莆田市2010年第一季度房地产市场运行形势分析.doc

莆田市2010年第一季度房地产市场运行形势分析今年一季度，随着金融危机对房地产行业影响的逐渐减弱，我市房地产市场的开发投资、新开工面积、销售面积、土地出让、存量房交易等各项指标均呈持续回升态势，整个房地产市场总体上步入平稳发展轨道。 一、房地产开发投资出现回升，多数县区投资额同比上升。随着房地产市场的持续升温，房地产开发投资也一改去年同期比降的趋势转为回升。今年1-3月份，全市房地产开发完成投资21.38亿元，较去年同期(13.55亿元)比增57.79，投资同比自去年12月份出现转负为正的0.96微升后继续呈上升趋势，显示我市房地产市场处于持续发展态势(见图1)。在一季度完成投资额中，其中土地购置费为8.71亿元，占40.74，与去年同期比增55.81；建安工程11.02亿元，占51.54，比增35.55%。从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则)，除了荔城区因部分项目竣工投资下降外，其他县区皆为比增。其中荔城区完成投资6.95亿元、占32.51，比降13.45；城厢区8.22亿元、占38.45，比增260.53；涵江区2.35亿元、占10.99，比增121.70；秀屿区0.68亿元、占3.18%，比增151.85%；仙游县3.18亿元，占14.87，比增66.49。二、商品房供求各项指标均呈比增，供需关系基本平衡与去年一季度房地产市场刚处于回升初期新开工面积较少(24.27万m2)相比，今年一季度商品房新开工而积明显增加，但与2008年(104.80万m2)相比又有所下降。1-3月份全市各类商品房施工面积为676.55万m2，较去年同期比增25.57，其中新开工面积91.34万m2，占13.50，同比增加276.35(见图2)；竣工商品房面积为61.56万m2，较去年同期比增491.19。 由于去年下半年以来新开工面积的不断回升，批准预售面积及销售面积也随之上升，1-3月份全市批准预售面积58.45万m2，较去年同期比增195.20；销售商品房面积为42.72万m2，较去年同期比增65.07，基本延续去年的销售走势(见图3)。 截止今年3月末全市空置商品房面积为38.78万m2，比增56.50(见表1)。 表1.jpg (89.65 KB)2010-4-15 14:49图2.jpg (66 KB)2010-4-15 13:13 图2、20082010年各季度新开工商品房面积图3.jpg (48.28 KB)2010-4-15 13:13 图3、20092010年各季度商品房销售面积 三、商品房销售价位同比上升，其中住宅房价相对稳中有升据对商品房销售合同登记备案价格统计，今年一季度，全市商品房销售均价为4802元m2，同比上升11.93，其中住宅商品房均价为4288元m2，同比上升5.69(见表2)。另据对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，自去年下半年以来，大部分楼盘中的住宅部分都保持稳中有升，隔期或隔段时间每平方米都会上调200元左右，其同比上升幅度在近年中首次在一位数之内。四、存量房交易总体平稳，各区市本级比增较为明显今年一季度，我市存量房交易基本延续上年较为稳定的走势。1-3月份全市存量房成交面积20.37万m2，交易金额3.95亿元(申报价)，分别同比上升31.84和下降16.84，其中存量住房交易面积14.54万m2，成交金额2.73亿元，分别比升15.12和下降22.OO(见图4)：在一季度存量房交易中，各区市本级成交量同比上升较明显，仙游县存量住房近期首现上升(见表3)： 图4.jpg (47.61 KB)2010-4-15 13:15 图4、20092010年各季度存量房交易量五、经营性土地出让同比增加，其中莆田市区地价上升明显 随着商品房销售量、价两升，开发商对土地竞争更加激烈，特别是莆田市区旧体育场等地块的高价拍出，带动了我市整个土地均价的上扬。一季度全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地8宗17.788公顷(合266.82亩)，与去年同期(111.05亩)比增140.27；总价款238116万元，同比上升963.02。其中莆田供地7宗16.2251公顷(合243.3850亩)，比增401.78，总价款237300万元，平均每亩975万元，上升533.12；仙游供地1宗1.5629公顷(合23.44亩)，比降62.52，总价款816万元，平均每亩35万元，下降85.36(见表4)。从近期拍卖的情况看，莆田市区最繁华地段的旧体育场地块在2007年以13.5亿元拍出，后因种种原因由政府收回，今年经对部分规划指标作调整后又以18.7亿元拍出，楼而地价每平方米达近8000元，较2007年上升约3000元。其它同级别地段的地块拍卖与以前比都有不同幅度的升高。 六、房地产各项贷款余额同比增长，开发贷与个贷增量基本相当 今年2月末全市商业银行房地产各项贷款余额为106.44亿元(2009年2月份为88.98亿元)，占全市金融机构人民币各项贷款总额(530.68亿元)的20.06，与去年同期(23.62)相比下降3.56个百分点。其中房地产开发类贷款余额为42.41亿元，同比多增1.68亿元，比年初增加3.05亿元；个人住房消费贷款余额为