离婚案件中房产问题研究.doc

山东大学硕士学位论文离婚案件中房产问题研究姓名：吕小燕申请学位级别：硕士专业：法律硕士指导教师：董翠香20111125 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文案 件中涉 及 按 揭 房产 分 割 ， 在 银 行 的按 揭 债 务 清 偿 之 前 ， 按 揭 房屋 分 割 可能导 致债 务人 由 原来的夫妻 双 方变成 一 方， 由 原来的夫妻 一 方变成 夫妻 另 一 方， 即债 务 人 发 生了变更 。 根 据我 国 合 同 法 的规 定， 债 务 的转 让 应 经 过债 权 人 的同 意 。 若按 揭 房产 后 剩 余【 关 键 词】按 揭 房产 ； 房改房； 产 权 归 属 ； 房产 分 割污 心 燕、 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 ， ， 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山东大 学 硕 士 学 位 论文引言的按 揭 债 务清偿之 前 ，按 揭 房 产 若因离 婚 而发 生 分 割 ，则 按 揭 债 务人很 可 能发 生 变 化 ，如 何 处 理 与 债 权人银 行 的关系 。 第 三 ，以 个 人财产 支 付首 付举 证 的问 题 。 婚 姻 法司 法解 释第 十 条 ，夫 妻一 方婚 前 签 订 不 动 产 买 卖合 同，以 个 人财产 支 付首 付款并 在 银 行 贷款，婚 后 用 夫 妻共 同财产 还 贷，不 动 产 登记 于 首 付款支 付方名 下 的，人民法院 可 以 判 决 该不 动 产 归产 权登记 一 方。 但离 婚 时 对 于 “以 个 人财产 支 付首 付款”， 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文第 二节 离婚案件中 的房 产 类 型 一、 按 揭 房典 型案例 ： 年 月 佟 某与沈 阳某开 发 商签订购 房合 同， 支 付首付款 万 元 后 ， 该 案可 反 映 出 离 婚 案件 中来 自房 改 房 的 争议 主 要 体现 在： 房 改 房 产 权应如 何 认从一 起案件 谈离 婚 后 房 改 房 的 分割原 则 ，载 中国 法 院网 ： 涉 及 父 母赠与 的房 产 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 第 一节按 揭房 产 权归 属的 认 定一、 婚前 按 揭购房 ， 产 权登记 在一方 名 下 的 情 形对 于 婚前 按 揭贷 款 的 房 产 归 属问 题 ， 按 照我国 婚姻 法 所 确 立 的 婚后 所 得共 同制原则进 行 逻 辑推 理， 可以 得出 结 论 ：一方 婚前 所 得的 房 产 应 为 一方 个 人 财 产 ， 婚后所 得的 房 产 则应 为 夫 妻 共 同 财 产 。 现 在要 搞清 楚 的 关 键 点 就 是 ：该 类 房 产 到 底是 婚前所 得还 是 婚后 所 得 梅 坎 木 咛 迨奔 涞 阌 绾稳 范 对 于 该 问 题 的 回 答 ， 曾经存 在不 同 观 点 ， 以 下 就 分析 一下 两种主 流观 点 。 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文不 动 产 物 权登记 制度 设 立 的 根 本 目的 ， 在于 维 护交易 安全， 保 护第 三 人 的 利 益。物 权公 示 原则使 物 权变 动 过程 公 开 化 、 确 定 化 ， 使 物 权变 动 通过一定 的 客 观 物 态形 式出 现 ， 从 而 使 第 三 人 可以 通过公 示 获 悉 不 动 产 权利 的 性 质 与 归 属。 圆在离 婚诉 讼 中 ，房 产 分割 只 限 于 夫 妻 之间 进 行 ， 并不 涉 及善意第 三 人 的 利 益， 因此 ， 没有 必 要 过于 严格 地去执行 登记 生 效 主 义 。 只 要 夫 妻 一方 在婚前 以 个 人 财 产 按 揭购房 ， 且 产 权登记 在该 方 名 下 的 ， 无 论 房 产 证在婚前 取 得还 是 在婚后 取 得， 都 应 认 定 房 产 为 该 方 的 婚前 个人 财 产 。 但 若有 证据证明 双方 婚前 共 同 出 资 支付 首 付 具有 对 房 屋 共 有 的 意思基础， 则情 况有 所 不 同 。 比如 ， 双方 共 同 出 资 购买 婚房 ， 在出 资 时双方 具有 共 同 居 住、 共 同 获 得房屋 产 权的 合 意， 只 是 由 于 根 据开 发 商的 要 求 或为 了方 便 按 揭手 续 的 办 理， 在购房 合 同上 只 写了一方 名 字 。 在这种情 况 下 ， 实 质 债 权人 应 为 出 资 的 双方 。 按 揭手 续 办 理完 毕后 ， 债 权项下 的 各 种权益 应 为 双方 共 享。财 产 。 上 海解答 第 六条 第 二款 规 定 ， 对 于 产 证登记 在一方 名 下 ， 但 配偶方 同 时 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 婚 姻法 司 法解 释 第 十 条 没有笼 统 规 定“婚 前一 方 以个 人 名 义 按揭购 房，公 平 原则 是 民 法的 一 项基 本 原则 ，是 法律 正 义 价 值 的 根 本 体 现，罗 纳 德德沃金认 为 ，公 正 与 权 利 共存共生、 不可 分离 ，公 正 即 各 人 享 有各 自 的 权 利 。 公 平 原则既强 调权 利 义 务 的 合理 分配 ，更 强 调结 果 应 该 符 合正 义 性 ，对每 个 人 正 当权 益 的 有效保 障 。 夫 妻双方 基 于 对房 屋 共有的 合意 、 共同出 资 购 房，婚 后又 以共同财 产 支 付 按揭贷 款 ，虽 然 房产 登记 于 一 方 名 下 ，也 应 保 障 出 资 另 一 方 的 正 当权 益 ，认 定房 产 的 夫 妻共同财 产 的 性 质 。 只 有如此，方 可达 到正 义 的 目 标 。 否 则 ，必 然 会 造 成 有失 公 平 的 局面。 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文一 、 以市 场价或 成 本 价购买具有 完 全产 权 的 公房归属 分 析 第 二 种 情 形 相同。 第 三节 房 屋 产 权 归 属认 定中 的 其他 争 议 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 婚 后 一 方 或 双 方 申 请 取得 公 房承 租 权的； 一 方 将其 承租 的本 单 位 的房屋 ， 交 回本 单 位 或 交 给 另 一 方 单 位 后 ， 另 一 方 婚 前 双 方 均 租 有 公 房， 婚 后 合 并 调换 房屋 的； 其 他 应当 认 定 为 夫 妻 双 方 均 可 承租 的情 形 。 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文一 律 推 定 为 赠 与， 无 疑 是 对 广大 父 母群 体 利 益 的一 种 损害 。笔 者 以 为 ， 应当 规定 ， 有 证 据 证 明 父 母出资 为 赠 与的， 应认 定 为 赠 与关 系 成 立 ； 有 具 有 借贷 意 思的出资 协 议或 借条等证 据 的， 应认 定 为 借贷 关 系 成 立 ； 只 有 出资 ， 不明 确为 赠 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文本 意 是 为 自己 子 女利 益 着想 ， 但 房屋 产 权的确登 记 在 子 女配 偶 名下 ， 平 衡双 方利 益 作出这一 规 定 符合 公 平 原则 。事 人另 有约 定 ， 该 不动产 可 认定 为 双 方 按照 各 自父母的出资 份 额按份 共 有。笔 者 认为 ，将所购 财产 认 定 为 双 方 共 有 合 法 合 理， 然 而 将共 有 关 系 认 定 为 按 份 共 有 貌 似 公 平 ， 实则 欠 妥。 婚 姻法 立 法 目 的在 于 维 护平 等、 和 睦的家 庭 关 系 ， 而 按 份 共 有 的规 定 不利 于 该 立 法 目 的的实现 。比 如 ， 夫 妻 婚 后 购 房需 要 资 金 万 ， 一 方 父母出资 万 ，另 一 方 父 母出资 万 ， 则 其 中 父 母出资 较 少 的一 方 可 能 就要 生 活 在 “这个 房子 只 有为 夫 妻 共 同 财产 ， 但 是 共 同 共 有还是 按份 共 有没 有明 确约 定 。对 于 这个 问题 ， 依 据 婚姻法 司法 解 释 和 司法 解 释 会得 出不同 的结 论 。依 据 婚 姻法 司法 解释 第二 十 二 条， 应当 视 为 对 夫 妻 双 方 的赠 与， 故应认定 为 夫 妻 共 同 共 有房产 。而 依 据 婚 姻法 司法 解 释 第七 条精神 ， 父 母出资 视 为 对 子 女的个 人赠 与， 夫妻 双 方 以 个 人财产 出资 购 房， 故应认定 为 按份 共 有关 系。笔 者 以 为 ， 为 达 到 维 护平 等、和 睦、 文 明 的婚 姻家 庭 关 系 的目 标， 应当 认 定 为 共 同 共 有 ， 离 婚 时 夫 妻 双 方 对 该 房产享 有平 等主 张权。 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文第 三章 离 婚案件中 夫 妻 共 有 的房 产及相 关 权益 的分 割第 一 节 按 揭房 产分 割中 的争 议一 、 按 揭性 质 的讨 论。 何 美欢 ： 香 港 担 保法，北 京 大 学 出 版 社 ，年 版 ，第 页。 山东大 学 硕 士 学 位 论文函 于玲： 按 揭的法 律 性 质探究 ， 载 法 制与社会 年第 冢 页。 具 体 而 言， 在共同 房 产的按 揭贷 款 人与离婚 时 产权 分割归属 相 一致 时 ， 按 揭房 产的分割对 银行 利益 影响 不 大 。 如 ， 夫妻双 方 婚 后 以 一方 名 义办 理 按 揭手 续 ， 且 房 屋 产权 分割后 仍 属 于该方 的情 形。 因 办 理 按 揭贷 款 手 续 时 ， 银行 一方 对 债务人资 格 及 清 偿能 力已 经 做了 审查 ， 离婚 分割后 ， 债务人没 有 发 生 变 化， 故对 于银行 几 乎没 有 利益 风险 的影响 。 三、 按 揭 房产 婚后增值利益 的处 理“双 方 婚后共 同还贷 支 付 的款项 及 其 相 对 应财 产 增值部 分 ，离 婚时 应根据 婚姻 法第三十 九条 第一 款规定 的原则， 由 产 权登 记 一 方 对 另一 方 进行 补偿。 答 案 比较明确 了 ：按 揭 房屋虽为婚前 个 人财 产 ，但婚后夫 妻 共 同清 偿贷 款的， 房屋增值部 分 应当 进行 分割 。 但可以 分 割 的原因是 什么 比绾畏 指还有必 要进行 进一 步 探 讨 。分 割 依 据 的分 析在 婚姻 法司 法解 释 中 ，第五 条 规定 ，夫 妻 一 方 个 人财 产 在婚后产 生 的收 益 ，除孳 息 和 自 然增值外 ，应认 定 为夫 妻 共 同财 产 。 即：一 方 个 人财 产 在婚后产 生的孳 息 ，仍 归个 人所 有：一 方 个 人财 产 在婚后的自 然增值， 仍 归个 人所 有； 一 方 个 人财 产 在婚后产 生 的其 他 收 益 ，如 投 资收 益 ，应认 定 为夫 妻 共 同所有。 但关 于 房屋价 值的增值是 孳 息 还是 自 然增值或 是 投 资收 益 没 有明确 规定 。所谓 自 然孳 息 ，是 指“依 照 物 之 本来性质 自 然规律所 出，未 附加 人为加 工 所获得 之 物 ，。 马 俊驹 ，余 延满：民法原论 ， 法律出版 社 年 版 ，第页 。 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 山东大 学 硕 士 学 位 论文 山东大 学 硕 士 学 位 论文 山 东大 学 硕 士 学 位 论 文 部 分 产 权 的房 改房 夫妻 共 有房 产 价 值难 以 具 体 确定对 于夫 妻 共 同 财产 中 的一般 财物来 讲 ，通常 要先确定 其 实 际价 值而后 再根 据 公 平原则 或 婚 姻 法 所 确立的其 他 原则 进 行 调 解 或裁 判 分 配，最 后 确定 归属 于夫 或妻 的一方 。 对 以 市 场 价 或成本 价 购 买 、 能够 上 市 交 易 ，且归属 于夫 妻 共 同 财产 的房 改房 ，判 给夫 或妻 一方 所 有的，取 得 房 屋 的一方 应 当给予 对 方 市 场 评 估 价 值一半的经 济 补偿 。 部 分 产 权 的房 改房 应 当在 扣除 了 房 改房 屋的土 地 价 格、 单 位 享 有的产 权 份 额 和各种税费 以 后 再在 当事 人 之间进 行 分 割 。 但实 践中 ，部 分 产 权 房 改房 由于其 产 权 具 有不完 整 性，而房 屋评 估 往 往 只 能确定 整 所 房 屋的价 值，而不 能准 确地 确定 夫妻 共 有部 分的价 值。 而且，单 位 与 个人 对 房 屋 的产 权 比例 有时 并 不 明 确，使 得 夫 妻 共 有部 分 的房改房 具 体 价 值难 以 确定 ，处 理起来 比较 棘 手 。 分 割 房 改房 应 注 意的问 题 房 改房 分 割 时 相 关法 律法 规 的适 用 第 三， 照 顾 妇 女儿童 合 法权益 原 则。 房 改 房 的 分割 应 当 有 利于 子 女健 康 成 长 ， 适当 照 顾 抚养 子 女的 一 方。 在 夫妻双 方的 条 件 基本相 当 时， 应 照 顾 女方这 一 弱 势群 体 。第 四， 兼顾 房 改 单 位 利益 的 原 则。 特 别 是 部分产 权房 改 房 ， 由于 单 位 仍 享 有 房 屋一 定 比 例 的 产 权， 是 房 屋的 共有 人 。 在 分割 财 产 时， 应 当 征 求单 位 意 见 ， 以 避免 发生新的 冲 突。第 五， 具体 问 题具体 分析 原 则。 分割 房 改 房 时， 应 充分考虑 当 事 人 居住 的 实 际 情况 ， 灵 活 运用 分开 使用 、 调 换 房 屋、 经 济 补 偿 等 多 种方法来 处 理 。 住 房 、 经 济 条 件基 本相同 又 不违 反 “在 同 等 条 件下 ，照 顾 抚 养 子 女 方 、 妇 女 方 、 无 过第 三节 房 产分割 中 的 其 他 争议一 、 公 房 承 租 权的 处理、 况下 ，由 于婚 姻 关 系 的 解除 只涉 及 到双方 身 份关 系 的 变 更，不影 响公 房 承 租 权的 归 属，因 此，承 租 权 仍 归 该 一 方 享 有 ，另一 方 无 权 分割 。照 婚 后 共同 偿 还 借 款 数 额 的 一 半 给予 另一 方 补 偿 。 具 体内 容见 本文 第 页 第 四 ，夫 妻 双方 单 位 投 资 联 建 或 联 合 购 置 的 共有 房 屋 的 。 通 常 也应该 参 照 婚 姻法 及 相关 司法 解 释所 规 定的 处理夫 妻 共同 财 产的 一 些原 则 及 规 定来处置 。对 于 上 述双方 均 有 权 承 租 公 房 的 ，权 利 人 虽 然只有 使 用 权 而 无 所 有 权 ，但 是 在 处置 公 房 使 用 权 时，可 以参 照 适 用 婚 姻 法 解 释对 于 产权 房 的 处理方 式。实 践 中 公 房 承 租 权 的 处理方 式或 协 商 方 式，也可 按拆 迁部门 规 定的 公 房 拆 迁补 助 标准 补 偿 ；三是 在 征 得公 房 产 二 、 涉 及父 母出 资 房 屋 的 分 割页。 第 四章 立法及实践 处 理 方案 改 进 建议第 一节立法上的改 进 建议对 于 很多家 庭而 言 ，房 产无 疑 是 最重要 的财 产。 然 而 ，目前 我 国婚姻 法 中 并无 关 于 房 产问 题 的任 何 规 定 。 一旦 涉 及离 婚房 产分 割 ，由 于 房 产类 型具 有多样 化，纠纷 矛 盾具 有复杂性 ，给司 法实践 带来很多难 题 。 虽然 在 婚姻 法 的三个 司 法解 释 中对 房 产的归 属 或 分 割 做 了 一定 规 定 ，但 范 围 有限。 如，婚姻 法 司 法解 释 在第 十九 条至第 二 十二 条对 某些 情 形 下的产权 认 定 、 产权 分 割 或 父 母赠 与 等情 况进 行了规 定 ，涉 及四个 条款； 司 法