业主验房收房指南-房地产律师专业指导

业主收房手册各位业主：鉴于目前房屋已经面临收房，现针对商品房交付过程中的流程及常见问题，总结如下，供业主收房时参考。一、 开发商发布房屋交付通知书开发商会在收房前公布房屋交付通知书，告知业主具体收房的时间及须准备的资料，要求业主在通知书上注明的时间带齐所需文件资料（一般包括业主身份证原件及复印件、购房款收据等单据、购房合同等)到指定地点办理收房入住手续。如业主在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付业主，业主从通知书的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 因此，收到房屋交付通知书的业主，需要尽快与业主代表或者律师联系，律师也会关注北理工的工会网站，随时关注开发商的收房信息。二、 现场收房情况1、 根据商品房买卖合同的约定，业主要求开发商出示证件如下（要求看原件，核对复印件）1) 建筑工程竣工验收备案表；2) 规划部门出具的规划验收合格证；3) 房屋管理部门委托的有资质的测绘部门出具的房屋面积测绘报告文件；4) 建设部门出具的住宅分户验收合格证明文件；5) 用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的证明文件（或经测试可以正常使用）；6) 住宅质量保证书、住宅使用说明书；（要求开发商提供给每位业主原件）2、 业主有权要求先验房，再收房，这样才符合法律规定的程序；3、 验房时，业主可以根据自身的需求委托专业的验房公司帮助业主验房，因为房屋质量等问题需要专业的检测机构进行检测；4、 验房没有问题的，对于收房的业主，律师会审查开发商要求签署的所有法律文件，律师核验后，业主再行签署；5、 鉴于业主人数众多，而且开发商也会分批分次通知业主收房.6、 常见的房屋质量问题主要包括以下内容：第一部分：小区公用部分的环境问题届时律师会根据调查的结果、依据小区的平面图等文件核对小区的建设是否符合规划图等文件的内容。主要包括：查看小区的楼栋建设位置是否符合规划、公建是否齐全，人防工程是否存在，地下车库是否完工、电梯是否具有合格证等等内容。第二部分：业主户内专有部分的质量问题，主要包括：1) 查看地面是否平坦、有无裂漏 针对未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。业主也可以使用红外线测量仪，室内分别选择两个点，然后测试到屋顶的高度，看二者之间是否有误差，这样可以比较准确的测量屋面的平整度。 2) 查看房屋的墙体和墙面是否笔直检查墙角，墙体转角线是否笔直；业主可以自带卷尺，测量房子是否方正，用三角尺测量墙角是否是直角；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地面是否平整，是否在一个平面上。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，就说明房屋的质量低。3) 注意查看门窗的材质是否符合合同约定标准首先看入户门是否与开发商的承诺相符（三防门：防火、防盗、防声），包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整；试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗户玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双层玻璃改单层玻璃，有无残缺。看一下窗户的密封性如何，密封条是否安装合格，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑；注意看一下纱窗是否安装，因为若是业主入住后自配纱窗比较麻烦，所以，建议业主最好能在收房时解决这一问题。 4) 查看房屋内的设施设备是否齐全业主可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电，业主可以打开电灯看一下是否有电，看一下水龙头是否有水，同时可以准备一直电笔，测试一下每个插座是否通电。同时，业主要注意检查一下，楼道内的消防设施是否齐全，包括消防栓、灭火器等。 此时，业主还要看各种线路插孔，同时还有电视、宽带网络的插孔，业主需要看一下已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。 5) 厨房、卫生间重点是看防水问题卫生间要注意查看屋顶墙面有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，水龙头有没破裂，上、下水、灶具排烟道是否通畅； 6) 房屋内的任何裂缝都要记录下来在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题；7) 检测噪声是否超标由于有的业主的房屋距离地铁较近，业主担心噪声的问题，业主可以自行在关闭窗户之后利用噪声测试仪进行一下测量，也可以委托专业的鉴定公司进行噪声鉴定，看噪声是否超过国家规定标准。8) 管道问题有的业主家里可能存在管道问题，业主需要测试是否影响房屋的使用，需要现场拍照或录像，同时在验房单上写明存在的问题，可以作为要求开发商整改的依据。9) 现场发现的其他问题三、 注意事项1、 业主在收房过程中，需要做好相应的取证工作，质量问题，至少需要照片、录像等证据，对于验房时发现的一系列问题，做好书面记录，一式两份，将其中一份作为交接单的附件，递交给开发商，要求开发商进行维修，同时要求开发商签收一下回执；若是开发商拒绝接收或者签字，业主可以用快递的形式将质量问题发给开发商。2、 收房时业主签署的文件，一定要看清楚内容，确认没有免除开发商责任等字样的内容，才可以签署。而且，签署的所有文件，需要拍照留作证据，以免业主事后不清楚自己签署的何种文件、具体内容。3、 针对房屋不存在主体