招商调整方案.doc

天娛廣場Take 5商場項目招商調整方案在商業合城公司與天娛廣場租務部的共同努力下，Take 5商場項目的招商工作進展積極，出租率達93%，幷於7月30號順利正式開業。開業後不久，由於永樂電器撤場，導致天娛廣場一至三層有較大量鋪位空置，而麗特百貨經營管理層以近似Take 5定位的包裝調整該些商鋪幷推出市場，令Take 5商家産生一定程度的信心動搖，及導致部分商家退租，對Take5的經營與發展構成負面的影響。根據天娛樂廣場的現時的狀況，我們經過全面考慮制定及建議以下招商調整方案，以話題式事件推廣爲推動，迭加有力的商家讓利和經營互動措施，相信對穩固與加強原有商家對Take5項目的信心、重新吸納新商家，以及爲長期地扶持及增長商場內商家的經營實力，使Take5項目更具市場競爭力將起到積極及有效的作用。以下爲我司對招商工作調整的建議計劃。一、 Take 5商場項目現狀總結。1. 出租率。Take 5項目總可租賃面積爲1093.1m2，截止至開業日出租率達93%（966.36 m2）。永樂電器撤場事件後，有26戶商家退租，退租面積爲31%（336.55m2），經過計算，Take 5項目現出租率爲55%（601.21 m2）。2. 目前原有商家業態特點。a) 服裝、鞋類（項目經營主體）。b) 美容美甲。c) 飾品、化裝品、家居精品、各種小件商品等。二、 招商工作調整計劃。1. 招商時間要求。重新招商時間爲60天（06年9月15日至11月15日）。招商时间分为两部分，前30天为第一部分（9月15日至10月15日），此期间利用我们丰富的客户资源，寻找商家洽谈进行招商。后30天为第二部分（10月15日至11月15日），在推广工作的支持下，扩大招商范围，将招商工作完成。2. 業態補充調整。a) 鞋類。b) 休閑小食。c) 時尚美髮。3. 區域劃分調整。a) A鋪可引進經營以上商品的商家，其中東塔電梯南區以經營美甲、美容及家居用品和擺設品爲主；b) B鋪只限於經營小件商品商家進駐，如飾品、傢具精品、化裝品、小皮件、眼鏡、表類等。4. 商家進駐標準。a) 進駐的商家必須提供所經營商品的介紹資料；b) 進駐的商家必須提交裝修方案及裝修效果圖，特別是B鋪；c) 所有進駐的商家，必須爲非首次經營者及有經營以上業態的市場經驗。三、 針對新進商家的優惠計劃。1. 裝修期免租（15-30天）。2. 租金按原確定的招商價格，可享有9-8折的優惠。好的品牌或大面積租 戶之特別優惠經申請由業主確定。3. 享受前2-3個月租金5折的優惠。四、 針對原有商家的優惠計劃。1. 與原有商家進行深度的溝通，達成共同守旺Take5商場的共識，簽署相關具約束力的檔，才可向商家提供：a) 06年8-11月份全免租金優惠；b) 06年12月，視實際情況再確定是否延續免租的優惠。2. 針對全體商家的特別獎勵措施：新進及原有商家都可以憑銷售小票爲依據，參與最高銷售額獎勵競賽。競賽共設10個獎勵名額，前3名商家獲得該月管理費用全免獎勵，410名商家獲得管理費5折優惠獎勵。3. 如現租戶成功介紹一名新租戶的入租，可享有壹個月免租的優惠，如此類推（但該上限為最多可有兩個月的免租期）。新入租的租戶仍可享受在執行的優惠政策。五、 推廣活動計劃。（2006年9月10月）1. 推廣策略。a) 以事件式、話題式活動主導推廣的展開。b) 立體的傳播管道，全面覆蓋Take 5的目標消費人群。c) 與Take 5的顧客及經營商形成互動參與，提升商場知名度及客流量。2. 計劃構思背景。a) 2002年，城市之聲電臺推出“城市五俊傑”DJ歌手組合，彭偉成爲組合的靈魂人物。先後推出數張音樂專輯。b) 2005年，彭偉與廣州大學教育學院副院長應湘副教授、廣東教育學院教育系副主任王蕙教授等一幷被廣州市教育局團委特聘爲 “陽光使者”,肩負起向全社會宣傳“關注青少年心理健康”資訊的使命!c) 自1996年加入廣播界，彭偉開始了其廣播生涯，贏得了無數聽迷的支持和愛戴。自2002年加入“城市五俊傑”開始，彭偉在做好DJ的同進，亦嘗試與其他幾位成員一起發展其歌唱事業，除發表數張唱片外，更先後獲得“金號獎最佳新組合”等全國獎項。同年推出的個人首張作品集澎湃動力紀念CD受到行內及各方聽衆的歡迎。d) 2006年10月，彭偉迎來入行十周年的日子， 同時亦是澎湃動力啓播五周年紀念，爲慶祝這一極具紀念意義的時刻，城市之聲將舉行“繼續鍾情繼續澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會暨澎湃動力紀念CD首發式”活動。界時，彭偉將攜同城中名嘴、歌手友好親臨現場，與聽迷同歡共樂、共度美好一刻。e) 活動中將同步推出澎湃動力紀念CD 2006，當中包括：最新熱播歌曲失戀勝仗、與阿根廷華裔女歌手童彤最新深情對唱作品爲何不是我及勵志作品伴你飛、我爲我自豪、感人作品永遠的情歌等，衆多本地及香港著名歌手爲澎湃動力節目創作的精彩版頭歌皆收錄其中。 3. 計劃安排。a) 冠名贊助“繼續鍾情繼續澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會暨澎湃動力紀念CD首發式”活動。1) 獲得該主題事件的獨家冠名權利。2) 獲得唱片封套及唱片內頁出現贊助商的品牌Logo及唱片內置贊助商的消費券權利。3) 獲得其他多項宣傳管道與空間權利。b) 9月至10月，展開與該主題事件相關的宣傳活動，透過以下管道立體宣傳贊助事件及商場形象：1) 電臺。A. 在澎湃動力、鬼馬雙星、女人Show等多套城市之聲的娛樂節目中透過主持人口頭傳播。B. 在城市之聲龐大的活動預告宣傳聲帶中以活動冠名的形式傳播。C. 在城市之聲的多個高收聽率時段播出商場資訊廣告。2) 平面媒體。A. 在可樂生活、少男少女、南方都市報、新快報等報紙及雜志媒介上作多次軟性資訊宣傳。B. 印刷活動宣傳海報及張貼。3) 網站。A. 在21cn、TOM、繽紛校園網等網站上發布活動信息。B. 在城市之聲及澎湃動力個人網頁中均作活動提前預告，及於活動後放置活動精彩圖片，幷設贊助商網站的友情鏈接。4) 高校。A. 利用城市之聲的廣東高校廣播聯盟網絡，在天河區域的高校內張貼活動海報。B. 活動及商場電臺宣傳聲帶在高校內廣播台中播放。5) 商場。A. 大堂中庭上空作活動專題裝飾佈置。B. 商場內作活動專題裝飾佈置及海報張貼。C. 活動及商場電臺宣傳聲帶在商場內廣播系統中播放。c) 與Take 5經營商及顧客的互動聯繫。1) 統一製作及向商場經營商派發活動專題銷售小票。2) 活動期內，商場顧客可憑小票參與抽獎，獲得首發式現場活動座位門票及澎湃動力紀念CD等獎品。3) 在澎湃動力紀念CD內附送各經營商的購物優惠券。d) 製造宣傳的話題高峰。1) 時間：2006年10月下旬。2) 地點：天娛廣場大堂。3) 活動主題：繼續鍾情繼續澎湃彭偉十年廣播友共情聽迷見面會暨澎湃動力紀念CD首發式。4) 活動參與嘉賓：A. 廣播界同行約30人。B. 歌手藝人約8人。C. 本地主流媒體。D. 彭偉聽（歌）迷會成員約300人。E. 現場聽衆及觀衆。F. 商場顧客約100人。5) 活動形式：聽迷同樂日、嘉賓表演、唱片簽名會、現場遊戲等。4. 澎湃動力與彭偉。a) 彭偉，城市之聲皇牌娛樂節目澎湃動力的節目主持人，才思敏捷、風趣搞笑、嬉笑怒駡自成一格、個性極度張揚。 b) 澎湃動力於2001年5月正式開始亮相城市之聲。經過數年精心打造，該節目在聽衆和各大合作客戶中已形成品牌效應。節目口號“澎湃動力，無可匹敵”亦已爲萬千聽衆所共識。彭偉以其個人魅力，贏得無數聽衆的支持和愛戴。 c) 入行十年，彭偉獲得一路好評如潮：1) 1999年，榮獲肇慶地區最受歡迎主持金獎，其一手策劃創辦的節目紙紙點點獲肇慶地區最受歡迎節目金獎。2) 2004年，彭偉榮獲年度廣東電臺十佳主持。其品牌節目澎湃動力獲04年度廣東電臺十佳節目。3) 2006年，彭偉榮獲城市之聲十年傑出節目主持人。d) 根據權威調查機構賽立信、AC尼爾森的調查數據顯示：澎湃動力一直穩居同時段節目收聽率首位，更多次登上全台收聽率第一位。5. 費用預算。（2006年9月10月）a) 活動冠名與電臺配套宣傳權益：50,000元。1) “繼續鍾情繼續澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會暨澎湃動力紀念CD首發式”活動冠名權。2) 唱片封套及唱片內頁出現商場Logo權。3) 在澎湃動力、鬼馬雙星、女人Show等多套城市之聲的娛樂節目中透過主持人口頭傳播。4) 在城市之聲龐大的活動預告宣傳聲帶中以活動冠名的形式傳播。5) 在城市之聲的多個高收聽率時段播出商場資訊廣告。6) 在城市之聲及澎湃動力個人網頁中均作活動提前預告，及於活動後放置活動精彩圖片，幷設贊助商網站的友情鏈接。7) 活動及商場電臺宣傳聲帶在高校內廣播台中播放及張貼活動海報。8) 澎湃動力紀念CD約100張。9) 澎湃動力紀念CD首發式歌手、廣播同行出席費。10) 澎湃動力紀念CD首發式活動組織等。b) CD首發式現場活動：20,000元。1) 舞臺裝飾。2) 音響設備租用。3) 媒介出席酬勞。4) 活動組織及雜費等。c) 平面媒介宣傳、印刷品及網站內容製作費、不可預見費：30,000元。1) 可樂生活、少男少女、南方都市報、新快報等報紙及雜志媒介軟性資訊宣傳費。2) 21cn、TOM、繽紛校園網等網站上發布活動信息費。3) 澎湃動力紀念CD首發式座位門票印刷。4) 活動海報與宣傳單頁印刷。5) 繽紛校園網、澎湃動力專用網頁活動信息欄目製作費。6) 唱片內附送的商場優惠券印刷。7) 聲帶製作費。8) 其他不可預見費。d) 商場環境裝飾：20,000元。1) 酒店旁墻體位置的廣告宣傳欄。2) 觀光電梯門側的其中一個海報框宣傳欄。3) 兩台觀光電梯內各一個海報框宣傳欄。4) 廣場中庭上空巨型掛幅與裝飾。5) 廣場正門適當位置的宣傳欄。六、 Take 5商場的持續性推廣策略。（2006年11月開始）1. 建立常規及持續性宣傳管道與措施，穩定Take 5商場的曝光率。a) Take 5潮流商鋪與商品軟文資訊定期發布：可樂生活雜志、新快報、繽紛校園網站。b) 宣傳單頁（Take 5潮流商鋪與商品、優惠券）定期發布：隨新快報派送、專人向天河區域之高校與崗頂電腦城群派發。2. 專題發展與廣州特別是天河區域內之高校的推廣合作模式。a) 成爲城市之聲電臺與廣州所有高校共同建立的廣東高校廣播聯盟活動的固定合作夥伴，Take 5商場以該活動“指定潮流基地”（暫定）名義通過活動在高校管道持續曝光。b) 根據該活動的實際安排，Take 5商場以活動場地贊助商的條件，將部分活動內容吸引至天娛廣場中庭及商場內舉行，而該些現場活動必能吸引大量的高校學生及青少年到場參與。c) 根據活動合作條件，Take 5潮流商鋪與商品軟文資訊以主持人口頭傳播及節目時段內插播廣告等形式展開推廣。3. 以階段持續的促銷模式穩固商場、顧客、經營商之間的互動性與親和度。a) 根據各推廣階段、因應各推廣活動主題，持續性地舉辦針對顧客的促銷活動（如累積印花換取小禮品或抽獎等），增強商場與顧客的互動、以及刺激商場的銷售力；同時，禮品應主動以推廣活動的宣傳資源、場地資源爲條件爭取贊助商的交換以節省現金支出。b) 根據經營旺、淡季節等因素，按實際需要定期或不定期舉辦針對經營商的促銷活動，比如最受顧客歡迎的商鋪可獲管理費優惠，又或如本文第四點第2條提議的特別獎勵措施等。 c) 建立與經營商的定期溝通管道，獲取經營商的最新經營資訊和優惠措施，以助軟文及持續性宣傳需要。4. 設立天娛廣場內外關于商場的固定宣傳陣地。a) 在廣場正門適當位置固定設立Take 5商場的標志牌及位置提示資訊。b) 在中庭舞臺上設置燈箱指示式裝飾體，提示廣場內人流搭乘觀光電梯抵達5層消費。c) 將觀光電梯門側的其中一個海報框設置爲商場的固定宣傳欄，提示廣場內人流搭乘觀光電梯抵達5層消費；將兩台觀光電梯內各一個海報框同樣設置爲商場的固定宣傳欄，定期發布商場潮流商品與促銷資訊。d) 將酒店旁墻體位置的廣告位置設置爲商場的固定宣傳欄，提示街外人流搭乘觀光電梯抵達5層消費及定期發布商場潮流商品與促銷資訊。我司認爲，重新調整招商計劃，對項目所缺乏的業態進行補充以及進一步加強，幷進行業態區域的劃分，是重組項目競爭力的必要之舉。首先，制定招商標準，吸納有經營經驗的商家，爲項目發展奠定穩固基礎。爲開放鋪位定立一個裝修標準，使項目整體外觀效果協調更統一，更符合經營定位理念。開放鋪位指定經營小件商品，不僅加強了項目規劃的統一性，還突出了經營特色，必能使消費者對項目形成深刻的印象。同時，亦請貴司明確地告知商場一至四層麗特百貨的商業規劃及定位，以便在本項目調整