房屋买卖合同中的时效性与违约金

1/4房屋买卖合同中的时效性与违约金律师认为，首先，要明确诉讼时效如何计算的问题。根据民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。像王女士这种情况，逾期交楼已超过了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请求已丧失了胜诉权，将得不到法院的保护。两年内的违约金支付请求仍然可以得到保护。其次，违约金如何计算的问题。如果发展商逾期交楼，他已违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国合同法第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民2/4法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查。律师认为，约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。房屋买卖合同中的时效性与违约金相关内容谈凭样品买卖合同纠纷案件审理中应注意的问题凭样品买卖是买卖合同的一种特殊形式，其特殊性就是表现在当事人是以样品来确定标的物的品质。所谓凭样品买卖是指买卖双方约定样品，出卖人须按样品的品质交付标的物。买卖不破租赁是什么意思所谓的买卖不破租赁,是指3/4当租赁物的所有权移转时,租赁合同仍然有效,即新的所有人不能以所有权移转的事实主张原租赁合同无效我国合同法229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力这种特征属于债权的物权化特征一年木材购销订货合同年木材购销订货合同GF900105签订时间_年_月_日计量单位_立方米国家调拨通知书字第号省（区）调拨通知书字第号任务部门管理局调拨通知书字第号用途合同号字第号具体收货单位到站材树买卖合同的内容与形式（一）买卖合同的主要内容根据合同法的规定，并结合实践，买卖合同主要包括下列条款（）当事人的名称或者姓名、住所（或者地址）。出卖人、买受人是单位的，应当写明单位的全称、地址和法定代表人的姓名；是个人的，应当写明个人购销合同标准文本1销货方_以下简称甲方购货方_以下简称乙方签约时间_签约地点_第一条经购销双方协商交易活动，必须履行本合同条款。仪器销售合同贵司于XX年（）月