县房地产开发市场调研报告[范本]

县房地产开发市场调研报告 近年来，在县委县政府的正确领导下，我县房地产业稳定健康发展，特别是以商品住房为主的房地产市场得到了较快的发展，对培育新的经济增长点和提高群众生活水平起到了重要作用。但因我县房地产业起步较晚，在开发建设和管理中，也存在一些问题。为全面了解掌握我县房地产市场运行情况，尤其是商品住房市场的运行情况，通过调查，对该行业发展态势进行了综合分析，下面就有关调研情况汇报如下。一、我县房地产开发建设现状（一）2016年以来房地产楼盘开发及销售情况1、开发楼盘数量及建筑面积2016年我县开发楼盘5处，建设住宅楼28栋，建筑面积达万平方米；2016年我县新开发楼盘4处，综合2016年续建楼盘建设住宅楼31栋，建筑面积达万平方米。2、销售数量、存储量及销售价格2016年至今，我县共开发商品房2984套，其中售出2351套，存储量为633套，未售房屋大部分都是2016下半年至今开发的商品房。目前，我县多层砖混结构住宅建筑成本价格在1000-1100元/平方米，高层框架结构住宅建筑成本价格在1300-1400元/平方米，其中不包括土地出让及相关规费成本。商品房平均销售价格2016年为38004000元/平方米；2016年为40004200元/平方米；2016年为42004500元/平方米。3、与上年同期相比数据差别及产生原因2016年全年销售房屋696套，2016年全年销售房屋1394套，2016年至今销售房屋261套，2016年较2016年同比增长100%，2016年较2016年预计销售量将走低，造成这种情况的原因是：一方面，目前我县房地产价格过高，人们的购买力有限。另一方面，国家调控政策出台，人们持观望态度，我县房地产开发进入了一个低温慢热状态，开发建设的规模、进度、销售量与同期相比都下降了不少，房地产市场暂时陷入了一个低迷状态。（二）2016年以来我县棚户区改造情况1、目前棚户区改造谋划及改造现状目前，正在实施的棚户区改造项目5个，分别为原亨泰粮油购销公司北侧旧平房区、原县医院东侧旧平房区、百度小区北侧旧平房区、馨园居小区北侧旧平房区和原体育局北侧旧平房区。正在准备实施的棚户区改造项目8个，分别为中华新村、小第九村、石油公司东侧旧平房区、福源小区南侧旧平房区、县委东侧旧平房区、百度小区西侧旧平房区、天马公司老厂区及周边旧平房区和吴桥中学西侧旧平房区。2016年拟实施立新村、孙家园村、原电力局南侧旧平房区和原新兴路小学周边旧平房区等4个棚户区改造项目。2、棚户区改造项目与净地开发项目的差别（1）棚户区改造成本包括拆迁补偿费（包括产权调换和货币补偿两种方式）和搬迁补偿费。棚户区改造与直接征地相比较还有一些优惠政策：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，对改造安置住房相关的印花税予以免征；棚户区改造项目回迁安置部分免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。（2）征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。其中，土地补偿费和安置补助费按照省政府批准的征地区片价执行。青苗补偿费与树木一起实行包干补偿。地上附着物补偿费：包括对树木、机井、坟、建筑物或构筑物等地上附着物的补偿费。树木和青苗实行包干补偿，无论种植与否，一律按8000元/亩进行补偿。但是对确实在2016年以前合理密植的盛果期果树及直径大于10cm的用材树，按照吴桥县地上附着物补偿标准执行。除此之外的其他地上附着物依据吴桥县地上附着物补偿标准据实补偿，补偿标准中未列地上物按市场价格确定。企业、三电拆迁、地下管道、线缆等由用地单位负责和产权单位协商确定。对被征土地上具有一定规模的建筑物、构筑物，委托有资质的评估公司进行评估，评估结果经财政、审计部门确认后，依据确认的评估结果补偿。（3）综上所述，在土地挂牌出让同价的基础上，棚户区改造成本高于直接征地成本。（三）住建规费征收现状1、征收比例及征收金额住建部门收取的房地产开发相关规费主要包括人防费和城市基础设施配套费，人防费征收标准为1300元/平方米（6B级外），城市基础设施配套费征收标准为元/平方米。2016年人防费征收金额为349万元，城市基础设施配套费征收金额为222万元；2016年人防费征收金额为369万元，城市基础设施配套费征收金额为319万元。2、商品房价格居高原因分析造成房价倍增的主要原因：一是土地价格直接导致房地产价格整体走高，近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费也是推动成本上升的重要原因，房地产开发方相关的税费多达10多种，在不同程度上增加了建设成本。三是钢铁、水泥等建筑材料价格和人工费用随着物价不断上升，直接增加了商品房的建设成本，也是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。五是随着城镇化的不断深入，农村人口入城愿望强烈，存在跟风抢购现象，特别是受我县风俗影响，不管农村或县城的子女结婚都必须在县城买房，攀比风严重，致使刚需房较多，导致房价居高不下。六是房地产开发商利润空间较大，利润空间基本在总造价的10%以上，还存在着随意定价、竞相赶超、联合抬价的恶意市场垄断现象。七是因国家政策性调控，银行贷款趋紧，导致开发商资金不足，导致开发周期长，建筑成本增加。八是我县是传统农业县，工业较少，财政收入低，导致保障性住房部分房种无法落实到位。九是没有好的投资项目，人们手里的余钱又不愿放在银行，都投资在房产上，导致有的家庭名下有好几套房，有的还没房子住，造成房价虚高。（四）二手房交易市场现状2016年我县二手房总交易量为200余套，今年到目前为止二手房交易量已达300余套，交易量增幅较大。分析原因主要有两点：一方面，随着我县对房管登记政策的不断宣传，人们的法律意识不断增强，懂得了房产登记的重要性，均主动办理过户登记。另一方面，由于一手房市场价格较高，一些购房者会选择一些价格较低的二手房，另外就是一些投资买房的，看到目前房地产市场不景气，也开始出手自己手里的房源。二、我县房地产市场存在的主要问题（一）房地产开发企业规模小，市场竞争弱。目前本土注册的开发企业8家，由于资金、技术、人才有限，资质不高，只能在本地小打小闹。要想搞大规模的城市综合开发，基本上还得依赖县外企业进入和招商引资。（二）物业管理机构服务水平参差不齐。目前我县物业服务公司10余家，存在着管理不规范、服务水平不高的现状，后续管理跟不上，缺乏多层次的中介服务，建成的小区品位和综合环境不高，房地产市场的繁荣有一定局限性。（三）县乡发展不平衡。乡镇房地产管理仍是我县房地产管理的薄弱环节。人民群众的房屋产权意识还不高，总认为自己拿钱买的或建的房子，有没有证件无所谓，房地产的隐形交易依然存在。（四）棚户区改造工作滞后。我县较周边县、市棚户区改造工作相对滞后，起步比较晚，平房区破旧不堪，布局零乱，但由于改造拆迁难度大，目前启动改造区域不多。三、促进我县房地产市场健康发展的一些工作思路（一）进一步加强市场监管严格执行房地产开发年度计划。房地产开发按照全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，必须严格执行城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求。房地产开发年度计划由国土、发改、住建等部门共同确定。房地产开发年度计划一经确定，任何单位和个人不得擅自改变规划内容。（二）进一步优化投资环境1、完善城市配套功能。对房地产开发项目集中、开发投资量大的区域，加大市政公用设施建设力度，完善配套功能。同时，对成规模开发的住宅小区，应当为项目开发和居民居住生活创造条件，协调完善供水、供电、供气、交通、医疗、教育、商业网点等基础设施和配套设施，切实改善人居环境。2、优化项目建设施工环境。对欺行霸市、强买强卖、强揽工程行为公安机关要严厉查处；对违反纪律、扰乱项目建设环境造成恶劣影响的，由纪检监察机关依法依规追究相关责任人责任，对涉嫌违法犯罪的，由司法机关依法处理。3、进一步开放房地产市场。加大招商引资力度，鼓励有实力、有信誉的房地产开发企业来我县投资兴业。各相关职能部门要依法行政，在法定范围内简化供地、拆迁、报建、交易等办事程序，缩短办事时限，提高行政审批效率，不断改进服务质量，推行项目审批一站服务。（三）进一步优化住房供应结构1、大力发展商品住房。坚持市场调节为主的方针，鼓励建设绿色节能型商品住房，建成一批配套完善、品质优良的居住小区，满足不同层次居民的住房需求。2、加快建设保障性住房。在今后建设的商品房项目中，按比例配建保障性住房，采取实物配租和租赁补贴相结合方式，改善低收入住房困难家庭的居住水平。、加快改造棚户区（危旧房）。引入具有资质和实力的开发企业，加快对县城棚户区、城中村的改造力度，加大财政投入，积极争取中央、省级财政专项经费支持，努力改善人民群众居住环境。（四）进一步规范房地产市场秩序住建、国土、工商、公安等部门要严格执法，加强房地产市场监管，坚决制止和查处违规房地产开发行为。对违规开发、违法占地、虚假广告、误导消费等行为要依法查处，切实加强房地产市场诚信体系建设，保障消费者的合法权益。（五）进一步加强对房地产市场的协调服务1、加强组织领导。建立县房地产市场监管联席会议制度，由县政府分管副县长担任联席会议召集人，县政府办公室、县发改委、县财政局、县国土资源局、县住建局、县工商局、县地税局、县统计局、县监察局、县物价局、县广电局等部门为成员单位。联席会议每季度召开一次，交流、综合各方面信息，分析房地产市场形势，研究有针对性的调控措施，及时发布市场相关信息，处理违法违规行为。2、坚持正确的舆论导向。建立房地产市场信息发布制度。住建、统计等部门应建立健全房地产信息发布制度，加强对市场资讯和基础数据的综合、监测和分析，加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，完善房地产市场