房地产投资造价综合管理.doc

房地产投资造价综合管理浅析摘要：如果要盘点当下国人最关心的“热词”的话，那么“房地产”可谓是首选。作为我国的支柱型产业，随着工业地产项目、商业地产和商品住宅的日益增多，我国房地产的投资项目也呈现出了剧增的态势，然而我国的各房地产投资公司或建设单位都对工程的建设项目投资以及工程造价的综合管理没有实施非常有效的控制，这就使得房地产的投资造价综合管理上出现了一些问题，下面我就自己对房地产相关内容的认识来谈谈我的观点。关键字：投资；房地产；工程造价；综合管理；问题abstract: if the people care about most inventory “hot word” words, so “real estate” it may be said is first selection. as the pillar industry in china, with the industrial real estate project, commercial real estate and commodity house of growing, chinas real estate investment project also revealed a trend of increase, however our countrys real estate investment company or the construction unit of the project are the investment of construction projects and the construction cost in the comprehensive management did not carry out effective control, and it makes the real estate investment cost integrated management there have been some problems, below i will have my own real estate related to the understanding of the content to talk about my point of view.key word: investment; real estate; project cost; comprehensive management; question随着社会经济的飞速发展，我国房地产市场竞争的程度也日趋白热化，那么，该怎样来求发展、求生存，就是我们房地产开发商所面临的一个非常重要的问题。想要在房地产行业立足和发展，最关键的就是要研究怎样才能尽可能多的降低自己的工程成本和提高本企业的工程投资收益。只有有效地加强投资造价综合管理，控制好了工程造价才能最有力的武器。一、决策阶段的工程造价控制一般房地产开发的成本大致包括：前期工程费；拆迁安置费；土地征用费等；另外还有一些其他的必要成本支出。处于房地产开发首要阶段的决策阶段，对于它的投资造价控制主要是通过分析开发项目和广泛调查的手段来对可行的方案进行编制和真实合理的工程造价投资估算。（一）编制投资造价估算投资造价估应该算是我们房地产在开发建设的前期，所需要安排的最重要的工作环节之一。它是分析和研究所要开发项目它的经济成效的一项重要依据，同时也是我们做出重大决策的依据。我们的设计人员应当从房地产开发工程的项目内容和规模上真实、合理地反映出工程内容、设计意图，还有在费用的构成方面也应当尽可能地合理和齐全，以确保房地产投资的估算质量。（二）编写关于可行性的研究报告编写可行性的研究报告通常是管理者做出相关决策的主要依据，那么，做好决策阶段可行性的研究报告是做好房地产市场调研的关键，只有深入地了解了相关开发项目它所特定定位的业主的需要，才能够确保我们的项目是符合房地产发展需要的。此外，还要做好投入和产出的效益研究，主要就从投资造价的投入和产出两个方面着手，来解决在经济项目上“合理性”的问题。编写可行性研究的时候还需注意它的深度要标准化和规范化，要确保它的科学性和真实性。另一个方面，还要符合该城市的规划要求，最大化的满足它的使用功能，重视建筑物间的距离要求以及功能分区等等，尽可能做到布置的紧凑性跟合理性，充分地利用当地的地形地貌，尽量降低一些地皮费用。二、施工阶段的造价管理在房地产项目进入正式的实施阶段以后，由于它涉及的面比较广、工程量较大、受影响的因素较多、市场的供求波动较大、受政策性变化的影响较大、施工的周期较长，还有材料、设备的价格等因素的影响。在对它的造价控制上就有很大的难度，但是越是有难度，就越应该引起重视。要想提高建设的质量，就要有效控制施工阶段的工程造价。要想较大地发挥出投资效益，就需要在工程的施工阶段是就加强对工程的监督和建设管理。从而进一步加强对整个工程建设项目全过程、全方位的造价控制。对于一些较大型的项目，或者是有很多分项的工程，可以采用“指定分包”这一方式来进行处理。比如，铝合金的门窗以及所有的门窗工程、空调安装的工程、电动扶梯和电梯的安装工程、发电机的安装工程、环保工程、内外装修的工程等等都可以由建设的甲方来直接指定进行分包，这样既能够节省大量的施工阶段工程造价，还能够严格地对工程的进度和质量进行控制。对于合同的有效管理在如今的社会现状下，合同是房地产投资与管理的重要前提以及许多项目实施的保障，所以开发商安排的造价管理员就必须熟悉合同的条款并充分理解。在一方面需要严格地检查承包商提出的索赔要求，能够利用合同的条款来及时地解决在工程造价方面产生的纠纷，而另一方面还要努力做好合同中规定自己要做的工作，以减少让承包商有提出索赔的机会。不管是分包合同还是总合同，对于确立何种形式的合同，会极大地影响到施工阶段对于造价的管理。在一般的情况下，合同的形式可以分成单价合同、总价合同和成本酬金相加式的合同三种。就实际情况来看，总价合同对于发包方来说最为有利，而成本酬金相加式的合同对承包方最为有利。有的开发商很喜欢用费率招标，就是先将管理的费用率谈好，再去进行走过场式的一些列招标程序，在这种情况下确立出来的合同形式通常都是成本酬金相加式合同，这导致发包方必须承担更大的风险，而且没有办法主动地去控制和管理工程造价，同时承包商也就不可能主动、积极地去对成本进行控制。所以，开发商应当根据自己项目实际的情况来权衡利弊，以作出最好的合同决策，这将会对确定和控制、管理造价非常有利。结算阶段的管理房地产投资的造价综合管理必须贯彻于整个管理过程，包括最后的结算阶段。要在结算的时候认真对合同条款进行核对，严格把关，还应当审查竣工时的工程内容与合同条件里的要求是否符合，工程竣工的验收是否合格等。应当按照合同所约定的主材价格、取费标准、结算方法、优惠条款和计价定额等，对已竣工的工程进行仔细的结算和审核。竣工的结算时，工程量应该依照竣工图和设计变更单以及现场的签证等来进行相关核算，同时还需按照国家统一的规则来计算房地产项目的工程量。结算综合单价时需按照投标单价和合同所约定的计价方法和计价原则来确定。各项取费也都应当按照合同的约定和项目的建设期间跟计价定额一起使用的该项目所属地政府的相关规定、政策执行。结束语在整个项目的完成过程中，项目的相关管理负责人一定要进行全程参与，否则这一切都将是一纸空谈。相关管理人员需要根据项目的定位和要求来做出一个比较详细和准确的预估，始终坚持做限额设计，在项目的施工过程当中采用动态控制，以确保整个项目定位的档次，还能够有利于投资控制目标的实现。另外还需要意识到在计算是否能够达到成本目标的情况下，能够最大限度地对项目功能水平进行提高。要有一个这样的基本认识：我们做成本控