仓库层高问题报告(第一版本-不提适用标准)

1 8 关于深圳前海湾保税港区 园区 仓储项目层高设计的报告关于深圳前海湾保税港区 园区 仓储项目层高设计的报告 深圳市规划和国土资源委员会 招商局保税物流有限公司 原深圳招商局海运物流有限公司 以下简称 我司 及 其下属全资子公司深圳市招商局仓储服务有限公司 以下简称 子公司 系招商局集团 旗下的专业物流企业 为主承担深圳前海湾保税港区 园区 内物流仓储项目的开发经 营业务 所开发项目为物流仓库 均在前海湾保税港区 园区 以下简称 园区 一 期围网范围内 深圳 十五 规划确立了现代物流业作为深圳经济发展的三大支柱产业之一 重点 发展包括前海湾物流园区在内的深圳六大物流园区 为尽快改变当时深圳西部港口物流 行业的落后面貌 在市委市政府的大力支持下 遵照招商局集团的战略部署 我司于 2004 年开始前海湾物流园区 即目前的保税港区 园区 的开发建设 以前海湾物流园 区为基础 在市委市政府的推动下 2008 年 10 月 18 日国务院批准设立前海湾保税港区 并于 2009 年 7 月 10 日通过国务院 11 部委的联合封关验收 在市委市政府 深圳海关等 口岸部门的关怀下 经过一年努力 作为深圳唯一的保税港区 前海湾保税港区各项业 务迅猛发展 码头吞吐量已近 180 万标箱 进出口总值约 46 亿美元 海关监管货运量 155 万吨 以最小的用地面积 创造了全国同行进出口业务总量的第一 一举成为了全国 保税港区的行业标杆 在新的历史时期 市委市政府作出了发展前海深港现代服务业合作区的战略决策 作为前海合作区的重要组成部分和启动先区 前海湾保税港区被赋予发挥先行先试 承 接传统物流向高端物流产业升级转型的使命 因此 加快前海湾保税港区的开发建设成 为市委市政府与企业的共识 在保税港区仓储项目的建设进程中 我司在项目规划报建环节遇到个别困难 项目 建设进程受到较大影响 目前突出的问题是仓库存储工艺需求与建筑层高限制的矛盾 有关情况报告如下 我司及其全资子公司在园区内有六宗地共 33 8 万平方米 其中 T102 0241 宗地为子 公司所属 其余五宗地均属我司 用地总平面图见附件二 2 8 土地开发分八期建设 其中 第八期仓属我司子公司开发 下同 遵照 用地规划 许可证 及 前海湾物流园区详细蓝图规划 建筑限高一至五期仓 宗地号 T102 0184 T102 0238 T102 0239 按二层控制 六至八期仓 宗地号 T102 0240 T102 0241 T102 0242 按五层控制 我司所报或拟报设计方案均符合 用地规划许可证 及 详蓝规划 要求 在层高设计上 按照现代物流仓储的工艺要求 依据仓库的存储方式及专用操作设 备的提升高度 采取相应的设计层高 其中 仓库的首层及部分项目二层的建筑层高超 过 8 米 有关说明如下 一至五期仓 七期仓为通用型仓库 针对一般客户 库内使用主流的前移式叉车进 行作业 按各仓库的建筑特点 层高略有不同 一期仓为单层 层高 9 米 二至五 期仓为双层 各层层高约为 11 米 11 12 米间 七期仓为五层 首层及二层层高约 为 11 米 三至五层层高在 8 米以下 六 八期仓为专业配送型仓库 针对电子产品类等高价值专业客户或其他一般客户 一层可使用前移式叉车作业 首层层高均为 9 米 如按照如按照 深圳市工业项目建设用地控制标准深圳市工业项目建设用地控制标准 层高超出 层高超出 8 米 应按该层面积的双倍米 应按该层面积的双倍 计算建筑面积 则目前我司所属用地的项目总容积率均超过规定值 计算建筑面积 则目前我司所属用地的项目总容积率均超过规定值 关于仓储项目建筑层高超出 8 米的设计 我司有以下理解或考虑 一 顺应现代物流的发展需要 是物流行业解决物流效率提升和资源集约化利用之一 顺应现代物流的发展需要 是物流行业解决物流效率提升和资源集约化利用之 间矛盾的必然选择 间矛盾的必然选择 1 随着现代物流业的发展 高效率和成本领先已成为物流业的核心竞争力 规模化 和大空间已成为现代物流仓储发展的主流趋势 详见附件三 国内部分城市对仓储项目 层高控制处理的案例 为提高仓库的作业效率 现代仓库通过叉车装卸作业 采用货架 存储货物 货架间设置叉车通道 大大提高了货物的存取速度 但随之问题是 货架在 库内的 建筑密度 较低 普遍为 0 25 0 3 仓储资源集约利用程度较低 为提高仓库的 利用率 现代仓库选择设置多层货架 配高位叉车满足多层货架的作业需求 因此 叉 车的提升高度及多层货架的高度成为仓库建筑层高的主要决定因素 2 从平衡效率和成本的角度 叉车的提升高度及与之匹配的货架高度存在一个合理 3 8 的范畴 叉车提升高度 及货架高度 过高会给堆码 分拣作业带来不便 影响物流效 率 且大幅增加作业设备的采购成本 过低则不利于仓储空间的集约化利用 同样会增 大物流成本 因此 我司仓库项目的工艺设计选择了主流的仓库作业机械 前移式叉车 与之匹配的货架系统按四至五层考虑 货架层高考虑按 1 7 1 9 米计 视货物包装方式略 有调整 按目前我司选用的主流作业叉车 其最大提升高度为 7 25 米 加上承载货物的 自身高度 1 5 米后 则叉车的作业高度为 8 75 米 可满足四至五层货架装卸需求 结合 上述叉车及货架两方面因素考虑 加上楼面结构层 设备层及安全高度后 五层货架仓 库 即我司二至五期以及七期仓一 二层 建筑层高按 11 12 米间考虑 部分四层货架仓 库 我司一期仓 六 八期仓首层 层高按 9 米考虑 有关层高设计示意见附件一 3 基于仓库内货物水平和垂直运输依靠叉车完成作业的特点 如果考虑在库内加建 夹层或中间层 不仅没有增加货物存储空间 而且仓库叉车作业难于开展 降低物流效 率 因此 从仓库使用或经营的角度而言 仓库内通过加建夹层或中间层增加建筑面积 既不增加存储空间 且不经济 因而是不可取的 4 从行业角度 针对我国目前还没有仓库规划设计方面的国家标准 国家储备库除 外 一些企业新建的仓库及库区在规划设计方面存在一些缺陷 仓库使用和作业效率难 于适应现代物流运作的问题 中国仓储协会根据现代物流发展趋势 在大量调研基础上 参考普洛斯 宝湾 东方信捷等公司在内的多家新建仓库较多的国内外仓储地产 仓储 物流 企业的经验 组织有关专家起草并于 2007 年 7 月发布了 现代通用仓库及库区现代通用仓库及库区 规划设计基本参数规划设计基本参数 中国仓储协会推荐性规范 中国仓储协会推荐性规范 其中第 其中第 6 2 3 条关于库内净高的规定条关于库内净高的规定 仓库的库内净高以储存物品品类 包装方式及其作业流程为依据 综合考虑货架类仓库的库内净高以储存物品品类 包装方式及其作业流程为依据 综合考虑货架类 型与作业机械及地面荷载等因素确定 一般为型与作业机械及地面荷载等因素确定 一般为 9m 左右 左右 因此 若按中仓协的推荐规范 因此 若按中仓协的推荐规范 仓库库内净高仓库库内净高 9 米 仓库的建筑层高将达到米 仓库的建筑层高将达到 11 12 米 米 二 我司项目定位为国际客户提供高端物流服务 完全由我司自主经营 非市场销二 我司项目定位为国际客户提供高端物流服务 完全由我司自主经营 非市场销 售项目 也不存在通过加建夹层或中间层改变用途的问题 售项目 也不存在通过加建夹层或中间层改变用途的问题 招商局集团作为深圳市的战略合作伙伴 致力于发展和提升深圳现代物流产业 深 圳前海湾保税港区 园区 物流仓储项目是招商局集团作出的重要战略承诺 也是前海 合作区打造高端物流产业的基础 因此 我司项目属于招商局集团在前海合作区的现代 物流生产服务基地 非市场销售项目 4 8 三 从国内部分城市对建筑层高的控制做法看 虽然部分城市有对工业项目层高超三 从国内部分城市对建筑层高的控制做法看 虽然部分城市有对工业项目层高超 出出 8 米按双倍建筑面积计算容积率的要求 但对具体仓储项目仍按一倍建筑面积计算执米按双倍建筑面积计算容积率的要求 但对具体仓储项目仍按一倍建筑面积计算执 行 行 从国内部分城市针对仓库建筑层高超出 8 米的处理案例看 比较典型的是上海外高 桥保税物流园区 与深圳前海湾保税港区类似 外高桥保税区是以仓储项目为主体的物 流园区 仓储项目层高均超过 8 米 按一倍建筑面积计算容积率 其中的代表项目 K3 6 K3 7 K5 8 K5 9 总建筑面积约 28 万平米 共二层 首层及二层层高均超过 8 米 按一倍建筑面积计算容积率 此外 我集团物流企业招商局物流集团近几年在上海 天 津 武汉 长沙等城市均开发有类似物流仓储项目 项目层高超出 8 米 仍按一倍建筑 面积计算容积率 见附件三 国内部分城市对仓储项目层高控制处理的案例 综合上述理解和考虑 按照现代物流作业工艺及行业经验 仓库的建筑层高控制在 12 米以下才能顺应现代物流发展趋势并得到市场的认可 适当的层高一方面有利于土地 的集约化利用 另一方面也有利于提高物流效率 降低物流成本 保持竞争优势 其次 现代物流业作为前海合作区规划的重点产业 目前仍在培育发展中 项目更多是体现社 会效益 需要政府给予政策上的大力扶持 在不影响整体规划定位的前提下 仓储项目 的层高不宜过多限制 以上是关于我司及其子公司仓储项目建筑层高问题及有关建议的报告 从支持保税 港区高起点发展现代物流的高度 希望贵委考虑并给予批准为盼 招商局保税物流有限公司 二 O 一二年二月十三日 附件一 设计层高 超出 8 米 示意图 附件二 用地总平面图 附件三 国内部分城市对仓储项目层高控制处理的案例 5 8 6 8 附件一 设计层高 超出 8 米 示意图 从上图可以看出 仓库层高由结构设备高度及叉车作业高度两部分组成 结构及设 备高度基本确定 决定层高的主要因素为仓库内作业设备叉车的提升高度 从平衡效率 和成本的角度 叉车的提升高度及与之匹配的货架高度存在一个合理的范畴 叉车提升 高度 及货架高度 过高会给堆码 分拣作业带来不便 影响物流效率 且大幅增加作 业设备的采购成本 过低则不利于仓储空间的集约化利用 同样会增大物流成本 从仓库操作的合理工艺及行业经验 仓库设计层高控制在 12 米以内为宜 7 8 附件二 用地总平面图 8 8 附件三 国内部分城市对仓储项目层高控制处理的案例 案例 序号城市工业 仓储建筑层高限定规定 项目名称层高说明容积率计算 上海外高桥保税物流 园区国际物流中心 K3 6 K3 7 K5 8 K5 9 二层仓库 总建筑面积约 28 万 平方米 首层层高 9 米 二层层 高 8 7 米 货车可上二层 2006 年建成投入使用 1 上海官网未有相应规定 上海招商物流奉贤庄 行分发中心 七栋单层仓库 层高均为 12 米 总建筑面积约 7 7 万平方米 4 栋仓库 2009 年投入使用 3 栋 仓库 2011 年投入使用 层高超出 8 米 按一层建筑 面积 2 天津官网未有相应规定 天津招商物流空港分 发中心 三栋二层仓库 一层层高均为 8