太阳城成本分析201343.doc

【项目成本管理评估】一、项目建安成本综合评述：太阳新天地商业项目是我司进入市场的第一个大型商业项目，定位高端购物中心。总建筑面积148,555m2,地下4层、地上8层，总高52m。项目发展（2008年底2012年10月）历经4年，其间遇（亚运、大运、创文）等政策性导致工期延期，也遇到建筑材料、人工的大浮上涨，由此导致建安成本有所提高，但通过全公司各部门的齐心努力，项目成本得到了较好的控制。在项目发展过程中在设计管理、合同管理、施工管理等方面仍存在太多不如人意之处，需要我们总结以利于今后的项目发展。以下是本项目现阶段各分部建安成本的汇总： 建安成本估值汇总表编号项目名称合同金额（万元） 增减金额（万元） 已发生估值合计（万元）单位成本一前期费用359.51 55.64 415.14 27.95 二主体建安工程费22,654.95 8,839.84 31,494.79 2,120.08 三机电安装工程14,433.74 3,977.93 18,411.67 1,239.38 四室内公共部分装饰6,200.58 2,130.07 8,330.66 560.78 五室外配套工程3,205.61 727.91 3,933.52 264.79 六其它278.64 50.28 328.92 22.14 建安费用合计47,133.03 15,781.67 62,914.70 4,235.11 预测建安费用合计 67,318.73 4,531.57 二、项目合同管理概况（一）项目合同基础数据： 编号名称数量涉及金额约（万元）占总估值比备注说明1签约工程合同854580068.17%除土建、隔墙工程按实结算外，其余多数采用总价包干签约工程补充协议5962009.23%部分协议总包外，多数协议为综合单价包干按实结算2甲供材料合同2221003.13%单价合同甲供材料补充协议123甲指乙购合同1410001.49%指定供货单位，指定价格4未签约估值1408720.97%其中地下室土建较合同增加约7751万元合计192 67,183.00 100.00%三、项目各工程实际成本超合同金额较多的原因分析本项目集团未批复建安总成本控制值，采取“边招商-边调设计-边算成本-边招标”的成本管理模式。必然造成改动多，签证多。造成合同金额与实际发生成本相差较大，因大部分工程尚未结算，预测整个项目建安费用总成本约67,318.73万元，单方建筑面积造价约4,531.57元/M2，初步估计较原合同金额增加约15,781.67万元。增加比例约为25%，。增加金额情况分析如下：1、主体工程原合同为暂定总价，地下室部分按实结算较原合同金额增加约7751万元，结算后地下室部分单方造价约2559.8元/M2。地上部分未完成结算，初估结算价与合同金额出入不大，单方造价约1386.69元/M2。为增加购物中心建筑内部立体美感，调整建筑平面，主体结构改造增加金额430万元。另外墙装饰部分变更及增加工程较多，增加金额约498万元，如：幕墙铝板、铝型材、百叶改颜色；增加铝飘带；屋顶外墙增加铝板幕墙；主出入口变更、爬藤植物墙变更；部分门头广告灯箱做法变更等。2、机电安装工程大部分项目为总价包干项目，其中由于室内区域使用功能的改变，多个机电专业工程的施工范围较合同增加较多，如外电、低压配电、消防、空调及智能化系统，较合同增加约3000万元；另外室内区域划分的变化造成的设计变更，以及室内装修工程问题（同上，图纸等问题）造成各安装专业工程大量签证，较合同金额增加共约1000万元，其中低压配电项目及空调项目影响较大，增加造价共约750万元。3、室内公共部分装饰工程图纸未完善就进行招标（太阳城为购物中心，仅对公共部分装饰），招标及施工过程中先后不断更改工程范围及图纸，并且大多与电子邮件方式发出。为了不影响整体进度，合同签订时所附图纸并非原计算招标工程量清单图纸版本，造成合同清单与图纸矛盾，另招标文件与合同附件约定不够详尽、合同图纸缺少部分详细大样及做法等。综合以上原因，造成后续增加工程、工程签证、变更及甲乙双方争议较多。如：轻质隔墙干挂石骨架做法大样实际做法与图纸做法相差较大；轻质隔墙原设计无挂网批荡；增加天花检修口及商铺门头防盗网；货梯厅增加不锈钢门套；部分天花收扣变更较大；原建筑标高与装修地面设计标高高差达到10-20CM等。因工程签证、变更等原因公共部分装饰增加金额约为1877.42万元。4、室外配套工程成本较高，实际成本也比合同金额增加较多。主要原因为购物中心定位较高，装修地面材质均为大理石，为保证广场周边环境协调，对裕富、裕景小区原园林及地面铺装进行综合改造。另在施工过程中广场多次变更景观设计，部分景观为广场完工后改造增加，部分还多次改造，造成增加工程及现场签证均较多。如：裕景小区园林改造；北广场增加马车；东广场增加特色水钵；西南角广场特色水景；东广场舞台区增加工程；旱喷广场增加工程；广场北侧调整区铺装；下沉广场增加工程；细叶榄仁种植人工及保养费、风水花铺贴改造等。增加工程及签证增加金额约789万元。5、总结通过以上分析，实际完成成本较合同合同金额增加较多的主要因为为地下室部分按实结算增加造价较多，外墙幕墙、室外配套工程及室内公共部分装饰工程工程变更，工程签证及增加工程多，机电部分增加工程范围及工程改造较多等因素影响造成。我们将在未来的结算工作中严格控制实际结算成本。四、项目成本管理经验和教训（一）设计阶段的经验及教训1、加强对设计单位出图质量的管理1）合同图与施工图差异是成本增加的一个原因，也是合同可控之外的成本提高因素，且设计修改带来的工程成本增加占总成本增加比重的绝大部分，如：太阳新天地室内装修工程的出图时间较迟，天花的标高没确定，而消防、空调、配电等机电安装专业则进场施工在前，设备及管线的标高按现场确定，造成已施工好的消防、空调需要进行改造，因标高调整、施工图修改等初估增加金额约410万元。另公共部分装修图纸招标图与实际施工图不一致，期间图纸版本多次变更，造成施工图施工项目与合同清单项目不对应等问题，对未来工程结算的谈判增加一定难度。部分合同图大样与实际施工大样不一致，造成施工方提出增加费用，如：天花收口、墙身挂石骨架、墙身批荡做法、商铺门头、防烟隔断等。2）施工图中亦存在建筑图与结构图不相符或者建筑图与装修图不相符、同一出图日期的图纸又有多个版本等问题，给施工、结算工作带来不便。如公共部分各标段装饰工程，多个图纸版本、建筑图与装修图不符，装修施工时轻质隔墙间隔拆改、造成工程签证增加较多，费用增加。3）图纸设计时未按现场实际情况进行设计，如：园林景观工程广场部分地面基础在图纸设计前已完成消防道路的施工，在园林景观招标图中未显示此部分内容，因负责招标人员不同，造成园林景观工程与红线外道路工程承包范围重复。4）本项目为大型商业项目，大面积装饰为石材铺贴，其表面晶面护理做法图纸及清单说明不够详尽、无标准，造成施工方提出该做法与其报价做法不同，以此要求增加费用，施工单位在投标时，是否考虑了此笔费用无从考究，故按合同精神最终补偿了施工单位此费用。5）合同图与施工图差异是成本增加的一个原因，也是合同可控之外的成本提高因素，且设计修改带来的工程成本增加占总成本增加比重的绝大部分，如，太阳新天地室内装修工程的出图时间较迟，天花的标高没确定，而消防、空调、配电等机电安装专业则进场施工在前，设备及管线的标高按现场确定，造成已完成施工的消防、空调、配电等项目需要进行改造，因标高调整、施工图修改等问题，增加造价约410万元。燃气项目合同的方案设计与消防验收有冲突，造成燃气项目完工后进行全面拆改，由室内管改成室外管，初估增加造价约50万元；本项目为大型商场项目，每个系统的工程都属于大型项目，而在本项目的建设中，出现了在设计阶段的成本控制深度不足，招标评标阶段的时间也不充足，工期忽紧忽松，较多的增加工程且赶工期等情况下，造成合同总价高，综合单价高，施工单位要高价的强硬态度等问题，大部分合同价和增加工程的单价高于市场价10以上，其中市政园林、外电、低压配电等项目单价较市场价高30以上。建议对图纸质量问题能建立相应的问责制度。对外切实加强对设计单位考核管理工作。设计单位每次出图或补图应注明与前版图纸的差异，且设计部在接收图纸时应加盖日期章。从我司目前的人力配置上看，完全由设计部门审核、校对施工图纸是完全达不到施工要求的，项目部应对此有足够的认识，对诸如土建、机电、绿化等大工程，在条件容许的情况下宜组织多部门会审，将图纸质量引起的对施工进度及工程造价的不利影响降到最低。2、设计应加大对专业工程设计的管理力度，如：玻璃幕墙、钢结构、园林等都有专业公司进行设计；建立专业工程技术指引对设计公司进行引导，避免被分包人牵着鼻子走。3、树立成本管理应力足于设计阶段的理念，过程中设计部、招标部、营销部加大配合力度，对方案图进行多方案技术、经济比较，在设计阶段将工程成本控制在合理范围内。如本项目在发展过程中，我部预测到已超出合同金额较多，为减低总成本金额，严控工程签证及工程变更造价。 （二）招标阶段的经验及教训1、重视招、议标阶段的合同管理，尽量减少工程进度与招投标质量的矛盾。为配合项目发展进度，招标往往在条件不完全具备的情况下进行，招议标阶段就成了整个合同管理过程的重中之重，设计部不能仅为图纸的传递员，招标部也不能照“图”宣科。在编制清单过程中尽量消化解决图纸漏项、不合理问题，清单项目描述尽量清晰、详尽，对每一子项的做法、构造、材质等实质性要求说明准确、完整，对图纸缺漏及时与设计部沟通，并要求其完善设计。在议标过程中继续澄清、完善有争议的或预见到的将来可发生但费用不能详细计算的费用，尽可能在议标问卷或中标通知书中予以说明并包干，总之对施工单位的制约条款一定要做到细致、严密，以便项目部在施工过程中根据合同文件有理有据地对分包人进行管理。2、各分期、标段之间，前后工序搭接上对于范围的描述上应与项目部充分沟通，以利于项目现场管理，土建工程方面：1）幕墙预埋件何时预埋，预埋位置等。2）墙体分隔间隔与空调、消防、低压配电等工程的工作面交接问题等。3）负责结构在何处断开较为合理更应与项目部进行沟通。机电安装方面：1）机电安装工程设机电总承包单位，以免出现工程施工管理及协调混乱。2）在合同中明确各安装工程的土建开洞及封堵配合工程负责单位，或由安装总承包单位自行与总包协商解决。对于机电工程、装修工程、这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱。3、对甲供材料品种的确定进行周详的考虑，考虑到日后的维护、使用成本、供货期限、是否容易造成质量问题等影响因素。建议选择知名品牌且有统一行业标准的品种进行甲供，如：灯具、洁具、防火门等。对于需要进行后加工（磨边、开界）处理的材料，如：瓷砖、石材等材料建议甲指乙购，后加工由承包方处理，不另计算。4、对于施工场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求，在确定施工单位以前提不出具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图，报价失真，有的报价高有的报价低，无论是报价高亦或报价低的单位中标，均可能在实际施工过程当中对业主提出的具体要求不能百分百执行，给项目管理及成本管理带来不必要的麻烦。5、园林、市政及道路等室外配套工程均为同一家施工单位，造成单方造价均较高，建议引入多家施工单位进行有效竞争，以降低造价成本。（三）施工过程中的成本管理经验及教训1、对于各别已招标的工程（主要是装饰工程、园林工程），在回标后如发现回标总价接近控制值或超控制值时，则立刻通知设计部门，及时修正设计方案，以有效控制工程成本。2、合理安排施工单位进场时间减少交叉作业对施工质量及进度的影响。3、因工程变更多，造成施工过程拆改多，如：消防卷帘、空调风管、低压配电管线改道等，拆除的材料利用率少，施工方较少考虑利用率，拆后不再利用，造成材料浪费大。施工方直接按拆除及新做量进行报签证，大多签证成本中心无法现场见证数量，而是事后补签，对当时是否利旧及利旧率等无从考究，造成日后结算难度大。（四）甲供材料及设备经验与教训集团公司集中采购的甲供物资，都是以降低工程成本、保证材料质量及不影响施工进度为前提的，这些方面的优越性在大部分甲供材的供应上也得以体现。但也有些甲供材限于地区性、甲供材供货单位的加工能力等方面的影响而增加了成本或拖延了项目的施工进度。诸如下述甲供材料：1、1-8层石材铺贴时，因同时期大范围的供货要求，供应单位的加工能力有限，停工待料时有发生，拖延了施工进度，同时亦增加了现场的管理难度。建议采取多家单位进行标段性供货，既能保证整体效果，又能引入供应单位的有效竞争，减少因供货不及时造成的扯皮、工期延误及管理困难等现象。2、1-8层照明灯具安装时，因材料供应的数量由施工方提供、施工方不提前申请供货，导致供货单位因短时供应量太多无法按期提供材料，导致工期延误，造成扯皮，增加控制工期难度及加大现场管理协调难度。3、材料甲供对承包方来说起不到积极作用，不会主动节省材料，而是供多用多，供少用少，造成材料浪费。有质量问题时是容易造成扯皮现象，很难区分到底是材料质量问题还是施工工序问题造成。造成施工管理及结算谈判困难。集中采购的建议：尽可能在同档次品牌中选择两家以上供应商，以缓解一家供应商的供货压力，同时可在供应间形成有效竞争，改善目前独家供应商配合不到位的现状。（五）特殊垄断行业对造价的影响1、变配电工程， 2、煤气工程， 经验和教训根据以上的总结分析，产生实际成本总额远远超出合同金额的主要原因为原地下室部分暂定总价较低，按实结算后造价增幅较大；机电安装工程部分增加工程范围及拆改较多；装修部分新增工程多、图纸深度不够、合同约定内容不详细等原因增加金额多；室外配套工程因设计变更造成改造多、签证多等：1、在选择施工单位方面，在此需要说明的是，原中标单位为我司新引进单位，对其组织管理能力、经济实力等未经深入调查便即使用，有欠深思熟虑。须引以为戒的是，对于工期紧且在关键线路上的分项工程在起用新单位上应慎重考虑。2、招标图纸与成本控制、工程进度关系紧密，从项目开发的角度来看，我们应在保证项目