房地产经济学试题.doc

房地产经济学2010年期末考试试卷 1一、 单选 2 x 10 =201、从物质形态上看，不属于房地产的定义的是（ ）A 土地 B 建筑物 C 其他定着物 D 产权2、下面房地产的特性中，哪一个是房地产的自然特性（ ） A 位置的固定性 B 产权分割性 C 政策影响性 D 供给的稀缺性3、下面的地租理论中不属于马克思主义地租类型划分的是（ ）A 绝对地租 B 级差地租 C 垄断地租 D 经济地租4、影响房地产开发项目投资的因素有经济因素、政策因素和（ ）A 社会因素 B 环境因素 C 法律因素 D 规划因素 5、“房地产金融市场“这是从哪个角度对房地产市场的划分A 交易客体 B用途 C 交易物的性质 D 市场层次6、以下的选项中，不属于土地市场的流通形式的是（ ）A 土地买卖 B 使用权出让 C 使用权出租 D产权转让7、物业管理的基本特征有社会化、专业化、企业化和（ ）A 产业化 B 规范化 C 市场化 D 高效化8、财产所有者再法律的范围内享有对其财产的（）权利A 转让 B 占有 C买卖 D a 、b 、c9、按经济活动的内容划分，下面不属于的是（ ）A 工业区位 B 农业区位 C 住宅区位 D 中观区位10、下面的选项那个不属于房屋租赁的特点（ ）只能转移使用权，不能转让所有权是一种分配手段是一种流通手段租赁过程与消费过程的同时性二、填空 2 X 10=201、房地产经济学是研究房地产 资源配置 基本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济活动运行过程中所发生 的科学2、国民经济对房地产的作用方向，主要表现为两个方面 和 。3、按地租的物质形态划分，地租可分为劳役地租、 、 。4、风险识别的方法很多，在房地产常用的有专家调查法、 和流程图分析法。5、房地产需求具有多样性、 、双重性、 。三、名词解释 2 X 5=10房地产：房地产也程不动产，是指土地、建筑物及其他定着物以及其附带的各种权益地租：从广义的层面来看，地租是指土地所有者将其拥有的土地及其土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅仅限于土地的租金。级差地租：级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。房地产二级市场：房地产的二级市场是指增量房地产的交易市场房地产经纪：房地产经纪是指房地产买卖、租赁、产权调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。四、判断题1、从经济形态上看，房地产是一种十分重要的资产，关注的是产权、资产等权属关系的意义。（ ）2、房地产业的发展与国民经济的发展不具有比例关系（ ）。3、土地价格受供求关系影响具有双向性（ ）。4、当原材料系数大于1时，生产厂应设在消费中心（ ）.5、投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大（ ）。6、在物业管理市场上，供给主体是开发商（ ）7、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（ ）。8、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点 （ ）9、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性 （ ）10、耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事农业生产的人( ).五、简答题1、土地价格的特征是什么？：土地价格构成具有双源性、土地价格具有区位性、土地价格具有权益性、土地价格形式具有双重性、土地价格受供求关系影响的单向性、土地价格具有增值性、土地价格具有明显的区域性和个别性2、简述房地产投资决策的过程。：确定决策目标、市场调查、拟定备选投资方案、房地产投资方案评估及方案选择、实施房地产投资决策方案、追踪调查决策方案3、房地产开发具有具有什么样的特点？：系统性、子项目多、建设周期长、投资数额大、具有广泛的社会联系、具有风险性和竞争性、与有关法律规章密切相关4、简述物业管理的原则。：以人为本、服务第一的原则、企业化经营的原则、社会化管理的原则、统一管理、综合经营的原则、专业化管理与业主自主管理相结合的原则、合同化管理的原则、管理竞争和三效益并举的原则六、1、论述农业区位论的主要内容。农业区位理论是最早形成的一种理论，代表人物是杜能 代表作孤立国答出孤立国假设的大概内容，和杜能圈的内容2、论述我国发展房地产住房抵押证券化的意义及问题（180页）意义：盘活大量长期性抵押贷款资产，提高启流动性、改善银行的资产负债结构、提高银行的资本利用率、促进整个证券市场的发展、促进资金跨地域流动，平衡区域间的资金短缺问题：抵押以及市场规模小、不规范、社会化抵押保险机制不健全、金融市场发展滞后、法律及相关基础设施不配套 房地产经济学2010年期末考试试卷 2一、选择题1、下面属于第一产业的是（ ）A 畜牧业 B 仓储业 C 供应业 D 采矿业2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（ ）A 级差地租 1 B 级差地租 2 C 绝对地租 D 垄断地租3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（ ）A 资本有机构成的提高 B 土地的稀缺性 C 社会平均利润的下降 D 利率的上升4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是 （ ）A 区位性 B 个别性 C 用货币表示 D 敏感性5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是 （ ）年A 70 B 40 C 30 D 506、下面不属于房地产金融的显著特征的是 （）贷款偿还期长利息率较高开发周期长资金周转慢、排水权属于房地产产权体系中的（ ）A 永久业权 B 租赁业权 C 地役权 D 担保权8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（ ）A 强制性 B 有偿性 C 无偿性 D 固定性9、国家对下面那些房产免征房产税（ ）A 国家机关 和军队自用房产 B 宗教寺庙、公园、名胜古迹 C 非营业用的房产 D 全选10、房地产经济的宏观调控，是以（ ）为主体A 社会 B 政府 C 企业 D 房地产行业1、房地产业对国民经济的作用方向课分为两个方向： 或 。2、马克思主义地租理论阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租 、 和 。3、按经济活动的内容划分，区位可以划分为：工业区位、 、 住宅区位和其他区位。4、房地产开发中的新开发 指的是（ ）和（ ） 、 。5、物业管理的基本特征有社会化、 、专业化、 。三、级差地租：级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。房地产投资风险：房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程度。房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。物业管理市场：物业管理市场是指以物业管理服务为交易对象的市场。房地产中介：广义的是指，从生产、流通到消费为房地产运行所提供的一切服务活动。四、1、房地产业的发展与国民经济的发展具有比例关系（ ）。2、土地价格受供求关系影响具有双向性（ ）。3、当原材料系数小于1时，生产厂应设在原料产地（ ）.4、投资不受宏观国民经济和政府的政策影响（ ）。5、在物业管理市场上，供给主体是开发商（ ）6、现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（ ）。7、房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点 （ ）8、房地产证券化不利于提高银行资产的流动性 （ ）9、房地产的二级市场是指存量房地产的交易市场( ).10、按市场经营方式划分房地产二三级市场有四种类型：现房交易、房屋出租、房屋拍卖、房屋互换( )五、简答题1、影响绝对地租的因素有哪些？农产品市场的供求状况、农业资本的有机构成、农业资本的有机市场2、简述区位的特征：区位内涵的多重性、动态性、层次性、等级性、稀缺性、相对性、设计性3、房地产投资风险的类型有哪些：市场竞争风险、购买力风险、变现性风险、金融风险、社会风险、经营风险、财务风险、自然风险4、简述物业管理的发展趋势：1、物业管理将与城市现代化发展规划融为一体2、物业管理将走向个性化、规模化3、物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代六、论述题1、请论述房地产投资的特征投资周期长、投资额巨大、具有高风险和高收益性、投资对金融的依赖性较强、投资受城市规划和环境的影响较大、投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大、投资所形成的资产流动性较大、投资具有保值增值性2、论述级差地租1 和级差地租2 的关系（38页）两者的相同点是两者的实质都是超额利润的转化形式，都是有农产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润转化而来。两者的不同点主要表现在：投资方式不同 转化为地租的时期不同 土地的经营方式不同单项选择1.房地产价值的双源性来源于（ ）A.房屋与土地价值的总和B.生产资料和生活资料的总和 C.土地的固定性 D.土地价值的双源性2.地产是指（ ）A.地球表层以上的立体空间 B.房屋建筑物占有的地面 C.土地及地上、地下一定范围的立体空间D.城市建筑土地3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（ ）A.提高B.降低C.不变D.不确定4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（ ） A.房地产商品的普遍性和长期性决定的B.房地产商品的双源性和统一性决定的 C.房地产空间的固定性决定的 D.房地产商品的平衡性和对称性决定的5.地价是（ ）A.土地中投入的资本B.地租的资本化C.土地使用权的价格D.土地的价值6.屠能的农业区位理论模式是（ ） A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用 B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用 C.利润=地租-农业成本-运输费用D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（ ）A.应当迁移到原料产地B.应当迁移到消费中心 C.应迁移到工资成本较低处D.不应迁移到工资成本较低处8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（ ） A.居民住宅区B.中央商务区C.低地租的地区D.环境优雅地区9.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（ ） A.缺乏收入弹性的B.富有收入弹性的C.缺乏价格弹性的D.富有价格弹性的10.房地产升值的实质是（ ） A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高 B.房地产所占用的土地的升值 C.市场需求的减少 D.土地和房的升值11.某项投资收益的现值是指（ ） A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值 C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值D.未来的投资收益的总和12.房地产投资的商业风险是指（ ） A.投资项目的物理状况引起的风险 B.负债融资引起的风险 C.经济环境的不确定性引起的风险 D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率13.房地产金融的主要职能为（ ） A.短存和长贷B.分配和引导C.筹资和融资D.存款和贷款14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（ ）A.单项开发和成批开发 B.新区开发和旧区改造C.住宅用房、商业用房和工业用房开发 D.土地开发、房屋开发和综合开发15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（ ） A.土地市场过度竞争B.造成土地使用者之间利益不均 C.土地买卖价格不合理D.土地交易市场无序16.土地招标批租是指（ ） A.书面投标，按要求择优确定土地使用者 B.公开投标，按“先投者得”确定土地使用者 C.公开投标，按“先到者得”确定土地使用者D.书面投标，按“价高者得”确定土地使用者17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（ ）A.改住房的实物分配为货币化分配 B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房18.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（ ） A.档次较高的市场价商品住房B.提供社会保障性的廉租住房 C.由所在企业提供住房D.提供经济适用的商品住房19.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（ ） A.实行国家指导价B.实行国家定价C.实行房改标准价D.实行市场调节价20.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（ ） A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落B.必须以房地产资源为依据确定投资规模 C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模D.以社会对房地产商品的市场需求为基础21.在房地产开发过程中，施工现场的“三通一平”是在（ ） A.投资决策分析阶段进行的B.前期工作阶段进行的C.项目租售阶段进行的D.项目建设阶段进行的22.影响城市商业地租的最主要因素是（ ） A.位置B.肥力 C.追加投资D.市场基础设施投入23.在我国现阶段房地产需求是（ ） A.缺乏价格弹性B.富有收入弹性 C.富有价格弹性D.富有供给弹性24.在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（ ） A.福利性B.计划性C.既有商品性又有福利性D.商品性四、简答题（每小题5分，共20分）37.为什么说房地产价格具有多种表现方式？一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的“一物多价”是常见的现象。38.简述房地产保险的必要性。首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的