北京office park项目赏析（二）.doc

原动力空间（二期）项目区位：海淀区北清路156号，距上地信息产业基地15公里，20分钟车程。项目规模：二期占地面积37300平方米，总建筑面积60800平方米，容积率1.2，建筑密度26.6%，绿化率达40.1%。开发商：北京实创环保发展有限公司配套设施：原动力空间一期有已建1.2万平方米商业会所，为入驻企业提供全方位的生活配套服务，设有员工餐厅、银行、健身房、超市等娱乐配套设施，能够全面满足项目入驻企业员工的各类需求。原动力空间二期每栋均设有独立大堂，具有多重使用功能，可作企业展示空间或商业，也可作为员工休息区、咖啡厅、企业餐厅等使用；也可作为商业经营。项目周边具有金融、餐饮、购物、居住和医疗等服务设施。产品特征：一期5栋1会所，二期4组14栋独栋。户型面积每层550平方米，地上5层，地下1层，每栋3300平方米，独栋独院可分可合。整栋高18米，层高3.5米。方形楼体与围合庭院有机组合，错落有致。独立450平方米庭院；空中花园；下沉式庭院；独立冠名；专属车位。清水混凝土外墙；框架结构，空心楼盖板，有效增加楼层净高，五柱大跨度；LOW E玻璃等。综合分析：项目位于中关村环保科技示范园，该园属于中关村科技园区的专业园，是中国第一个湿地景观科技园区。凭借环保园的生态优势，原动力空间是北京第一个生态意义上的Office Park项目。二期在满足高新技术企业独立办公、研发的生态化办公产品前提下，进一步强化商务性和生态性的融合与统一，提供栋栋独立、可分可合、租售灵活的原生态办公环境。开发商北京实创环保发展有限公司是国企背景，项目得到了海淀区政府的大力支持，在招商方面很大程度上依靠政府推动。客户定位主要是指中关村或上地成长起来的大中型高科技企业，主要面向环保新能源、通信、金融后台服务以及创意产业，结合海淀的优势及中关村专业园的定位，以海淀成长起来的大中型企业为主，可做企业总部或研发、后台等部门的办公场作，入驻企业可享受中关村科技园区的优惠政策。一期已经整体出售给凯德置地，目前租户包括雀巢研发中心、光大环保总部等。 嘉捷科技园项目区位：北京经济技术开发区西环南路26号院，距离国贸20分钟（京津塘高速）项目规模：项目占地7.2公顷，总建筑面积8.4玩平方米，容积率1.1，绿化率30%。分两期开发，其中一期占地4公顷，总建筑面积4万平方米，由12栋3000平方米左右的独栋生态办公楼、一栋配套餐饮楼及一栋综合楼组成。开发商：嘉捷集团与美锦集团，嘉捷集团是制造和研发环保充电器、充电电池和混合动力公交车的大型企业。美锦集团是中国第一大焦炭企业，全国最大的商品焦炭生产销售企业。配套设施：（一）产业环境北京经济技术开发区（BDA）是经国务院批准，北京市唯一的国家级开发区。BAD经过十余年的建设与发展，已形成以电子信息、光电一体化、生物工程与新医药、新能源与新材料、以及软件开发与制造五大产业链为基础的产业集群。50多家世界500强企业，80多家跨国公司的战略基地，国内行业巨头为代表的千余家高新技术企业的入驻，使开发区形成国际资本、技术、人才的集合。（二）交通状况目前进入开发区的大道有三条：博大路、成寿寺路和京津塘高速。地铁五号线延长线以宋家庄为起点由北向南贯通整个开发区，区内线路总长 10.5公里。（三）商业、住宿、医疗、教育亦庄高新区规划有相应的配套设施，亦庄老中心也具有丰富的餐饮和住宿配套。现有小白羊超市、福益友超市、华润超市等商业购物配套。 同仁医院开发区院能够承担开发区以及周边地区10余万人的医疗服务。北京经济技术开发区实验学校（二中国际学校）投入使用，美格双语幼儿园已开园。产品特征：单体建筑面积为1500-5800平方米独栋建筑，一层层高4.2米，二层以上3.9米。每栋有高达17米的中庭，室外独院。建筑通过廊道和私有庭院营造丰富的灰空间，员工与客人可以方便地聊天、喝茶，通过这些非正式交流场所实现多元沟通。建筑色调沉稳却丰富多变，主体采用沉静的灰色基调，建筑气质沉稳自信、简约大方。弧形钢构与点式玻璃幕墙营造出的景观办公大堂，屋顶花园、露台、阳台、院落户型穿插，空间链接自然且流畅。综合分析：嘉捷科技园的最大优势仍是北京经济技术开发区的区位优势，良好的产业环境、园区的优惠政策以及开发区内独特的产品形态吸引了大批企业入驻。项目定位为亦庄周围的高科技研发性的企业，地域为北京、天津、河北、山西等地。目前嘉捷科技园一期已经售罄，二期正在招商中。一期的企业主要来自北京、唐山、西班牙等，企业包括北京移动客服、西班牙伊索菲通太阳能、中材建设、天申集团等。入驻嘉捷科技园的企业，可以享受经济技术开发区与国家高新科技产业园的双重优惠政策。国家级经济技术开发区政策：生产型三资企业，自赢利之日起所得税“两免三减”，税率15%；中关村科技园区政策：高新技术企业自注册之日起，所得税“三免三减”，税率15%。 联东U谷研创企业园项目区位：中关村科技园通州园金桥科技产业基地内项目规模：总建筑面积18万平方米，一期建设面积近3万平方米，包括12栋“全景观”独栋研发办公楼。开发商：北京联东投资集团有限公司，该公司是集建筑模板、钢结构、建筑总承包，地产金融投资，物流贸易于一体的集团企业。在地产方面，联东集团以工业园开发建设为主导，已经建成的工业园有亦庄的光联工业园。另外联东集团还有位于唐山的联东U谷曹妃甸海洋工业城、位于沈阳的联东U谷沈阳工业城。配套设施：园区有规划的企业会所。在尽享亦庄大配套的同时，研创企业园位于马驹桥南亦庄新城的核心位置，亦庄第二生活区的建设，使得园区拥有完善的公共服务设施，包括酒店、银行、医疗、体育场馆、餐饮设施、购物中心均已形成完善的城市生活设施配套。产品特色：全区规划共58栋智能型办公楼，6类不同的户型设计，独栋和双拼形态相互组合，建筑面积在1500-3300平方米左右。建筑有2层、3层或4层不等，4.5米层高，灵动空间可以自由分割组合。现代感十足的四面通透设计，打破花园与室内的壁垒，形成360度环绕式景观。整个园区由一条近500米长的观景中轴，与景观大道十字交汇，形成景观序列高潮，庭院式中心绿化、点式组团绿化与带状公共绿化相结合，相互渗透，并配有水榭、果岭、廊架、绿地和喷泉分散布局，声色搭配、动静相衬，营造出优雅、高尚的生态型区域。综合分析：研创企业园是联东U谷工业园五大区域之一，位于U谷最西侧。研创企业园定位于大量智力密集型研创产业，形成产业链与产业集群的双重效应，成就企业集群竞争力。研创企业园是联东U谷工业园的重要一环，提供工业空间的同时还兼顾了办公研发空间，使功能更加完善合理，更加符合现代企业尤其是国外企业的要求。联东U谷突破单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集办公、研创、制造、产业服务于一体的城市综