房地产案例—营销篇.doc

上海荒岛房产工作室有限公司 上海城开万源小区投标报告营销辑上海城开万源小区投标报告营销辑上海西城V.I.E.W社区光辉时代营销宣言3一、现代启示录营销主题的核心3光辉时代，柯布希埃与现代思想3光辉时代，点石成金，以专业思维整合项目优势5光辉时代，天时地利孕育时代之选6二、大盘的出路营销核心的机制8上海西城，胸怀天下的丰盈内韵8V.I.E.W社区，多元现代城市9光辉时代，乌托邦家园的现代号角10上海西城V.I.E.W社区光辉时代全方位推广蓝图10一、上海西城光辉时代推广的精神内涵及路线11支撑点社区概念12切入点视觉景观VISION12扩充点智能化设施INTELLIGENCE AND ABILITY14升华点 生态城市ECOCITY16凝聚点上海西城号召力17二、上海西城光辉时代的推广操作18“V.I.E.W”VS“城市密码”18V.I.E.W社区光辉时代的形象定位21上海西城V.I.E.W社区光辉时代多维创新思路23一、开天的石斧 我们磨砺的更加锋利24二、项目密码解析 荒岛创造惊人的利润武器29货币如何升值的29媒体资源利用的规模空降29销售价格的现代大跃进30摈弃守株待兔式的销售30上海西城V.I.E.W社区光辉时代定天下文韬武略31一、荒岛优势，自是天成，宛若天成31二、因势利导，荒岛能为“上海城开”做些什么？33附：群 英 榜36上海西城V.I.E.W社区光辉时代营销宣言一个伟大时代的到来，存在着一种新的精神，这种新精神中孕育着大量的作品；这种精神将在工业产品中不期而遇。建筑将会在习惯中窒息，“风格”是一个谎言。柯布西埃（Le Corbusier）一、现代启示录营销主题的核心光辉时代，柯布希埃与现代思想伟大时代的到来，荣耀都市的上升，宣告了光辉时代的横空出世。这是一个辉煌的世界。这是一个灿烂的时空。“光辉时代”凝聚了世界的骄傲，时代的关注，当我们说起光辉时代，就不能缺少这样一个名子柯布西埃！柯布西埃是在20世纪涌现出来的第二代建筑师中最为出色的一个，其所倡导的现代建筑风格深刻地影响了20世纪建筑史。柯布希埃是一名现代艺术流派纯粹主义的代表人物。它强调半抽象的绘画，注重线条形体的准确、清晰、优美。柯布希埃概括了“住宅是居住的机器”的论点，阐明了钢筋混凝土幕墙结构体系。一些20世纪西方建筑，正是以这一原理为基础发展起来的。柯布西埃作为一名伟大的建筑师，其代表作品有：19281930年，柯布西埃在巴黎近郊建造的萨瓦别墅运用很多黄金分割的比例：入口与动线的处理使立面从柱列中解放出来；带状水平长窗在结构与动线中形成一种张力；起居空间朝南，使阳光可以射进屋内，向北又能取得广阔的视野；住宅外观是悬空的方块，具有一种美观的机器造型。19471952年完成的马赛公寓被称为垂直的城市，具备了一切与住宅相关的共同设施，堪称居住生活的统一体。商店、酒吧、银行、健身房、餐厅、泳池等一应俱全。此公寓将住宅群及其相关设施一并纳入同一个建筑中，开创了现代建筑的新风格，成为后来许多建筑师模仿的范本。19501954年建造的朗香教堂是以垂直线与斜线在山上交织成的一座充满光线与色彩的塔式建筑。巧妙利用功能上的需求，并以狭窄的缝隙形成光与影的奇妙分布。给人以奇特的、激动的、无限流动的空间印象，是现代艺术与建筑的完美融合。柯布西埃，这位二十世纪现代主义建筑的领航者，一生都在追求新观念，他的丰富思想使他永远走在批判家和模仿者的前头。他喜爱简单、粗放的形式，再以精心搭配的色彩加强效果。希腊唤醒了他对比例的兴趣，意大利促进了他的自由人文主义哲学，后者使他对未来报有乌托邦期望。“光辉之城”理论是这位伟大建筑师1922年在一个三百万居民的城市规划方案中提出的。这些理论中包涵着浓厚的现代文化思想，在建筑设计中对实用、简约的推崇；对空间设计的完美追求，对阳光、绿地的充分利用，对社区形态的全面关注，使得“光辉之城”闪耀着理想和智慧的光芒，在今天，仍然令人惊叹和向往。我们相信不久的将来，“光辉时代”会以其惊天动地的气魄展现在我们眼前 光辉时代，点石成金，以专业思维整合项目优势企业的生存之道不仅在商业运营的成功，而且应该部分承担其商业运营的社会责任。二者合理结合是工业文明向前不断发展的重要推动力。本工作室希望借助上世纪最伟大的建筑师之一柯布西埃在产业革命进入了高速发展轨道，城市规模与功能发生巨大变化的时刻，以其独特的视角与革命性的思维提出的若干至今都耐人寻味的主张，提示项目发展商用全新的战略眼光去审视手中握有时机与面临的挑战。光辉时代，在整合了项目的全部优势并给予充分的升华提炼之后，赋予它独特、鲜明、魅力四射的形象，必将在营销推广中发挥事半功倍的效果。 光辉时代，天时地利孕育时代之选伟大的时代、金质的地块，只有此时此地能够创造灿烂的光辉时代。时间的定格2003年，房地产市场已经历尽甘苦，走到了一片这样的天地：宏观市场状况：经历了从住宅楼宇开发住宅小区开发大规模住区开发这样一个过程，目前，小区建筑面积有进一步扩大的倾向，100万平米左右的大盘成为市场持续关注的热点。开发商状况：从单纯追求利润发展到现在注意品牌的树立与积累；从追求短期利润到现在的追求长期利润。消费者需求：对房型、环境、配套、物业的全面要求越来越苛刻，由选择物质环境转向选择精神家园。竞争状况：房地产供应放量，竞争日益激烈。只有把握市场动态、洞察消费倾向，才能决胜千里。综上所述，提出宏大概念、震撼性思想的时机已经来临，整个市场正需要这种大思路、大理念来激活，正需要这样的一剂兴奋剂。届时，整个房地产界都会因为“光辉时代”的出现而欢欣鼓舞，都会为“光辉时代”的出世而热烈欢呼。空间的聚焦中国上海：在二十世纪末的十年里成为世界关注的一块宝地，它自身的飞速发展证实了这块土地的价值和潜力。在新的世纪里，上海仍然是中国的一处亮点，是世界的一颗明珠，是人们心中繁华与内蕴共存的一块圣土。闵行区：上海西部正在蓬勃发展的地区。地域的广袤、环境的优越、轨道交通的兴建、配套工程的完善，使其无论在自身资源与发展潜力上都堪称居住的宝地。本案地块：94.31公顷的土地，地块平整、开阔；位于闵行区的中东部位，紧靠徐汇区，在外环线以内；南面近地铁一号线莲花路站；北面临交通干道漕宝路；小区东侧莲花路及南侧顾戴路发展较好，视觉较果很好；地块内有两条天然河道漕河泾、新泾港通过。这样的地理条件与规模使得项目大有作为。综上所述，这样一个地块是“光辉时代”的最好载体，“光辉时代”只能在这里出现；同时，只有“光辉时代”可以完美地叙述这块区域的内涵和韵味，充分地传达出地域的个性及特征。二、大盘的出路营销核心的机制 上海西城，胸怀天下的丰盈内韵规模在成为房地产市场一大卖点之后，也使开发商面临着巨大的压力。单纯的“大”、粗浅的“大”往往使项目死板生硬，成为市场上的一摊死水。这时，在大盘中注入一种精神要素变得格外重要。本案商品房总面积达75.2万平方米，在闵行、在上海，都可称为超级大盘。“上海西城”是这样一个大型的项目在规划推广中必须提炼统一的形象与凝聚性的内涵。“上海西城”是一个更和谐、更融洽的居住区、一个更有归属感的精神家园！ V.I.E.W社区，多元现代城市VVISION 景观。IINTELLIGENCE AND ABILITY 智能。EECO CITY 生态城市。WWEB 网络。V.I.E.W的四大组成部分确定了光辉时代不是单纯的“视觉住宅”，而是融居住、生态、科技于一体的综合型健康住宅。社区：现代人的精神家园，具体是指：有共同价值取向的，同质人口组成的，关系密切、出入相友、守望相助、富有人情味的社会关系和社会利益共同体。社区是持久的和真正的共同生活，社会只不过是一种暂时的和表面的共同生活。因此，社区本身应该被理解为一种生机勃勃的有机体，而社会应该被理解为一种机械的聚合和人工制品。在现代生活中，饱受了社区冷漠、深刻体会了孤独情绪的人们正可以从温暖的社区中汲取勇气和力量，寻得心灵的守护。社区是这个时代里大盘的唯一的出路，V.I.E.W社区是超级大盘的康庄大道。 光辉时代，乌托邦家园的现代号角光辉：闪烁耀目的光，又有光明、灿烂的意思。字面上透露出温暖的情绪和向上的力量。城：自成一体的区域，拥有面积大、独立的特点。从这个字中可以感受到安全、稳定及繁荣。“光辉时代”表面义：明亮、温暖、睿智，散发着诱人的魅力光芒的区域。“光辉时代”内涵义：城市的明星、人们心中向往的家园。“光辉时代”深层义：来源于生活又高于生活、以精神超越现实，渐渐接近心目中的理想乌托邦。上海西城V.I.E.W社区光辉时代全方位推广蓝图V.I.E.W社区光辉时代饕餮大餐View是视觉的反映, V.I.E.W不是视觉的住宅!View是视觉的景观, V.I.E.W不是纯粹的视觉景观!View是凭窗远眺的心境, V.I.E.W不是简单的心灵感受!V.I.E.W不是View，View是V.I.E.W的一部分。V.I.E.W是一种高瞻远瞩的豪气，V.I.E.W是对现代生活的追求，V.I.E.W是对城市的新一轮理解。V.I.E.W是对“光辉时代”特色生活的全面概括，V.I.E.W饕餮大餐是理想中的居住状态。一、上海西城光辉时代推广的精神内涵及路线 支撑点社区概念V.I.E.W社区，大盘出路现代社会演进的过程就是从“社区”向“社会”的进化。在进化的意义上，社区形态向社会形态的转化是人类历史进步的表现。但是另一方面，社区不是建立在强迫而是建立在相关联系上的，是有机整体；社会是靠人的理性权衡建立起来的人群组合，通过权利、法律、制度的观念组织起来，人们通过契约、规章等发生各种联系，它使手段服从于目的，缺乏“生命统一原则”，人们实质上是相互分离的，因此，“社会并不是人类历史发展的最佳结局。现代工业社会秩序混乱，人情冷漠与非人性，失去了关系亲近、富有传统和人情味的社区特质。为了改善人与人的关系，应该重建社区的气氛与环境。社区是可持续性的，是可持续多代，在环境、社会和经济方面保持全面健康和稳定的社区。社区能够培育出一种社区感，增强个人和组织对社区的归属感、价值感和关联感。 切入点视觉景观VISION视觉的丰富与多元的空间营造了光辉之路眼睛是心灵的窗口，人们相信自己的眼睛，并且用它去发现一切美丽的事物，用眼睛去寻找可以让自己的心灵得到愉悦的事物。人们对楼盘的最直观的印象来源于视觉，因此把视觉作为宣传的切入点能够恰到好处地把包装过的楼盘形象完整地烘托出来，使周期较长的项目在市场上取得统一而持续的形象。买房就是买空间，但是“光辉时代”的空间概念却是多元的。“第一空间”：以户型代表的室内空间。合理的布局、恰当的面积控制以及别出心裁的创造满足了生活的基本需要，提升了生活的品质，是项目赢得市场的基本。“第二空间”：以园林、绿化为代表的社区景观。“第二空间”的居住区景观的设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调，又涉及到视觉和心理感受。第二空间由风格与功能两大要素组成，典型悦人的设计加上周到细致的功能配备能够极大提高项目品质。“第三空间”：目光所及的社区外的景观。“第三空间”就是社区外的“景观空间”，推开窗户，放眼远望，所见到的景致。而闵行区特有的开阔地貌，广袤优越的环境使居住的第三空间独具竞争力。“第四空间”：居住的环境中的心理体验。第四空间的优越与否成为激烈市场竞争中决胜的关键性因素，社区概念所带来的归属感与精神家园的感受是本案独特的有竞争力的部分。 扩充点智能化设施INTELLIGENCE AND ABILITY当智能化成为一种口号，我们的出路何在？根据我国建设部的要求，二十一世纪商品住宅的建设方向是“智能化”。人们对“家”的概念也有了新的诠释，对于居住环境的安全性、舒适性、功能性要求也越来越高，住宅已经不在只是向居住者提供吃住的场所，而是朝着文化教育、家庭办公、休闲娱乐、社交以及享受全方位服务的方向发展。在西方发达国家，各种现代化装备和最新的高科技成果都被运用到智能化的住宅中，信息社会所有的特征都能在智能化住宅中找到。居住小区的智能化设计深入到社会、经济、生活、文化、心理、和行为等领域，它必须建立以人为主，物为人用的观点，切实解决居民和各种生活需求，其实质是一种与居民日常生活密切相关的环境设计。智能化住宅小区应满足： (1)人们在家居生活中的食、住要求。 (2)人与社会之间信息交互的无障碍，调整和多元化。一般包括家居安防系统、访客对讲系统、周界防越报警系统、CCTV监控系统、门禁及车辆管理系统、巡更系统、信息网络接入等一系列智能化系统的小区和住宅才能算得上真正的智能化住宅。就目前而言，众多纷繁复杂的系统可以归总为以下四个大的版块：* 社区安全智能管理系统* 智能小区一卡通系统* 物业综合管理系统* 综合信息管理系统随着信息社会的飞速发展和人们对住宅品质的要求不断提高，“智能化住宅”已经成为人们追求的一种时尚，它的概念还在不断的延伸和发展，智能化系统所包含的内容也在不断的扩大。但是在今天智能化成为一切楼盘的口号时，怎样充实它的内涵而使项目脱颖而出呢？智能化的发展与科技的进步息息相关，而在现代社会中科技是跳跃性的、呈几何数发展的，目前看来十分先进的智能化配备在五年之后也必然成为昨日黄花。这种尴尬的情况下，如何寻找出路？在常规的智能化配备的同时，为将来的发展预留足够的空间不失为一个实用且高效的办法。在打出楼盘一大卖点的同时，从业主的角度考虑，他们即不必为超前的配置负担过高的价格；又不必担心设备落伍，无所适从。这使本案超越了一般楼盘的目光短浅，真正树立了光辉的形象。 升华点 生态城市ECOCITY生态是一种境界，是光辉时代的精神联合国环境与发展大会宣言指出，“人类处于普受关注的可持续发展问题的中心。他们应享有与自然相和谐的方式过健康而富有生产成果的生活的权利。” 人与居住，从根本上讲就是要解决人与自然、人与人、人与社会、人与现代生活方式的关系。随着经济的发展和生活水平的提高，人们对住宅不再只满足遮风避雨，而是开始追求舒适的环境、清新的空气、人性化的设计、环保健康的建筑材料，与大自然完全和谐的完美境界。生态化发展模式扬弃了只注重经济效益不顾人类福利和生态后果的唯经济的工业化发展模式，转向兼顾人口、社会、经济、环境和资源持续发展的，注重复合生态整体效益的发展模式。“生态城市”是在联合国教科文组织发起的人与生物圈(MAB)计划研究过程中提出的一个概念，溶合了社会、文化、历史、经济等因素，体现的是一种广义的生态观。 “光辉时代”作为一个大型社区，以规模实现效益，实现可持续性发展，不仅是形态上的生态化，也是社区之内人与人之间关系的合理化、生态化，和谐将成为一种固有的本性。“光辉时代”发展的目标是实现人自然的和谐(包含人与人和谐、人与自然和谐、自然系统和谐三方面内容)，其中追求自然系统和谐、人与自然和谐，是基础、条件，实现人与人和谐才是生态城市的目的和根本所在，即“光辉时代”不仅能“供养”自然，而且满足人类自身进化、发展的需求，达到“人和”。生态城市将人与自然，人与人的关系重新协调，是全球向生态化发展的一个重要内容，也是本案诉求的升华之处。 凝聚点上海西城号召力住宅不仅仅代表居住，当住宅规模形成社区后，也代表一个新的时代的经济、文化与精神的聚集地，其影响力与号召力辐射强劲。社区，是美好生活的扩展，是理想居家的延伸，是对新的生活方式的永不落后的追求。因为有了社区，我们找到了最适合自己的居住环境。因为有了社区，我们的新居焕发出迷人的光彩！“上海西城”正是基于辐射21万人口的强大源动力的激化，于政府、于人民、于上海西区的美丽土地的超级资源组合，形成上海西区康居的代言版块。二、上海西城光辉时代的推广操作 “V.I.E.W”VS“城市密码” 原则：1、 以强势的宣传打开“上海西城”的市场知名度，产生持久的品牌生命力。2、 凭借主题的阶段性变化充实楼盘内涵，不断给楼盘注入活力和生机。根据上海整体住宅消费市场的需求，分析区域竞争个案的市场走向案例，充分把握当前购房者心态的尺度，我们认为，光辉时代(Ville Radieuse)应当成为西南版块的一大亮点。由此，其推广主线为上海西城光辉时代，V.I.E.W社区破解城市密码以这一主线进行本案市场推广的理由是：1、社区，城市的进化方向当冷漠和孤独充斥了城市人们失去了方向是社区重新整合了支离破碎的生活人类，在一片荒漠中重建了精神的家园心理上的归属感、价值感，让家的内涵再次拔云见日2、空间景观，生活的乌托邦生活的空间不再局现于几房几厅当室内、室外；布局、绿化；物态，心灵构成了互动的四维时空生活才显现出畅然的滋味关于生活的理想也在这一刹那实现3、科技，成就的台阶将科学技术引入到住宅产品的范畴以先进的科技铸造一座现代堡垒是对“以人为本”精神的提升，是对人的智慧的尊重是对生活质量的一种技术上的补充。找到最现代、最完备的智能化的系统将生活中的许多琐碎之事化繁为简科技解除了我们的后顾之忧最终成就事业和生活的颠峰4、生态，家的全新体验生态的城市，生态的社区、生态的环境人与自然的和谐共存，是环保的目标是生态理想的平衡点绿色的环境，亲近自然的生存地点，保护自然、孕育自然的信念构成一个可持续发展的生存环境 才是未来的安家之道因此，我们走的路线是上海西城光辉时代，V.I.E.W社区破解城市密码 V.I.E.W社区光辉时代的形象定位“光辉时代”是城市进化的方向在当代的风华绰约的大上海有一块近100万平米的土地这里天高云淡、阳光充足绿树草地环绕之间湖泊、河道穿梭之间简洁、流畅的建筑群落有致地排列多元化的设计让人们同时鉴赏中国的、日本的、英国的、北美的、北欧的地标性的现代建筑格局这里是科技的王国最先进的技术与最现代的技能被广泛运用智能与网络的同时呵护轻松造就简单生活的快乐这里是温情的社区交流与关怀成为永恒的主题完美拥有大家庭互扶相助的感触这里是光辉时代独一无二的精神家园再现柯布希埃大师级的理念这里是光辉时代西南板块当之无愧的耀眼明珠！伟大时代的风云之作！上海西城V.I.E.W社区光辉时代多维创新思路一、开天的石斧 我们磨砺的更加锋利营销的创新，并非一定要是惊世骇人的大手笔，注重每一次的细节、强化对客户群的服务意识，成功就在每一小点的积累中。荒岛针对本案的状况，在传统的销售工具的组合运用中，提出以下方法与建议： 售楼处建议在顾戴路、莲花路转角处建造大型售楼处，售楼处应该出挑，吸引人的眼球，并且具有标志性的地域意义。售楼处可为上下二层，面积可达1500左右，下层为客户接待产品展示、上层为签约密谈室、会议室和部分自用办公。售楼处采取大幅玻璃作为外墙，并可设置大型电视幕墙向户外不间断播放宣传片，直接吸引过往行人的驻足观看。售楼处设立大型精神堡垒；室内装修装潢要求现代简捷干练通透明亮，以体现光辉时代的给人的无形感觉。本案的开发跨度为4年左右，该售楼处的设立将长期发挥作用。 临时售楼处建议在地铁一号线莲花路站台北出口处设立小型接待处，并配以车辆来回运输看房人群。同时也是本项目的辅助展示处，可内设小型沙盘、大量张贴海报，以推介接待介绍功能为主，不直接实施销售任务。面积约5080平方米左右。 沙盘建议以整幅地块的形状为沙盘的建筑原型，可根据开发节奏自由拼借展开，如E块产品展示的同时，其它产品以透明状物体来示意尚未开发；建议尽可能将整体的景观规划在沙盘中制作展示，当本案整个开发接近尾声的时候，也是整个沙盘成型时，同时将已售磬的楼盘在沙盘上标注记号。建议沙盘的比例为1:80，为确保沙盘的外观与质量不至于受损，除新产品开售的拼接外，整个沙盘不易多次搬动。 其他模型设计制作部分单体模型以及房型剖面模型、具体根据产品的情况而定。同时制作小型沙盘，可搬动参加房展会或其他场地展示活动，并长期放置于临时售楼处。 现代销控工具建议通过软件的形式，对发售中的项目进行自助式查询与销控。并且可通过软件对合同进行档案管理，销控软件是现代销售的有效工具。 高炮与户外长效媒体建议在地铁站出口处设立大型户外广告牌，以恢宏之势，震撼当地区域人群。同时在地铁莲花路站至顾戴路一段的莲花路两侧常年发布引导旗，可将周边楼盘的客户群吸引到本案所年在地。 系列化售后服务一条龙式的服务至今已经不是新鲜的事物，然而通过购房后按揭、装修装饰等服务吸引消费者的关注，仍有其必要性，人无我有，人有我更好的特色，才是一个优秀经典项目的无形资产与口碑。为区别“一条龙”的常用口吻建议以“系列化顾问服务”的说法来树立本案的售后服务概念。 公益的力量本案的产品规划当中，有部分沿街商铺，可以根据项目情况适时在商铺内开设部分“展示馆”，以作为本案对外的服务形象展示，“如房屋建筑用材展示”、“装潢工艺节点展示”、“购房按揭与个人理财咨询馆”等。建议与其它单位联系，以牺牲商铺部分的短期收益的形式，免费吸引其他服务性行业的入驻，并融入本项目的宣传需要，最终将上述各场馆的经营与本案的销售结合，例如：邀请著名装修、装潢公司以装修工艺节点陈列的形式开设“装潢工艺节点展示”，进行本案的菜单式装修的部分样板工程的展示（可进一步弥补样板房的不足），并冠以本案馆的名义，对内作为服务项目，对外可由经营者自行经营，并且可承诺购房者在装修服务中享有一定的折扣优惠，此举同时可作为项目销售的部分促销手段。 人性化促销为确保本案价格的强势，原则上可采取无折扣销售的方法。但适时的促销活动仍有必要，这里不讨论诸如购房送空调等具有眼显促销痕迹的手段，而建议采用更人性化的“小济量”促销，例如，购房送年度的绿化卡（成本不高，约150元/户人家），将关心深入到人类精神生活需求的更深层次领域，在平凡当中在细微当中突显发展商商业运作中的人性化关爱的一面。 团队组建提高销售人员的素质是消费者以及开发者共同的心声。售楼人员知识体系不全面是影响消费者购房的一大因素，本案除了传统的销售团队的组建，还应适当配置几名其他专业的人才。全方位阐释项目情况，可提高成交率，同时可区别传统的售房形条，提升物业之外的内在服务品质。如引进施工建筑专业的人员1名，可解答建工程的问题，如引进法律、法规专业的人才1名，可引导购房者正确购房的同时，避免销售过程中不必要的法律纠纷（如退房）等。 亲子游乐的新功能在售楼现场一角开辟小型亲子游乐区，除安置塑料玩具外，更可以以楼盘的主力房型的剖面为原型，制作“积木”，如，过家家式的室内家俱摆放，孩童在独自游玩时，吸引成人的共同参与，在不经意中将本项目的主打产品推荐给购房者，淡化商业推荐的痕迹。 流动广告接合本项目在地铁出口处设立临时接待处的建议，利用看房车的流动性发布车身广告也是必然的推广举措之一。随着项目不断入驻，居民的不断出行，在市政交通尚不完全发达的时期内，利用看房车作为社区巴士，为居民的上下班提供便利，同时不间断的做车身广告发布，让居民的口水传播与裙带效应不断扩大；一方面，本案离地铁站并不十分遥远，班车或看房车无需大量的投入，另一方面，本案历时时间较长，班车或看房车的长年坚持，有利于品牌的积累与沉淀。 礼品创新大规模的礼品发放并不是本项目的促销手段，小而精的礼品赠送可在适当的时候发挥其“印象”作用，如在房展会或各类SP活动中。只要将本案的品牌与产品留给人群一定的印象，礼品即已达到了它的作用，例如：以楼宇的外观立面，规划效果、房型图籍为底图的智力拼版，如以本案房型为原型的玻璃镇纸数量不易过多，重要是以提高本案的无形品质、强化消费者的印象为目的。二、项目密码解析 荒岛创造惊人的利润武器 货币如何升值的我们没有引导人民币升值的能力，却能将每一分钱发挥其极致的能限。投入50万元，荒岛争取去完成100万元的事项。其实并没有什么秘密，出道于媒体的当家人早已将其媒体关系的优势融入到整个系统之中，无论是媒介还是SP活动，快速、准确、高效、便宜都已经不再是口号，而是烙入企业文化与企业战斗力的真实写照。本案的定位决定了其传统媒体应用的频繁与必须，而这恰恰是荒岛的长处中的长处，解放、新民、新闻晚报、房地产世界、机场长效媒体优势背后的另一意义在于营销成本的有效压缩在控制。 媒体资源利用的规模空降从明天起“上海西城光辉时代”将家喻户晓；要做到这一点已经越来越难，能做到企业也越来越少，因为广告之多，上海之大并非平常人所能想像。荒岛却留有其应对的绝招，说来不难，根据预算制定推广计划、排定媒体之档期，逐个联系逐个签约逐个等待然而在有条不紊中的，又有几许人家能真正做到万炮齐发，将号呼的最强音奏响在目标人群的头顶。荒岛是其中高手，不能忽视。 销售价格的现代大跃进市场决定了价格的走势，政策的倾向决定了房地产发展的天秤，社会发展的重大事件，撩得众多发展商、代理商加价、封盘，不亦乐乎（如审博的成功）。那么在没有外因的促动，外势加码的条件下，仅靠自身的创造，内因的诱发，能否将价格的K线迅速拔升，能将项目的整体均价拔高到普遍意义的市场价格之上。看来简单，从明天起每平方米上浮100元，并迅速发出通知。其中的胸有成竹，其中的风险承担能力，其中的运筹帷幄，非行业高手不能操控。 摈弃守株待兔式的销售当城市化水平达到75%，二级市场的活跃必然被三级市场的频繁交易所取代，中介的走街串巷，将取代售楼处这一购房窗口，现在谈论销售形式的变更似乎是有些杞人忧天，然而真正采取一对一营销的形式，从客户到客户群，形成资源、不断挖掘、反复利用的销售形式，又有几家企业敢于尝试。拥有自身的“客户直销”队伍荒岛为未来准备的利器，绝非摆设，三个月直销十五套别墅的记录，不说绝后，至少是空前的。上海西城V.I.E.W社区光辉时代定天下文韬武略一、荒岛优势，自是天成，宛若天成策划需要敬业，更需要经验丰富、充满朝气、具有献身精神、最具创意和最忠诚服务的精英团队。荒岛自信，因为我们真诚，因为我们专业，因为我们最具创意。我们拥有承诺提供客户最高水平的员工。我们可以为发展商创造最大效益。用我们不会错。荒岛的五种优势第一个优势：我们的常规优势与所有营销代理企业一样，我们懂得这个行业让营销代理商能够生存的唯一条件是：你是否有专业水准？有多少专业人才？有多少运作运验和成功个案？从这个角度讲，荒岛的结构、人才、业绩可以与上海其他公司竞争。第二个优势：我们的人才特色荒岛拥有上海专业营销策划公司最为齐全的人才结构，除数量上拥有180名专业人员优势外，前期人员的资源是一大特点。从规划设计、前期策划、环境策划、建筑设计、概念策划、营销创意成型的销售模式等具有明显优势。第三个优势：我们的背景特色 荒岛是上海房地集团控股企业。拥有上海强大的资金流量和行业背景，与上海政府部门、国家有关建设部门有良好基础，可以在较大层面、高起点实施方案。第四个优势：我们的长处内容荒岛一直瞄准上海中高价以上物业运作。从明园世纪城、三鑫花苑、中凯城市之光、汇龙新城、新外滩花园、虹桥乐庭等均是走品质线路的物业，其市场推进大