零售业各品类设计流程简介.doc

零售业各品类设计流程简介一、 前言：设计，是零售业业务发展中的一个环节。设计院的参与，为此环节解决了如下问题：1. 为符合国家及地方相关规范要求提供专业的技术支持2. 提供标准化模型，以达到工程成本控制的目标3. 缩短业务发展的周期4. 提供行业内先进的技术信息及理念二、 举例说明业务发展基本流程与设计院关系：(一) 美国某品牌：1. 业务发展流程：1) 预选地点，确定初步业态2) 房地产部、法律部、政府事务部对所选地点法律许可进行审核，判断是否许可开店3) 可实施性核算：a) 调研部进行市场调研，反馈数据b) 工程部、资产采购部、预算部确定预算及造价c) 房地产部确定租金d) 工程部确定工程界面及进场条件（工程界面一般是相同的，标准化的）以上数据由数学模型核算出可实施性。4) 审批合格，签订租赁合同5) 签订设计合同，设计院前期提资料6) 相关部门资料准备齐全后（如租户清单、设备清单等），开始施工图设计（设计内容是固定的）7) 工程部跟进，进行消防报建及卫生防疫报建等，同时进行工程招标8) 拿到消防建审意见及卫生许可，并达到进场条件时，进场施工9) 设计院配合现场完成变更，施工结束，设计合同结束10) 开店准备11) 开业(二) 法国某品牌1.业务发展流程：1） 预选地点 2） 发展部门进行评估，判断是否许可开店3） 可实施性核算：e) 调研部进行市场调研，反馈数据f) 工程部、资产采购部、预算部确定预算及造价g) 房地产部确定租金h) 设计院进行初步提资，工程部确定工程界面及进场条件（工程界面根据现场条件及与业主商定结果的不同而有所不同）4） 审批合格，签订租赁合同（提资内容及工程界面做为合同附件）5） 根据工程界面及现场条件制定施工图设计内容、招标、进场计划6） 相关部门资料准备齐全后（如租户清单、设备清单等），开始施工图设计7） 工程部跟进，进行消防报建及卫生防疫报建等，同时进行工程招标8） 拿到消防建审意见及卫生许可，并达到进场条件时，进场施工9） 设计院配合现场完成变更，施工结束，设计合同结束10） 开店准备11） 开业(三) 英国某品牌1. 租赁店业务发展流程：与美国某品牌类似2. 自建店流程：1） 与同公司地产部门合作，确定卖场区域 2） 待地产部门初步施工图确认后提资3） 根据开店计划及现场条件制定施工图设计、招标、进场计划4） 相关部门资料准备齐全后（如租户清单、设备清单等），开始施工图设计5） 工程部跟进，进行消防报建及卫生防疫报建等，同时进行工程招标6） 拿到消防建审意见及卫生许可，并达到进场条件时，进场施工7） 设计院配合现场完成变更，施工结束，设计合同结束8） 开店准备9） 开业三、 设计院参与内容对比分析：(一) 设计前期：甲方前期已按超市标准确定其范围内大致功能，我司会在前期平面功能基础上按该超市设计准则进行提资给业主，以便业主做好预留或改造工作。在一次设计单位主体设计完成后，我司审核业主施工图，复核是否与我司提资相符及对相关消防问题的审核。1) 美国某品牌此公司在前期阶段即可提供基本确定版的商品布置图，施工图设计时仅为局部设备的小调整。因此提资内容趋于细致化，准确化。a) 根据工程界面及初步商品布置图，给业主提资料，以供业主正确按照超市要求完成相关工程内容。包括：u 装饰：l 地坪降板/抬高图、l 天花区域图u 给排水：l 排水点位图u 暖通：l 各种管井位置、大小l 排油烟管基本走向l 排油烟风机及冷凝器基础u 电气：l 灯带基本走向l 确定配电间位置及大小l 提供配电箱布置图（配电箱已编号）l 按该超市设计准则提供用电负荷回路表及用电要求b) 审业主原消防图纸，提出不符合消防规范要求的内容c) 商品布置图确定，审查是否有不符合规范要求的内容，根据机电设计内容优化平面布置。2) 法国某品牌此公司在前期时仅可确定大功能分区及卖场货架方向，具体房间布置货架布置在施工图设计开始时才可确定，但功能分区是不变的。因此提资内容趋于概括化，可调整性强。a) 根据工程界面及初步商品布置图，给业主提资料，以供业主正确按照超市要求完成相关工程内容及设备预留。包括：u 装饰：l 荷载要求图l 天花区域图u 给排水：l 化粪池隔油池设置位置及设计参数；l 超市区域供水方案；l 确定垫层方案以及排水方案；提供超市消防水池消防水量需求，由业主复核原有消防设施是否满足，并进行相应修改，以满足超市消防要求u 暖通：l 各种管井位置百叶面积l 压缩机房位置及大小l 空调冷却塔及压缩机房冷凝器位置u 电气：l 配电间位置及大小l 提供配电箱布置图（配电箱已编号）l 用电负荷回路表及用电要求l 提供末端配电干线竖向图b)审业主原消防图纸，提出不符合消防规范要求的内容及修改建议。c)必要时在签约之前同甲方一起与业主及业主设计院进行技术会谈，解决前期工程问题，对物业是否满足签约条件提供技术咨询。3) 英国某品牌此公司在第一次提资时仅确定大功能分区及卖场货架方向，随后紧接着卖场外所有区域委托设计院按其要求布置，高层确定后由其公司相关部门布置卖场内区域，最终成图确定不再改动，作为施工图设计平面。a) 根据工程界面及初步商品布置图，给业主提资料，以供业主正确按照超市要求完成相关工程内容及设备预留。包括：u 装饰：l 地坪降板及材质要求l 天花区域及喷淋要求图l 业主需修改内容图纸l 办公区布置平面l 卸货区布置平面l 商铺区布置平面u 给排水：l 化粪池隔油池设置位置及设计参数；l 超市区域供水方案；确定垫层方案以及排水方案；l 确定超市区域内主要排水立管位置、管径以及排出管走向，并对排出管、防水套管等进行定位l 大部分超市消防设计已由业主完成，若超市委托我司进行消防改造工作，则提供超市消防水池、消防水量需求，由业主复核原有消防设施是否满足，并进行相应修改，以满足超市消防要求。u 暖通：l 提供空调机房的位置及新风管井或新风百叶的面积。l 提供空调用水管管井的大小及位置。l 提供压缩机房的位置及压缩机房用管井的大小及位置。l 提供空调冷却塔及冷凝器的位置及相应的基础。l 提供生鲜区排油烟用管井的大小及位置。l 提供办公区用送排风及冷媒管井的大小及位置。l 提供办公区用VRV机组的基础及排油烟风机的基础。l 提供出租区餐饮用排油烟管井的大小及位置u 电气：l 根据商品布置图及防火分区的设置确定配电间位置及大小，提供配电箱布置图（配电箱已编号）；l 按该超市设计准则提供用电负荷回路表及用电要求；l 提供末端配电干线竖向图；b) 审业主原消防图纸，提出不符合消防规范要求的内容及修改建议。c) 审业主施工图，提出业主施工图中不满足超市设计要求需修改调整内容。(二) 施工图设计期：以大卖场为例:美国某品牌法国某品牌英国某品牌华润面积12000-1500012000-1800012000-2000010000-20000设计时间35天30天40天30天装饰图纸量标准图10张非标图20-25张标准图23张非标图15张标准图15张非标图25-30张标准图10张非标图40-60张实际时间20天完成，15天校对15天完成，15天校对25天完成，15天校对25天完成，5天校对(三) 施工配合期：美国某品牌法国某品牌英国某品牌华润施工周期3个月3个月3个月3个月设计人员到场驻场3个月1-2次1-2次9次四、 华润可优化内容：1. 从前期开始最好有工程部专人（包含设计及施工两方面）跟进项目直至开业。2. 设计方面最好为每个专业对自己专业内问题负责。3. 商业谈判前期阶段，有条件的情况可邀请设计院与工程部项目负责人及地产服务部负责人一同跟进项 目，设计院可提前将需要改造或无法改造的内容（即提资内容）告知相关人员，为项目洽谈提供方便。4. 工程界面不够明确。5. 设计标准不明确，经常是某部分参考哪个店，另一部分再参考哪个店，设计标准失去参考的实质作用，造成我司设计时与贵司设计部需反复讨论设计标准，增加额外工作量，影响设计进度。且设计标准的更新不够系统化，太过零散。（可参考美国某公司使用的COE制度）6. 应建立设备专业标准化做法图，如电气专业配电箱系统图、控制原理图等；给排水专业机房大样图；空调专业提供包括冷水机组、冷却塔、水泵、空调机组等的设备大样，供施工图设计参考。7. 方案提供内容太过简单、凌乱，常常为手勾草图，且平面已与当时设计时的品类布置图不符，没有及时更新。造成细节交代不明确，施工图时易漏项。8. 外资超市均有固定的设备供应商，根据项目情况确定主要设备后，参考标准图做法为设计提供指导，节省设计时间。9. 外资超市对机电主系统均有固定的要求，华润万佳对机电主系统的要求也比较明确，但具体要求方面有些区别，如华润万佳不采用集中热水系统、无纯水及中水系统的设计、生鲜区油污废水与生活污水混合排放，而其他超市为分开排放等等。建议可根据华润万佳的经营模式制定适合华润万佳各类型店面的机电主系统。10. 外资超市对天花标高的要求充分考虑现场情况，对机电