8888沈阳远洋天地商业规划概念草案.doc

沈阳远洋天地商业规划概念草案沈阳商圈演变沈阳商圈结构沈阳商圈综合竞争力分析模型 沈阳市商业产品供应分析 ）目前沈阳市空置产品主要集中在大型商业项目及面积较大、总价款较高的底商部分）核心区域内商业供应增长迅速）潜在供应量使传统中部商圈重心南移）商业产品供应结构偏向底商转变）原有经营业态与新供应量尚处磨合期 沈阳市商业市场发展趋势分析 ）投资型商铺产品的市场将受到威胁这里投资型商铺产品主要指售后返租的商铺产品。由于市内各区域租金水平未有明显的冲高迹象,故投资型产品追捧的热度应有所降温。）社区商业的影响范围不断扩大，休闲娱乐业将有大发展沈阳市居民消费支出增长迅速。目前看来，未来入市项目以餐饮业、休闲娱乐业为定位的为数不少。这对促动沈阳居民休闲娱乐消费将起积极作用。不同业态的面积需求分析）从事美容美体、专卖零售、咨询服务、医疗等行业需要的面积较小）89美容美体行业对于面积的要求在200平方米以内）75的专卖零售行业对于经营面积的需求也在200平方米以内）42的餐饮机构选择经营面积在300平方米以上，有些要求500平方米左右的单体面积）62.5的休闲娱乐行业选择的需求面积在300平方米以上）汽配行业需求面积较小，在100平方米以内，同时应预留仓储空间商业类产品空间特征 ）单体建筑面积大多集中在50300平方米 ）单体建筑面积在50150平方米之间的最受欢迎）进深根据不同行业来进行规划，基本上不超过18米）大多采用挑高设计商铺空间结构分析 ）专卖零售、美容美体、咨询服务等行业对三层的商铺抗性较大）餐饮、休闲娱乐等行业由于需求面积较大及行业的自身特性，往往能够接受三层商铺）商业产品层高需求一层的层高在4.2米左右即可，二层的层高在3.3米左右即可。休闲娱乐业对于首层层高的需求更为明显，层高高于6米。）底商进深的需求大多客户希望进深较短，最好能控制在912米之间，15米左右也能接受，但如果进深大于18米，接受程度将受到影响。休闲娱乐业、餐饮业对于底商的进深要求较高。希望营业场所进深大于18米。）底商开间的需求8米的开间能满足一般行业的经营要求，如果行业经营面积大，需要较大门面那么可以通过横向打通的方式开扩展空间。经营者重点参考的主要指标1) 最关心的还是区域的人流量和交通便利性问题2) 停车是否方便问题3) 所以我们应该充分利用项目地块各自不同的特征条件，并尽量保证地上自由停车位商业类产品的选择动机分析1) 选择自营的比例占到602) 物业产权持有者比例较高的有休闲娱乐、餐饮业以及咨询服务机构3) 美容美体、专卖零售、医疗机构等行业大多采取租赁方式进行经营商铺销售价格及承租水平能力分析 1) 商业产品的需求客户对于总价款的承受能力较高。近37能承受100300万的总价区间，他-们能够承受的面积大约100150平方米左右2) 餐饮业、休闲娱乐业对于总房款的承受能力相对较强，其中29的餐饮业受访者能够承受-300万以上的总房款3) 餐饮机构对于租金的承受能力较强，40能够承受36元/M2/天社区商业类产品规划布局特征分析 面积划分1) 单体建筑面积100300平方米的户型较多 2) 建筑面积100平方米左右的公建部分销售情况最好 3) 经营业态不同，面积划分跨度明显 层高方面1) 大多采用挑高设计大多高于5米。大部分项目均可作一层夹层，使其实际使用面积比原建筑面积增加近50。2) 从需求结果分析，经营者对于首层高的敏感度并不高42的经营者选择的层高低于4.2米。足以说明虽然挑高设计能够提高产品的利用率，但通常情况下，其单价也相对较高。经营者对于挑高产品敏感度有所降低。户型特征1) 8米左右的开间，1220多米的进深2) 各行业对于面积的控制依赖于开间的大小，可内部打通，使得面积跨度大底商的停车位1) 大型餐饮、专卖、娱乐等行业对于车位数要求较高2) 泊车主要依靠地上停车位，而停车位的数量，与经营者底商开间有较重要的关系项目区域商业属性分析1) 长白岛区域由于河流的阻隔，其实际上是个封闭型的地块2) 区域地块的城市主要功能是居住，为此区域和城市其他区域的联动不是很强3) 长白岛区域到沈阳主要商圈的路程差不多在1520分钟之内，区域居民的消费动线是外向型-的4) 城市扩展、人口数量、结构和生活习惯的变化，使城市出现了一些以区域需求为中心的次商-圈5) 长白岛区域的开发本质上是个造镇运动。为此，应该有个完整的城市配套设施体系。从目前-的规划来看没有清晰的定位，商业网点的布局也仅仅只是各家开发商的住宅配套6) 由于没有很好的商业网点规划，各自为政的点状商铺会削弱区域商业的整体发展7) 事实上任何区域对商业面积的要求必须由基本人口和消费力决定，超出供需关系的平衡，会-使商家的经营陷入窘境，从而使一开始的招商就无法如期进行城市意识主导的交通入口辨识 城市意识主导的交通干道辨识 城市意识主导的交通区位辨识 区域街区地块商业价值分析 评估要素：1) 区域位置2) 交通进入3) 地块条件4) 街区朝向5) 人流动线6) 物业昭示SWOT分析S（优势）分析：1) 独特的地理位置，具备定位城市高档住宅社区的自然条件2) 和城市若即若离，即可方便地分享城市的综合功能，又可独居一隅远离城市的喧嚣3) 交通四通八达、尽管和城市一河之隔，由于项目区域城市功能比较单纯，今后不会象其他城-市的隔河新区发展带来的交通问题4) 项目区位在长白岛处于门户核心位置，具有很好的领域感5) 长白岛在沈阳城市楼宇经济发展中，占有重要的一席之地。由于定位使然，理应受到政府、-市民和投资人的关注6) 河畔高尔夫球场提升了项目地块的认知价值，增加了排它性的诉求元素7) 高档住宅的高消费能力和享受型生活方式8) 更年轻的人口结构和消费观念9) 远洋集团的品牌影响力和资金能力，以及企业具备的专业人力资源W（劣势）分析：1) 新规划中，长白岛将发展集高新科技、商贸、物流、旅游等产业，建成一个各项配套设施完-备的独立城区，定位的宽泛性和阶段性实施策略的不清晰，容易使项目的配套部分无法对接2) 完全的生地，特别是区域生地，商业培育的时间成本是非常昂贵的。它足以摧毁一个企业的-能力所限和战略耐心3) 从众的浮躁心态容易诱导项目盲目地进入快车道，从而忽视商业运营的基本规律4) 通过资本来改变现在的人口结构来日方长5) 要达到足以支撑商业运作的有效人口数量，不是住宅的建设完成就可以解决的，所谓五年建-城五年满人6) 项目的整体规划是以住宅为主导，而商业的很多理念是和住宅冲突的，由此，使商业运作的-可行性大打折扣 O（机会）分析：1) 长白地区未来将成为高端企业的聚集地2) 高端的物业必将吸引高端的人群3) 长白岛将成为长白地区的居住和商业中心4) 政府在长白岛商业网点的核心布点上，并未明确具体区位，为此给项目的占位留下了空间5) 沈阳新城的南移，使项目的位置日趋突出6) 城市的拓展是移动的，一旦长白岛区域的楼宇开发成功，将有力地提升区域价值，从而形成-洼地效应7) 国家经济政策的调整，会更有利地促进品牌地产企业的发展8) 大量的新业态、新品牌商家开始关注沈阳T（威胁）分析：1) 沈阳商业成为全国最爆发性扎堆的城市2) 在一定时间里，沈阳商业的洗牌是激烈的3) 长白岛区域结聚了多家房地产开发商，在住宅商业的运作思路上惊人的相似，将瓜分有限的-辅助性商业业态商家4) 出售物业会给商业的招商、运营管理带来巨大的伤害5) 全球能源、金融、粮食潜在的危机将给中国经济带来深远的影响，特别是国内通胀将大大地-抑制消费支出和投资热情6) 地产商对超大盘住宅社区商业的认知和把控能力，往往使配套型的商业成为企业获利的累赘7) 长白岛各家开发商规划的商铺面积大大超出了15万未来人口的需求 1#、2#地块商业价值分析优势：1) 区域的中心位置2) 西南两面充分的展示面3) 面宽和进深 3:1 的黄金空间结构4) 交通的通达性和循环性5) 城市两桥的交汇点，可以形成交通枢纽点，特别是可以前瞻性地和轨道交通对接劣势：1) 主干道左拐的交通拥堵区2) 住宅底商北面无法形成交通循环3) 规划路从住宅底商和2#地块中间穿行，削弱两者的有效互动4) 1#、2#和住宅底商缺乏整体性的规划5) 1#、2#和住宅底商的之间体量不均衡6) 2#三幢高楼容易遮挡住宅底商的采光7) 由于先开发最不容易成功的住宅底商，将拖累项目整体的商业价值8) 1#底商和2#地块中间的规划路的设定在逻辑上显得混乱9) 1#、2#之间的规划路和12幢、18幢住宅中间的小区入口关系不明确1#、2#地块底商分析 1#、3#、5#地块交接处底商分析3#、5#、6#地块沿河底商分析 融鼎对项目的业态定位一、大型休闲会所部分：18681.6M2（含地下3600M2）1、洗浴会所5118M21) 一层具备较高的展示功能（挑高8M）2) 二层：一二层男女桑拿位置的上层、设计部分夹层3) 三层：功能客房、SPY、美容等多种经营用途-洗浴会所净租金为：5000元/M2365天2年6.85元/天/M2-首次投入的装修成本为：5000 元/M25118M22559万元-假定两年收回装修成本，第三年收入全部纳为收益部分；以此目标进行计算，其日均收益为-1280 万元365 天3.5 万元-以人平均消费为800 元进行计算:3.5 万元800 元/人44 人次2、健身中心3025M2-地下一层，有泳池等各种功能健身器-租金以0.3元/天/M2-0.3元/天/M23025M2365天33万元/年3、商业独楼（售楼处）1765M2-体验式的展示店，如：曲美家具、SONY数码体验等-或高档品牌餐饮，如：“梅龙镇”-租金水平12500元/M210365天3.42/天/M2-2008年2010年生地期租金每年增长比率为20-2010年为5元/天/M2 4、会所底商972M2-主要功能为周边配套服务的小型零售店铺，面积为60M2110M2二、1#地块住宅底商1、社区配套 7696.45M2-1、6、12、18、19、23号楼的底商2、A、B独楼1600M2-高档私房菜馆三、2#地块方案一：高档购物中心，其中包括数码体验中心、品牌超市、中高端品牌、旗舰店等多种业态方案二：品牌特色主力店、品牌旗舰体验店及超市、餐饮、银行等多种配套商业四、3#地块底商配套4942M2运动休闲主题的消费性会所以高尔夫球场打造零售、餐饮、展示展览于一体的多功能特色休闲会所 不同业态能量排列图对融鼎业态定位的思考关于价值最大化原则：1) 一个需要真心实意地耐心培育的生地商业项目，价值最大化不但不可能实现，而且会误导项-目走向反面2) 除非它只是一句让开发商幸福的口号，现实的原则就是：在培育阶段“取”最小化，而-“舍”最大化关于洗浴会所：1) 洗浴的产品线非常短，特别是人均800元的浴资（不含特别服务费）这在沈阳是相当高端的-消费。(见下页图表)2) 什么样的洗浴商家会支付每天6.85元/M2的租金3) 越高端的洗浴场所未必需要特别显眼的商街区位，因为面对少数的客群，适度的隐蔽会更显-其神秘感和高端性4) 洗浴行业的经营时段峰线和常规的零售有很大的不同5) 作为标志性地块人气的聚集是其重要的功能所在目前沈阳部分洗浴场所业态及收费参考： 关于商业独楼：1) 以物业的售价推算租金是极其危险和难以实现的2) 生地的租金为3.42元/天/M2，而且每年增长比率为203) 到2010年为5元/天/M2，事实上，届时，商业价值是否会随着入住率的提升而还其本质，还-是个未知数。特别是家具、大型餐饮的产租能力都不是太高。根本的一点，生地招商的侃价-能力是十分弱的。而且还面临其他替代物业的白热化竞争关于高档购物中心：1) 城市功能定位的属性使地块具有市民集体记忆的辨识。历史的沉淀使每块地块的商业价值是-不同的2) 高档的购物中心通常都选址在重要商圈和成熟商圈3) 关键品牌商家铁定的选址要求主导了购物中心的定位取向4) 购买高档品的消费者，心理需要占了相当的比重，购物距离是价值的一部分，所谓走的越远-花费越大5) 高档品牌的布局是有领域感和空间感，西武隔河雄踞，非常难以想象会有什么一线品牌会落-位项目 关于品牌旗舰店：1) 旗舰店是品牌在一个城市的意象，它是商品形象，企业文化，占位等级等功能的具体表现。-就如在CBD办公一定比在其他地方办公更具形象力一样。品牌商家绝不会在一个还未成型的-生地建旗舰店 项目如何定位 1) 我们无法把所有的东西卖给所有的人，当我们在努力做到这点的时候，我们会丧失对所有人-的吸引力2) 我们自己判断应该如何定位，谁是我们的顾客，然后尽可能彻底地、让人满意地实现我们的-特殊群体和目标市场的期望3) 我们需要从探究目标市场营销的趋势入手，对新出现的生活提案型零售企业进行研究4) 我们要关注市场定位战略问题，它与竞争者实现有效的差异化战略有关5) 在开展目标市场营销过程中所面临的一个主要问题是：越来越多的零售企业都在寻找同样的-目标市场6) 很显然，如果每个零售企业都瞄准同一个目标市场，目标市场营销也就没有存在的意义了7) 目标市场定位中考虑的年龄因素可以和生活阶段、可支配收入紧密联系起来，但年龄并不是-代表生活方式的理想指针，而生活方式却是很多零售企业进行目标市场定位的核心要素8) 一个按照生活方式进行市场定位的零售商，其战略定位决策与日常运营的基础是目标顾客独-特的生活模式，而不是人口统计或商品管理上的优势9) 远洋天地项目主题定位的目标是为了最大程度地吸引目标市场，并为该市场提供最大的价值10) 从细分到定位的各个阶段可以简要的概括为设定、决定、设计和传达11) 细分市场的需求是实施有效的目标定位的前提评估并选择了最适合的目标市场之后，远洋天地项目需要完成的工作是：对业态组合进行组合定位，以便更有效地服务目标顾客。战略定位的内涵包含着提供独特价值，我们必须首先明确自己所服务的目标顾客群体，然后对这个群体作全面深入的了解，包括这些顾客喜欢购买什么样的商品，希望商店怎样供应这些商品，期望得到哪些有保证的益处和期望等。高端住宅街区商业案例古北新区坐落在上海市区的西部虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区毗邻，是以涉外高档住宅为主的街区商业中心。新区紧靠虹桥经济技术开发区，总规划用地面积136.6万平方米，总建筑面积300万平方米，全区分为3个小区24个街坊。该区域住宅主要以高层住宅为主，档次为高端，如：四季晶园，鹿特丹花园，雅典花园，罗马花园，里昂花园，嘉年花庭，御翠豪庭。区域住宅价格目前维持1600035000元/M2。1、商业主要分布在水城南路、荣华-东道和黄金城道两侧，该部分在-整个区域中开发较早，较为成熟2、商铺的主力面积在50平方米-100平方米之间3、区域商铺均价：13元/天4、总体商业业态情况以中高档餐饮-为主，主要针对周边居住人群，-年龄段为2545岁的中产白领，-经营状况乐观1) 主力商家为：家乐福2) 品牌商家有：必胜客、星巴克、避风塘等3) 普通商家有：塔麦提PIZZA、水之城咖啡、宝岛眼睛等-古北新区街区商业业态：-餐饮休闲娱乐占 44.8-零售类占 33.53-服务类占 20.5中高档住宅街区商业案例 上海大拇指广场是证大集团开发的第一个商业项目。因2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，项目因此命名为“大拇指广场”。项目占地近5.3万平米，建筑面积逾11万平米，集购物、休闲、娱乐、美食为一体，成为上海规模最大、功能最全的中高档住宅街区商业中心之一。该区域住宅主要以高层住宅为主，档次为中高端，居民以白领和外籍人士为主。主要包括：联洋年华、中邦晶座、水样年华和清水园，区域住宅价格目前维持在1800030000元/M2。1、主要商铺面积为50150平方米-之间2、消费人群：大拇指广场周边居民-2540岁之间的中产白领及外籍-人士3、租售状况: 全部出租,承租率为-954、项目开盘初期商铺销售困难，开-发商无奈改为只租不卖，经过-4年的培育，现租金均价为：-14元/M2/天1) 该区域主力商家为：家乐福、好乐迪2) 品牌商家诸多，如：JACK&JONES、ONLY、SONY、必胜客、哈根达斯等3) 普通商家有：巴黎贝甜、许留山等-大拇指广场商业业态：-餐饮休闲娱乐占 73.3-零售类占 19.3-服务类占 7.4新城混合型街区商业案例 银都新村及其周边（包括上海春城、假日风景、好世凤凰城等）经过10多年的发展，已成为一个成熟的生活社区。是一个集中了高中低档的住宅的混合型街区商业中心。莲花南路春申路口，临近大润发超市，人流、车流量比较集中，全天平均人流量为1500人/小时，车流量为1200辆/小时。楼盘主要集中在澜沧路、银都路和春申路，有上海春城、假日风景、柏林春天、好世凤凰城等，这些楼盘多已经全部售罄，并交房入住，目前这些楼盘的二手房价格主要集中在15000元/左右，各路段价格差异不大。1) 假日美食广场，租金在5.56元/天之间。业态以美容美发、房产中介、餐饮和专业店为-主，面积在50左右，客流量一般，消费对象以小区居民为主。假日美食广场以餐饮为主，-整个广场面积在800左右，出租情况一般，出租率在80左右。由于客流量较少，致使该-商业经营状况不佳 2) 大型超市、卖场主要集中在莲花南路、银都路和春申路，以购物为主，多为上下两层，面积-在500015000之间，人流量比较集中，经营状况良好，消费人群年龄层次不一3) 小型街铺主要集中在银都路、春申路、腾冲路和都市路，业态主要以美容美发、服饰、餐饮-连锁便利、房产中介为主，面积在3050之间，这些路段人流量较多，经营状况较好-只租不卖，出租率100，消费人群以中青年为主 1、该区域主力商家多为大型超市及-大型家具市场为主，大卖场如：-易初莲花、易卖得、乐购、大润-发。大型家具市场如：九百家具-、金盛国际家居、百安居等2、普通商家有：文峰美容美发、克-莉迪娜、小尾羊火锅等-银都地区商业业态：-餐饮休闲娱乐占39-零售类占31-服务类占30城市综合功能区街区商业案例法华镇路位于上海长宁区延安西路南侧，与中山公园商圈毗邻，为成熟的居民社区，是一个以居住为主，同时兼顾商业办公贸易功能的城市综合功能的街区。法华镇路定西路人流车流比较集中，工作日白天人流约为900人/小时，车流约为480辆/小时。区域内住宅均价：1.92.5/M2/万。 1) 区域商铺租金：2.54元/M2/天2) 该区域为城市综合功能商业，目前底铺出租状况良好，仅2家底商待租，消费者多以25-45岁为主-该地区主要商业业态：-餐饮休闲娱乐占35.1-零售类占40.4-服务类占25对项目的思考1) 满足项目内需的邻里中心多少面积2) 是否一定要做这么多的商业面积3) 有否可能做一个长白岛片区并可向南延伸的区域商业4) 就目前项目南片区、中片区、北片区如何定位和互动5) 如何整合1#2#片区、在空间环境设计上，能否产生整体感觉6) 可否引进大型超市7) 会馆（洗浴中心）和大型超市的业态分析，两者根本的区别在哪里8) 超市对交通的要求如何？怎样构架城市的交通9) 如果要定项目为长白岛的商业中心，其城市的主要公共交通特别是轨道交通就会相应和其互-动10) 以商业为主体构筑城市核心交通的案例11) 如何避免2#三幢高楼使北街更阴冷12) 1#地块的北街底铺是连在一起的吗13) 1#地块A、B独立商业是横向街面的14) AB两幢各在800m2左右，整售对象为餐饮、教育、美容，一般而言餐饮经营者很少会购买这- 样的物业，特别是要培养好几年的生地。而教育、美容是否需要这么大的面积？特别是教- 育，往往会在学校或商业街落位 15) 3#、5#、6#为北街和高尔夫球场以及浑河的关系如何？浑河的防洪堤和物业的落差多少16) 3#、5#、6#的底商是独立的还是联体的策略联动结构导向的项目定位专案小组一共提供了多种项目功能定位取向，我们根据策略联动结构中重要功能、基本功能、支持功能指数的关照分析，筛选出以下几种定位取向，供进一步研讨：1) 传统摊位2) 混合型专业市场3) 社区中心4) 区域商核5) 百货零售6) 目的地项目 项目定位评估内容 根据远洋天地项目的属性，我们设计了符合项目实际情况的10条评估内容：1) 差异性2) 市场潜力3) 竞争力4) 招商力 5) 租金回报6) 持续发展7) 进入性8) 影响力9) 激活力 10) 可行性不同商业形态分析 远洋天地项目定位取向评估 城市不同商业功能要求比较 不同业态定位优劣势对比在项目定位取向评估的基础上，我司重点考虑了项目的差异性、竞争力、可行性、企业预期和政府意愿，从中再列出了以下三种业态定位作分析比较，即：1) 下限业态定位：传统摊位2) 中限业态定位：社区中心3) 上限业态定位：区域商核家庭生活中心业态定位取向 注：家庭娱乐中心（儿童娱乐区）：迷你高尔夫、视频游戏室、卡丁车场、击球练习场和对外租赁摊档， 攀高、旋转木马、蹦床、肖像艺术画、陀螺仪等。 家庭生活中心的主力租户 1) 确定商业型态的定位首先要确定核心主力租户2) 准备关键租户的清单3) 信用租户为项目的融资提供信用保证4) 外地租户的招商难度比本地租户大，但它能使项目差异化消费者的需求特征 家庭生活中心定位组合策略 1#、2#地块商业规划设计原则 举大旗：以“家庭生活中心”为定位的长白岛区域商业中心建水库：安置具有人流发动机和排他性的大型超市竖标志：引进法国时尚体验运动主题馆“迪卡侬”架天桥：把1#地块和2#地块整合成一体均天地：通过环境设计、灰空间摆渡、视觉营造，形成区域商业中心的空间架构穿透墙：为解放1#住宅底商开放空间，注重南北流向的开拓曲街面：创造街面，丰富商业空间序列，增加场所的戏剧性修栈道：主动预留地铁和公共交通站点位置深挖洞：把地下连成一片，可做停车场，也可经营远洋项目底商的设计策略 面积划分建议底商部分面积的控制应注意，保持以200平方米以下为主，同时进深应在15米以内，单体开间小于8米即可。在面积划分时尽量按柱划分面积。层高建议从需求结果显示，层高指标并非经营者重点关注的指标，所以项目在层高方面可以考虑标准层高（低于4.2米）。 户型建议户型划分应于规划行业结合，在硬件标准上应预留功能,如餐饮业预留烟道等。内部空间可以自由打通，面积更加灵活。在层数的选择上应与实际情况相结合，以一层或二层为主。底商停车位建议应保证商业区与住宅区的动线分离，应最大限度的利用地上部分停车区域；组团周边，不建造花坛、景观小品等影响停车及车流动线的建造物，最大限度地满足地上停车位。1#、2#地块商业项目概念空间 1#、2#地块商业项目功能概念1#、2#地块商业项目动线图区域交通组织解析图 循环交通指示图 1#、2#地块商业业态倾向性定位 项目的四大商业主题板块四大业态板块的辐射半径 项目商业形态发展模拟图不同地块的商业开发策略1、1#住宅底商已成既定事实，通过业态定位，可分为三个部分，即：6#、12#时尚基地；1#、-A、B可独立存活的休闲业态；18#、19#、23#美食街（如下图所示） 需要完善的方面：1.1 尽可能使南面的规划路置换到北面（也许很难）见下图1.2 以构件空间强化和2#地块，以及底商之间的物理和感官联系1.3 比较现实的业态可定位于社区配套的生活必需小店铺，如干洗店、 美容美发、蔬菜站、便- 利店等，但问题是：1.3.1 1#住宅底商有近9000M2，量太大1.3.2 如定位于配套小店和2#地块形成两种完全不同的购物需要，从而使两者间无法互动而各-自为政1.3.3 假如2#地块的大型超市一旦确定，咫尺之间的小店铺提供的服务完全会被替代1.3.4 关键的是，假如项目定位于区域商业中心，这样的业态就容易破坏整体定位的平衡性和-统一性1.4 如能解决上下水和排烟问题，18#、19#、23#做美食街是可行的。反之，做轻型的品牌快餐- 也是可行的，如肯德基、必胜客、味千拉面、避风塘、一茶一坐等2、2#地块东南角大型超市的定位是项目最核心的部分2.1 大型超市可以确定项目区域商业中心的地位，长白岛在相当长的时间绝不会再有第二家大- 型超市落户，这是现实的竞争优势2.2 大型超市是人流发动机，它足以辐射整个长白岛2.3 大型超市对商家集聚号召的效应是极大的2.4 大型超市将有效提升地块价值和住宅销售去化速度大型仓储式综合超市对商圈要求比较高，消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需1030分钟的范围为边际商圈，二个商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在1520万人，面积在12万平米之间。但社区型综合超市对商圈要求稍低，消费者步行到达店址所需时间在20分钟以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在58万人。3、1#地块与2#地块关系1) 最成熟的是“河”与“沟”的关系，河溢沟满。由于长白岛入住人口稀少，要使河满已属困-难，需要较长时间，大主力店会对街铺形成强势争夺2) 目前阶段应该争取“锅”与“碗”的关系，锅里有，碗里自然有。比较现实的解决之道，尽-可能使两者处在一个整体空间里产生消费行为的互动4、时尚休闲板块中迪卡侬的引进,对项目的可持续拓展和发展有相当的意义。迪卡侬是国际著-名的时尚体验运动商家，它和法国欧尚大型超市、乐华梅兰家具建材行同属一个集团。假如-它们捆绑落地，项目成为区域商业中心的招商就不存在任何悬念。-况且，辽宁是