长沙国际商务中心项目规划设计优化建议.doc

长沙国际商务中心项目规划设计优化建议3优化关键点：第一层配套设施和功能 通过对写字楼、商务公寓楼栋的入户大堂豪华化处理、一层室内步行街的重新定位、二三层用途业态的重新定位、电梯核心筒移动处理等品质化的总体方案的优化或提升，我们对本项目交通组织、配套设施等细节再提出以下优化建议。优化四、标准层：在A栋酒店、B酒店式商务公寓、C栋甲级写字楼功能定位确定及对电梯筒井等进行优化后，标准层如何更具品质，更适应市场销售需求则是优化的“限制性条件”。写字楼标准层修改建议：增加公共卫生间写字楼标准层修改建议：写字楼的分割可考虑整层分割为4-7个大块，每个大块内根据客户需求进行分割。1234商务楼局部开间设计优化建议 商务楼考虑到其实用性及总价因素，可适当减小单间面积。西向商务间柱间开间目前是76米，可适当减少柱网及开间面积，类同酒店客房设置，柱间开间做到81.4米，分割为两间，每间开间4.2米。这样可将一个“公寓式或酒店式写字间”的销售面积从85减少为54。按6500元单价计，总价从550000元降为350000元，将大大利于销售，并适当提升销售单价。商务间西向公寓：减小开间及面积，控制总价6米6米4.2米4.2米项目自身商务配套1、国际知名酒店：近30000平米的国际知名品牌酒店（如雅高集团或喜达屋酒店集团系列品牌），为项目及周边商务人士提供充足舒适的高级客房及服务；2、多功能会议中心（安排在酒店裙楼三层。其它会议室安排在塔楼）；3、商务会所:住客和商务人士商务交流（安排在负一层或酒店顶层）；4、商务中心:提供复印、输出、票务、收发等常规服务和秘书服务（安排在酒店二层或负一层）；5、员工餐厅:500-800员工餐厅（安排在负一层。品牌餐饮公司管理，如华天食街、华雅美食街灯）；6、商务正餐:各类中西商务正餐，及咖啡、酒吧等满足商务需求（安排在写字楼和商务间裙楼二、三层）；7、休闲娱乐:设健身中心、SPA、娱乐酒吧、康乐设施、阳光泳池（安排在地下一层）；8、商务服务:设有银行、邮局、鲜花礼品、旅行社等（安排在酒店一层、二层及其它一层或负一层的部分商铺）；9、便利店：优质高档便利店，如7-11、屈臣式等（安排在负一层或一层商铺）10、金融机构：国内外知名银行办事机构（安排在商铺一层）；11、地下车场:品牌物管公司提供专业服务；12、全权委托知名写字楼专业服务公司管理，如仲量联行担纲写字楼物业管理（该行在业内享有“写字楼物管专家”的美誉），针对“中顺时代广场”产品品牌特质、文化理念，采用“国际商务管家物业服务模式”，为客户带来“一站式”贴心星级服务。 这一处的商业街具有较强的品位价值。这里因紧邻休闲公园而将形成星巴克、咖啡之翼等品类的酒吧、咖啡聚集地。是本案非常有品位的场所。在规划设计与布局中要重点设计与保障。KTV、洗浴、运动健身会所、女子SPA会所及其它酒店配套服务设施。其余部分也可安排美食街（可满足商务人群的工作餐、食堂等）、洗衣等。满足酒店休闲娱乐配套负一层高档海鲜酒楼、精品中式餐饮如湘、川风味等品牌连锁 ，休闲餐饮如休闲小站、名典、上岛、茶社等，西式餐饮如米萝咖啡等。海鲜店和精品湘菜馆各2000。引入大型商务气息浓厚餐饮品牌店（二楼做大厅和厨房，三楼做包厢）裙楼二三楼（写字楼商务楼部分）二楼西餐厅、咖啡厅、三楼宴会厅（以会议厅为主）满足酒店餐饮休闲配套裙楼二三楼（酒店部分）服装、精品、服装零售：国内外名品连锁/特许加盟品牌（精品男士生活馆、品牌内衣、知名女装、休闲装、鞋帽箱包潮流精品零售女性饰品、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品、潮流饰物饰品、书刊影音制品等）。银行、电信、商务图文店等精品名品临街商业及商务金融配套。以30-100的名品店为主。一楼商业门面主要业态功能安排商业位置商业业态安排建议商业业态定位与招商方向：1、高星级酒店的商业配套（会议、餐饮、娱乐、精品街。第1-3层）。2、高档海鲜馆（1500-2000。第2-3层）、精品湘菜馆（1500。第2-3层）、SPA会所（500-1000）、中西餐吧（500-800。第2层）。3、星巴克（安排在酒店和商务的接合部首层商业）、麦当劳、肯德基、 真功夫等中西式快餐（安排在负一层。公共食堂安排在负一层）。4、精品街、商务服务、银行、电信等安排在一层相关位置。天骜公司商业资源：万商会品牌商家联盟1400个省内外知名商家。商业不动产投资俱乐部会员20000名；在湘商会联盟。“商业地产中国行”战略联盟机构资源等。部分商家面积需求：餐饮类：“王子国宴”，目前已在北京、天津、大连等13个城市开设了13家分店，其开店规模通常在2000-4000 ，深圳旗舰店开店规模达到8300 。“丹桂轩”。深圳餐饮知名品牌，其开店规模通常在400-1000 。休闲类：“名典咖啡”开店规模通常300-400；金融类：国有/民营银行，其支行/储蓄所经营规模一般在300-500。12-504-15m3m-5m面积进深开间精品店和小店铺面积要求提示：其他业态要求见后附件优化关键点：楼宇广告牌设计既是美化的需要，也是综合体各类商家和进驻办公企业宣传形象和品牌的重要载体，更具有长期经营收益的效果。值得重点规划。包括1、楼顶LED“三面翻”广告牌；2、楼体北向、西向、南向山墙“ LED三面翻”广告牌；3、裙楼2层和3层间连接处的灯箱广告牌等具有较高的开发价值。第四部分、附件餐厅物业要求：出于规模效益考虑，中餐厅理想店面面积约800-2000平方米。 服务区区域规划： A 厨房： （1） 按照行业要求厨房及其附属面积与营业厅经营面积的比例是1：3。实际操作中，部分有条件店铺，可将库房、冷库等区域规划在其他区域，如地下室等，以保证足够的制作区面积。 （2） 厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小，一般来说，隔油池不小于80150，下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角，上水管道直径为4，下水管道直径是上水管道的5倍。 附件、主要业态物业硬体的要求E 员工洗手间： (1) 餐厅内员工专用的洗手间要与顾客使用的洗手间分开。 F 员工电梯和通道： (1) 多层建筑中，电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯，便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯，大小在1左右。 G 配套用房： （1） 办公区、休息区、卫生间、浴室等配套用房的最佳区域是安排在地下室，面积适中。B 备餐间及传菜通道： （1） 大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传