东莞市房地产市场分析.doc

东莞市房地产市场分析报告一、东莞市简介东莞市位于广东省东南部，珠江口东岸，西北接广州，南临深圳，全市面积1465平方公里，常住人口约56万人，暂住人口超过500万人，此外，还有港、澳、台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是广东最著名的侨乡之一。东莞市地处广东省经济最发达的珠江三角洲中心，气候温和，物产丰富，属亚热带季风气候，年均气温23.6，年均降水量1844.5毫米，地势自东向西倾斜，大部分为丘陵和冲积平原，依山傍海，河口海岸线长达115.98公里，地理位置十分优越，是我国传统的农业高产区，盛产香蕉、荔枝、龙眼、菠萝、橙、柑、橘等，水产资源也十分丰富，素有“鱼米之乡”之称。改革开放二十多年来，东莞的经济以平均每年20%左右的速度蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，成为中国经济发展最快的地区之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和外贸出口基地。我听了段个顺口溜，能说明其经济发展的快。马路六条绿化带基础建设好，要想富、先修路老太太周末新马泰生活条件好，随时出国旅游买汽车就像是买菜富有、消费高全国的治安它最坏流动人口多、贫富差距较大二、东莞房地产市场1、竞争激烈近年来东莞房地产商有效的利用土地资源，开发了几个非常有特色的大项目，其规划设计人性化，而且有一定的超前性和可变性。尤其是商业内街、会所作的非常细致，满足人们休闲、享受的愿望。各个项目的命名相对其他项目更有诗情画意，并且充分利用自然优势，把“水景”的魅力表现得淋漓尽致。东莞房地产12月15日，城区备受关注的一个项目中信德方斯开盘，；12月18日，东城区花园路的花园1号启动认购。12月22日君悦2046将开展团购客户和VIP客户优先选房；12月23日，运河东三路的田禾-塞纳河畔开盘 就在这些小户型战况正酣的时候，一向以白领小区、大户型概念示人的景湖春晓，12月15日突然宣布推出两栋小户型产品，每平方米5600元起并带有800元的精装修，于当天率先推出了47栋的70多套产品加入战团。景湖春晓景湖春晓位于东莞市南城区四环路景湖花园大门口左侧, 占地面积为21.36万平方米。景湖春晓作为景湖大社区的大型洋房组团，优雅气质一脉相承，其超前的规划及高端人群所形成的独特人文环境，使得高品质的生活形态得以完美延续。为城市追求高品质生活的人士打造又一经典，为新城市中心再添靓丽风景。“景湖春晓”环境园林设计交由国际三甲设计集团-澳洲普利斯执笔，所有的设计理念、图纸均由澳洲总公司亲自操刀，这样在保证园林设计国际品质的同时，更将景湖春晓园内的生态体系发挥到一个淋漓尽致的境界，处处透出非凡品质。景湖春晓的整体园林规划既立足于小区及周围环境的保护，又着眼于小区建设与使用过程中的可持续发展，即小区建设的系统化、自然化、经济化，使小区建设在景观、人文、经济、建筑、交通等诸方面体现科技进步，更注重以人为本，人与自然的和谐统一，创造优美的人居环境，使资源得到科学有效的利用。小区地块东北低、西南高的特点，在景湖春晓，建筑将不在一个平面展开，而是根据地势及建筑架空层的抬高或降低精心规划。从而形成了一个错落有致的建筑景观体系，加之建筑单体采用荷兰风格的现代建筑形态，立面设计富于变化，多户的阳台大小、形状都各不相同，窗台则采用了整幅落地的设计，使整个建筑通透而简洁。建筑设计与景观设计充分利用原有起伏的地势，通过大量架空层地库实现人造缓坡地格局，并采用中央广场、街区园林、私家花园、架空花园和空中花园等不同层次园林景观体系，形成一种人、自然、建筑、与园林为一体的新型生态式家园和地形景观体系；利用多层次（根源坡地建筑多层次的形态）大量的园林绿化减少小区的绿岛效应，在小区内外采取防噪、降噪等成套设计，进行污染综合治理。 2、价格有松动成交变主动由于今年11、12月城区小户型放量过于集中，同时又遇到国家宏观调控对于投资性购房的“迎头痛击”，因此东莞小户型市场目前观望气氛甚浓。受到深圳万科金域东郡、广州凤凰城美寓低价策略造成成交轰动、“闪销”市场的启发，目前东莞推出的小户型项目多在价格营销上下功夫。最近价格诱惑成为多家小户型楼盘的竞争利器超高赠送面积花园小户倾情回馈价4999元/平方米起，中信德方斯，开盘当天特别推出超值单位6988-7888元/平方米，含个性豪装限量60套。中信德方斯，交20000元奖30000元送5000元再送76800元全屋豪装，景湖春晓30-80平方米小户型，5600元/平方米起，含800元/平方米精装修，大户型最高优惠15万元。中信德方斯中信德方斯项目位于东莞大道与四环大道交汇处；项目西侧紧邻政府规划的CBD及CLD双核中心；项目以东紧邻，东莞最为成熟的社区东泰花园，项目周边路网密布， 交通动线四通八达项目地理位置，得天独厚，位于双核交汇处，未来地段价值不可限量！德方斯由4栋高层建筑组成，根据地块的特点呈弧线排开，使得每个单元都具备良好的通风采光，以及景观视线，近享唯美典雅的社区雕塑园林 ，远眺CBD的繁华璀璨。建筑形态采用富有线条装饰的现代奢华风格，既是现代的、明快，更是是典雅的、风度的。居住空间拥有4090多平米的公寓、一房、两房、三房多种选择，满足高端人士多样的个性需求，所有套间均带酒店标准的豪华装修。社区内独有东莞最高级的综合性俱乐部，设有高保真视听娱乐室、高科技室内高尔夫、大型游泳池、网球场、壁球室、篮球场等高级娱乐、休闲、运动、商务配套。中信德方斯开创了东莞豪宅公寓的先河，并以“雕塑公园、金领公寓”的定位传承并延续了中信公园生活倡导者的生活理念，必将是东莞公寓物业的里程碑之作。晶城16日开盘，推出400余套，成交300多套，成交率在75%左右，毛坯均价6000-6500元/平方米，业主可自主选择每平方米500元或1200元的两种装修标准。景湖春晓由于工程进度的原因，当天只推出了72套，销售60多套，成交率较高但量不是太大，均价在6500元左右，带800元装修。相比前一段时间、个别小户型楼盘浓重的观望情绪来看，这几个楼盘的成交量都算不错。理想0769理想0769总建筑面积50万平方米，地处东莞市万江中心区，位于万江大道与四环路交叉处北侧，地块东临华南MALL、麦德龙仓储商场，与五环路（城市快速过境路）、规划中的东莞市人民医院新址、东江大道、莞穗大道均为3-5分钟车程,同时坐拥东莞市公交车总站便利的交通网络，规划中的广深轻轨东莞站距项目南侧约200米。项目整体分四期开发，容积率1.5，建筑密度18%，由46栋9-11层的小高层建筑组成，项目由加拿大著名的CDG规划设计事务所担纲设计，建筑风格轻盈现代，整体规划、建筑立面、景观设计、配套设施等均以加拿大风情为主题，与大量的水景观带交相辉映；产品设计以大开间、小进深的板式健康住宅为主，细节亮点充分体现人性化，入户花园、空中花园充分提升居住品质。整体规划通过主景观轴贯穿地块南北，以一梯两户9层板式小高层健康住宅为主，户户南北通透、明厨明卫，主力户型为110平方米左右的精品三房.理想0769规划有双主题会馆，其中的文化会馆为“华南首个互动体验式社区图书馆”东莞图书馆理想0769分馆，属于时尚精品类书籍的最佳舞台，还有咖啡馆、网吧、儿童乐园等新型文化项目，是一个一体化互动体验式的综合性文化会馆。理想0769分馆规模、设施、藏书量、管理模式等方面也都在社区图书阅览室的基础上更上一层。东莞图书馆理想0769分馆位于理想0769会所，以“方便业主，服务社会”为出发点，在设施, 配套, 管理上体验真正的互动式。理想0769分馆与东莞图书馆合作创建，管理、运作等均实施东莞图书馆规范。分馆建筑面积约700平方米，分阅览区、藏书区、网上图书馆等。首期藏书逾万册，包括文学类、社科类、法律类、艺术类、电脑科技类等。馆内设施齐全，环境优美，有良好的借阅氛围和读书环境，为社区居民提供了一个舒适、休闲的精神家园。图书馆强调文化内涵和品位，唤起公众的阅读兴趣，浓缩一个理想城市精英的文化需求；运动会馆以运动为主题进行设计，有室内球馆兼多功能邻里中心及各类运动设施。2006年4月15日，富通地产与湖北黄冈实验学校正式签定合作办学协议，学校定名为“东莞市黄冈理想学校”。黄冈理想学校将原班引进湖北黄冈实验学校的师资力量，延承黄冈学校的百年教育资源和文化底蕴，坚持科学的办学理念，运用特色的教学方法，全面提升学生的综合素质，让孩子赢在人生的起跑线上。规划卖点：联排别墅180-200，赠送高达63的私家庭院100米楼间距，2750中央水景泳池，超过100种以上的各类植物公寓主要卖点：围合式布局，尊贵园林，安心舒适，纯板复式，尊享上层生活。理想0769小户型，恣意尽享50万大社区完美配套，买一层，送一层。推出5.2米层高小户型46-56平方米，两房两厅两卫、两房两厅一卫的小复式。充分、合理地利用空间，装修风格也值得我们习。 （理想0769大门口图）3、发展商愿垫付一成首期日前推出的小户型项目，除了直接肉搏大打“价格战”之外，还有不少非常规的营销手段出来，让业界人士都直呼“大胆”。譬如晶城，首次置业业主在签约购买时，只需付一成首付，剩下的一成可等到发展商交楼时再支付给银行。销售现场的售楼小姐对多位投资客说：“目前是东莞房地产的低谷，你只用付2万多元就能买到一个小房子，自己住也行，到时出租也行，月供才1200多元，而这个地段到时你添点家具怎么也能租到1000多元，基本没有什么供楼压力。而且到明年，如果这里房价上涨了，说不定你转手卖出去，投资的2万多元就能收益30%甚至50%以上，比存在银行划算多了”在君悦2046消费者也可以选择这样的“首付一成，交楼时再付一成”的轻松置业手段。这是一种打擦边球的手段。业主拿不到全额的收据就不能开到全额的发票，从购房时间上来看也有些吃亏，但对于发展商而言，能将目前购买力不足的那一部分消费者也吸引过来，不失为一种较好的营销手段。除了垫付首期之外，送装修、抽大奖、送旅游、销售现场派礼物等营销手段也在各楼盘轮番上演，让人不由感叹现在的购房者真有福！4、房贷新政细则，取消购房入户 12日,多家发展商收到了一份关于停收城市增容费及取消购房入户政策有关问题的复函,文件称:从2008年1月1日起,东莞市将取消购房入户政策。有发展商直言:从2006年起,外来人口的购买力就一直占了东莞房地产消费市场的半壁江山；如果东莞没有外来人口,仅靠本地人那点消费力,这个市场离崩盘也不远了。但是也有一个未经证实的消息称,东莞市此次取消购房入户,与之配套有一个新政策,只要在东莞拥有住房,持暂住证居住满5年以上的都可以入户,而且还不用交城市增容费,这反而是件好事。在这两个政策出台的背景下,目前,人们最关心的是,东莞房价会下降吗?对此,多位业内人士称,不排除年底一些冲任务、为回笼资金还贷或者今年上半年赚了高额利润的部分开发商,在年底或春节前采取一些幅度较大的促销或优惠措施,但是东莞房价总体仍然不会降。而在12月12日当天，东莞市多家楼盘接到通知：从2008年1月1日起，东莞市将取消购房入户制度。对于部分以购房入东莞户籍或者以优质学位吸引客户的楼盘来说，无疑又将受到重创。 10月以来，东莞楼市急转直下，开盘即售罄或者通宵排队等号的现象一时绝迹，尤其是在城区，购房者陷入观望，开发商按兵不动，一场博弈悄悄拉开。12月8日，沉寂了许久的东莞楼市一下子热闹起来，天骄峰景盛大开盘，水印长堤江湖、晶城开始认筹，中信德方斯、田禾赛纳河畔开放样板房，现场看房的人还真不少，个别楼盘甚至再次出现购房者通宵排队的景象。 （田禾赛纳河畔）田禾赛纳河畔同万科运河东一号之间只有一站路，万科以品牌宣传，强调后期服务，售楼员形象一般，但极具亲和力。田禾赛纳河畔以形象、现场服务见长。田禾赛纳河畔注重生活细节、品味、情调的宣传欧洲风格、左岸印象。万科运河东1号万科运河东1号第一个旧城改造项目，保留了29棵老树，153年香樟，二期“香樟院”板式院落大宅，主推稀缺宽景大宅，面积在110-170平米。 一、A号楼1单元120-130平米 三房 新锐空间 1.正东朝向，采光面，景观面最开阔 2.约200米园林景观线 3.紧邻原生百年老樟树，享受园林最佳景观带 4.创新夹层，赠送额外面积 二、A号楼2、3单元110-130平米 三房 舒适空间 1.东南朝向、通风、采光俱佳 2.两梯三户，创造更惬意的生活空间 3.正对中心游泳池水景 三、B号楼1、2单元140/170平米四房 楼王大宅 （万科运河东一号外街）1.两梯两户，正南朝向，尽显楼王气度 2.享受150米景观空间，面向中心泳池水景 3.正对约150米水上栈桥 四、B号楼3、5单元140/160平米 四房/五房 大户人家 1.两梯两户 通风 采光俱佳 2.与中央园林景观融为一体，享受静谧生活 3.主景观面为中心泳池水景5、广告方面。户外广告以三面单立柱和三面翻单立柱为主，没有车体广告。整体广告宣传显得很大气。且看12月22日丰泰观山碧水举办的直升机看楼活动，机身上标有“丰泰观山碧水”字样的直升机在横岗湖上空翱翔，引来地面人群阵阵欢呼，这是丰泰观山碧水举办的直升机看楼活动现场。一位幸运嘉宾在登机前接受采访丰泰观山碧水首创直升机看楼活动引起了东莞房地产界的极大关注，400多名企业客户以及媒体人士目睹了这一盛况。丰泰观山花园的一期别墅业主作为当天的幸运者成为此次活动中的空中看楼客。此次举行的直升机看楼活动成为东莞楼市年末的一大盛事，为沉闷的市场添上了一笔亮丽的色彩。而活动的安排处处彰显出项目的尊贵与卓越，众业