海悦星项目定位及营销策划提案.doc

海悦星项目定位及营销策划提案前言：本策划提案是通过对市场及相关因素的分析，对海悦星销售前期工作进行规划性建议，为今后的销售推广方向作出描述。力求提高海悦星大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。一、 项目swot分析1.优势分析（S）大环境优势本项目位于总投资近500亿元的阅海湾中央商务区内，风景优美，是银川首个生态商务办公区。 地理优势项目位于阅海湾中央商务区C区，东临万寿路，西靠新华联广场，南依中阿之轴，未来周边配套齐全，交通便利。体量小，开发进度快。总占地面积4400平米、总建筑面积2.5万平米，总共16层。开发进度快，交房时间快。空间可自由切割，满足不同企业需求1001200多种户型可供选择，灵活间隔处理以适应不同企业的办公需求。现房发售，即买即用项目目前已经封顶，预计8月底能顺利交房。客户不用再苦苦等待，即买即可装修投入使用。2.劣势分析（W）体量小，形不成规模规模小，凸显不出开发商实力，项目难走高端路线。周边配套极不完善项目所在区域虽然发展前景广阔，但目前来说，交通不便利，公交车不直达，人烟稀少。 周边项目施工噪音大虽然作为阅海湾中央商务区首个完工的项目，但周边正在施工建设的工地所带来的噪音困扰也是本项目的一大劣势。项目没有显著特点3.市场机会(O)依托阅海湾中央商务区的发展前景与潜力，利用大环境的影响力，一荣俱荣。 捷足先登，属于商务区内首个完工的写字楼项目，定位空间大，避免了后期竞争项目多、定位雷同、卖点相似的弊端。4.市场威胁（T)目前银川写字楼市场属于供大于求的状态，货量大，竞争激烈。整个阅海中央商务区前期投入大、成效周期长，建设周期内的国内外宏观经济形势直接影响着后续建设、运营。结论：目前，区域市场内写字楼货量大，销售情况不容乐观，因此本项目的入市应经过详细的市场分析，以独特的优势引领入市，面向自用及投资客户。即要以独特的主张，直接与目标消费群进行有效沟通，以非一般的卖点去弥补项目本身的劣势。二、市场定位及目标客户1.市场分析小结: 银川写字楼市场整体体量较大。去化速度正常，产品差异性较小。因区域差异形成的价格差异不明显。2.项目定位准确的项目定位，最终的目的就是力求一击即中、准确地抓住目标客户，从而使项目热销，在短时间内达到最佳销售目标，创造最高利润。 项目定位：银川首个创业型生态办公写字楼 虽然共享着阅海湾商务区的资源优势，但在区内竞争大、产品没有亮点等的劣势因素直接影响后期的销售。想要产品凸显出差异化，从项目主体上已无法改变，但我们可以重新进行市场定位，进行包装推广，只有这样，才能出奇制胜。根据项目规模及品牌影响力小的特点，做高端商务写字楼显然是不现实，我们只能从中小企业的需求出发，在这部分客群身上做文章。而目前来看，银川市场创业型的商务写字楼尚属空白，以创业为噱头，既是写字楼产品中的独家，又能体现开发公司对社会中层人群的人文关怀，增加客户好感度，提升品牌形象。 定位语：海悦星创业大厦 实现百人创业梦想 目标客群： 拥有创业梦想，有一定创业资金的青年人群。 在各个公寓楼办公的中小企业。 没有自持不动产，靠租用写字楼办公的中小企业。 投资客。 三、营销策略 1. 整体思路：招商先行，免租引客，销售同步 2. 营销策略：中低成本推广，强针对性行销 选择最优媒体进行点式宣传，例如地面派单、短信群发等。实行坐销与行销捆绑制，建立完善的佣金制度，扩大销售团队规模，针对目标客群做深入性的挖掘。 3.营销细分 13F先售后返租，再规划招商。 签订两年的售后返租协议，按照10元/月进行返租补贴，预计两年总计让利400万左右。餐饮、自助超市、休闲会所定向招商，完成自给式供给，满足写字楼内的日常所需。 46F简单装修，免租一年，销售同步，售后返租。 目前项目所在区域交通不便，呈正在开发状态，景色优美但人烟稀少，作为商务区内首家完工的写字楼，毫无人气的局面需要被打破。因此，为了吸引人气，营造商务氛围，我们可对46F进行整体简单装修（墙面、地面、吊顶），为创业型公司提供免费办公场所（每间100），签订免租协议，根据一定标准筛选入驻公司，如注册资金、产业范围、创业者实力评估等多个方面进行考核，避免投机者以此牟利，做到真真正正对怀揣创业梦想的青年人搭建良好的平台。 免租的同时可进行销售，客户在免租期内签订返租协议，按市场价给予客户补贴。免租期满，使用权归客户，返租补贴停止。 716F低开平走，快速去化。在入市初期，以低于市场价500元左右的价位吸引客户，打造高性价比。销售中期价格稳步上升，与市场价持平，快速去化，回笼资金。