梅州中爱爱心老年公寓项目可行性报告2013.doc

I 梅州中爱爱心老年公寓项目梅州中爱爱心老年公寓项目 可行性报告可行性报告 梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司 2013 年年 4 月月 II 梅州中爱爱心老年公寓项目梅州中爱爱心老年公寓项目 可行性报告可行性报告 深圳市市政工程咨询中心有限公司深圳市市政工程咨询中心有限公司 2013 年年 4 月月 III 编制单位及人员名单编制单位及人员名单 编制单位 深圳市市政工程咨询中心有限公司深圳市市政工程咨询中心有限公司 拟投入本项目的主要人员一览表拟投入本项目的主要人员一览表 二二 咨询人员咨询人员 1 项目负责人卢伟男 市政公用工程 道路 高级工程师 24200500034 后附 咨询 中心 2 咨询专业负责人奉桂红女 市政公用工程 给排水 高级工程师 24200500043 后附 咨询 中心 3 咨询专业负责人肖平华男 市政公用工程 燃气热气 高级工程师 24200500025 后附 咨询 中心 4 咨询专业负责人朱弋宏女 市政公用工程 桥隧 高级工程师 24200500042 后附 咨询 中心 5 专业技术人员满淼女道路工程高级工程师 2209052 后附 咨询 中心 7 专业技术人员苏章桐男给排水工程工程师 0702004000387 后附 咨询 中心 8 专业技术人员熊光男给排水工程高级工程师 044481 后附 咨询 中心 9 专业技术人员张彩霞女燃气设计高级工程师 B130112222 后附 咨询 中心 10 专业技术人员赵若琪女园林绿化高级工程师 0702001100232 后附 咨询 中心 注 投标人应按表 E 格式分别填写本表所列的设计人员的资历 按表 F 格式分别填写本表所列的后续服 务人员的资历 上述人员必须为投标人单位在职员工 并提供 2010 年 12 月份的社保证明 社保局打印盖 章 原件放置在第三个内层信封 业绩及履约信誉证明材料原件 中 投标人应根据招标文件要求和招标项目的实际需要 列出设计项目负责人 各分项负责人和其他主 要设计人员 其中 分项负责人应包括如道路 桥涵 隧道 给排水 通信照明及电力 绿化景观 交通 工程等专业 IV V VI VII 目目 录录 第一章第一章 申报单位情况及项目概况申报单位情况及项目概况 1 1 1 项目承办单位概况项目承办单位概况 1 1 2 项目概况项目概况 3 1 3 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 5 第二章第二章 项目建设方案项目建设方案 9 2 1 项目建设指导思想与原则项目建设指导思想与原则 9 2 2 总体规划总体规划 9 2 3 总平面布置方案总平面布置方案 10 2 4 项目进度安排项目进度安排 20 2 5 项目建设总投资及资金筹措项目建设总投资及资金筹措 21 2 6 项目编制项目编制 22 第三章第三章 发展规划 产业政策和行业的准入分析发展规划 产业政策和行业的准入分析 24 3 1 发展规划分析发展规划分析 24 3 2 产业政策分析产业政策分析 24 3 3 行业准入分析行业准入分析 25 第四章第四章 资源利用分析及节能方案分析资源利用分析及节能方案分析 28 4 1 我国资源现状与利用分析我国资源现状与利用分析 28 4 2 节能设计规范节能设计规范 29 4 3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 30 4 4 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 33 第五章第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置方案建设用地 征地拆迁及移民安置方案 35 5 1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案 35 5 2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 35 5 3 拆迁安置补偿方案拆迁安置补偿方案 36 VIII 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 37 6 1 环境概况环境概况 37 6 2 工程主要污染源分析工程主要污染源分析 37 6 3 施工期主要环境影响及环境保护措施施工期主要环境影响及环境保护措施 38 6 4 运期环境行影响及其防治措施运期环境行影响及其防治措施 39 6 5 特殊环境影响分析特殊环境影响分析 40 6 6 地质灾害影响分析地质灾害影响分析 40 6 7 采用的环境保护标准采用的环境保护标准 40 第七章第七章 安全卫生与消防安全卫生与消防 42 7 1 建立安全责任制建立安全责任制 42 7 2 安装用电保护安装用电保护 42 7 3 消防设计消防设计 43 7 4 抗震设计抗震设计 43 7 5 工业卫生与劳动安全工业卫生与劳动安全 44 第八章第八章 拟建项目招标方案拟建项目招标方案 45 第九章第九章 经济效益分析经济效益分析 47 9 1 经济效益分析经济效益分析 47 9 2 行业影响分析行业影响分析 47 9 3 区域经济影响分析区域经济影响分析 47 9 4 宏观经济影响分析宏观经济影响分析 48 第十章第十章 社会效益分析社会效益分析 49 10 1 社会影响效果分析社会影响效果分析 49 10 2 社会适应性分析社会适应性分析 49 10 3 风险预测及其对策分析风险预测及其对策分析 50 第十一章第十一章 结论和建议结论和建议 51 IX 11 1 结论结论 51 11 2 建议建议 52 1 第一章第一章 申报单位情况及项目概况申报单位情况及项目概况 1 1 项目承办单位项目承办单位 1 1 11 1 1 总公司承办单位 中爱爱心老年公寓投资有限公司 总公司法人代表 赵丛新 梅州承办单位 梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司 公司法人代表 古小雪 1 1 21 1 2 项目背景 按照国际标准 当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7 或 60 岁以上人口占总人口 10 以上时 即为老龄化社会 据有关统 计资料显示 目前我国是世界上老年人口最多的国家 截至 2010 年 底我国老年人口已达到 1 78 亿 占总人口的 13 26 据预测 到 2020 年 中国的老年人口将达到 2 48 亿人 老龄化水平将达到 17 17 到 2050 年 中国的老年人口总量将超过 4 亿人 老龄化水 平将超过 30 以上 我国进入老龄化社会已是不争的事实 面对我 国进入老年化社会 老年人生活问题已越来越被社会所关注 在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事 中央领导对此十分重视 近日国家民政部及地方各级民政部门从社 会各方面宣传全面关心和帮助老人 尤其是老年人养老与生活方面 并鼓励开发商从事老年人住宅的开发 2 按照出资者类型划分 根据不同的出资者 老年住宅分为公共服务 型的福利性养老院和个人商住型的老年住宅两种 其中 福利性养 老院由政府出资并经营 为减轻政府财政压力 同时缓解老龄化带 来的社会问题 国家政策鼓励个人商住型的老年住宅的开发 可由 社会资金建设经营 但由家庭购买或承租 采用市场化方式经营 政府根据政策给予扶持 在这个背景下 中爱爱心老年公寓投资有限公司于 2009 年 5 月 成立 并投资成功开发了河北唐海老年公寓 广西桂林老年公寓等 项目 据梅州市第五次人口普查显示 截至 2000 年 梅州市有 65 岁 及以上老年人口的户数合计 28 13 万户 有一个老人的家庭有 21 44 万户 有二个老人的家庭有 6 58 万户 有三个老人的家庭有 0 11 万户 梅州市 60 64 岁人口 13 48 万人 65 69 岁人口 12 93 万人 70 74 岁人口 9 49 万人 75 79 岁人口 6 39 万人 80 85 岁人口 3 76 万人 85 岁及以上人口 2 62 万人 经中爱爱心老年公寓投资有限公司授权 本项目承办单位梅州 中爱爱心老年公寓投资有限公司于 2012 年 1 月成立 注册资本为 2000 万元 公司注册地为梅州市梅江区西阳镇龙坑村水缸陂 3 1 2 项目概况项目概况 1 2 1 项目名称项目名称 梅州中爱爱心老年公寓建设工程 1 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 目前老年人提及最多的问题是 生活有人照料 和 看病就 医方便 老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点 在经济 上要靠自己 子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大 子女在赡养老人方面的表现在弱化 解决老年人的养老 就医看病 的问题显得尤为迫切 现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚 年生活 尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德 弘扬为 老助老的时代风尚 本着敬老爱老的精神 以爱心照顾长老 诚意 为长者提供一个舒适 宁静 受敬重而温馨的乐园 建立一个老年 居住 交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿 老年公寓建成后 可以让老人们在这里享受到充足的护理 医 疗 膳宿及康体的群体生活 定期为老年人进行身体健康检查 各 种营养套餐搭配科学合理 在这里生活的老年人无病可以休养 有 病可以得到医治 老年公寓的建设有着重要意义 2 老年公寓的建设 是实现老年人 老有所乐 重要举措 老年公寓养老是社会发展趋势 也是大多数老年人的心愿 老 年人从工作岗位退下来大都感到空虚 寂寞 他们也有丰富的生理 4 和心理需求 如健康需求 工作需求 依存需求 和睦需求 安静 需求 支配需求 尊重需求和感情需求等 同时 心理问题日益突 出 需要有人来满足他们的需求 帮他们解决问题 我国传统习惯 为居家养老 但随着人口老龄化的日趋严重和计划生育国策的落实 一对夫妇或一个家庭需要赡养的老人增多 而现代社会年轻人面临 的社会竞争更加激烈 在工作和事业上付出的时间和精力更多 很 难有空余的时间和精力来照顾老人和与老人交流思想感情 家庭养 老已是难负重荷或难以到位 养老进入社会化服务已是大势所趋 建设老年公寓 使老年人老有所养 所医 所学 所为 所乐 是 解决老龄化问题的一种好的方式 也符合多数老年人的心愿 3 现状 现有养老院 敬老院数量 规模远远不能满足要求 现有养老 院 敬老院均属计划经济的产物 多属行政救助和自助行为 从实 际情况看 养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄 人交流的场所 功能相对单一 配套设施 管理水平 服务质量落 后 人居环境较差 4 结论 随着生活水平和医疗服务水平的不断提高 城镇人口平均寿命 逐年延长 梅州市老龄人口逐年递增 而计划生育政策的实施 又 使大部分家庭为独生子女家庭 家庭化养老的模式受到了空前的挑 战 随着社会的进步 人们的养老观念也发生了根本的变化 家庭 养老社会化正被越来越多的老年人所接受 5 本项目建成后 新设床位 2000 张 可同时承担全市 2000 名老 年人养老问题任务 关系到城居民的切身利益和梅州经济的可持续 发展 是城市建设重要的基础设施 项目的建设有利于有效解决老 龄化问题 有利于计划生育基本国策的贯彻落实 有利于提高老年 人的生活质量和健康水平 本项目的建设 已成为解决老年人口养老社会化的重要途径 是落实科学发展观的重要举措 符合 梅州市国民经济和社会发展 第十一五规划纲要 梅州市总体规划 1993 2015 和 梅州市 土地利用总体规划 的要求 因此 梅州市老年公寓的建设 是非 常必要的 1 3 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 1 3 1 建设规模建设规模 项目名称 梅州中爱爱心老年公寓建设工程 占地面积 本项目占地面积 1102 亩 项目拟位于龙坑村附近 详 见附件总平面图 总建筑面积 约 40 万平方米 设计床位 2000 张 建筑面积约 18 万平方米 1 3 2 建设内容建设内容 本项目建设占地面积 1102 亩 规划建设内容包括 6 老年公寓 老年专家别墅公寓共约 2000 套 建筑面积约 180000 平方米 其中包括老年公寓两个区 25 栋 一区 9 栋 720 套 二区 16 栋 1280 套 老年专家别墅公寓 16 栋 2 层联排别墅 64 套 按照国际慈善机构 HTA 1986 年制定并延用至今的老年人居 住建筑分类标准 根据老年人的生活自理能力 则可以为以下四类 老龄人提供 2000 多个床位 A 类 富有活力的退休和退休前健康老人 生活自理能力 强 64 套 B C 类 生活基本自理 仅需要某种程度监护和少许帮助 的健康老人及提供全天监护和最低限度的服务老人 1280 套 D 类 体力衰弱而智力健全的老人 入住者不需要医院护 理 但需要个人生活的帮助和照料 提供监护和膳食供应 720 套 同时在区内还配置了为老年服务的保健医院 35000 平方米 园区内设置老年大学 18000 平方米 养生堂 5000 平方米 结合梅州整体规划 梅州同时又是国家历史文化名城 中国优 秀旅游城市 广东首个宜居城乡示范城市 为方便日常生活 提高 老年公寓的档次及格调 提升城市整体形象 设计接待中心 11000 平方米 度假中心 8000 平方米 四星级酒 店 40000 平方米 引进北美最大的食品和药品零售商之一西夫韦 7 safeway 大型超市 15000 平方米 老年活动中心 6000 平方米等 同时设计中爱爱心物流中心 12000 平方米 预期打造成梅州特 色产品 工业产品一个对外展示窗口 本项目老年公寓配套项目 建设内容包括 老年配套别墅约 32000 平方米以上 作为老年人活动锻炼及发 挥老人余热 打造诗书画文化产业基地及旅游基地 配套农家体验 区等 为提升梅州整体素质增加浓重一笔 待项目落实后 将对规划进行更加详尽合理的设计 1 3 3项目建设自然条件项目建设自然条件 1 地质条件 地质条件 项目场地附近没有水源地 自然保护区 文物景观及其它环境 敏感点 施工过程中不会对环境产生危害 在地貌上 场地属于滦 河冲洪积扇 通过勘察查明 在钻探所达深度埋深 35 米范围内 场 地土层主要有粉质粘土 粉土 含土粉砂和细砂等 符合地基土质 要求 不会由于项目建设实施而引起土质灾害问题 2 植被现状 植被现状 本地带性植被为亚热带常绿阔叶林 目前有亚热带次生性常绿 阔叶林 针阔混交林 针叶林 人工桉树林及灌草丛 主要植物包 括荷木 华润楠 大叶樟 鸭脚木 藜蒴 山苍子 马尾松 桉树 8 杨桐等 其中阔叶林占总面积的 1 5 针阔混交林占总面积的 2 5 人工桉树林占总面积的 2 5 3 施工条件 施工条件 梅州市施工队伍较多 但施工力量稍弱 为高质量 高效率 低成本的完成本项目 可通过招标方式选择广州 深圳等地的一级 或特级施工总承包队伍 项目建设所用建筑材料 管材 线材可通 过市场采购解决 满足施工要求 1 3 4 项目预期目标 以养老 度假 康复护理等服务为前提 以人与自然和谐相处和现代化生态旅游为主题 以健康长寿 造福 社会为目标 根据现行状况 充分利用现有资源 打造生态旅游产 业 有利于带动周边产业发展 为地方经济效益起到发展战略目的 同时项目作为老年康复疗养场所也能体现出当今社会 老有所游 老有所医 老有所乐 老有所为 老有所教 老有所学 的中心思 想 让老人活得开心 活得快乐 活得健康长寿 以创造出优美自 然环境 专业科学的康复环境 清新别致的休闲环境 温馨舒适的 人居和谐环境为目标 为促进生态旅游产业繁荣做出贡献 9 第二章第二章 项目建设方案项目建设方案 2 1 项目建设指导思想与原则项目建设指导思想与原则 1 按照国家现行规范及标准 规定 结合现场实际进行规划 及施工图设计 2 积极采用新技术 新工艺 新材料 最大限度的满足功能 要求 3 在提高土地利用的同时 因势利导地提高项目所在区域内 的环境标准 创造出具有现代特色与发展空间的居住 休闲环境 2 2 总体规划总体规划 1 规划定位 以养老为主 疗养为辅 建设集养老 养护 康复 托管于一体的高档商业 住宅小区 2 规划原则 结合现状 设施配套 布局完整 本项目在充分考虑现有条件的基础上 结合本区域实际情况 在兼顾经济 社会 环境效果的前提下 力求实用 经济和谐有机 的结合 强调整体布局完整统一 充分提高现有土地利用 合理布 局 在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空间 满足高档商业 住宅小区的建设要求 3 项目特点 根据对项目的具体定位 结合开发设想 在此提出项目规划 方案 以期为项目开发分析提供依据 10 在老年人的住宅规划和设计上 不仅要满足居住功能的要求 使老 年人的居住建筑设计达到安全 卫生 方便和适用的要求 还要无 处不在的体现出对老人的关怀 更要考虑社会心理学所涉及的居住 心理问题 设计要人性化设计要人性化 要方便老人出行 不能有过多的台阶 有台阶处应有相应的轮 椅通道 楼梯两侧要有扶手 路面间隔 200m 应设休息坐椅 室内地 面应采用防滑设计 按纽均采用大型号 避免老年人因视力下降而 使用不方便等等 总之设计要人性化 满足老年人的特殊使用要求 生活要智能化生活要智能化 应配备紧急呼叫对讲系统 网络系统 消防系统等保障老人安 全 环境要园林化环境要园林化 应有幽雅的环境 让老人充分享受阳光 接触自然 广阔的公 共活动空间以及安全的娱乐 锻炼场所 户型要合理化户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段 不同阶层等因素 每户面积控制在 50 80 左右 户型设计要个性化 合理化 配套要完善化配套要完善化 小区应配有完善的医疗保健 超市商场 银行 保险 邮局 会所 健身房 阅览室 书画室 花房 老年大学 棋牌娱乐室 11 门球场等生活配套设施 2 3 总平面布置方案总平面布置方案 梅州中爱爱心老年公寓项目建设的选址拟位于梅州市龙坑村附 近 详见附件平面布置图 1 老年公寓式社区老年公寓式社区 老年公寓社区规划建设占地面积约 300 亩 分为四大功能区 接待区 老年公寓区 养生区及农家体验区 具体建设要求如下 接待区 接待中心规划设置为单栋 3 5 层建筑 建筑面积约 11000 平方 米 按高标准设置 为老人的儿女 亲友来探望老人时提供咨询 住宿等接待服务 老年公寓区 老年公寓位于社区中心 按一字形状排布 规划建设为国际老 年公寓 老年专家别墅公寓共 2000 套 老人居住总建筑面积约 180000 平方米 建筑以多层和小高层为主 每栋带电梯小框架结构 老年公寓采用独户式设计 室内设置应急呼叫设施 智能控制家电 系统 宽带 卫星电视 生活设施齐备 备有可移动病床 楼内设 置电梯 门禁 监控系统 公寓内备有供氧设施和简单的理疗设备 每栋楼内均设置医护 12 急救室 医护人员实行 24 小时应急呼叫服务 医护人员随叫随到 国际老年公寓 13 老年专家公寓 14 针对老人特点设计斜坡针对老人特点设计斜坡 养生区 规划在社区内的养生堂 其建筑面积约为 5000 平方米 是给老 人提供养生 理疗的舒适场所 农家体验区 占地面积较大 区内配置多层独立建筑 总建筑面积超过 32000 平方米以上 区内设置湖泊 游艇 垂钓 果树园 葡萄园 红酒酿造厂 蔬菜棚等 供老人修心 养殖 体验农家之乐 农家体验区 2 其他配套项目 其他配套项目 其他配套项目规划建设占地面积约 800 亩 分为六大功能区 15 贵族学校 保健医院 高星级酒店 大型超市 老年活动中心 文 化长廊等 具体建设要求如下 贵族学校贵族学校 规划在区内的贵族学校 包括贵族幼儿园 贵族小学和老年大 学 其建筑面积约 36000 平方米 老年大学和老年艺术学院定期举行学术报告会 研究发明报告 会 奖励表彰会 鼓励老年人学习 动脑 区内设置的幼儿园 小学校 聘请中文和外教因材施教 主要 面对老人带孙子的家庭 便于老人替孩子看护和教育下一代 向这 类老人提供优质的幼儿和小学的教育服务 扩大园区的服务范围 增加园区规模 繁荣当地经济 贵族学校 保健医院保健医院 16 老年社区服务的首要问题是医疗 搞好医疗服务是本社区成败 的关键一环 保健医院的规划建筑面积约 35000 平方米 周边环境 清幽 交通便利 医院可与全国著名医院联手创建实行老年公寓式的家庭病房管 理 医护人员实行 24 小时应急呼叫服务 医护人员随叫随到 同时 每月对老人定期体检 发现不良健康情况及时医治 确保老年人在 家和在医院一个样 有医疗保障 保健医院 高星级酒店高星级酒店 规划在社区内的酒店按高星级标准配置 建筑面积约为 40000 平方米 主要为老年人及老年人的儿女 亲友来探望老人时提供餐 饮 住宿等服务 17 高星级酒店 大型超市大型超市 社区内设置了西夫韦大型超市 或其他大型超市 其建筑面积 约为 15000 平方米 方便老人及周边市民购买生活用品等 老年活动中心老年活动中心 社区内设置了老年活动中心 活动中心的建筑面积约为 6000 平 方米 同时在室外配备了篮球场 网球场 跑步操场等 方便老人 运动 增强身体素质 艺术长廊艺术长廊 规划在入口至老年公寓社区之间建设一条艺术长廊 规划区内 有一条 4m 宽的水泥路通往高观音 沿途风景优美 因为海拔优势 可以俯瞰规划区 可以在此设置艺术写生点 区内山体众多 植被 茂密 是写生的好素材 可以邀请梅州有名的艺术大师来此写生 绘画作品可在入口处的艺术长廊展出 18 3 基础设施配套 基础设施配套 道路道路 规划区内有两条主干道 为便于出行 消防 病员救护 老年 公寓社区内道路布置成环状 每个建筑物间均有道路相通 场区主 干道宽 6m 次干道宽 4m 道路转弯处半径大于 9m 混凝土路面 入口入口 根据本项目地理位置特点 拟在在项目东侧设置主入口 宽度 不低于 8 米 建筑材料采用当地的特色竹材 风格简朴大方 生态停车场生态停车场 在社区的中心花园处 利用宽阔地段建设 20000 平方米的生态 型地下停车场 实施四周树木花草绿化美化 采用带有各种形状空 隙的草皮砖铺设地面 与森林环境融为一体 19 预留场地预留场地 考虑今后的发展变化及预留工程施工对先建工程的影响 采用 道路 绿化等措施将预留场地与现工程场地明确分开 4 公用及配套设施 给排水工程给排水工程 1 给水 项目主要为生活用水和垂钓园景观用水 生活用水主要为绿化 道路喷洒和职工生活用水 洗浴水 景观用水主要是垂钓园自然蒸 发水量 生活用水引自梅州市政供水管网 厂区绿化 洗车及景观 用水可用梅州污水处理厂深度处理后的污水 2 排水 项目排水采用雨污分流制排水系统 排水管道包括雨水管道和 生活污水管道 雨水管道直接排入市政雨水管网 生活污水经厂区 化粪池处理后经污水管道排入市政污水管网 3 消防 按 火灾自动报警系统设计规范 的规定 建筑物耐火等级为 级 办公区及公寓楼 综合楼消防采用高压消防系统 设 50m3 蓄水池一座 贮存火灾延续时间为室内外消防用水量 2 台消防泵 其中一台备用 室内消防 生活用水管网合一 每层设一个消防开 关 供电工程供电工程 20 在建筑物易受雷击的部位装设避雷带作为防雷接闪装置 并把 突出屋面的风管放散管 扶梯等金属物体与避雷带妥善连接 通讯通讯 本项目将申请外线电话 作为老年公寓对外联系之用 网络系统网络系统 本项目的网络系统引自梅州市互联网 道路照明道路照明 项目设道路照明系统 采用时控开关 节能灯具 绿化绿化 院内绿化以种植草坪地被植物为主 并以姿态优美的乔木 花 灌木 松竹之类的观赏植物加以点缀 绿化和美化紧密联系 平面 绿化与立体绿化相互结合 突出体现具有特色美感的绿化功能 在 道路两旁种植行道树 绿篱等 使绿化用地率达到 40 以上 土建工程土建工程 1 设计依据及原则 该项目土建工程严格执行国家现行建筑与结构规程的规范 在 满足功能要求基础上 考虑到办公楼 综合楼 公寓楼等办公 生 活用房 创造舒适 优美的环境 设计严格按照 节能大纲 关于 建筑节能 65 的标准执行 并接合当地的具体情况 尽可能利用当 地材料 力求建筑物的安全适用 经济 美观 2 设计方案 该项目办公楼 公寓楼 综合楼及附属建筑工程采用砖混结构 21 建筑用砖采用水泥预制标砖 安全疏散距离及防火区面积 防火墙 设置 等均满足 建筑设施防火规范 GBJ16 8 要求 2 4 项目进度安排项目进度安排 项目建设中 遵循加强管理 合理安排工期 严格控制投资 尽早实现效益的原则 本工程计划分一 二 三期开发 建设总工 期 36 个月 2012 年 9 月完成项目核准 2012 年 12 月底前完善前期 手续 2013 年 1 月开工建设 2015 年 3 月底完工并投入运营 2 5 项目建设总投资及资金筹措项目建设总投资及资金筹措 2 5 1 编制依据编制依据 本估算数据和建筑安装工程费用依据建设单位提供的规划方案 和建设标准 本项目建设用地按照现行建设用地土地出让金计算 本项目不涉及 或较少 住户拆迁安置 因此不需计算拆迁 补偿 费用 2 5 2 投资估算投资估算 1 建筑安装工程费参照同地区近期类似工程实际指标 确定综 合造价 2 设备安装费依据相关专业提供的设备数量和单位造价估算 3 其他费用按照国家及有关规定 并结合当地和本项目具体情 况计取 22 4 预备费按照工程费用与工程建设其他费合计 5 估算 按照 现行国家政策不计算涨价预备费 项目前期投资 12 5 亿元 一期投资 30 亿元 项目投资额 100 亿元 其中前期投资如下 项目投资概 估 算表项目投资概 估 算表 序号 工程项目或费用名 称 规模及标 准 单项工程估算额 万元 备注 一 土地获得价款1067 公顷 二 开发前期工程费5210 三 主体建安费 400000 76062 四 基础设施费8080 五 环境景观工程费1800 六 市政配套设施费21890 七 工程相关费用4540 八 不可预见费 3778 九 期间费用 3640 工程投资总额工程投资总额 290028 23 2 6 项目编制项目编制 2 6 1 编制依据编制依据 1 梅州市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 2 中共中央 国务院 关于加强老龄工作的决定 中发 2000 13 号 3 梅州市总体规划 1993 2015 年 4 梅州市土地利用总体规划 5 梅州市国土局建设工程选址意见 6 梅州市建设局规划意见书 7 梅州市环保局环境保护意见 2 6 2 编制原则编制原则 贯彻执行中共中央 国务院 关于加强老龄工作的决定 符合国家有关法规 规范及标准 从梅州市及周边地区的实际情况出发 在城市总体规划的指 导下 采取全面规划 分布实施的原则 使建设项目与城市 发展相协调 最大程度地发挥建设项目的效益 采用现代化技术手段 实现自动化控制和管理 提高养老人 员的舒适度 项目设计力求减少施工土石方量和节省费用 建筑风格力求统一 简洁明快 美观大方 并与周围景观相 24 协调 2 6 3 编制范围编制范围 本报告编制范围包括办公楼 公寓楼 综合楼建设及相应的配 套建筑和配套设施 2 6 4 主要规范标准主要规范标准 1 建筑给水排水设计规范 GB20015 2003 2 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 3 建设项目经济评价方法与参数 第三版 第三章第三章 发展规划 发展规划 产业政策产业政策和行业的准入分析和行业的准入分析 3 1 发展规划分析发展规划分析 本项目是老年公寓建设工程 将建成拥有床位 2000 个的集养老 养护 康复 托管于一体的民办老年公寓 项目建成后 可同时承 担全市 2000 名老年人养老问题任务 项目的建设关系到城镇居民的 切身利益和梅州市经济的可持续发展 是城市建设重要的基础设施 项目的建设有利于有效解决老龄化问题 有利于计划生育基本国策 的贯彻落实 有利于提高老年人的生活质量和健康水平 项目在充分考虑现有条件的基础上 结合本区域实际情况 在 兼顾经济 社会 环境效果的前提下 完善配套基础设施建设 优 25 化设计 力求实用 经济 美观和谐有机的结合 充分提高现有土 地利用 在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空 间 创造合理的空间布局 项目建设符合 梅州市国民经济和社会发展第十一五规划纲要 梅州市总体规划 1993 2015 年 梅州市土地利用总体规划 的相关要求 做到了项目建设目标与规划内容衔接和协调 3 2 产业政策分析产业政策分析 老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚 基本上是随着我国 人口老龄化进程的加剧应运而生 相关的政策也是随着它们的发展 而逐步制定的 如 老年人权益保障法 中规定 国家鼓励 扶 持社会组织或者个人兴办老年福利院 敬老院 老年公寓 老年医 疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施 并且在用电 用地 税收等方面等制定了一些优惠政策 国家和各级政府相继出台了一系列支持老年公寓建设的法律法 规 中共中央 国务院 关于加强老龄工作的决定 中发 2000 13 号 以及国家民政部 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 民发 2005 170 号 文件中均明确鼓励和支持社会办福利机构 国 家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定 如 老年人 建筑设计规范 老年人社会福利机构基本规范 等一系列法规和 行业标准 由此可见 本项目的建设 是符合相关产业政策的 属鼓励类 26 项目 建设方案经过多方论证 得到了当地各级政府及相关部门大 力支持 3 3 行业准入分析行业准入分析 为进一步加快我市养老服务业发展 充分调动社会力量参与养 老服务业的积极性 探索建立与我国经济社会发展水平相协调的养 老服务体系 努力解决人口老龄化带来的各种问题 2006 年 2 月 9 日 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门 关 于加快发展养老服务业意见的通知 国办发 2006 6 号 明确 了政策措施 发展养老服务业要按照政策引导 政府扶持 社会兴 办 市场推动的原则 逐步建立和完善以居家养老为基础 社区服 务为依托 机构养老为补充的服务体系 要建立公开 平等 规范 的养老服务业准入制度 积极支持以公建民营 民办公助 政府补 贴 购买服务等多种方式兴办养老服务业 鼓励社会资金以独资 合资 合作 联营 参股等方式兴办养老服务业 一 进一步发展老年社会福利事业 地方各级人民政府要不 断加大投入 建立健全老年福利服务体系 为城乡无劳动能力 无 生活来源 无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收 费服务 保障他们的基本生活 要采取多种形式 鼓励和支持社会 力量多形式 多渠道参与老年社会福利事业 增加老年福利服务设 施数量 提高服务质量 二 大力发展社会养老服务机构 地方各级人民政府和有关 部门要采取积极措施 大力支持发展各类社会养老服务机构 引导 27 和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住 生活 学习 娱乐 健 身的老年公寓 养老院 敬老院 鼓励下岗 失业等人员创办家庭 养老院 托老所 开展老年护理服务 为老年人创造良好的养老环 境和条件 三 鼓励发展居家老人服务业务 要通过政策引导 鼓励社 会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾 家政服务 心理 咨询 康复服务 紧急救援等业务 向居住在社区 村镇 家庭的 老年人提供养老服务 为他们营造良好的生活环境 四 支持发展老年护理 临终关怀服务业务 支持兴办老年 护理 临终关怀性质的医疗机构 鼓励医疗机构开展老年护理 临 终关怀服务 根据实际情况 对开展老年护理 临终关怀服务的机 构按规定给予政策扶持 五 促进老年用品市场开发 制定鼓励措施 引导企业开发 生产老年人特殊用品 促进老年用品市场发展 满足老年人的多方 面需求 六 加强教育培训 提高养老服务人员素质 加快培养老年 医学 管理学 护理学 营养学以及心理学等方面的专业人才 提 高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质 有计划地在高等院校 和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程 改革教学内容和教 学方法 加强岗位培训 提高养老服务从业人员职业道德 服务意 识和业务技术水平 28 各级政府及相关部门不断提高养老服务业的投资力度 并鼓励 各类所有制企业参与处理设施的投资和经营 对老年公寓建设项目 采取支持 鼓励 扶植的政策 综上所述 本项目建成后承担全市 2000 名老年人养老问题任务 关系到城镇居民的切身利益和梅州市经济的可持续发展 是城市建 设重要的基础设施 项目的建设有利于有效解决老龄化问题 有利 于计划生育基本国策的贯彻落实 有利于提高老年人的生活质量和 健康水平 是市委 市政府重点实事工程 本项目的建设 已成为解决老年人口养老社会化的重要途径 是落实科学发展观的重要举措 符合 梅州市国民经济和社会发展 第十一个五年总体规划纲要 梅州市总体规划 1993 2015 和 梅州市土地利用总体规划 等国民经济和社会发展规划 符合产 业政策 行业准入要求 并具有巨大的社会效益 第四章第四章 资源利用分析及节能方案分析资源利用分析及节能方案分析 4 1 我国资源现状与利用分析我国资源现状与利用分析 能源是人类社会赖以生存的物质基础 是经济和社会发展的重要 资源 进入21 世纪 世界各国纷纷把能源安全作为发展战略的重中 之重 并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施 我国人 口众多 能源资源相对不足 人均拥有量远低于世界平均水平 随着 经济规模的扩大 能源需求呈持续快速增长 供需矛盾日益突出 能 29 源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈 关 系到我国经济 社会发展目标的实现 节能是一项长期的战略任务 也是当前的紧迫任务 目前 我国 已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国 特别是近两年来 在国民经济快速增长的拉动下 我国能源需求增长较快 能源紧张已 成为制约经济持续 稳定发展的重要问题 广东省由于高耗能产业比重偏大 致使能源消耗增长过快 能源 自给率不断降低 对外依存度加大 单位国内生产总值综合能耗 工 业企业单位产品综合能耗 建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位 运行 2009 年全省单位GDP 能耗0 685 吨标准煤 万元 比上年下降 3 5 国家发改委公布了2008 年节能考核结果 广东省 万元 GDP 能耗累积降低率 为 10 05 完成 十一五 节能目标的60 74 居全国第十位 而作为全国经济第一大省 去年单位GDP 能耗仅次于 北京 居全国第二低 记者从省经济和信息化委员会获悉 除汕尾市 外 全省其他20 个地级以上市均完成了年度节能目标任务 大部分 地市达到了 十一五 节能进度要求 为进一步推动全社会科学发展 缓解能源瓶颈制约 建设节能型社会 促进经济社会可持续发展 实 现全面建设小康社会的宏伟目标 国家和省相继出台了多项节能政策 法规 按照国家下达的指标 十一五 期间 广东单位GDP 能耗 由 2005 年的 0 79 吨标煤 万元下降到2010 年的0 66 吨标煤 万元 下 降幅度为16 从2006 年度到2008 年度 广东单位GDP 能耗分别下 降 2 93 3 15 和 4 32 而要达到 十一五 目标 据初步测算 30 2009 年 2010 年平均每年广东单位GDP 能耗要下降3 5 左右 广东完成了 60 74 的降耗任务 今明两年要完成其余的 40 任务艰巨 为完成节能降耗指标 促进广东节能工作迈上新台阶 广东将重点抓好节能强企工程 实施节能市场化工程 新十项节能 重点工程及循环经济和清洁生产工程等 目前 广东省循环经济发 展总体规划 具体编制工作已经完成 规划已上报省政府审批 广东省资源综合利用中长期规划 广东省清洁生产总体规划 也正按进度要求组织实施编制 4 2 节能设计规范节能设计规范 1 民用建筑节能设计规程 2 民用建筑节能设计标准 3 关于印发节能减排综合性工作方案的通知 国发 2007 15 号 令 4 节能中长期专项规划 发改环资 2004 2505 号 5 产业结构调整指导目录 2005 年本 国家发改委令第 40 号 6 中国节能技术政策大纲 国家发改委 技术部 2006 年 12 月 7 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 国 家发改委 2005 年 65 号 31 4 3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 4 3 1 指导思想指导思想 项目建设遵循我国建立资源节约型的国民经济体系的思路 其 核心思想就是要重视开源与节约是相互依存的两个方面 开源是节 约的前提 节约是开源的继续 促进资源的节约 杜绝资源的浪费 降低资源的消耗 提高资源的利用率 生产率和单位资源的承载力 4 3 2 土地利用土地利用 土地是一个国家的最大资源 没有土地 就没有国家 没有国 家 就没有家园 因此 土地是人类赖以生存的条件和环境 爱护 土地 保护土地 合理利用土地就是爱护人类 保护人类 也就是 爱护 保护我们自己 合理利用宝贵的土地资源 提高土地资源利用率 是国家建设 的重要环节 本项目建设占地面积 1102 亩 项目占用土地类型为规划建设用 地 用地标准和总规模符合用地控制指标规定要求 实现了土地的 综合利用 布局紧凑 最大限度的利用了土地资源 本项目的建设 土地资源利用率达到 100 利用效率较高 4 3 3 建筑节能建筑节能 1 本项目的建筑物将严格按广东省工程建设标准 DB J 24 32 2000 民用建筑节能设计规程 民用建筑节能设计标准 pvc 塑 钢门窗 等标准进行设计和建造 建设节能建筑 通过使用新型墙 体 屋面 门窗等节能建筑材料 采取缩小房屋体型系数 控制北 向窗墙面积比 严格要求围护结构传热系数 在墙体拐角做好保温 等节能措施 2 本项目将建成符合节能要求的采暖建筑 根据国家现行有 关标准规定 符合节能要求的采暖居住建筑 屋顶及外墙保温采用 聚苯乙烯泡沫保温板 其保温能力 用传热阻表示 传热阻越大 保温能力越强 将为一般非节能建筑的 1 5 2 6 倍 外墙的保温能 力约为一般非节能建筑的 2 3 倍 窗户的保温能力约为一般非节能 建筑的 1 3 1 6 倍 3 采用带密封条的中空玻璃窗户 这种窗户的保温性能和气 密性要比一般窗户好得多 在这种采暖居住建筑中 采暖能耗仅为 一般非节能建筑的 35 左右 但冬季室内温度可保持 18 左右 4 屋顶设置太阳能集热装置 降低对热水的能源消耗 通过采取以上措施 本项目达到在 1980 年住宅通用设计采暖能 耗基准水平的基础上节能 65 的节能目标 项目采暖总建筑面积 200000 据粗略测算 按节能建筑标准 建成每平米采暖能耗将可节约标煤年 16 25kg 仅建筑节能一项 就可每年节约标准煤 3250t 同时还可大大减轻环境污染 33 4 3 4 节水措施节水措施 根据广东省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作 的通知 力争 十一五 期间完成中水回用设施建设 把生活废水 和雨水经过收集 净化处理后 用于绿化 消防供水 冲洗便器等 从而达到节省淡水资源的目的 生活用水节水措施 选用节水型卫生洁具 生活污水经初级处 理后用于绿化及道路喷洒 人工湖景观用水节水措施 考虑利用污水处理厂深度处理后的 中水 节约新水资源 4 3 5 供热节能供热节能 1 供热系统采用合理的工艺设计 降低输送过程中的损耗 2 加强管道保温 减少热力损失 3 在供热管网各环路口加装供暖平衡阀 改善供热系统的热 力平衡 提高供热效率 4 尽量缩短供热管线 减少供热过程中的热损失 5 采用地板辐射采暖 设分户调节阀 减少热力浪费 4 3 6 电力节能电力节能 1 选用节能型变压器 降低用电设备自身损耗 2 合理选择变压器的位置 力求使其处于负荷中心 降低供 电半径 最大限度减少线路损耗 34 3 选用无功功率自动补偿装置 降低无功损耗 4 公用楼梯间采用声控自动节能灯具 5 道路照明采取节能灯具及时控装置 减少电能消耗 4 4 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 4 4 1 能耗种类和数量能耗种类和数量 该建设项目能源消耗种类主要为电 水 煤 4 4 2 项目能耗指标的计算项目能耗指标的计算 见表 4 1 表表 4 1 主要能源和含耗能工质的及年需要量主要能源和含耗能工质的及年需要量 其中 计量单位年需要量购入 量 自产 量 其他 备 注 实物实物实物 序 号 主要能源及 耗能工艺名称 实物标 煤 实物 折算 系数 标煤折标 煤 折标 煤 折标 煤 1电万 Kwht381 22946 6 4 2动力煤tt 3天然气M3t2301 1253 4焦炉煤气M3t 5液化石油气tt 6热力GJt590 2 0 034 1 201 3 7柴油tt 35 8新水ktt 9蒸汽tt 10焦碳tt 11耗能工艺t 12年总需要折标 煤 t 本项目全部能源消耗折合标准煤年用量 4773 144 吨 年 采用 新型建筑节能材料后比普通住宅年节约标准煤 3737 吨 符合 中国 节能技术政策大纲 国家发改委 技术部 2006 年 12 月 中关于 新建建筑严格执行 65 节能标准的要求 第五章第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置方案建设用地 征地拆迁及移民安置方案 36 土地是极其宝贵的稀缺资源 节约土地是我国的基本国策 本 项目选址和土地利用严格贯彻国家有关土地管理的法律法规 切实 做到依法 科学 合理 节约用地 5 15 1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案 5 1 1 项目建设地点项目建设地点 根据选址原则 结合 梅州市总体规划 1993 2015 和 梅州 市土地利用总体规划 老年公寓应建在环境优美的地方 5 1 2 场址土地权属类别场址土地权属类别 项目用地为规划建设用地 5 1 3 占地面积占地面积 本项目建设占地面积1102 亩 5 1 4 土地利用状况土地利用状况 采用经济 合理的设计方案 做到了布局紧凑 最大限度的利 用了土地资源 本项目的建设 土地资源利用率达到 100 利用效 率较高 5 1 5 占用耕地情况占用耕地情况 本项目为规划建设用地 不占用基本农田 5 1 6 取得土地方式取得土地方式 本项目属于福利设施建设 不会对相关方面造成不利影响 不 压覆矿床和重要文物 不影响防洪和排涝 通航 军事设施安全 5 25 2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 37 本项目建设用地为规划建设用地 符合 梅州市土地利用总体 规划 的要求 厂区布局紧凑 占地规模合理 符合保护耕地的要 求 本项目建设过程中严格按照因地制宜 集约用地 不占耕地 减少拆迁移民的原则 符合有关土地管理的政策法规的要求 5 35 3 拆迁安置补偿方案拆迁安置补偿方案 本项目涉及不到拆迁安置补偿 38 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 本项目在设计中采取生态保护措施 保护自然 协调人与自然 关系 促进城市可持续发展 6 1 环境概况环境概况 1 地理环境 梅州市位于广东省东北部 梅州市位于广东省 东北部 东北邻福建省的武平 上杭 永定 平和四县 西北接江 西省寻乌县 西面连广东省河源市的龙川 紫金县 西南 南面与 汕尾市的陆河县 揭阳市的揭东县 揭西县相接 东南面和潮州市 的潮安县 饶平县相连 2 气候特征 梅州市属于亚热带季风气候区 日照 雨量充足 年平均气温 20 7 1 4 无霜期 300 天以上 平均降雨量 1500 毫米 在复杂地形作用下 形成多层次非地带性气候 有利于发展 立体生态农业和多种商品生产基地 3 交通状况 本项目建设地点位于梅州市内 梅州立体交通网 络基本形成 区内交通四通八达 到 2008 年底 全市公路通车总里 程 15443 公里 其中高速公路 252 公里 一级公路 22 公里 二级公 路 1816 89 公里 三级公路和等级路 8848 6 公里 每百平方公里公 路密度 75 66 公里 公路通