实例资料是交易 日期为 2007 年 3 月 1 日 合同交易价格为 4000 元每平米 约定建筑面积为 95 每平米 合同约定面积误差在 6 以内不增加付款 实际产权登记面积为 100 每平米 自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日 当地该类房地产价格平均 每月比上月上涨 0 3 则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价 为 元每平米 A 3868 92 B 4000 00 C 4072 54 D 4286 89 20 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3 和 6 某宗房地产建筑面积为 120 平米 买卖双方商定 买方付给卖方 30 万 元 并由买方交纳所有的税费 则该宗房地产的正常成交单价为 元每平米 A 2427 18 B 2500 00 C 2575 00 D 2659 57 21 为估算某建筑物的重新购建价格 经测算其土建工程真接费为 780 元每平 米 安装工程直接费为 450 元每平米 其中人工费为 50 元每平米 装饰装修工 程直接费为 900 元每平米 其中人工费为 45 元每平米 又知该地区土建工程综 合费率为土建工程直接费的 15 安装工程综合费率为安装工程人工费的 75 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72 税金为 3 5 则该建筑物的建筑安装装饰工程费为 元每平米 A 2204 55 B 2397 99 C 3237 60 D 3345 64 22 某房地产的重建价格为 2000 万元 已知在建造期间中央空调系统因功率大 较正常情况多投入 150 万元 投入使用后每年多耗电费 0 8 万元 假定该空调 系统使用寿命为 15 年 估价对象房地产的报酬率为 12 则该房地产扣除该 项功能折旧后的价值为 万元 A 1838 0 0 B 1844 55 C 1845 87 D 1850 00 23 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场 建设期为 2 年 该厂房建成 5 年 后补办了土地使用权出让用续 土地使用期限为 40 年 土地使用权出让合同约 定土地使用期间届满不可续期 建筑物经济寿命为 50 年 假设残值率为零 采 用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为 A 2 00 B 2 13 C 2 22 D 2 50 24 某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得 当时获得的土地使用期限为 50 年并约定不可续期 判定其未来每年的净收益基本稳定 预计该宗房地产在正 常情况下未来 4 年的净收益分别为 31 万元 29 万元 30 5 万元 29 5 万元 报酬率为 8 用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为 万元 A 35B 85 B 360 49 C 362 93 D 365 29 25 某商品住宅总价为 98 万元 首付款为 30 其余为抵押贷款 贷款期限 为 15 年 按月等额还本利息 贷款年利率为 7 5 自有资金资本化率为 8 则其综合资本化率为 A 7 65 B B 75 C 9 42 D 10 19 26 某公司购买一宗房地产 土地使用期限为 40 年 不可续期 至今已使用了 8 年 该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元 以后每年净收 益增长 2 从第 8 年开始 净收益保持稳定 该宗房地产的报酬率为 7 则 该宗房地产的现时收益价格为 万元 A 85 45B 87 16C 88 50D 88 90 27 某在建工程规划建筑面积为 12400 平米 土地使用期限为 40 年 从升工之 日起计算 项目建设期为 2 年 建成后半年可全部出租 按可出租面积计算的 月租金为 60 元每平米 可出租面积为建筑面积的 65 正常出租率为 90 运营费用为有效毛收入的 25 目前项目已建设 1 年 约完成了总投资的 60 假设报酬率为 8 折现率为 14 则该在建工程续建完成后的房地产 价值现值为 万元 A 2281 83 B 2474 60 C 379B 30 D 4119 18 28 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时 无须做的是 A 估算后续开发经营期 B 估算后续开发的各项支出 收入 C 估算后续开发各项支出 收入在何时发生 D 估算开发期中的利息和利润 29 通过市场调研 获得某类房地产 2002 年至 2006 年的价格分别为 3405 元每 平米 3565 元每平米 3730 元每平米 3905 元每平米 4075 元每平米 则采 用平均增减量法预测该类房地产 2008 年的价格为 元每平米 A 4075 0 B 4242 5 C 4410 0 D 4577 5 30 某幢大厦的总建筑面积为 10000 平米 房地产总价值为 7000 万元 其中土 地总价值为 3000 万元 王某拥有该大厦其中一部分 该部分的建筑面积为 250 平米 房地产价值为 150 万元 若按照土地价值进行分摊 则王某占有的 地份 额为 A 1 67 B 2 33 C 2 75 D 3 33 31 设临街深度价格修正率见下表 A 6400B 6800C 6960D 7600 32 某房地产开发用地 其土地面积为 10000 平米 土地使用条件与规划限制 所规定的容积率为 1 2 楼面地价为 1500 元每平米 后经规划调整 容积率提 高到 1 6 楼面地价不变 则该房地产开发用地因容积率提高需补地价 万元 A 375 B 450 C 500 D 600 33 暂定期内的三级资质房地产估价机构 能承接的估价业务有 A 在建工程抵押估价业务 B 城市房屋拆迁补偿估价业务 C 该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D 正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 34 下列关于实地查看估价对象的表述中 错误的是 A 房地产估价师应亲自到估价对象现场 对估价对象的坐落 用途等情况进行 核对 B 房地产估价师应亲自到估价对象现场 拍摄反映估价对象外观状况的影像资 料 内部状况可不拍摄 C 房地产估价师应亲自到估价对象现场 感受估价对象的位置 交通 环境景 观等的优劣 D 估价对象为己经消失的房地产 房地产估价师也应去估价对象原址进行必要 的调查了解 35 估价结果报告通常包括委托人 估价机构 估价对象 估价目的 估价时 点 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 其他需要说明的事项 注册 房地产估价师及其他参与估价的人员和 A 价值类型和定义 估价作业日期 估价的假设与限制条件 B 价值类型和定义 估价对象分析 致委托人函 C 价值类型和定义 估价的假设与限制条件 估价报告应用的限制 D 价值类型和定义 估价作业日期 估价报告应用的限制 二 多项选择题 共 15 题 每题 2 分 每题的备选答案中 有两个或两个以上 符合题意 请在答题卡上涂黑其相应得编号 全部选对的 得 2 分 错选或多 选的 不得分 少选且选择正确的 每个选项得 0 5 分 1 与非专业估价相比 专业估价的特点有 A 是一种专业意见 B 估计价格或价值 C 实行有偿服务 D 承担法律责任 E 估价作业日期长 2 房地产的独一无二特性导致了 A 难以出现相同房地产的大量供给 B 房地产市场不能实现完全竞争 C 房地产交易难以采取样品交易的方式 D 房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E 房地产价值量大 3 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑 物重新购建价格的方法有 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 分部分项法 4 在房地产抵押价值评估时 须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿 款 法定优先受偿款包括 A 划拨土地应补交的出让金 B 已抵押担保的债权数额 C 发包人拖欠承包人的建设工程价款 D 强制执行费用 E 估价费用 5 工业房地产的区位影响因素主要考虑 A 临街状况 B 动力是否易于取得 C 废料处理是否方便 D 接近大自然 E 产品原料的获取方便程度 6 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳 可以帮助房地产估价师确定估价对象 的 A 最佳规模 B 最佳经营手段 C 最佳集约度 D 最佳管理方式 E 最佳投资渠道 7 城市房屋拆迁估价中 房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于 A 被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B 拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D 具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E 房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 8 某估价对象为一宗熟地 当进行可比实例权益状况调整时 应包括的内容有 A 后退道路红线距离 B 土地使用期限 C 基础设施完备程度 D 容积率 E 合并的可能性 9 征收集体土地下的土地取得成本中 征地补偿安置费用包括 A 土地补偿